李 曼，劉雪琪，肖 芃，魯曉潔

（江漢大學 商學院，武漢 430056）

1 我國以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀

自20世紀80年代以來，為適應國家經濟發(fā)展的需要，一直以來實行的是統(tǒng)賬結合的養(yǎng)老基金管理制度。截至2012年，中國養(yǎng)老金空賬達到24859億元人民幣。這給社會養(yǎng)老保險制度帶來了巨大的風險，為了緩解養(yǎng)老壓力，專家學者們大力提倡在中國推行以房養(yǎng)老，使養(yǎng)老方式朝向多元化發(fā)展。

我國現(xiàn)在推行”以房養(yǎng)老”以3種方式為主：①以北京為代表的“抵押式”，即老年人將有獨立產權的房屋抵押給銀行或保險公司等金融機構，以換取每月等額養(yǎng)老金，老年人過世之后，由評估機構對房屋進行估值，剩余價值折合成等值的金額由老年人的遺產繼承人繼承；②以南京為代表的“交換式”，即老年人將房屋交給養(yǎng)老院等養(yǎng)老機構，以此來換取養(yǎng)老院對老年人養(yǎng)老擔負責任，老年人過世后，房屋由養(yǎng)老機構所有；③以上海為代表的“回租式”，老年人首先將房屋賣給房屋管理的公益性機構，然后將自己的房屋租回。

2 以房養(yǎng)老政策實施遇到的問題

2.1 受到傳統(tǒng)思想的嚴重束縛

首先，“家庭養(yǎng)老”和“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思想深入我國民眾的心里，老人的房產一般都是傳遞給子孫后代的，如果老人將房屋抵押給養(yǎng)老機構，這種做法短時間內很難讓老人們接受；其次，絕大多數子女也對以房養(yǎng)老持反對意見，如果老人將房產抵押給養(yǎng)老機構，會造成家庭內部關系的不和諧；最后，如果老人選擇“以房養(yǎng)老”，老人的子女也會受到社會上的譴責。我們對于老年人關于以房養(yǎng)老的認可度進行了調查，本次調查共發(fā)放了500份問卷，其中在對未來養(yǎng)老金水平的看法上面，有50%以上的人對未來養(yǎng)老金的看法是不樂觀的。在對將來安度晚年的每月養(yǎng)老金方面，超過50%的人對未來養(yǎng)老金水平不樂觀，并且預估的養(yǎng)老金水平大致在5000元人民幣以下。擁有房屋產權數中，大多數人士擁有1～2套房子的。在以房養(yǎng)老實施的意愿上，大約72.8%的人都認為“不可行”。在是否贊同以房養(yǎng)老上面，不贊同的人達到81.2%。

2.2 有關“以房養(yǎng)老”政策與法律的不完善

目前在我國法律法規(guī)中，關于“以房養(yǎng)老”的政策和法律還在起步階段，當金融機構和老人發(fā)生沖突時，還沒有有效和完善的法律來保護任何一方的利益。尤其是我國的房產實際使用權只有70年，在2007年出臺的《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿的自動續(xù)期。今后到了70年后，房產如何來處置還是個疑問，金融機構在這方面有很大的風險，如果續(xù)期費用過高，則金融機構將無利可圖。目前相關政策配套建設相對滯后，現(xiàn)在所實行的基本上是以合同來約束雙方的行為，缺少法律方面的約束與制裁。

2.3 養(yǎng)老機構的服務水平和質量較差

目前我國養(yǎng)老機構的服務質量和水平差，養(yǎng)老社區(qū)的設施不完善、老年娛樂活動缺乏、護理人員未經過專業(yè)培訓、衛(wèi)生條件較差等問題都普遍存在，所以很多老人也就不支持以房養(yǎng)老。

2.4 房地產價值評估機制不健全

我國的反向抵押業(yè)務進展緩慢，而且房地產評估機構的發(fā)展還不健全，要想順利開展以房養(yǎng)老必須要有一個穩(wěn)健的房地產市場和良好的房產評估機制。但由于房地產市場波動較大，對住房價值評估的難度提高了，而評估機制卻跟不上，導致以房養(yǎng)老開展緩慢。

2.5 以房養(yǎng)老制度設計得不合理

我國的 “以房養(yǎng)老”模式在制度設計上一般要求老人在60歲以上，擁有獨立產權房等，并且在老人去世后完全取得房屋產權。這種模式的要求過于苛刻，使得符合要求的老人較少，所以在“以房養(yǎng)老”制度上的設計有些不太符合我國的現(xiàn)狀。

3 對于以房養(yǎng)老實施過程中出現(xiàn)問題的幾點解決對策

（1）破除傳統(tǒng)觀念的弊端，讓形式更加多樣。 加強宣傳力度，利用較強的媒體公信度來矯正傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的弊端，并建立相關的咨詢和服務機構，來慢慢改善現(xiàn)行的養(yǎng)老心態(tài)。

（2）完善相關法規(guī)，加強政府監(jiān)管，增強推行機構公信力。由政府出面，帶頭做好相關工作，對房地產市場和相關金融保險市場做出法律的約束和市場監(jiān)管，其行業(yè)內部也需建立行業(yè)準則，加強行業(yè)的信用建設。政府就是協(xié)調者，健全法規(guī)、加強準入門檻的審查，提高其推行的力度。

（3）以金融機構為主導，科學地進行房屋價值評估。只有較為科學的估值才會在初期具有公允性，在后期減少不必要的糾紛。

（4）社會福利機構提供有力支持。為了“以房養(yǎng)老”的順利推行，還需要加強社會福利機構的基礎設施建設和對護理人員的免費培訓，建立護理人員持證上崗、定期考核，不定期地暗中測評老年人滿意度考核。增加老年人的娛樂活動，提高老年人的養(yǎng)老質量。

（5）適當放寬老年人參與的條件。以政策支持為后盾，適當放寬限制讓更多的老年人可以參與進來，保證那些低收入老年人可以老有所養(yǎng)，以緩解社會的養(yǎng)老問題。

[1]商登琿.以房養(yǎng)老的本土化探析[J].宏觀經濟管理，2014（2）.

[2]常纓征.關于“以房養(yǎng)老”模式的理性分析[J].價格理論與實踐，2013（9）.