○李學斌

（重慶市沙坪壩區(qū)國土資源管理分局 重慶 400038）

重慶市住房置業(yè)擔保風險控制研究

○李學斌

（重慶市沙坪壩區(qū)國土資源管理分局 重慶 400038）

重慶市住房置業(yè)擔保一定程度上提高了中低收入購買自用住房能力，保障了公積金貸款資金安全，為完善重慶市住房保障體系服務做出了重要貢獻。但由于其面臨的市場環(huán)境仍不完善，相關法律制度不健全，如何有效規(guī)避和化解風險成為重慶住房置業(yè)擔保持續(xù)發(fā)展的基本前提。本文在分析重慶住房置業(yè)擔保公司風險的基礎上，結合重慶市實際情況，提出了相應可行的解決措施。

住房 置業(yè)擔保 風險 措施

住房置業(yè)擔保是指依法設立的住房置業(yè)擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶保證擔保的行為。重慶市住房置業(yè)擔保處在高速發(fā)展階段，充滿著機遇和面臨著挑戰(zhàn)，同時伴隨著巨大的風險，怎么樣面對風險是我們值得深思的問題。

一、重慶市住房置業(yè)擔保的發(fā)展現(xiàn)狀

2007年重慶市首家住房置業(yè)擔保公司成立了，公司主要為住房公積金個人貸款承擔連帶責任保證擔保，業(yè)務范圍涵蓋重慶市40個區(qū)縣，伴隨著重慶市城鎮(zhèn)化的深化，購買商品房的人群進一步擴大，選擇通過住房公積金貸款來購買住房的人越來越多，住房置業(yè)擔保業(yè)務呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，經營規(guī)模和經營成果的增長率都保持年均70%以上，隨著今年重慶市住房公積金貸款的條件進一步放寬，這種快速發(fā)展的態(tài)勢還要加快。

二、重慶市住房置業(yè)擔保風險分析

目前，重慶市住房置業(yè)擔保面臨的市場環(huán)境不完善、相關法律制度不健全、業(yè)務快速發(fā)展的處境，住房置業(yè)擔保的風險正在被無形地放大，對住房置業(yè)擔保風險進行分析，有利于保證住房置業(yè)擔保健康發(fā)展。

1、擔保主體錯位帶來的風險

重慶市住房公積金貸款過程中，借款人以所購房屋作為抵押，取得住房公積金住房貸款，重慶住房置業(yè)擔保公司又對重慶市住房公積金貸款進行擔保，重慶市住房公積金中心成為了擔保主體。根據《住房置業(yè)擔保管理辦法》的規(guī)定，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保。住房置業(yè)擔保的擔保主體應為借款人。

由于擔保主體的錯位，導致在保后管理中的操作不便，住房置業(yè)擔保風險加大。例如2010年，李某申請了一筆26萬10年期的住房公積金貸款，因投資生意失敗，年底其公積金貸款逾期未還，擔保公司承擔擔保責任，為其代償。由于擔保主體是重慶市住房公積金中心，擔保公司只能以抵押權人公積金貸款承辦銀行的名義作為起訴主體，擔保公司承擔了擔保責任，卻無法主導訴訟工作的開展，給后期追回理賠款帶來困難。

2、抵押物處置帶來的風險

重慶市公積金個人抵押貸款中，抵押權人為貸款銀行，借款人違約后，住房置業(yè)擔保公司對抵押物的并沒有直接的處置權。只有在貸款銀行將債權轉移給住房置業(yè)擔保公司或以抵押權人（貸款銀行）的名義進行訴訟，并處置抵押物。由于擔保公司不是債權人或抵押權人，所以無法掌握該訴訟案件的主導權，可能導致案件辦理時間較長，致使抵押物處置周期變長，置業(yè)擔保公司代償金額回收速度變慢。

另外，處置抵押物也存在困難。公積金貸款客戶中以中低收入為主，而且抵押物一般是這些客戶家里的唯一一套住房，如果強行對其進行處置，會造成很多人無家可歸的情況，考慮到社會穩(wěn)定和國家的相關政策，一般對抵押物的處置，盡量采取協(xié)商處理的方式，促使借款人履行義務。

3、被擔保人收入變動帶來的風險

目前，公積金的繳存和貸款使用人除了有公務員、國企、事業(yè)單位職工工作收入相對穩(wěn)定以外，進城的農民工、城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員也可以繳存公積金并享受貸款。公積金的使用人群擴大，使更多的人享受到這一政策。但正因為如此，住房置業(yè)擔保風險在加大，借款人在住房公積金貸款時，住房置業(yè)擔保公司對客戶還款能力和征信情況進行審核，借款人符合條件，但是在償還貸款過程中，進城的農民工、城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員這些收入不穩(wěn)定人群，收入一旦的發(fā)生變動，將對還款產生較大的影響，可能會造成無法還款或延遲還款，置業(yè)擔保公司代償金額增大，資金壓力變大，財務狀況惡化，公司風險加大。

4、信息不對稱帶來的風險

住房擔保置業(yè)公司在決定是否提供住房擔保時，往往更多的是依據被借款人提供的個人資料。而借款人為了獲得擔保貸款，傾向于掩蓋自己的負面信息，提交不真實的個人資料，而且置業(yè)擔保公司也無法全面了解借款人的財產、收入和負債情況，無法對借款人的收入變動情況進行有效的監(jiān)督和檢查，使其在對借款人還款能力和信譽進行判斷時造成偏差，公司代償風險加大。

三、重慶市住房置業(yè)擔保風險防范措施

對住房置業(yè)擔保而言，風險是客觀存在的，最重要的是如何通過有效的機制進行防范。在擔保公司的風險管理體系中，風險防范是第一位的，可提高對給定風險水平的防范能力，其目的是使風險行為變得更安全，也能在一定程度上降低風險的損失頻率和損失程度。

1、明確住房公積金貸款的抵押權所屬

住房置業(yè)擔保公司對公積金貸款進行擔保，但抵押權卻在重慶市住房公積金中心委托貸款銀行，這對住房置業(yè)擔保公司非常不利，也不符合相關法律法規(guī)。根據《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》（建住房（108號））第四條的規(guī)定：“借款人向擔保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔保的，應當將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔保公司進行抵押反擔保。”該辦法明確規(guī)定了住房置業(yè)擔保公司可以要求借款人提供房屋作為貸款的反擔保，住房置業(yè)擔保公司也應該成為抵押權人。例如，北京、天津、上海、沈陽等地的住房置業(yè)擔保公司都是公積金貸款的抵押權人，由此更有利于擔保公司參與住房公積金貸款的審核，并對抵押物的抵押真實性進行核實，控制風險。出現(xiàn)賠付后也可以自行委托律師進行資產處置，將有效主導訴訟工作的開展，積極挽回理賠損失。

2、加大政策性扶持力度

住房置業(yè)擔保公司，是政策性擔保公司，公司主要的目標是提高中低收入購買自用住房能力，保障公積金貸款資金安全。為加強公司抵御風險的能力，更好地服務于社會?？梢詫で笳谪斦⒍愂辗矫鎽o予一定政策傾斜，例如減免營業(yè)稅、稅前提取風險準備金等，在低收入群體出現(xiàn)的風險損失給予一定的補貼等政策支持，提高住房擔保公司的盈利能力。

另外，住房置業(yè)擔保公司在依法處置借款人抵押的唯一一套房產過程中，政府應當盡可能為借款人提供廉租房、公租房等周轉性住房，以避免因為抵押物處置造成借款人無家可歸的情況，為處置抵押物創(chuàng)造有利的條件。

3、引進民間資本，優(yōu)化公司治理

重慶市住房置業(yè)擔保公司一般是由政府主導投資的公司，不以盈利為主要目的，只收取較低擔保費，在公司最初發(fā)展階段，有天然的優(yōu)勢，但由于同政府關系過于緊密，所以市場化程度一直不高，己經嚴重制約了置業(yè)擔保業(yè)的發(fā)展。擔保公司的資本是構成擔保公司信用的關鍵因素之一，增加擔保公司的資本，使其符合《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》規(guī)定的擔保金額為注冊資本金30倍以內的要求，只依靠政府主導投資存在困難，合理地引進民間資本進入住房置業(yè)擔保行業(yè)，作為國有資本的補充，這對住房置業(yè)擔保公司增加償債能力、增強抗風險能力、實現(xiàn)股權多元化、完善公司治理大有益處。

4、建立有效的風險化解機制

（1）風險轉移機制

在對住房公積金貸款擔保中，可以要求受保借款人對住房置業(yè)擔保公司的貸款擔保提供反向擔保，在發(fā)生代償后，擔保公司執(zhí)行該反擔保，能部分或全部補償其代償損失。比如，對征信情況較差、不符合公積金貸款條件的客戶，可以要求提供相應反擔保措施，將其繳存的公積金作為反擔保、禁止客戶貸款后立即提取繳存的公積金，一旦發(fā)生借款人違約，住房置業(yè)擔保公司代償后，通過收回借款人住房公積金彌補損失。

（2）風險分散機制

擔保公司風險分散是實現(xiàn)對住房公積金貸款擔保期限結構多樣化、額度結構多樣化。靈活采用不同時段的擔保期限，使風險在時間上相對均勻地分布，避免風險在某一時間集中爆發(fā)而導致系統(tǒng)失控。對擔保額度，擔保公司的策略要大、小兼顧，項目平均擔保額要控制在一定的額度之間。

（3）風險補償機制

風險補償機制主要是指提取風險準備金制度。我國有關財政部規(guī)定，擔保機構可按當年擔保費的50%提取未到期責任準備金，按不超過當年年末擔保責任余額1%的比例以及所得稅后利潤的一定比例提取風險準備金，風險準備金累計達到擔保責任余額的10%后，實行差額提取。重慶市住房置業(yè)擔保公司可以按照上述規(guī)定提取風險準備金，增加公司自身抵抗風險的能力。

5、建立起全國性的住房置業(yè)擔保體系

當前的住房置業(yè)擔保行業(yè)都是區(qū)域性的，受到地域限制較強，承保能力、抵御風險的能力有限。國家應建立一個全國性的住房置業(yè)擔保體系，形成相互合作的局面，并在全國范圍內對風險準備金的提取及使用進行統(tǒng)一的規(guī)定。在降低全國性的住房置業(yè)擔保風險的同時，實際上也降低了每個地區(qū)住房置業(yè)擔保公司的風險，使它具有更強的抗風險能力。

[1]莎龍格：我國中小企業(yè)信用擔保體系研究[D].南京財經大學，2010.

[2]陳海霞：房地產分別抵押制度論[D].華東政法大學，2010.

[3]邵四華：保障性住房委托貸款業(yè)務相關問題研究[J].中國房地產金融，2009（11）.

（責任編輯：柯秋萍）