郁風(fēng)

限貸松綁的傳聞在國慶前一天終于塵埃落定。

9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱《通知》）稱，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，新政取消了三套限貸令、二套房貸大放松、針對外地人的限貸令也取消，中央層面“救市”力度之大，超乎預(yù)期，將帶動樓市復(fù)蘇與回暖，房價甚至由此可能重新進入上漲預(yù)期通道。

不過，多數(shù)專家在接受《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者采訪時則認(rèn)為，新政本質(zhì)上仍屬對于此前行政性政策的糾偏而非救市，在當(dāng)前房地產(chǎn)庫存壓力較大，房價下跌預(yù)期加重，而貨幣政策總量依舊穩(wěn)健的背景下，其只能起到托底作用，并不能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的下行趨勢。

7折利率無處覓

明確首套房最低首付3成、貸款利率7折，被認(rèn)為將有助于減輕剛需首次置業(yè)資金壓力，“首套房認(rèn)貸不認(rèn)房”，也將釋放改善性住房需求。但銀行對于政策的執(zhí)行力度如何還有待觀察。

從目前政策落地的情況看，多數(shù)銀行均執(zhí)行新政中對首套房認(rèn)定的松動標(biāo)準(zhǔn)，但在利率優(yōu)惠方面與政策頒布前并無明顯變化。全國沒有銀行可以提供7折的利率優(yōu)惠，高于9折都存在難度。

《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者從貸款平臺融360了解到，一線城市中，有13家銀行可以提供基準(zhǔn)以下折扣利率。其中9折以下優(yōu)惠利率形同虛設(shè)，購房者基本無法獲得。

如上海民生銀行提供最低8.5折優(yōu)惠利率，規(guī)定客戶近三個月內(nèi)日均金融資產(chǎn)超過500萬元。且該500萬元金融資產(chǎn)須持續(xù)持有6個月以上，否則銀行有權(quán)調(diào)整客戶貸款利率。

有11家銀行提供首套房9至9.5折優(yōu)惠利率，其中國有銀行條件較為嚴(yán)格。如上海農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定，享9.5折優(yōu)惠利率要求貸款額在200萬元以上。上海中國銀行9.5折利率則要求購房者滿足以下任一條件：6個月內(nèi)日均存款30萬；或3個月內(nèi)日均存款60萬；或1個月內(nèi)日均存款90萬。北京交通銀行9.5折利率要求辦理交行沃德卡（卡內(nèi)日均資產(chǎn)在50萬元以上）、購買5萬元理財并開通手機銀行。

光大證券研究報告認(rèn)為，目前銀行資金成本在4%左右（參考銀行間利率），再加上業(yè)務(wù)費用、撥備費用等，按6%左右發(fā)放信貸才有利可圖（也就是9折左右），因此房貸大打折扣的可能性不大。

也正因此，新政真正影響市場的更多是改善性需求，而對剛需的支持力度有限?！般y行也更愿意貸款給已經(jīng)結(jié)清貸款的擁有一套房業(yè)主，這種業(yè)主還款能力強?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

不過，改善性需求亦可能遭遇難題。據(jù)此前媒體報道，上海新政執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可能對已有一套還清貸款后新增一套算首套有附加條件：新增的一套必須是上海普通住宅（總價內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬元，內(nèi)外環(huán)間200萬元，外環(huán)以外160萬元）。如按2012年3月1日起執(zhí)行的該標(biāo)準(zhǔn)，將導(dǎo)致相當(dāng)部分改善性需求無法因為房貸新政獲益。據(jù)上海中原物業(yè)研究總監(jiān)宋會雍的統(tǒng)計，在上海的新房住宅市場上，符合普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋不到5%，而在二手房市場上也有25%的房屋屬于非普通住宅。

相較之下，北京剛剛從10月8日起執(zhí)行最新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)39600元/平方米或總價468萬元；五環(huán)至六環(huán)31680元/平方米或總價374.4萬元；六環(huán)外23760元/平方米或總價280.8萬元。業(yè)界為此呼吁上海應(yīng)適時調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

雖然短期內(nèi)利率大幅折扣不可能，但有銀行人士也指出，中長期看，比如6個月到一年左右，7折利率還是可期的。“因為個人按揭貸款還是屬于低風(fēng)險、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行將貸款規(guī)模向個人房貸傾斜不是不可能。明年銀行也可以重新修訂經(jīng)營指標(biāo)。兩方面原因?qū)⑻嵘J款供給，降低價格?！?/p>

MBS短期難受歡迎

限貸松綁之外，“公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限可延長至不超過25年”，將使得保障房建設(shè)獲得低成本的長期負(fù)債資金，進一步推動保障房項目建設(shè)，完善住房供應(yīng)體系。

在一份民族證券研究報告中，其研究所所長高謙提醒稱，對此次新政中關(guān)于“鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金”，以及“支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）試點”等內(nèi)容，更值得關(guān)注。

高謙表示，MBS的發(fā)行，意味著商業(yè)銀行可以通過相關(guān)資產(chǎn)的表外化騰挪信貸空間，降低資產(chǎn)和負(fù)債的久期失衡，將淤積在銀行體系的風(fēng)險分散到整個金融體系，有助于降低金融風(fēng)險。同時，MBS和專項金融債的發(fā)行，也有助于穩(wěn)定和降低銀行負(fù)債端成本，進而對社會融資成本起到降低作用。

據(jù)悉，目前中國個人房屋貸款的余額已達10萬億元左右，這都是MBS潛在的存量資產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)銀行間市場發(fā)債的放開，以及REITS試點則明顯有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的壓力，同時也使得央行可以通過銀行間市場利率影響整體利率。此外，上述措施將有助于緩和房地產(chǎn)企業(yè)對于高成本的影子銀行資金來源的需求，進而對降低社會融資成本起到一定作用。

但目前由于市場短久期、高收益的替代性資產(chǎn)較多，在投資者風(fēng)險偏好較高時，MBS資產(chǎn)可能缺乏吸引力。要提升居民端購買資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的意愿，一方面需要銀行間利率的下降，帶動理財利率下行；另一方面貸款利率不能下降太快，因為這將直接決定資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益率。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任尹晨副教授還告訴《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者，房貸資產(chǎn)證券化從中長期看應(yīng)該是不錯的，但在目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的情況下，短期內(nèi)可能并不會受歡迎。

一二線城市數(shù)據(jù)向好

而繼央行和銀監(jiān)會松綁限貸之后，10月9日，住建部、財政部、央行又發(fā)文要求各地放松住房公積金貸款條件。今后職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款，用于購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房，公積金將實現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)，并取消公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構(gòu)擔(dān)保等收費項目。

在房貸新政、公積金貸款新政等利好刺激下，有消息稱，10月份一二線城市的成交量已明顯好轉(zhuǎn)。

中信建投數(shù)據(jù)顯示，10月13日-19日，一線城市商品住宅成交量環(huán)比上升79.87%。其中，北京商品住宅成交面積24.51萬平方米，環(huán)比上升133.95%；上海商品住宅成交面積49.85萬平方米，環(huán)比上升78.46%；深圳商品住宅成交9.98萬平方米，環(huán)比上升69.06%；廣州商品住宅成交24.02萬平方米，環(huán)比上升50.77%。

上海主要是中高端和改善需求房的增長迅速?！吨袊?jīng)貿(mào)聚焦》記者走訪上海多家中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，看房量明顯較之前有所增加，部分觀望者因新政開始選擇入市，少數(shù)二手房掛牌價還出現(xiàn)了上漲。銀行方面，盡管房貸利率仍未見明顯變化，但最近咨詢和提前還貸，以便再次購房按首套認(rèn)定的客戶也增多。

市民黃先生2007年在寶山區(qū)買了首套房，70多平方米的兩居室，貸了30萬元貸款，現(xiàn)在只剩下10來萬的公積金貸款?！案改溉缃襁^來幫忙帶小孩，房子就顯得特別擁擠，我看中了臨近小區(qū)一套100多平米的三居室，但之前限貸，二套房要首付7成，手頭積蓄根本不夠，現(xiàn)在如果將剩余房貸結(jié)清，再買房可以算首套首付3成，雖然房價已經(jīng)翻了好幾倍，但積蓄勉強還夠用?！秉S先生說。不過，他又碰到了新問題，“因為總價已經(jīng)超過中外環(huán)200萬元的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，我正在打聽哪家銀行可以按3成首付來呢?！?/p>

興業(yè)證券甚至預(yù)計，新政后樓市基本面大概率會發(fā)生反轉(zhuǎn)，時間點可能在今年年底或者明年上半年。

不能從根本扭轉(zhuǎn)預(yù)期

多數(shù)業(yè)內(nèi)專家顯然沒有這般樂觀。

民族證券高謙分析稱，從房地產(chǎn)供給端而言，從商品房待售面積與月銷售面積之比看，2014年以來，商品房庫存壓力明顯上升。2012年，商品房待售面積/月銷售面積的均值為3.43，2013年已升至3.91，2014年截至8月升至5.92。在房地產(chǎn)庫存壓力依然沉重，而貨幣政策總量仍維持穩(wěn)健的背景下，市場供需格局短期內(nèi)難以出現(xiàn)實質(zhì)性改變。

就住房需求本身而言，據(jù)中國家庭金融調(diào)查中心（CHFS）的微觀調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年三季度，在各地政府已經(jīng)陸續(xù)放開限購的背景下，城鎮(zhèn)家庭對于房價預(yù)期依然進一步悲觀，房價預(yù)期指數(shù)由二季度的102.6下降到100.6（100代表預(yù)期價格持平，越高表明越樂觀）。其中，多套房家庭以及計劃購房的家庭對于房價預(yù)期的悲觀程度更為明顯，其房價預(yù)期指數(shù)分別由二季度的100.8和100.5降至三季度的93.3和97.4。而這些家庭正是房貸新政所覆蓋的對象。

綜合上述供給與需求端的數(shù)據(jù)，高謙認(rèn)為，本次托底政策的出臺雖可改善市場觀望情緒，但實質(zhì)上仍屬“糾偏”，托底意味甚于“救市”，并不能從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場預(yù)期。

10月18日，在復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心2014年學(xué)術(shù)年會上，住建部政策研究中心主任秦虹也對《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者稱，新政不能簡單看成是“救市”，而是政策優(yōu)化和表達了改革取向。她認(rèn)為，政策的優(yōu)化其實還有空間?！皩ΡＵ闲宰》亢褪状沃脴I(yè)家庭的支持，更多還應(yīng)體現(xiàn)在財政政策上，而不應(yīng)僅僅依靠商業(yè)銀行。下一步我認(rèn)為政策性住房金融體系的建立非常重要?！?/p>

“總體而言，對未來房地產(chǎn)市場保持謹(jǐn)慎、樂觀的態(tài)度。”秦虹表示，中國商品房供求關(guān)系已從總體偏緊進入到結(jié)構(gòu)性過剩的新階段。按目前供給和銷售增速計算，全國商品房庫存消化的平均周期大概在2年。不同城市差異較大，有的不到兩年，有的“是兩年的幾倍”。在庫存增大、銷售放緩、信貸收緊多重因素下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力增大。她提醒房地產(chǎn)企業(yè)：“實事求是的價格策略才是正確的，而不能寄托于相反的市場操縱?！?/p>

“政府既不希望房價出現(xiàn)反彈，也不愿意看到房價大幅回調(diào)泡沫破滅?！睆?fù)旦大學(xué)尹晨則表示，房地產(chǎn)業(yè)正在進入結(jié)構(gòu)性調(diào)整，但由下跌預(yù)期推動進入一個更大的回調(diào)過程，恰恰是政府所不愿意看到的。日本是非常典型的教訓(xùn)——1985年廣場協(xié)議之后，到上世紀(jì)90年代開始陷入長達20年的衰退，非常重要的原因就是，日本央行有意識地戳破了資產(chǎn)泡沫，日經(jīng)指數(shù)和五大都市圈的土地指數(shù)泡沫急劇破裂?！按舜涡抡皇菫榱司仁?，而是為了將其維持在一個政府可控的狀態(tài)里，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，化解泡沫和崩盤的雙向風(fēng)險?！?/p>