何 楊（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院 北京 100872）滿燕云（印第安納大學(xué)公共與環(huán)境事務(wù)學(xué)院 美國 印第安納州布魯明頓）劉 威（北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心 北京 100871）

房地產(chǎn)稅國際比較文章（五）房地產(chǎn)稅征管中的信息共享、爭議解決與強(qiáng)制執(zhí)行

何 楊（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院 北京 100872）滿燕云（印第安納大學(xué)公共與環(huán)境事務(wù)學(xué)院 美國 印第安納州布魯明頓）劉 威（北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心 北京 100871）

作為每年定期征收的直接稅，房地產(chǎn)稅面臨兩大征管難題，一是如何解決評估所需信息的完整和透明，盡可能實(shí)現(xiàn)公平；二是納稅人對評估結(jié)果產(chǎn)生爭議，甚至于拒繳稅款如何處理。在這兩方面各國都進(jìn)行了不同的嘗試，初步建立了信息共享和爭議解決制度，為我國提供了很好的借鑒。

房地產(chǎn)稅 征管 信息共享 爭議解決

在房地產(chǎn)稅征管過程中，信息共享、爭議解決和強(qiáng)制執(zhí)行作為緊密關(guān)聯(lián)的、一連串的制度措施，對于確保房地產(chǎn)稅計(jì)稅結(jié)果的準(zhǔn)確公平、維護(hù)納稅人的合法權(quán)益、保證房地產(chǎn)稅的順利實(shí)施發(fā)揮著重要的作用。在這些方面，許多國家或地區(qū)都進(jìn)行了積極的探索與嘗試，其中很多做法對于中國房地產(chǎn)稅制度的完善具有積極的借鑒意義。

一、房地產(chǎn)稅信息共享制度

批量評估技術(shù)的發(fā)展使得房地產(chǎn)稅統(tǒng)一評估成為可能。與傳統(tǒng)意義上的個(gè)案評估不同，批量評估要對一定范圍內(nèi)、具有相同特征的一組房地產(chǎn)建立統(tǒng)一的模型，從而反映市場供求對這一組房地產(chǎn)的影響。任何成功的批量評估系統(tǒng)都依賴于可靠的數(shù)據(jù)，用以構(gòu)成、更新、協(xié)調(diào)評估模型，因此，對評估所需數(shù)據(jù)的搜集和管理以及保證數(shù)據(jù)質(zhì)量都至關(guān)重要。所需數(shù)據(jù)要素通常包括：房屋所有權(quán)、用途、土地和房屋的物理特點(diǎn)、區(qū)位、交易數(shù)據(jù)、收益和費(fèi)用以及其他相關(guān)市場數(shù)據(jù)等。

現(xiàn)實(shí)中，上述不同類型的評估數(shù)據(jù)往往分散在不

同的機(jī)構(gòu)中，有政府部門，如不動(dòng)產(chǎn)登記管理、工商、稅務(wù)、審計(jì)等部門；也有非政府部門，如不動(dòng)產(chǎn)交易中介公司、銀行等。這種情況常常會(huì)導(dǎo)致一些國家，尤其是發(fā)展中國家和轉(zhuǎn)型國家在房地產(chǎn)信息采集過程中面臨“信息孤島”的難題。為了解決這一問題，協(xié)調(diào)各機(jī)構(gòu)，特別是政府各部門之間的工作，確保評估機(jī)構(gòu)能夠及時(shí)、全面地獲得所需的評估信息與數(shù)據(jù)，各國采取的辦法主要有兩種：

一種是在房地產(chǎn)稅稅法或評估法中對各部門提供房地產(chǎn)稅評估涉稅信息進(jìn)行規(guī)定。如南非新《財(cái)產(chǎn)稅法》有關(guān)稅基評估的部分對各部門提供涉稅信息的義務(wù)進(jìn)行了明確；加拿大不列顛哥倫比亞省《評估法案》賦予該省評估局收集房地產(chǎn)稅評估相關(guān)數(shù)據(jù)的權(quán)力。具體來看，省評估局主要從以下渠道獲得所需有關(guān)數(shù)據(jù)：從地方政府獲取建筑許可證和建筑平面圖等信息；從土地產(chǎn)權(quán)與測量局、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)及抵押貸款住房公司獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)；從房地產(chǎn)復(fù)議申訴等機(jī)構(gòu)獲取房屋重新評估情況。此外，還通過納稅人自主填寫的申報(bào)表了解住房、納稅人家庭收入支出及房屋交易情況等信息①筆者根據(jù)加拿大不列顛哥倫比亞省《房地產(chǎn)稅評估手冊》整理。。

另一種是建立全國性的信息共享中心。這方面成功的典型案例是立陶宛的國家登記中心②Albina Aleksiene & Antanas Tumelionis. Property Taxation in Lithuania [Z].International Conference “Land Value Capture in Urban Development Role of Property Tax in Local Finance”, June 23-24, 2009, Warsaw, Poland.，該中心負(fù)責(zé)房地產(chǎn)地籍的管理與房地產(chǎn)登記，主要職責(zé)包括：房地產(chǎn)地籍與登記管理、建筑物與土地地籍調(diào)查、地址登記與管理、房地產(chǎn)批量評估與市場分析、地籍地理信息系統(tǒng)的管理與維護(hù)、法人實(shí)體的登記與管理、官方信息公布，等等。該中心建有房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，該系統(tǒng)是一個(gè)覆蓋所有房地產(chǎn)類型的獨(dú)立的數(shù)據(jù)庫，整合土地登記和房屋登記的數(shù)據(jù)，并與地理信息系統(tǒng)結(jié)合，以地理空間為基礎(chǔ)儲(chǔ)存地籍?dāng)?shù)據(jù)。房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)還與其他基礎(chǔ)信息相連，包括人口信息、法人實(shí)體信息、地址信息、抵押貸款信息、文物保護(hù)信息、林地信息以及自然保護(hù)信息。該中心向地方稅務(wù)管理部門提供房地產(chǎn)稅評估與管理的必要信息，并且根據(jù)納稅人的請求免費(fèi)提供計(jì)算房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的數(shù)據(jù)摘要。該中心的批量評估結(jié)果會(huì)在其網(wǎng)站上公布，納稅人可以輸入房地產(chǎn)惟一的編號(hào)進(jìn)行查詢。

在信息共享過程中，一個(gè)新的趨勢是政府?dāng)?shù)據(jù)的公開和新技術(shù)的采用。地理信息系統(tǒng)（GIS）、3D技術(shù)等在英美發(fā)達(dá)國家都已經(jīng)運(yùn)用到房地產(chǎn)稅評估中。在美國，計(jì)算機(jī)批量評估系統(tǒng)中除了稅務(wù)機(jī)關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)外，其他政府部門和機(jī)構(gòu)的公開數(shù)據(jù)也提供了幫助。各州在地理信息系統(tǒng)中由規(guī)劃部門開發(fā)并公開數(shù)據(jù)，供道路管理、農(nóng)業(yè)、稅務(wù)等部門使用。各部門在地理信息系統(tǒng)上添加不同的圖層，滿足本部門的工作需要。如俄亥俄州房地產(chǎn)稅評估中使用的地理信息系統(tǒng)涵蓋全州2 800個(gè)征稅圖，近220萬財(cái)產(chǎn)稅納稅人的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在稅圖上都有鏈接。③Richard Almy. A Global Compendium and Meta-Analysis of Property Tax Systems. Working Paper, Lincoln Institute of Land Policy, August 2013.

二、房地產(chǎn)稅爭議解決制度

即使是獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)作出的評估，仍然可能與其真實(shí)價(jià)值產(chǎn)生偏離，與納稅人的預(yù)期更是常常出現(xiàn)差異。因此，需要建立一套公正健全的房地產(chǎn)稅評估爭議解決機(jī)制。

（一）普遍爭議解決制度

在房地產(chǎn)稅比較成熟的國家，爭議解決機(jī)制通常分為三個(gè)層次：第一層是向房地產(chǎn)稅評估機(jī)構(gòu)提出爭議解決申請。通常情況下，納稅人以非正式詢問的方式向評估機(jī)構(gòu)提出申請，由評估機(jī)構(gòu)向納稅人進(jìn)行解釋說明；第二層是向?qū)ｉT負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅爭議處理的機(jī)構(gòu)提出爭議解決申請。這類申請通常是正式的申訴，由專門的爭議處理小組負(fù)責(zé)，在美國、加拿大等國，申訴處理通常采用聽證會(huì)的方式，納稅人和評估機(jī)構(gòu)各自舉證；第三層是向法院提出訴訟。通常情況下，向法庭提出的訴訟與具體法律條文的規(guī)定有關(guān)，不得針對評估中的數(shù)據(jù)、公式等。除爭議處理體系外，“申訴不得影響稅款的繳納”也是各國通行的做法。經(jīng)過審查，如果確實(shí)需要更改評估價(jià)值和征稅額，稅務(wù)機(jī)關(guān)在爭議處理完畢后會(huì)向納稅人進(jìn)行相應(yīng)的稅款退還或補(bǔ)繳等處理。

（二）典型做法

由于房地產(chǎn)稅需要與本地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化等因素高度契合，因此，在普遍的爭議解決機(jī)制的基礎(chǔ)上，不同國家或地區(qū)又呈現(xiàn)出不同的特色。

1.加拿大。房地產(chǎn)稅評估爭議解決體系比較典型的例子仍然是加拿大不列顛哥倫比亞省，該省的爭議解決可分為四個(gè)層次：第一，非正式申訴。當(dāng)納稅人對評估結(jié)果有異議時(shí)，首先可以向評估機(jī)構(gòu)提出非正式的爭議解決申請。評估部門收到非正式申訴后，會(huì)及時(shí)向納稅人進(jìn)行解釋說明。大部分的爭議在這一階段可以解決。第二，向評估審核小組提出正式申訴。如果納稅人對評估部門的解釋仍然不滿意，可以向評估審核小組提出正式申訴。評估審核小組會(huì)組織專門的聽證會(huì)對爭議案件進(jìn)行聽證，并做出處理意見。第三，如果納稅人仍有異議，可以向更高一級的評估審核委員會(huì)①評估審核小組主要負(fù)責(zé)某一轄區(qū)的爭議處理，評估審核委員會(huì)則負(fù)責(zé)整個(gè)不列顛哥倫比亞省較為復(fù)雜的爭議解決。提出進(jìn)一步申訴。第四，向法院提出上訴。對評估審核委員會(huì)的處理意見仍然有異議的納稅人，可以向法院提出訴訟。但是法律規(guī)定這一階段只可以針對法律中具體條款的適用，而不得對評估方法及數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性等提出質(zhì)疑。例如，加拿大不列顛哥倫比亞省《評估法案》將房地產(chǎn)按用途分為不同的類型，分別適用不同的稅率。在法院上訴階段，納稅人只能針對房地產(chǎn)應(yīng)依法劃歸哪一類型提起訴訟，有關(guān)評估中的數(shù)據(jù)和評估方法的爭議則在之前的環(huán)節(jié)進(jìn)行解決。②筆者根據(jù)加拿大房地產(chǎn)稅相關(guān)法律整理。

2.美國。美國各州法律規(guī)定，房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)評出每塊地塊或房產(chǎn)的價(jià)值后，要向納稅人發(fā)出財(cái)產(chǎn)評估或稅務(wù)通知，告知房地產(chǎn)的納稅價(jià)值。財(cái)產(chǎn)評估或稅務(wù)通知必須包括納稅人申訴的權(quán)利和完成申訴程序的截止時(shí)間等信息，并且要在正式征稅前或作為稅單的一部分送達(dá)納稅人。納稅人有爭議的，可以向做出房地產(chǎn)評估價(jià)值的評稅機(jī)構(gòu)提出申訴，也可以向其上級提出申訴；仍然存在爭議的，可以向法院提出訴訟。評稅官員要根據(jù)仲裁或判決的結(jié)果修改或維持房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值。③何楊，滿燕云，劉威.發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)稅征管模式的比較與啟示[J]. 涉外稅務(wù), 2011, (5).

申訴的截止時(shí)間在不同的州有著不同的規(guī)定，主要由地方法律決定。通常通知送達(dá)時(shí)間為兩周，送達(dá)后至提交申訴時(shí)間為30天。④Richard A. Levin. A Brief Summary of Major State and Local Taxes in Ohio 2010 [Z].Tax Analysis Division and the Communications Office of the Ohio, Department of Taxation.納稅人通常都會(huì)注意和執(zhí)行其申訴權(quán)利，由于不同州的經(jīng)濟(jì)、政府和政治因素，不同類型的評估單位（如住房、商業(yè)地產(chǎn)等）出現(xiàn)申訴的頻率有所不同。

3.法國。⑤Richard Almy. A Global Compendium and Meta-Analysis of Property Tax Systems. Working Paper, Lincoln Institute of Land Policy, August 2013.法國的不動(dòng)產(chǎn)稅收爭議處理主要由兩個(gè)部門負(fù)責(zé)，土地稅中心負(fù)責(zé)與稅基及土地稅有關(guān)的爭議，稅收中心負(fù)責(zé)與居住稅及部分土地稅有關(guān)的爭議。

異議申請人既可以為不動(dòng)產(chǎn)所有人，也可以為使用人。與房產(chǎn)租金收益有關(guān)的異議不僅可以由所有者提出，也可以由租用者提出。稅單上注明了異議受理部門及地址，納稅人可以通過寫信、打電話或當(dāng)面申述等方式提請復(fù)議，提請復(fù)議時(shí)，需出示相關(guān)證據(jù)。異議申請時(shí)間為1年，即納稅人可以在該稅征收年度下一年的12月31日前提出復(fù)議申請。復(fù)議的內(nèi)容包括房地產(chǎn)所屬類別以及面積計(jì)算，但納稅人對于評估程序和各個(gè)市鎮(zhèn)規(guī)定的單位面積租金收益無權(quán)提出異議。稅務(wù)機(jī)關(guān)收到復(fù)議申請后在6個(gè)月內(nèi)給予答復(fù)，遇到特殊情況可以延長到9個(gè)月。如果納稅人在6個(gè)月之內(nèi)沒有收到答復(fù)的，可以向行政法庭提起行政訴訟。

在復(fù)議期間，納稅人可以申請延期納稅。應(yīng)納稅額少于3 000歐元的，延期申請會(huì)被自動(dòng)批準(zhǔn)；超過3 000歐元的，納稅人需繳納擔(dān)保金。當(dāng)復(fù)議要求被稅務(wù)機(jī)關(guān)通過后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)返還納稅人多繳納的稅款及利息；如果復(fù)議要求被拒，除稅款以外，納稅人還要繳納10%的滯納金及相應(yīng)利息。針對某一種稅的房產(chǎn)租金收益的復(fù)議經(jīng)最終裁決后，該裁決也適用于其他稅。

4.英國。⑥英國地方政府網(wǎng)站（https://www.gov.uk/council-tax/working-out-your-council-tax）上給納稅人的《市政稅指南》（Council Tax ---- A Guide to Your Bill）。在英國，當(dāng)納稅人對評估結(jié)果中住宅等級歸屬有異議時(shí)，通常情況下可以直接去當(dāng)?shù)氐脑u估辦公室提出異議。納稅人需要核實(shí)所提供的房屋資料，

說明異議的理由。評估辦公室會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)給出對評估結(jié)果的意見。如果的確是評估出現(xiàn)問題，評估辦公室會(huì)通知納稅人和市政稅管理部門；如果評估結(jié)果沒有問題，評估辦公室也會(huì)通知納稅人，并解釋原因，但是納稅人不得對此結(jié)果提出異議。英國還規(guī)定了一些特殊情況，納稅人可以通過上訴至專門的法庭來提出異議。納稅人可以通過網(wǎng)絡(luò)填寫上訴表格或從當(dāng)?shù)卦u估辦公室領(lǐng)取表格提交上訴文件。

5.日本。①資料來源于日本《固定資產(chǎn)稅法》，由筆者翻譯整理。日本除了在都道府縣政府設(shè)立固定資產(chǎn)評估審查委員會(huì)（簡稱“審查委員會(huì)”）外，在市町村政府也設(shè)有此機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)處理轄區(qū)與固定資產(chǎn)評估相關(guān)的爭議。市町村的審查委員會(huì)人數(shù)由各地方確定，但是不得少于3人。委員經(jīng)市町村議會(huì)同意后，由市町村長任命，任期3年。委員遴選范圍為該市町村的居民、市町村稅的納稅義務(wù)人或具有固定資產(chǎn)評估知識(shí)的人和有經(jīng)驗(yàn)者。在處理爭議時(shí)，審查委員會(huì)從委員中指定3人組成合議庭，處理爭議案件。各項(xiàng)決議由委員投票確定。

如果納稅人對當(dāng)年固定資產(chǎn)課稅清冊中的評估價(jià)值有異議，可以在接到納稅通知單后60日內(nèi)，以書面形式向?qū)彶槲瘑T會(huì)提出審查申請。審查委員會(huì)收到申請后，通過必要的調(diào)查和其他事實(shí)審查，在30日之內(nèi)作出審查決定。法律規(guī)定審查必須采用書面形式，如果審查申請人有特殊要求，審查委員會(huì)應(yīng)給申請人口頭陳述意見的機(jī)會(huì)。

審查委員會(huì)在需要審查的情況下，可根據(jù)其職權(quán)或者利益相關(guān)人的請求，要求申請人以及持有該申請人固定資產(chǎn)評估所需資料的相關(guān)人提交審查所需的資料，還可以要求固定資產(chǎn)評估員對有關(guān)評估調(diào)查記錄的事項(xiàng)進(jìn)行說明。審查委員會(huì)做出決定后10日內(nèi)，會(huì)以書面形式通知審查申請人及市町村長。申請人對決定不服時(shí)，可以向法院提起訴訟。如果審查委員會(huì)做出的決定為對已登記的評估價(jià)值進(jìn)行修改，那么市町村在接到通知后的10日內(nèi)，對評估價(jià)值做出修改，并通知納稅人。對于已經(jīng)征收了固定資產(chǎn)稅的，除了更正價(jià)值信息，還應(yīng)更正納稅額。

6.中國香港地區(qū)。②香港特別行政區(qū)差餉物業(yè)估價(jià)署.香港差餉稅制——評估、征收及管理[EB/OL].http://www.rvd.gov.hk/.中國香港地區(qū)的差餉③差餉最早稱為警捐，是香港地區(qū)對樓宇或物業(yè)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，實(shí)行?？顚Ｓ?。納稅人為樓宇或物業(yè)的占有人（使用人），計(jì)稅依據(jù)為估算的物業(yè)每年所得合理租值。稅制于1845年首次實(shí)施時(shí)，已有法律條文規(guī)定差餉繳納人可就差餉的評估和征收事宜向最高法院提出上訴。1973年以前，差餉繳納人可基于特別理由，就差餉估價(jià)冊的記錄項(xiàng)或臨時(shí)估價(jià)向地方法院提出上訴。1973年的修訂條例就上訴機(jī)制做出重大改變，差餉繳納人在向地方法院提出上訴前，可先向差餉物業(yè)估價(jià)署（簡稱“估價(jià)署”）署長提交修改差餉估價(jià)冊建議書或反對通知書以進(jìn)行復(fù)核。隨后，香港土地審裁處于1974年成立，自此，差餉上訴案便由地方法院轉(zhuǎn)由土地審裁處負(fù)責(zé)審理。

根據(jù)香港地區(qū)《差餉條例》第四十條，在估價(jià)署署長發(fā)出有關(guān)以更正、刪除或以臨時(shí)估價(jià)方式修改差餉估價(jià)冊的通知書后，差餉繳納人如有不滿，可在28天內(nèi)向估價(jià)署署長遞交反對通知書，列舉反對的理由。在反對期屆滿后的6個(gè)月內(nèi)，估價(jià)署署長需就反對作出決定。任何對估價(jià)署署長就建議或反對所做決定不滿的人，均可向土地審裁處提出申訴。訴訟截止日期是決定通知書送達(dá)后28天，非物業(yè)單位的業(yè)主或使用者也可提出上訴。上訴人及估價(jià)署署長均有權(quán)出席土地審裁處的聆訊，并可提出有關(guān)證據(jù)支持其立場。土地審裁處可維持、提高或減低應(yīng)課差餉租值，其決定屬最終決定，但如果該決定涉及法律要點(diǎn)，上訴人可以向高等法院上訴庭提出上訴。土地審裁處具有審判差餉上訴案的司法管轄權(quán)，上訴人不能直接向高等法院申請上訴。在建議、反對和上訴處理過程中，繳納人仍需繳付差餉。如應(yīng)課差餉租值因訴訟而調(diào)低，多繳付的數(shù)額會(huì)在隨后的征收差餉通知書中做出調(diào)整。

三、房地產(chǎn)稅強(qiáng)制執(zhí)行制度

對于不繳納或者不按期繳納房地產(chǎn)稅的納稅人如何處理，也是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)中的一個(gè)具體而重要的法律問題。

（一）普遍適用措施

在房地產(chǎn)稅制度相對完善的國家，對于拒不繳納稅款的納稅人，政府往往采取強(qiáng)制性的懲罰措施，如

凍結(jié)、拍賣財(cái)產(chǎn)等，以形成較強(qiáng)的威懾作用。但強(qiáng)制執(zhí)行制度適用的應(yīng)該是極少數(shù)欠稅個(gè)人，對于絕大多數(shù)納稅人應(yīng)該通過培養(yǎng)其納稅意識(shí)，鼓勵(lì)主動(dòng)遵從。如果強(qiáng)制執(zhí)行面擴(kuò)大則可能產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)問題。如何權(quán)衡上述問題需要根據(jù)各國（地區(qū)）的實(shí)際情況加以裁量，在實(shí)踐中，各國（地區(qū)）所采取的強(qiáng)制執(zhí)行力度也差別很大。

（二）典型做法

1.英國。①筆者根據(jù)英國政府市政稅網(wǎng)站（https://www.gov.uk/council-tax/working-out-your-council-tax）相關(guān)資料整理。英國對于拒不繳納市政稅的納稅人，法院會(huì)向其發(fā)送納稅責(zé)任令，并要求納稅人提供有關(guān)工作和收入的信息，以便于追討欠款。法院追討欠款的主要方法包括以下幾種：第一，將欠款償還與工資掛鉤。法院會(huì)要求欠繳稅款納稅人的雇主在其工資中扣除一部分直接用于支付欠款，并且雇主有權(quán)額外扣除1英鎊用于稅款繳納手續(xù)費(fèi)補(bǔ)償。第二，如果納稅人屬于享受求職者優(yōu)惠、收入補(bǔ)貼或者補(bǔ)償優(yōu)惠的人群，法院可以要求減少其相應(yīng)的優(yōu)惠和補(bǔ)貼額度，用于欠款的償還。第三，強(qiáng)制執(zhí)行，即法院雇傭警察協(xié)助執(zhí)行欠款追討。強(qiáng)制執(zhí)行中的相關(guān)費(fèi)用在法律中有明確規(guī)定，并且由被執(zhí)行人負(fù)擔(dān)。強(qiáng)制執(zhí)行包括三種方法：一是凍結(jié)財(cái)產(chǎn)，被執(zhí)行人在補(bǔ)繳全部欠款之前不能轉(zhuǎn)移任何財(cái)產(chǎn)；二是看管財(cái)產(chǎn)或拍賣；三是沒收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

2.中國香港地區(qū)。②香港特別行政區(qū)差餉物業(yè)估價(jià)署.香港差餉稅制——評估、征收及管理[EB/OL].http://www.rvd.gov.hk/.中國香港地區(qū)在展開追討欠繳差餉的法律行動(dòng)前，估價(jià)署會(huì)先向繳納人發(fā)出警告信，要求即時(shí)清繳欠款。如果差餉在最后繳款日期仍未清繳，估價(jià)署可在差餉額上加征5%的附加費(fèi)；若在原來繳款期限起6個(gè)月內(nèi)仍未清繳，則再加征總數(shù)10%的附加費(fèi)。若在法院頒布裁決后仍未清繳欠款，估價(jià)署署長最終可向法院申請樓宇押記令（俗稱“釘契”），禁止該物業(yè)在押記令取消前轉(zhuǎn)讓。不過，估價(jià)署署長和任何公職人員均無權(quán)收回有關(guān)物業(yè)以追收差餉，而《差餉條例》亦沒有更嚴(yán)厲的規(guī)定迫令清繳欠款。因此，香港并不能效仿英國等國家的做法，扣押和變賣有關(guān)人士的物品以抵償差餉欠款。

3．南非。③南非《財(cái)產(chǎn)稅法》（2004），由筆者翻譯整理。南非新《財(cái)產(chǎn)稅法》對不如實(shí)提供財(cái)產(chǎn)信息、威脅評估人員或者拒絕履行出庭作證義務(wù)的人員，分別規(guī)定了2 年以下、3 個(gè)月以下以及相應(yīng)罰金的處罰措施。南非地方政府對拖欠的稅款征收利息。如果財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)納稅款被拖欠達(dá)3年以上，那么這部分財(cái)產(chǎn)會(huì)被政府查封并且公開拍賣。任何人在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前，需要提供財(cái)產(chǎn)稅法定完稅證明，證明無欠稅后方可轉(zhuǎn)讓。

[1] Bahl, Roy, Jorge Martinez-Vazquez &Joan Youngman. Making the Property Tax Work: Experiences in Developing and Transition Countries [M] . Cambridge, U.S., Lincoln Institute of Land Policy, 2008.

[2] Cloete, J.J.N. South Africa Local Government and Administration (2nd ed.) [M]. Pretoria: J, L, van Schaick, 1993.

責(zé)任編輯：賈蘭霞

Information Sharing , Dispute Resolution and Enforcement in the Collection and Administration of Real Estate Tax

Yang He, Yanyun Man & Wei Liu

As a direct tax collected annually, the collection and administration of real estate tax faces two challenges. The first is how to assure the integrality and transparent of data for assessment; and the second is how to solve the dispute in real estate value assessment and tax unpaid. Different countries have tried to build information sharing and dispute resolution systems, which provide valuable

for China.

Real estate tax Collection and administration Information sharing Dispute resolution

F810.42

A

2095-6126(2015)02-0047-05