文/本刊記者 馮珊珊

白銀時代地產(chǎn)突圍

文/本刊記者 馮珊珊

房地產(chǎn)作為中國最重要的資產(chǎn)品之一，等待它的將是緩慢的波浪式下降。對開發(fā)商而言，等待他們的則是全線的轉(zhuǎn)型。隨著互聯(lián)網(wǎng)金融、共享經(jīng)濟(jì)，服務(wù)經(jīng)濟(jì)等等的興起，中國房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)成為了昨天。對于今天的中國不動產(chǎn)行業(yè)，未來的發(fā)展方向到底在哪？

2012年，待銷房面積不到3億平方米，2015年，這個數(shù)字達(dá)到了6.6億平方米。相當(dāng)于今年一二三季度銷售的總和，壓在里面的土地價值和投資，投資包括房地產(chǎn)開發(fā)商的投資，還有經(jīng)營機(jī)構(gòu)、銀行的投資。如果按照每平方米五千塊錢計算，加上土地成本、建安成本，全國打平的話，相當(dāng)于壓了3到4萬億在里面。

銀行和金融機(jī)構(gòu)的貸款如果按資產(chǎn)負(fù)債率50%來算，將近有兩萬億壓在待銷房里面。如果流動不起來，對中國的金融體制、對中國的房地產(chǎn)系統(tǒng)、對中國的市場會產(chǎn)生很大的沖擊。

不動產(chǎn)行業(yè)加速分化背后的邏輯，其實(shí)是整體利潤率的下滑。從2009年的64%下降到2015年上半年的12%，這是高杠桿，高增長，高利潤難以為繼的體現(xiàn)。

隨著分化進(jìn)一步加劇，未來的不動產(chǎn)行業(yè)可能會加速向管理精細(xì)化、經(jīng)營平臺化，運(yùn)作輕資產(chǎn)化方面轉(zhuǎn)型。

主要包括三個方面：一是管理精細(xì)化。地產(chǎn)行業(yè)在這種背景下，更加需要精耕、深耕，細(xì)分市場，需要向制造業(yè)學(xué)習(xí)成本降低和品質(zhì)優(yōu)化的研發(fā)制造，向服務(wù)業(yè)借鑒前人的服務(wù)模式。

二是經(jīng)營平臺化。由于競爭態(tài)勢發(fā)生變化，價值來源從單一的開發(fā)銷售向附加價值轉(zhuǎn)變，不動產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了房地產(chǎn)+的時代，地產(chǎn)企業(yè)將借助與客戶深度的契機(jī)搭建以居住為核心的生態(tài)平臺，加入金融、互聯(lián)網(wǎng)、社區(qū)服務(wù)、環(huán)保、健康，醫(yī)療、養(yǎng)老等新的服務(wù)。

三是運(yùn)作輕資產(chǎn)化。隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，過去高額投資拿地，迅速轉(zhuǎn)化成銷售的傳統(tǒng)重資產(chǎn)的模式使房企面臨極大的資金和運(yùn)營壓力，輕資產(chǎn)是一個必然的發(fā)展趨勢。

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了凸顯服務(wù)價值的時代。首先是地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)域深化，從以往住宅開發(fā)向城市綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變，參與工業(yè)物流、文化旅游，健康，養(yǎng)老、教育等多個領(lǐng)域，價值鏈不斷延伸。地產(chǎn)商成為社區(qū)和城市運(yùn)營商，核心競爭力體現(xiàn)在服務(wù)能力。

第二，是觸金。創(chuàng)新投融資模式，重新整合房地產(chǎn)投融資鏈條。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，目前來看，互聯(lián)網(wǎng)金融實(shí)際上已經(jīng)介入了從開發(fā)到營銷房地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)在很多互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)結(jié)合的項(xiàng)目，是以渠道創(chuàng)新為主，未來也會進(jìn)入金融創(chuàng)新。對房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提供一些價值的實(shí)現(xiàn)渠道。另外，也有利于促進(jìn)資產(chǎn)證券化的快速實(shí)現(xiàn)。

【案例1】