丁超

安徽銅陵以房養(yǎng)老的可行性研究

丁超

近些年，銅陵市的經濟迅猛發(fā)展，人民生活水平提高，人均住房擁有率顯著提升。這為住房反向抵押貸款在銅陵市實行奠定了基礎。而以房養(yǎng)老作為一個補充養(yǎng)老方式，能夠有效緩解銅陵市由于人口老齡化、養(yǎng)老方式單一、保障水平低帶來的老年人生活質量較退休前下降的問題。構建政府監(jiān)管下的金融機構主導運營的住房反向抵押貸款模式是一個行之有效的方案。

以房養(yǎng)老；可行性；中小城市

以房養(yǎng)老自二十世紀八十年代起源于荷蘭之后，獲得了長足的發(fā)展，成為國外老年人較為成熟的養(yǎng)老保險方案。借鑒和實行以房養(yǎng)老對于解決我國養(yǎng)老金不足的現(xiàn)狀，提升我國老年人生活水平具有重要意義。

一、以房養(yǎng)老的文獻綜述

對于以房養(yǎng)老的研究分為兩個部分：一是介紹性質的研究，主要介紹了各國的經驗；二是結合我國實際做出的理論化研究。本文在這里僅對第二部分做出綜述。

對于以房養(yǎng)老，一部分的學者認為以房養(yǎng)老是我國必不可少的補充養(yǎng)老方式。

孟曉蘇（2002）認為以房養(yǎng)老的實行有利于提升居民的消費能力，生活品質和生活愉快度，同時有利于維護社會老年弱勢群體，有利于規(guī)避遺產稅風險，完善保險行業(yè)產品結構。柴效武（2003）提出由于計劃經濟體制下的單位分房和現(xiàn)在企業(yè)的職工低價買房的政策造成了有很大一部分群體以較低的價格購買了現(xiàn)在價值較高的住房。這給以房養(yǎng)老的實施奠定了良好基礎。葉劍平（2006）認為以房養(yǎng)老可以有效利用退休老年人的房屋這一資產，使資產得到有效利用，為解決中國的養(yǎng)老問題提供了新的思路。柴效武（2006）認為老年人通過抵押自有產權房屋換取收入補充養(yǎng)老，減輕了家庭負擔，提升了生活品質，優(yōu)化配置家庭資產。通過把養(yǎng)老與住房相結合，找到一個穩(wěn)定可靠的投資方式來換取資金，從而建立一個保險資金循環(huán)機制。

另一種意見認為以房養(yǎng)老實施時機不成熟，在我國難以實行。

魯曉明（2006）認為由于我國的社會服務業(yè)和房地產制度較為落后，使得以房養(yǎng)老在我國發(fā)展困難。丁鄉(xiāng)（2006）認為由于在我國存在老齡化和青年置業(yè)、新舊觀念、金融機構和住宅業(yè)主等矛盾造成以房養(yǎng)老在我國難以實行。高江（2006）認為因為以房養(yǎng)老會退改房價造成房地產市場難以可控制，同時也難以讓中低收入家庭生活改善，所以在我國不可行。崔少敏（2006）認為以房養(yǎng)老的實行，面臨著市場環(huán)境不健全，適用范圍較小，技術水平和監(jiān)管能力有限，傳統(tǒng)倫理和稅收政策不完善這四項困難。所以，以房養(yǎng)老的養(yǎng)老保障方式在我國難以實行。

二、我國以房養(yǎng)老實踐層面失敗的原因分析

2005年4月，南京推出了國內首家以房養(yǎng)老性質的項目“溫泉留園老年公寓”。2007年4月，上海市公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”協(xié)議試點。同年十月，北京市推出“養(yǎng)老房屋銀行”項目。以上城市對于以房養(yǎng)老的實驗最后均以失敗告終，究其原因，我們發(fā)現(xiàn)，他們在制度設計、管理方式以及貸款流程上都出現(xiàn)了或多或少的錯誤。

實踐層面上具體失敗的原因有：

（一）房地產市場不穩(wěn)定且泡沫較多

我國的房地產市場自上世紀90年代以來一直呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢，而且，一些地區(qū)的房產市場存在泡沫。但以房養(yǎng)老卻需要較小的市場波動，所以這使得以房養(yǎng)老的推行存在阻礙；

（二）我國的資本市場發(fā)展不完善

以房養(yǎng)老需要銀行，保險公司等金融機構的參與，對資本市場和金融機構的水平要求較高。而我國的資本市場資金流動性不強，民營養(yǎng)老機構難以得到大規(guī)模的資金支持；

（三）政策保障不足

以房養(yǎng)老在我國尚處于發(fā)展初期，缺乏各項規(guī)章制度和法律法規(guī)的保障，使得老年人對以房養(yǎng)老的信任度不高，制度難以推行。同時，政府宣傳和政策扶持的缺位也使得推廣困難。

（四）傳統(tǒng)觀念的影響

我國自古以來的儒家學說崇尚孝道。遺產留給子女由子女給贍養(yǎng)老人的思想深入人心，傳統(tǒng)觀念的存在造成以房養(yǎng)老推行受到阻礙。

2014年3月，保監(jiān)會公布《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見（征求意見稿）》，同年，國務院發(fā)布35號文，宣布在北京，上海，廣州，武漢進行以房養(yǎng)老試點。我國以房養(yǎng)老的試點工作正式啟動。

三、銅陵市以房養(yǎng)老的可行性

銅陵市的養(yǎng)老保障存在著中小城市普遍存在的養(yǎng)老保障方式單一，保障水平較低的特點。以房養(yǎng)老的需求數(shù)量與人口構成因素，住房因素，收入因素，價格因素，政策因素，制度因素等有關。對于以上因素的分析可以幫助我們解決銅陵市以房養(yǎng)老的可行性的問題。

（一）銅陵市人均住房面積明顯增加

城鎮(zhèn)人口住房擁有水平對以房養(yǎng)老的實施具有決定性意義。對于銅陵市的情況可見表一。

表1 銅陵市人均住房面積變化表

從表中我們可以看出，隨著人口增速的放緩，城鎮(zhèn)人均住房面積卻在增加。參加以房養(yǎng)老的人必須是擁有房屋產權的老年人，所以，人均住房擁有率的提升為以房養(yǎng)老提供了條件。

（二）銅陵市城鎮(zhèn)老年人比例大且老年人擁有自己住房的比例比較高

人口數(shù)量和人口構成影響著以房養(yǎng)老的實施。城鎮(zhèn)人口越多，城鎮(zhèn)化率越高，則可以參加以房養(yǎng)老的人口數(shù)量就越多。城鎮(zhèn)人口老齡化程度則又影響著實際參加以房養(yǎng)老的數(shù)量。由于以房養(yǎng)老剛起步不久，所以需要發(fā)展在老齡人口比重較大的地區(qū)。截止至2014年，銅陵市常住人口達到73.78萬人，其中城鎮(zhèn)人口45.67萬人，占總人口的15.6%。結合上表可以看出，銅陵市的老年人擁有自己住房的比例比較高。

（三）銅陵市住房價格較為合理

以房養(yǎng)老的價格因素可以從消費因素和房價因素兩方面分析。從消費因素來看，消費價格的提升會導致人們實際收入的下降，從而引起生活質量下降，進而刺激了住房反向抵押貸款的需求增加；反之，消費價格的下降導致實際收入增加，而隨之發(fā)生的通貨膨脹又會降低貨幣的購買力，推動房產保值需求的增加，從而降低住房反向抵押貸款的需求。從房價因素來看，房價水平的增長會刺激住房反向抵押貸款的需求增加，但是長時間持續(xù)性的房價增長又會導致人們對房價增長預期的提高，從而抑制住房反向抵押貸款的需求。

（四）銅陵市老年人收入水平不高，提高生活質量愿望強烈

老年人的收入水平是決定其是否參加以房養(yǎng)老的重要因素。老年人的養(yǎng)老金替代率越高，老年人的收入就越高，從而老年人的身后就會越富足，參加住房反向抵押貸款的愿望就越小；反之，養(yǎng)老金替代率越低，老年人收入就不高，則老年人生活水平較退休前就會有所下降，那么參加住房反向抵押貸款的愿望就強烈?，F(xiàn)今，城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老金替代率僅有45%，難以滿足銅陵市老年人提高生活質量的需求。

（五）政府的推動可以促進以房養(yǎng)老的發(fā)展

政府的政策宣傳很大程度上影響著人民對于以房養(yǎng)老的認知度。而遺產稅的推行又會刺激住房反向抵押貸款需求的增長。政府對于以房養(yǎng)老的宣傳和扶持力度增加，會加深人民對于以房養(yǎng)老的了解。美國在20世紀90年代以房養(yǎng)老剛剛發(fā)展之時，正是由于政府的推動和宣傳，才使得以房養(yǎng)老在美國迅速發(fā)展。

（六）現(xiàn)有制度難以解決低收入老年人保障問題

我國的養(yǎng)老保障制度雖然較好的解決了我國大多數(shù)人口的基本養(yǎng)老問題。但因為制度設計缺陷，現(xiàn)有的制度難以在新時代下提高老年人的生活水平。并且，原有的制度是按照全國平均水平來設計的，低收入老年人的養(yǎng)老保障情況難以解決。

通過分析我們發(fā)現(xiàn)，由于銅陵市人均住房面積明顯增加，老年人擁有自己的住房比例較高，住房價格較為合理，且金融保險在中小城市中較為發(fā)達，所以以房養(yǎng)老在銅陵市較為可行。

四、銅陵市以房養(yǎng)老制度構建

（一）發(fā)展模式選擇

綜合國外經驗，住房抵押貸款發(fā)展最為成熟的模式是倒按揭模式。而住房反向抵押貸款在國外發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了“完全政府主導”，“完全市場主導”，“政府和市場共同主導”。三種方式。所以，選擇何種模式開展住房抵押貸款是銅陵市以房養(yǎng)老實施的首要問題。

如果完全由市場主導建立以房養(yǎng)老體制，雖然很好的利用了市場靈活性和資本的優(yōu)勢，但因為公共物品具有非排他性和非競爭性，使得市場在分配這類公共物品的過程中會出現(xiàn)市場失靈的現(xiàn)象，從而無法使以房養(yǎng)老達到原有的目的。

但如果完全由政府主導而沒有市場的參與。雖然會提升以房養(yǎng)老的效用，但是，由于缺少了市場的競爭，導致壟斷出現(xiàn)，從而使服務水平下降，制度實施效果下降，價格升高，也會損傷參保人的利益。

綜上所述，銅陵市應該實行“政府和市場共同主導”的方式，即在政府監(jiān)管的前提下，由金融機構主導運營住房反向抵押貸款。

（二）制度設計

由于初期市場不成熟，需要政府提供風險擔保，政策優(yōu)惠和制度宣傳。所以首先應由政府主導建立類似住房抵押貸款管理中心的機構，并建立住房反向抵押貸款基金，用于預防風險和保障參保人權益?；饐淤Y金由政府財政提供，并向主辦機構和借款人雙向收取。

其次，應選擇市場化的主辦機構?？梢酝ㄟ^表二分析各機構優(yōu)劣。

表2 以房養(yǎng)老主辦機構優(yōu)劣分析表

政府應該制定《住房反向抵押貸款實施規(guī)定》，對以房養(yǎng)老提供法律保障。對于所抵押房屋，政府應主導制定處置辦法，以解決銀行保險公司等金融機構缺乏處置房產的經驗的問題。具體方式可以有：（1）金融機構將房屋出售給政府作為保障性住房進行分配；（2）金融機構將房屋委托房產公司或中介機構進行出售；（3）由老人子女通過償還貸款進行贖買。

綜上所述，應該由政府機構負責管理住房反向抵押貸款基金并進行監(jiān)督，銀行和保險公司負責運營具體。

（三）運營機制

銅陵市以房養(yǎng)老實施的目的是為有自主產權房屋的老年人提供補充養(yǎng)老金，為低收入老年人提供一種新的養(yǎng)老解決方案。具體由政府介入，建立基金；并由銀行保險公司主導運營。運營流程具體為：

1.擁有自主房屋產權的準老年人將房屋抵押給保險公司或銀行，并與其簽訂住房反向抵押貸款合同，約定按期支付養(yǎng)老金且參保人終身享有所抵押房屋居住權。

2.銀行或保險公司按每筆住房反向抵押貸款合同向政府基金交納費用，并在參保人到達支付期限時按期支付養(yǎng)老金。在參保人逝世后得到房屋處置權。

3.政府對全部交易過程實施監(jiān)管并以基金提供風險擔保。

[1]胡耀祺.以房養(yǎng)老—需求的影響因素分析[D].上海：復旦大學, 2008.

[2]王曉楠.濟南市實行以房養(yǎng)老的可行性研究[D].濟南：山東大學,2009.

[3]易禮.以房養(yǎng)老模式研究—以太原市為例[D].太原：山西財經大學,2013.

[4]柴效武.售房養(yǎng)老模式的基本思路[J].經濟研究參考,2005，(07).

[5]孟曉蘇.應建立房產抵押壽險服務—關于健全老年人社會保障制度的建議[J].發(fā)展,2002，(09).

[6]崔少敏.四大難題制約“以房養(yǎng)老”[J].人民論壇,2006，(08).

[7]國家統(tǒng)計局2014年中國統(tǒng)計年鑒,2015.

丁超，男，安徽財經大學財政與公共管理學院勞動與社會保障專業(yè)學生。

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1008-4428（2015）04-122-03

本文系安徽財經大學安徽省級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目成果，項目編號AH201410378412。