黃 燕，夏春蓮

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

黃 燕，夏春蓮

目前，還有房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)尚未納入營改增。營改增是近期房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的熱點，今年內(nèi)可能會有相關(guān)的政策出臺和實施。文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，分析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；進項稅額

一、引言

當前中國的經(jīng)濟遇到了巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著巨大的壓力，今年房地產(chǎn)的銷售利潤的增速明顯下滑。同時，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收調(diào)控不斷增強，所以營業(yè)稅改征增值稅迫在眉睫。另外企業(yè)所得稅新申報表的頒布，土地增值稅稅收政策的收緊也大大增加；房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風險。

2012年1月1日國家率先在上海實行營業(yè)稅改征增值稅(以下簡稱“營改增”)試點，近幾年來營改增已經(jīng)擴展到全國。作為“十二五”規(guī)劃的重要的改革之一，營改增對很多行業(yè)的稅負、經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級等各個方面有著重要影響，相關(guān)方面的改革也與人們的日常生活息息相關(guān)。2015年3月6日，財政部長樓繼偉在“兩會”上答記者問時明確表示，2015年按計劃應(yīng)完成所有行業(yè)的營改增工作，把房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的營業(yè)稅全部改成增值稅，最難的是不動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)成征收增值稅。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,居民的生活水平,以及地方政府財政收入，都有著重要的影響?；谶@一背景下，本文以房地產(chǎn)業(yè)營改增的必要性為著眼點，主要探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)營改增的必要性

增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額為征稅對象而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅之所以能夠在世界上大多數(shù)的國家進行推廣是因為增值稅在每一個環(huán)節(jié)都要納稅，但是可以有效地防止商品在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)重復(fù)征稅。營業(yè)稅是就其全部收入總額征收的一種商品勞務(wù)稅，存在重復(fù)征稅的問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在繳納的是營業(yè)稅，就存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本主要有土地成本、安裝成本、裝修成本以及各項的稅費，其中安裝、裝修成本已經(jīng)繳納過營業(yè)稅，但是在銷售房產(chǎn)的時候仍然要繳納營業(yè)稅，雖然營業(yè)稅的稅率不高，但是房產(chǎn)的價格高，造成重復(fù)征稅嚴重。所以，現(xiàn)在營改增成為必然的趨勢。

現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)有購買材料及其他商品也能夠取得增值稅專用發(fā)票，但是不可以抵扣，營改增后能夠連接第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的增值稅抵扣鏈條，房地產(chǎn)企業(yè)取得的增值稅專用發(fā)票可以進行抵扣，減輕企業(yè)的稅收負擔。營改增發(fā)展至今與繳納營業(yè)稅相比，鐵路運輸和郵政業(yè)的稅負明顯減輕，小規(guī)模納稅人的稅負下降。營改增試行以來效果較好，不僅消除了重復(fù)征稅的影響，還減輕了下游企業(yè)的稅負，同時拉動了企業(yè)對服務(wù)業(yè)的需求，能夠調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

三、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

增值稅是對流轉(zhuǎn)過程中的增值額征收的稅種，實際應(yīng)納的增值稅等于當期的銷項稅額減去可以抵扣的進項稅額和上期留抵稅額。所以當期可以抵扣的進項稅額對應(yīng)納稅額有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本中土地成本占25%左右，建筑安裝成本占40%左右，所以這些成本能夠進行抵扣對營改增后的實際稅負有很大的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)的取得有很多的方式：招投標、集體合作以及無償劃撥等等，那這些土地成本應(yīng)該怎樣衡量對稅負會有很大的影響。國家應(yīng)該制定詳細的政策對這部分的土地成本核算進行規(guī)范，防止偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。另外我國目前仍然征收土地增值稅，而且這一制度應(yīng)該不會發(fā)生變化，要做好營改增的工作就要同時兼顧到土地增值稅的問題。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的一些工程物資和安裝工程缺乏發(fā)票，實行營改增后會規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展。房地產(chǎn)現(xiàn)有的存量資產(chǎn)的進項稅額可不可以抵扣也成為了現(xiàn)在要解決的首要問題。如果允許這些企業(yè)把這么多的進項稅額一下子100%的抵扣，可能很多企業(yè)在未來的幾年內(nèi)都不需要繳納增值稅，可能超過財政稅收入可以承受的范圍?？赡軙试S全部抵扣但是要分很多年來抵扣。

（二）營改增會對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要求更注重細節(jié)

建筑業(yè)的增值稅稅率在2011年11月財政部、國家稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》中規(guī)定是11%。房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率應(yīng)該是與建筑業(yè)相同，稅率也應(yīng)該是11%。因為如果稅率定在17%，房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負很有可能超過現(xiàn)在所實行營業(yè)稅，這樣就不符合試點方案對于營改增要確保企業(yè)總體稅負不增加或略有下降的要求。

考慮到可以抵扣的進項稅額的因素，成本控制可能更注重細節(jié)。同樣是1200萬的總價，選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人（稅務(wù)局代開增值稅專用發(fā)票或提供普通的發(fā)票），對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響是完全不同的，如下表所示：

供應(yīng)商類別一般納稅人增值稅專用發(fā)票 稅務(wù)局代開發(fā)票 普通發(fā)票11% 3% 3%銷售收入 a 1200 1200 1200銷項稅額 b=a*11% 132 132 132進貨含稅價 c 1000 1000 1000進貨成本 d=c/(1+稅率） 900.9 970.9 1000進項稅額 e=d*稅率 99.1 29.1 0應(yīng)交增值稅 f=b-d 32.9 102.9 132增值稅稅負 g=f/a*100% 2.74% 8.57% 11%毛利 h=a-d 299.1 229.1 200小規(guī)模納稅人

所以房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商的時候要考慮到進項稅額是否是可以抵扣的問題，一方面可以減輕稅負，另一方面可以給企業(yè)帶來更多的利潤。

（三）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的影響

營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，營改增后征收的增值稅屬于價外稅，增值稅不在營業(yè)收入中體現(xiàn)就會導(dǎo)致利潤表中的收入有所減少。增值稅并不表現(xiàn)在利潤表中，所以相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加也是應(yīng)該減少的，最終的凈利潤可能是不變的或者甚至是減少的。表面上看來是對企業(yè)不利的，但是企業(yè)的銷售凈利率反而是上升的。例如同一個房地產(chǎn)企業(yè)含稅收入是1110萬元，在營改增前后利潤表數(shù)據(jù)以及銷售凈利率的比較如下：

營改增前 營改增后營業(yè)收入 1110 1000營業(yè)成本 400 400營業(yè)稅金及附加 200 90期間費用 200 200營業(yè)利潤 310 310凈利潤 232.5 232.5銷售凈利率 20.95% 23.25%

所以營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤率會有所提升，對房地產(chǎn)企業(yè)是一個激勵的作用。

（四）結(jié)論

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是多方面的，文章只從其中的幾個方面來闡述營改增可能對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。2015年是“十二五”規(guī)劃的最后一年，營改增會全面推行對房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊可能會很大，現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好充分的準備，迎接即將到來的營改增政策的頒布和實施。營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大機遇的同時，也使企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略面臨挑戰(zhàn)，企業(yè)需要加強會計核算，更好的應(yīng)對市場經(jīng)濟的挑戰(zhàn)。

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[3]趙瑞.增值稅“擴圍”對相關(guān)納稅人稅負的影響[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2012，(09):151-152.

[4]周啟光.房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅立法改革研究[D].中國政法大學, 2012.

[5]宗式華,周松德.預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的稅負變化[J].財會月刊,2013，(13):105.

黃燕，女，江蘇南通人，南通理工學院經(jīng)濟管理學院講師、碩士，研究方向：公司理財、稅務(wù)籌劃；

夏春蓮，南通理工學院經(jīng)濟管理學院。

F235.91

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1008-4428（2015）04-52-02