馬靜

摘 要：近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展與完善，人民生活水平的不斷提升，我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也迎來了一次又一次的發(fā)展高潮。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身能否實現(xiàn)高效管理，內(nèi)部控制顯得尤為重要。本文將就目前我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面存在的問題進行分析，并針對這些問題找出相應的對策。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；建議

近年來，隨著我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位的凸顯，人們對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越關注。商業(yè)地產(chǎn)市場的波動必將對我國的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重大影響?？v觀我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，它作為我國市場經(jīng)濟體系中的重要組成部分，是我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的標志與載體。據(jù)相關數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計顯示：目前我國從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已經(jīng)超過了8萬家。它所直接拉動的就業(yè)人數(shù)為200萬人以上，如果再將物業(yè)管理、房屋中介等相關產(chǎn)業(yè)也視為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的范疇，那么商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所帶來的經(jīng)濟正拉動作用更是不可忽視。而內(nèi)部控制作為有效防范企業(yè)經(jīng)營風險的有效措施，不僅影響到我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的健康和可持續(xù)發(fā)展，甚至影響到我國國民經(jīng)濟的整體發(fā)展水平。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時仍面臨著激烈的競爭，面對瞬息萬變的市場環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的發(fā)展就必須做好內(nèi)部控制管理。雖然在社會各方面的監(jiān)督提醒下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作取得了一定的成績，但是仍存在一些問題。

1.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

針對我國目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制現(xiàn)狀來看，還存在內(nèi)部控制環(huán)境薄弱的局面。首先，企業(yè)的管理層缺乏對內(nèi)部控制的認識。我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)基本都是以民營企業(yè)為主的。而這些民營企業(yè)的管理者、領導者、決策者都是從包工頭、泥瓦匠的角色中蛻變出來的，他們的管理方式憑借的都是自身的經(jīng)驗，對于內(nèi)部控制的重要作用認識不足。其次，內(nèi)部人員素質(zhì)不高。隨著知識經(jīng)濟時代的到來，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)逐漸意識到人力資源才是現(xiàn)代企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標實現(xiàn)的重要保障。但是，由于我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的人員素質(zhì)參差不齊，導致企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行能力差，內(nèi)部審計監(jiān)督的力度不夠等問題。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層或員工出現(xiàn)貪污舞弊等行為將給企業(yè)的經(jīng)營管理帶來人為的風險。

2.缺乏風險防范意識

據(jù)國家統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)資料顯示，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的平均壽命只有3.5年。究其原因，主要是由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在較大的風險、缺乏對風險的有效評估而造成的。其實，商業(yè)地產(chǎn)項目的投資本身就是一種對未來的預測而進行的產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。但是，在投資經(jīng)營過程中未來是不確定的，這也就決定了我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須面對來自各方面的風險。再加之商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資數(shù)額一般都比較高，資金的變現(xiàn)能力差、資金周轉周期慢等行業(yè)特點的存在更使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營充滿了變數(shù)。例如，金融危機的爆發(fā)、中央政府對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實施的宏觀調(diào)控等都增加了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風險。就目前我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風險管理現(xiàn)狀來看，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對風險的評估能力較為薄弱，沒有將商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能面對的風險進行細化、對現(xiàn)金流的控制也存在不到位的問題，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面還是以對財務報表的防錯、財務舞弊現(xiàn)象的糾正作為主要目的，目光短淺未能將企業(yè)的內(nèi)部控制與風險管理有機的融合在一起。

3.內(nèi)部控制缺乏執(zhí)行力

在實際生活中，我們經(jīng)常在新聞、網(wǎng)絡等媒體中聽到一些關于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在為客戶辦理業(yè)務、采購工程物資、銷售商品房、承包工程項目等業(yè)務時經(jīng)常舞弊、貪污、損公肥私、撈取回扣等，還有的工作人員利用職務之便挪用公款，這些經(jīng)濟案件的發(fā)生都是由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行不到位導致的。雖然我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制定了內(nèi)部控制制度，但是，大部分都是為了應付上級部門或者相關部門的檢查，制度上墻但是執(zhí)行力度較差。對于企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行力度的不足使得很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在遇到具體問題時，企業(yè)的領導者總是將很多制度性問題靈活化，將內(nèi)部控制的嚴肅性、剛性拋于腦后、置之不理。例如：有的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的員工獎懲制度經(jīng)常出現(xiàn)由于人情因素的而改變現(xiàn)象，最終引起其他員工的不滿、怨聲四起，企業(yè)的經(jīng)營容易出現(xiàn)無章可循的無序狀態(tài)。

二、完善我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制對策

面對激烈的競爭，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如何才能在這種內(nèi)外壓力的環(huán)境中立于不敗之地，就必須克服目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方面的各種問題，不斷創(chuàng)新、與時俱進，更好的適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出的要求，為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。

1.創(chuàng)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境

良好的內(nèi)部控制環(huán)境是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建立并實施內(nèi)部控制的基本前提條件，因此，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，必須構建良好的內(nèi)部控制環(huán)境。首先在企業(yè)管理層與普通員工中樹立現(xiàn)代企業(yè)的控制管理理念，強化他們的風險意識，無論是企業(yè)的高層領導者，還是企業(yè)的管理人員，人人都必須樹立風險管理意識，防止盲目的擴張，避免為了追求業(yè)績而忽視風險的行為發(fā)生；其次加強對本企業(yè)員工專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)與提升?？梢越Y合目前我國正在開展的反腐倡廉等活動，對于企業(yè)的管理層及決策層員工進行廉潔自律、依法辦事的職業(yè)道德素養(yǎng)的培訓；對普通員工定期對其進行內(nèi)部控制專業(yè)知識的培訓。

2.不斷完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)風險管理體系

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在很多風險，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須從自身所處的實際環(huán)境出發(fā)，在企業(yè)內(nèi)部不斷構建并完善全面風險管理體系，并將風險管理體系視為企業(yè)內(nèi)部控制的主要內(nèi)容。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，要對每一項投資項目都進行風險評估，在關注財務風險的同時，要注意對企業(yè)的資金實行預算與集中管理。例如，由于目前我國各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自銀行，據(jù)統(tǒng)計，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)90%的資金來源于銀行，這種單一的融資方式不僅大大增加了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，更是我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)企業(yè)由于對銀行的過分依賴而增加了經(jīng)營風險，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以拓展其他融資渠道，如上市、信托融資等。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的工程項目較為復雜，并存在較多的應付款項目，管理者很難真正實現(xiàn)對每一個合同的全面監(jiān)控。因此，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)已經(jīng)審批的業(yè)務流程來申請資金計劃，對各項目設立禁止的條件與預警機制，當合同的付款金額達到了80%～90%，那么預警機制將自動提醒企業(yè)的管理者，同時加強審批制度的完善，力爭把風險控制在安全范圍。

3.不斷強化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的審計與監(jiān)督管理職能

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計是強化企業(yè)內(nèi)部控制的一項最有效的策略，也是企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制漏洞并予以改進的最佳選擇。因此，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須加強對內(nèi)部審計的監(jiān)督與管理，充分發(fā)揮其職能。這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須注意在企業(yè)內(nèi)部加強對內(nèi)部審計的重視，保證其權威性與地位獨立性。特別是作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項目施工招標環(huán)節(jié)，是一個極易發(fā)生舞弊事件的環(huán)節(jié)，這就要求企業(yè)內(nèi)部審計人員在平時的工作中熟悉對照招標條款，看是否在施工中嚴格遵照招標流程進行，是否存在不合理的改動或者未經(jīng)授權，其書面評估意見是否與最終中標結果一致等，如果存在不一致的情況一定要分析其真正的原因。

總之，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是一項系統(tǒng)性的工程，需要長期的實踐與完善。面對來自各方面的競爭壓力與生存壓力，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打地完善內(nèi)部控制，從觀念上轉變、在營造內(nèi)部控制管理環(huán)境的同時提高內(nèi)部審計部門的監(jiān)管職能，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地，從而對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到良好的促進作用。

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