鮑泰先

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，雖然商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常的迅速，但仍未真正滴擺脫“四低一易”的現(xiàn)狀（資本構(gòu)成低、服務(wù)社會(huì)水平低一級(jí)生產(chǎn)工業(yè)化程度低和市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻低），這在很大程度上影響了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尤其是私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文將對(duì)影響私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要影響因素進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上提出一些建設(shè)性建議。

關(guān)鍵詞：私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；制約因素；分析；研究

所謂私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，即由自然人投資或者由自然人控股，通過(guò)雇傭勞動(dòng)力來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)施工建設(shè)和生產(chǎn)的盈利性組織，與普通的私營(yíng)企業(yè)組織形式基本相同?；诖?，私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也就是我們?nèi)粘Ｋf(shuō)的私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、再生產(chǎn)活動(dòng)。如果將改革開(kāi)放到現(xiàn)在的國(guó)內(nèi)私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行分段，則以黨的十八大為標(biāo)志，國(guó)內(nèi)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)建立，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展促進(jìn)了私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)步，下圖為私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)圖。

從圖中可以看到，2020年至2050年，國(guó)內(nèi)社會(huì)綜合國(guó)力明顯有所增強(qiáng)，而且私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將作為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主力軍進(jìn)入規(guī)模發(fā)展階段，整體上來(lái)看私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必然會(huì)超過(guò)國(guó)有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為一種必然趨勢(shì)和主流方向。

一、私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約因素分析

隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，雖然私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度非常的快速，但依然存在著很多的制約因素和影響因素，總結(jié)之，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.外部制約因素

第一，思想觀念層面的偏見(jiàn)。實(shí)踐中可以看到，多數(shù)人看不到私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景，將私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為“異己”，對(duì)于進(jìn)行思想上的排斥，甚至擔(dān)心私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的地位產(chǎn)生影響。目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)很多人都將私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)視為異類，難以找到私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之路。在部分人看來(lái)，很多也比較擔(dān)心國(guó)有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主體地位會(huì)因?yàn)樗綘I(yíng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展被撼動(dòng)，思想觀念上的問(wèn)題嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。

第二，缺乏平等的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。雖然國(guó)內(nèi)先后經(jīng)過(guò)3次修改憲法，其中賦予了私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合法地位，但是國(guó)有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面仍存在政策差異。市場(chǎng)準(zhǔn)入、招投標(biāo)以及資質(zhì)審批標(biāo)等方面，私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都受到不同程度的所有制歧視。對(duì)于招投標(biāo)而言，存在公、開(kāi)招標(biāo)、協(xié)商以及邀請(qǐng)招標(biāo)等多種方式，但部分人員片面地認(rèn)為，公開(kāi)招標(biāo)是最為科學(xué)合理的方式，如果進(jìn)行議標(biāo)，則可能會(huì)出現(xiàn)一系列的問(wèn)題與不足。雖然采用公開(kāi)招標(biāo)的方式，可以實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、公正和公平，但其周期相對(duì)較長(zhǎng)，而且成本也相對(duì)較高。實(shí)踐中若不分項(xiàng)目性質(zhì)、大小，均采用公開(kāi)招標(biāo)的方式，會(huì)明顯增大無(wú)謂費(fèi)用開(kāi)支，造成浪費(fèi)。

第三，私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的融資環(huán)境不理想。對(duì)于多數(shù)私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，基本上都存在著融資難問(wèn)題。私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在獲得銀行商業(yè)貸款、公司股票上市以及發(fā)行債券籌款方面，或多或少地存在不平等待遇，較之于大型企業(yè)、國(guó)有企業(yè)而言，依然處于劣勢(shì)地位。在私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，尤其是中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，較之于國(guó)有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，其融資機(jī)會(huì)非常的少，而且還表現(xiàn)出規(guī)模相對(duì)較小，表現(xiàn)出期限短、可選金融產(chǎn)品少以及成本高和擔(dān)保難等問(wèn)題，嚴(yán)重影響了私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

2.內(nèi)部制約因素

第一，傳統(tǒng)的家庭式模式、獨(dú)裁決策方式依然非常普遍。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，雖然當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展非常的迅速，但對(duì)于部分企業(yè)尤其是私營(yíng)企業(yè)而言，傳統(tǒng)的家庭式管理模式依然盛行，很難適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)要求。在私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)容，任人唯親的用人機(jī)制，使得私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在家庭關(guān)系之外很難培植新主體，更傾向于選擇家庭成員作為人力資源，犧牲了企業(yè)或者公司的整體利益。同時(shí)，還存在著個(gè)人專斷現(xiàn)象，因經(jīng)營(yíng)者知識(shí)儲(chǔ)備、信息資源等因素的限制，難以做出科學(xué)合理的決策，這在很大程度上演著制約了私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。

第二，缺乏誠(chéng)信及責(zé)任感，影響了私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在當(dāng)前的形勢(shì)下，很多私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家為了追逐利益，演著缺乏誠(chéng)信和社會(huì)責(zé)任感；很多私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大都表現(xiàn)為心胸狹窄、或者妄自尊大等現(xiàn)象，不爭(zhēng)正確對(duì)待批評(píng)和挫折，出爾反爾、阿諛?lè)畛械默F(xiàn)象非常的普遍，而且言行不一，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，普遍缺乏雙贏合作思想和態(tài)度，必然會(huì)影響私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的形象和發(fā)展。

第三，功利主義現(xiàn)象非常嚴(yán)重，限制了私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于很多私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)主方面存在著功利主義現(xiàn)象，一味地追求眼前利益，短期行為非常的嚴(yán)重，重人才應(yīng)用輕視人力資源開(kāi)發(fā)培訓(xùn)，很多私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有依靠科學(xué)管理方法、增加科技投入，全面提高商業(yè)地產(chǎn)工程質(zhì)量，從而降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)濟(jì)利益，甚至有些私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)偷工減料、或者偷稅漏稅，不僅影響了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的形象和信譽(yù)，而且還影響了私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、加強(qiáng)私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有些策略

基于以上對(duì)當(dāng)前私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中存在著的諸多問(wèn)題分析，筆者認(rèn)為可從以下幾個(gè)方面著手：

1.對(duì)私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行金融支持

實(shí)踐中可以看到，當(dāng)前國(guó)內(nèi)各大商業(yè)銀行均在進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的政策也有了很大的調(diào)整，對(duì)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)承擔(dān)一定的融資義務(wù)，這給私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。目前國(guó)內(nèi)私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)因商業(yè)銀行改制、業(yè)務(wù)調(diào)整而受到限制；因部分地區(qū)受傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念的影響嚴(yán)重，以致于對(duì)私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在歧視，所以影響了私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。針對(duì)這一問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以地方政府為主導(dǎo)，采取有效的措施消除影響因素。比如，鼓勵(lì)金融創(chuàng)新和改革， 讓國(guó)內(nèi)金融行業(yè)為私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供支持；提高銀行對(duì)私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)、提高服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步健全和完善資本市場(chǎng)發(fā)展體系，鼓勵(lì)有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)及早上市。

2.建立健全市場(chǎng)監(jiān)管體系，營(yíng)造公平、公正和公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

對(duì)于從事商業(yè)地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)、施工以及監(jiān)理的企業(yè)而言，均應(yīng)當(dāng)依法取得等級(jí)資格證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事相應(yīng)的活動(dòng)。同時(shí)，建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同其他部門(mén)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域的所有企業(yè)資質(zhì)、專業(yè)技術(shù)人員資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)無(wú)資質(zhì)、資質(zhì)不全或有瑕疵的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)禁止其進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，加大資質(zhì)申報(bào)審查力度，對(duì)弄虛作假的行為進(jìn)行嚴(yán)格查處。根據(jù)建設(shè)部對(duì)監(jiān)理企業(yè)上報(bào)的數(shù)據(jù)分析和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)，對(duì)于監(jiān)理企業(yè)而言，全國(guó)甲、乙、丙級(jí)監(jiān)理企業(yè)注冊(cè)監(jiān)理工程師人數(shù)不達(dá)標(biāo)著超過(guò)5000家，分別占其同資質(zhì)級(jí)別企業(yè)總數(shù)的14.5%，這反映出當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)許可后條件不達(dá)標(biāo)現(xiàn)象非常嚴(yán)重?；诖?，建議相關(guān)部門(mén)對(duì)存在資質(zhì)申報(bào)問(wèn)題和弄虛作假的行為和企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行嚴(yán)厲處理，比如在一年時(shí)間內(nèi)伙子更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，不受理資質(zhì)申請(qǐng)，并將其記入不良信用檔案之中，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電視以及報(bào)紙等新聞媒體的形式，對(duì)其進(jìn)行曝光，加大不誠(chéng)實(shí)企業(yè)違規(guī)成本，堅(jiān)決遏制這種現(xiàn)象的蔓延。

3.基于私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提升

私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是現(xiàn)代私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的主體， 關(guān)系著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在著的各種問(wèn)題與不足（比如經(jīng)營(yíng)策略不明、管理水平低等）， 各級(jí)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)大力配合、相互協(xié)作，私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自身的角度出發(fā)，正確審視其存在的各種問(wèn)題與不足，從而提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力。在此過(guò)程中，私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到當(dāng)前國(guó)內(nèi)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀與歷史機(jī)遇， 更新管理理念，充分利用優(yōu)惠政策不斷創(chuàng)新和變革。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展涉及到諸多方面的因素，同時(shí)也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力與基礎(chǔ)保障。但目前國(guó)內(nèi)私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中依然存在著很多的桎梏，因此私營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展任重而道遠(yuǎn)。

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