【摘要】有數(shù)據(jù)顯示，2010到2012年，連續(xù)3年全國(guó)固定資產(chǎn)投資有五分之一左右是房地產(chǎn)投資，意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)穩(wěn)居我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭地位。如何實(shí)施有效的成本控制，從而降低房屋的空置率，及時(shí)回收資金，有助于實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者效益最大化，也有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)過(guò)程，建設(shè)過(guò)程，成本控制

一、前言

隨著依法治國(guó)戰(zhàn)略的實(shí)施，關(guān)于房地產(chǎn)投資的法律體系日益健全，因而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益最優(yōu)，必須在遵守法律法規(guī)的前提下，不斷提升盈利能力，壓縮成本，既包括施工建設(shè)過(guò)程的成本，也包括銷售環(huán)節(jié)的成本壓縮，只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成本管控現(xiàn)狀

目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)盡管進(jìn)入到蓬勃發(fā)展的高速時(shí)期，但是在成本的管理和控制方面卻并不完善。首先，土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格居高不下。鑒于中國(guó)在土地進(jìn)行的一系列改革，當(dāng)前獲取土地都需要參加競(jìng)拍，導(dǎo)致土地購(gòu)買(mǎi)競(jìng)爭(zhēng)極其激烈，有些開(kāi)發(fā)商僅僅因?yàn)闋?zhēng)強(qiáng)斗氣或者為了所謂的“面子”，采用不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取地塊，地價(jià)被人為的抬高。其次，設(shè)計(jì)中也存在著諸多的問(wèn)題。設(shè)計(jì)方案的宏偉、不切實(shí)際化都會(huì)增加成本的支出。例如郴州的一家房地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司，沒(méi)有根據(jù)其當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況做出合適的設(shè)計(jì)方案，而只是追求設(shè)計(jì)方案的潮流與壯觀化，最終建成的建筑物因不符合當(dāng)?shù)氐摹斗康禺a(chǎn)管理監(jiān)督辦法》而被爆破，這顯然造成了成本的巨大浪費(fèi)。

三、前期規(guī)劃方案及施工圖設(shè)計(jì)方案比選在成本控制的重要作用

1、規(guī)劃方案的比選

土地競(jìng)拍成功之后，首要工作是整體方案的規(guī)劃。應(yīng)進(jìn)行規(guī)劃方案的競(jìng)標(biāo)。在確定規(guī)劃方案時(shí)，要結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷部門(mén)調(diào)查的數(shù)據(jù)作好戶型配比、戶型方案，園林景觀配套方案、外立面整體造型，建筑物整體風(fēng)格定位等相關(guān)細(xì)化的討論評(píng)比，從而擇優(yōu)選擇規(guī)劃方案。

2、施工圖設(shè)計(jì)的比選

在施工圖設(shè)計(jì)階段，也可采取施工圖任務(wù)書(shū)的形式，邀請(qǐng)兩家設(shè)計(jì)單位對(duì)典型方案作相應(yīng)的施工圖設(shè)計(jì)，由造價(jià)咨詢單位進(jìn)行測(cè)算，從單方砼含量，含鋼量等指標(biāo)及平方米單價(jià)，全面衡量是否達(dá)到了任務(wù)書(shū)的要求，從設(shè)計(jì)源頭上嚴(yán)格控制建安成本。

四、目標(biāo)成本控制在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的應(yīng)用

1.建立項(xiàng)目的報(bào)表體系制度

報(bào)表體系制度要和項(xiàng)目的成本管理相匹配，其中：開(kāi)發(fā)項(xiàng)日成本報(bào)表包含成本測(cè)算表、目標(biāo)成本執(zhí)行情況報(bào)表、差異成本分析報(bào)表以及單方成本報(bào)表、例外成本報(bào)表等等。還包括公司為責(zé)任第一人的報(bào)表、以部門(mén)和小組為實(shí)施主體的報(bào)表以及以個(gè)人為責(zé)任主體的報(bào)表。 在編制成本測(cè)算表時(shí)，要與之前的投資估算作詳細(xì)比對(duì)，檢查是否有成本項(xiàng)目遺漏，還要充分考慮人工、材料、政策的調(diào)整等因素，做好相應(yīng)的漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和基本預(yù)備費(fèi)的估算。同時(shí)要與之前編制的資金籌集計(jì)劃表對(duì)比，充分考慮資金來(lái)源，合理估算籌資費(fèi)用及利息支出。對(duì)后期發(fā)生的營(yíng)銷費(fèi)用和相應(yīng)的稅金（包括土地增值稅的清算等）作好測(cè)算，以避免目標(biāo)成本估算不準(zhǔn)確，造成利潤(rùn)失真，從而加大成本控制的難度。

2.設(shè)計(jì)變更嚴(yán)格處理，現(xiàn)場(chǎng)簽證準(zhǔn)確無(wú)誤

設(shè)計(jì)變更操作一般是以下流程：在進(jìn)行設(shè)計(jì)變更之前，設(shè)計(jì)部門(mén)的負(fù)責(zé)人首先進(jìn)行立項(xiàng)變更，填報(bào)《設(shè)計(jì)變更單》，變更單還需要設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可；之后由其統(tǒng)一編制編號(hào)，傳遞到工程部對(duì)照實(shí)施，同時(shí)還要抄送成本部；對(duì)于不涉及結(jié)構(gòu)的因甲方原因提出的變更，要首先由成本部測(cè)算因變更所增加的成本，比對(duì)成本控制目標(biāo)，最后確定是否進(jìn)行此項(xiàng)變更.項(xiàng)目經(jīng)理部門(mén)主持工作的工程師簽收《設(shè)計(jì)變更單》，將其發(fā)送給監(jiān)理單位和施工部門(mén)； 收到設(shè)計(jì)變更單后一周之內(nèi)，施工部門(mén)對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行價(jià)格估算，并將估算結(jié)果抄送給甲方成本管理部門(mén)的負(fù)責(zé)人。

3.實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理

目標(biāo)成本要想實(shí)現(xiàn)良好的執(zhí)行效果，必須能夠第一時(shí)間將成本的變化反映出來(lái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的動(dòng)態(tài)管理。還要依據(jù)工程項(xiàng)目進(jìn)度，核算工程項(xiàng)目的實(shí)際成本，控制先選取目標(biāo)成本，將目標(biāo)和實(shí)際情況進(jìn)行比對(duì)，進(jìn)行成本差異分析。

五、施工階段的成本管控

1.對(duì)合同實(shí)施有效管理 盡量避免工程索賠

進(jìn)行工程量清單報(bào)價(jià)時(shí)，個(gè)別施工單位形成這樣一種方式，即以較低價(jià)格中標(biāo)，再通過(guò)合同進(jìn)行索賠，從而實(shí)現(xiàn)盈利。所以，開(kāi)發(fā)商必須要求施工單位嚴(yán)格遵循合同內(nèi)容。此外，還要反索賠材料供應(yīng)商和施工部門(mén)，也是實(shí)現(xiàn)成本控制的一種有效的手段。 對(duì)于招投標(biāo)階段作為暫估價(jià)的一些分包工程（如外墻飾面、門(mén)窗、欄桿、百頁(yè)等），在施工前應(yīng)作好內(nèi)部詢價(jià)或競(jìng)爭(zhēng)性談判工作，擇優(yōu)選擇分包單位，控制實(shí)際施工價(jià)格不超過(guò)暫估價(jià)，確保分包工程的造價(jià)控制不超過(guò)目標(biāo)成本.

2.健全機(jī)制，加強(qiáng)施工過(guò)程管理

在項(xiàng)目施工階段，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程的管理，按照監(jiān)理規(guī)定與實(shí)施細(xì)則進(jìn)行施工，通過(guò)責(zé)任制嚴(yán)抓工程質(zhì)量，在管理層面實(shí)現(xiàn)施工過(guò)程中的投資成本控制。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)工程款的付款節(jié)點(diǎn)和支付數(shù)額進(jìn)行審核，成本部的人員應(yīng)核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)度是否符合合同付款節(jié)點(diǎn)，按合同相應(yīng)條款進(jìn)行付款預(yù)算的審查，防止提前付款造成資金時(shí)間價(jià)值的浪費(fèi)，聘請(qǐng)相應(yīng)資質(zhì)的造價(jià)咨詢單位做跟蹤審計(jì)工作，經(jīng)過(guò)監(jiān)理、成本部人員及跟蹤審計(jì)人員的三重控制，確保按合同付款條件進(jìn)行工程進(jìn)度款的支付，避免工程款超付現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生，確保過(guò)程控制合理。

3.技術(shù)領(lǐng)域，有效控制投資形成

在技術(shù)層面上要對(duì)施工方案進(jìn)行論證分析，通過(guò)新方法、新材料和新工藝的引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。技術(shù)層面的革新是唯一可以在不改變投資成本的前提下為企業(yè)創(chuàng)造更多盈利方法。有數(shù)據(jù)顯示，材料費(fèi)占到工程款總額的7成，所以，使用新工藝、新技術(shù)，促進(jìn)生產(chǎn)效率的提高，能夠縮短工程工期，項(xiàng)目進(jìn)度才能得到保證。

六、落實(shí)項(xiàng)目跟蹤督查和審計(jì)是成本控制的關(guān)鍵

1.實(shí)施目標(biāo)成本控制的主要內(nèi)容是真實(shí)的工程量的確定。在最初的項(xiàng)目施工招投標(biāo)階段，首先要關(guān)注工程量清單的編制是不是準(zhǔn)確、恰當(dāng)，還要重點(diǎn)關(guān)注對(duì)全部工程量影響最大的內(nèi)容。要確定工程量計(jì)算是不是準(zhǔn)確、恰當(dāng)，可以到施工現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)竣工設(shè)計(jì)圖紙以及施工圖紙；項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理單位對(duì)工程量的審核程度也要充分掌握，對(duì)結(jié)算中的重點(diǎn)內(nèi)容要根據(jù)情況確定是否進(jìn)行抽審；審查較為隱蔽的工程，日常跟蹤要及時(shí)到位，現(xiàn)場(chǎng)工程量數(shù)據(jù)才能真正掌握起來(lái)。

2.另一個(gè)重要內(nèi)容是目標(biāo)成本控制，也就是材料價(jià)格審計(jì)。進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，使用的材料、設(shè)備都具有價(jià)格隱蔽的特點(diǎn)。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在給項(xiàng)目目標(biāo)成本的控制帶來(lái)一定困難。在實(shí)施項(xiàng)目督察審計(jì)中，應(yīng)該從材料、設(shè)備采購(gòu)的內(nèi)控制度著手。了解項(xiàng)目的不同部門(mén)或同一部門(mén)不同的采購(gòu)人員之間是否建立相互制約機(jī)制，執(zhí)行不相容職務(wù)分離原則。其次，關(guān)注所有重點(diǎn)、大宗材料設(shè)備的采購(gòu)是否通過(guò)招投標(biāo)程序進(jìn)行，審計(jì)人員應(yīng)參與市場(chǎng)詢價(jià)及招投標(biāo)過(guò)程，且要審查材料、設(shè)備的名稱、數(shù)量、型號(hào)是否與確定目標(biāo)成本時(shí)所定下的價(jià)格水平相符。

七、結(jié)束語(yǔ)

如上文所說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工是一個(gè)完整的過(guò)程，它應(yīng)該涵蓋：項(xiàng)目策劃、工程建設(shè)、房屋銷售和售后維修，因此，進(jìn)行成本控制，必須貫穿從策劃到售后的整個(gè)環(huán)節(jié)，才能真正壓縮成本，實(shí)現(xiàn)效益最佳化和利益最大化，這樣需要全部涉及到的部門(mén)的通力合作，不斷健全完善機(jī)制。只有這樣，才能真正提高房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

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