劉昆

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金流動量較大，只有最大程度實現(xiàn)低成本的生產(chǎn)運營，做好成本管理和控制工作，才能全面實現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營目標。本文主要圍繞房地產(chǎn)如何進行成本控制這個主題進行闡述，分析實施成本控制工作中面臨的主要問題，并相應(yīng)地提出解決的有效辦法，以鞏固房地產(chǎn)企業(yè)在市場上有效的地位，并挖掘成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮的重大作用，為助推企業(yè)經(jīng)濟健康、穩(wěn)步和高效發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 成本控制 問題 對策

一、前言

隨著我國加入世界貿(mào)易經(jīng)濟組織以來，我國房地產(chǎn)市場得到了更廣闊的發(fā)展空間，并逐漸躍升為我國國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中重要的組成部分，是國家和社會發(fā)展經(jīng)濟和地方擴大再生產(chǎn)所需資金的來源渠道之一，在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著不可替代性的作用。隨著社會步入新的發(fā)展階段 ，房地產(chǎn)行業(yè)過高的房價引起了社會公眾的不滿，加上國際金融危機的影響尚存，國家和政府出臺了關(guān)于宏觀調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策，以及境外資金的不斷涌入，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于一個不容樂觀的社會環(huán)境，面臨的市場競爭壓力不斷升高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變粗放為主的管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)的管理制度，加大對成本控制的力度，全面提高企業(yè)核心戰(zhàn)略的競爭力。

二、成本費用在房地產(chǎn)企業(yè)中的基本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。其成本費用顧名思義指的是對房屋與土地進行開發(fā)和實現(xiàn)運營所耗費的全部費用及成本總和。本文主要是以房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)為主體，其成本費用主要包括有直接和間接成本；根據(jù)成本的類型可分為土地成本、財務(wù)管理成本等?？傊杀举M用在房地產(chǎn)企業(yè)中的基本構(gòu)成開發(fā)費用、拆遷費用、管理費用等在內(nèi)的產(chǎn)品開發(fā)和項目工程開發(fā)所涉及的成本費用總和。了解成本費用的基本構(gòu)成對房地產(chǎn)企業(yè)提高成本管理的水平和質(zhì)量具有重要工作。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制現(xiàn)狀分析

（一）對成本控制缺乏正確認識

企業(yè)是市場中主要的經(jīng)濟主體，利潤最大化是其發(fā)展目標，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸發(fā)展，大部分的企業(yè)對成本控制缺乏正確認識，對各個項目階段的存在成本控制的方面重視程度不夠，認為成本控制只是簡單對量的控制。大部分情況是在整個工程全部完工后才會進行大概總體的成本結(jié)算，比較重視最終的成本結(jié)算，對事前成本預(yù)測以及事中成本控制不夠重視。將成本控制落實到具體的項目階段全方位落實的現(xiàn)象很少。隨著精細化管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)的普遍應(yīng)用，企業(yè)的成本管理應(yīng)注重成本控制，并將其作為管理的主要內(nèi)容之一。

（二）對財務(wù)成本的預(yù)測不合理

任何一項房地產(chǎn)工程項目的完成，都需要經(jīng)過縝密的事前勘察、決策和施工等階段。事前相關(guān)人員對財務(wù)成本的預(yù)測對后期采取決策具有重要參考價值，一旦成本預(yù)測不合理，就可能引起房地產(chǎn)企業(yè)對成本的預(yù)測不準確，就會導(dǎo)致編制的成本控制體系不符合整體運作項目的要求。進行成本預(yù)算時忽視對技術(shù)和資金、人員等基本要素，也成為影響財務(wù)預(yù)算中進行成本預(yù)算的因素，如果在項目過程中，無法及時發(fā)現(xiàn)成本控制存在的缺陷和弊端，將會制約成本控制體系發(fā)揮應(yīng)有的效用。

（三）對項目成本缺乏有效的動態(tài)控制

目前當(dāng)前的會計核算更加注重的是事后控制，對過去的成本發(fā)生項目進行歸結(jié)和計算，而對事前和事中的成本缺乏有效的控制及管理，這屬于片面地繼續(xù)擰成本控制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)濟目標，使得企業(yè)難以準確、明智、有效地選擇或使用相關(guān)的成本信息。此外在項目工程完工階段，對總體的費用核算工作尚存缺陷，會計信息處理水平仍待提高。

四、房地產(chǎn)企業(yè)最大化實現(xiàn)成本控制目標的對策

（一）全體人員應(yīng)重視成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應(yīng)主動調(diào)動全體成員進行成本控制活動的積極性，定期在員工中展開成本控制的教育和學(xué)習(xí)活動，讓每位員工均意識到成本控制的重要性，并將成本控制落實到具體的崗位上，具體的活動中。房地產(chǎn)行業(yè)市場的快速發(fā)展，要求企業(yè)應(yīng)建立完善的成本控制體系，不僅將成本控制深入實體產(chǎn)品的生產(chǎn)中，更需要深入資源、服務(wù)等無形產(chǎn)品中，全面貫徹落實成本控制的精神，為企業(yè)爭取更加有力的市場地位創(chuàng)造條件。

（二）加強項目費用在中間階段的成本控制

這主要指的是房產(chǎn)企業(yè)在展開正常的經(jīng)營活動所產(chǎn)生的費用總和，雖說這個階段的費用不會形成產(chǎn)品的直接價值，但是對維持企業(yè)經(jīng)濟的正常發(fā)展具有重要作用。這一階段的成本控制不僅涉及管理費用成本控制，也涉及財務(wù)費用的成本控制，因此管理人員應(yīng)將成本控制落實到具體的管理活動中，財務(wù)會計人員對材料的核算、利潤核算和固定資產(chǎn)核算等工作，并編制開發(fā)經(jīng)營費用的支出計劃和開發(fā)成本計劃并監(jiān)督其執(zhí)行情況，歸集、分配生產(chǎn)經(jīng)營費用，計算工程和開發(fā)產(chǎn)品成本，并對生產(chǎn)經(jīng)營費用和開發(fā)產(chǎn)品成本進行分析、考核。

（三）加強成本費用的動態(tài)控制

成本控制是一項龐且系統(tǒng)的復(fù)雜工程，必須鼓勵全體人員參與到具體的成本控制中來，按照不同崗位的分工內(nèi)容，根據(jù)成本控制的原則，將成本控制落實到具體的生產(chǎn)活動中，實現(xiàn)成本費用的全方位動態(tài)控制，有助于房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，實現(xiàn)精細化管理，為企業(yè)獲取最大化的經(jīng)濟效益創(chuàng)造有利的條件。

參考文獻：

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