【摘 要】本文主要介紹并自此基礎(chǔ)上提出合理籌劃稅收的幾個方面舉措。通過科學(xué)的稅收籌劃方法，不但有效減輕企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，而且是有效減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的理財(cái)途徑。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；舉措

前言

面對當(dāng)前國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，稅收籌劃已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤合法化、最大化的重要手段，也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。然而，稅收籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)與國家稅法和政策不沖突的情況下，達(dá)到合理合法的避稅目的，是房地產(chǎn)企業(yè)收益最大化的手段。同時，也必須注意到房地產(chǎn)企業(yè)獲得高利潤背后存在的各種風(fēng)險，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃有可能產(chǎn)生的風(fēng)險進(jìn)行分析，制定出有效的風(fēng)險防范措施，減少風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)企業(yè)長期的工作重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的含義及其必要性

對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃界定，目前還沒有統(tǒng)一的定論，但是，我們基本上還是有些定義和說法的。那就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般是指，稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對策與安排，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動。稅收籌劃是一門新興的學(xué)科，它由稅務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)等多門學(xué)科組成，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。鑒于各個國家市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同，這門新興的學(xué)科在西方發(fā)達(dá)國家發(fā)展已經(jīng)日益成熟，但在我國稅收籌劃還處于初期的摸索階段。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理稅收籌劃，能減少企業(yè)涉稅費(fèi)用，增強(qiáng)企業(yè)在行業(yè)中的競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益的最大化目標(biāo)和長遠(yuǎn)發(fā)展。從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃并不等同于違法性質(zhì)的偷逃稅收行為，更不是騙稅行為，而是合法性質(zhì)的稅收收益最大化的理財(cái)方式，它符合國家的稅法立法精神，是房地產(chǎn)企業(yè)為了提高利潤而提高科學(xué)合理納稅意識的必然結(jié)果，是房地產(chǎn)企業(yè)維護(hù)自身合法權(quán)益的具體表現(xiàn)，它不僅屬于理財(cái)問題，還是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策的重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的整個過程。對于具有獨(dú)特生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其追求利潤最大化為根本目標(biāo)，就必須實(shí)現(xiàn)科學(xué)化的管理模式。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還存在自主籌資金額巨大，財(cái)務(wù)管理周期長，開發(fā)的項(xiàng)目風(fēng)險大、投資決策責(zé)任重、要求嚴(yán)，且其財(cái)務(wù)涉及面廣、管理難度與責(zé)任大等幾個特征，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃。但是，目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識和法律意識薄弱，對于納稅還存在不少認(rèn)識方面的誤區(qū)，誤認(rèn)為納稅只是財(cái)務(wù)部門的工作，習(xí)慣于把稅費(fèi)籌劃放在事后進(jìn)行，且其對于納稅管理方面還存在不少問題，以至于房地產(chǎn)企業(yè)很多存在偷稅逃稅現(xiàn)象而受到稅務(wù)部門的處罰。根據(jù)上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行稅收籌劃工作，以適應(yīng)企業(yè)利潤最大化目標(biāo)和激烈的市場競爭帶來的巨大壓力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)籌劃的幾個方面新舉措

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理稅費(fèi)籌劃是其應(yīng)有的合法權(quán)益，只是由于各種經(jīng)濟(jì)，稅收，管理以及避稅技能等方面的因素不同，使得房地產(chǎn)企業(yè)的避稅機(jī)遇和稅收收益也各有千秋。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須掌握基本的經(jīng)營管理知識，還得充分了解各項(xiàng)稅收制度，了解內(nèi)外部存在的多種稅收籌劃方式的選擇可能性，構(gòu)思出一套稅費(fèi)籌劃的基本思路，然后根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況和國家稅收政策的更新變換來設(shè)計(jì)一個全新的，科學(xué)可行的降低稅費(fèi)支出的方法。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其生產(chǎn)的產(chǎn)品基本包含了三個階段，即項(xiàng)目立項(xiàng)，項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目銷售，因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅費(fèi)繳納籌劃主要可以從這三個階段來具體操作。（1）項(xiàng)目立項(xiàng)時，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃包括：第一，應(yīng)該選擇合適的建房方式，改變習(xí)慣上自建并銷售房產(chǎn)的行為，比如說利用代建或者合建等方式來進(jìn)行較大空間的稅收籌劃。在進(jìn)行房產(chǎn)代建時，要確定最終用戶，進(jìn)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅，這樣可以減輕稅負(fù)。在進(jìn)行房產(chǎn)合建時，房地產(chǎn)企業(yè)可以合法減少土地增值稅，還可以合法免掉營業(yè)稅的繳納。第二，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過開發(fā)多處房產(chǎn)以及進(jìn)行不同方式的核算來為企業(yè)自身提供多種稅收籌劃的空間。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合并核算的稅收利益更大一些，但并不排除說分別核算也有更有利的情況，那么，房地產(chǎn)企業(yè)到底進(jìn)行如何核算，則需要根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行分析比較。（2）項(xiàng)目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃包括：首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目，從而使得房地產(chǎn)的增值率不超過 20%，那么，就符合“土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過 20%的情況下可以免征”的政策，從而享受土地增值稅的免稅待遇。這是一種稅收籌劃方式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過籌劃相關(guān)的借款利息來進(jìn)行稅收籌劃，這是由房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金特點(diǎn)決定的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以把完工前的利息費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本等增加扣除項(xiàng)目，從而從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。還可以把完工之后的利息支出進(jìn)行增加項(xiàng)目扣除，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價值最大化目標(biāo)。（3）項(xiàng)目銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合適的銷售方式來合法合理的減少稅負(fù)。具體來說，首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立獨(dú)立的銷售分公司來直接負(fù)責(zé)銷售工作，這可以大大增加土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的籌劃空間。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過減少賬面收入或遞延納稅時間來進(jìn)行稅費(fèi)繳納籌劃，比如說房地產(chǎn)企業(yè)可以委托銷售公司來銷售房地產(chǎn)，并和銷售公司協(xié)商開具銷售清單來盡量遞延納稅義務(wù)，還可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。此外，除了以上幾種主要的稅收籌劃方式以外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用稅法規(guī)定的減免稅稅收優(yōu)惠政策條款來達(dá)到減稅、免稅的目的，前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的方案來使自己符合這些稅收優(yōu)惠政策，一旦用足用好現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策，也是企業(yè)避稅籌劃的重要方式，當(dāng)然，企業(yè)要注意不能曲解或者濫用優(yōu)惠政策，否則，得不償失。另外，房地產(chǎn)還可以利用納稅臨界點(diǎn)來避免承擔(dān)較重的稅負(fù)，還可以巧設(shè)分支機(jī)構(gòu)來進(jìn)行納稅籌劃，或者適當(dāng)推遲土地的開發(fā)時間來進(jìn)行納稅籌劃，亦或是優(yōu)化一定的收入結(jié)構(gòu)或者籌劃置業(yè)房地產(chǎn)的大修理支出費(fèi)用來進(jìn)行納稅籌劃，還可以籌劃選擇不同的配套設(shè)施開發(fā)成本進(jìn)行納稅籌劃等。誠然，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時候，由于涉及金額較大，因此，需要注意以下幾個方面的問題，即需要加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)自身的法律意識；在進(jìn)行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，切不可只重投機(jī)；要構(gòu)建整體的稅費(fèi)籌劃思路和方案，做到戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)籌劃兼顧；要把結(jié)果性籌劃改為事先籌劃，從而使得籌劃從補(bǔ)漏性向前瞻性發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時，還應(yīng)進(jìn)行成本效益分析，在合法合理的范圍內(nèi)進(jìn)行系統(tǒng)性的全盤性的稅收籌劃工作，從而最大限度的防范納稅籌劃潛在的風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險之間的有機(jī)調(diào)和。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業(yè)特殊性，作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)人員來說，必須首先綜合了解企業(yè)的各種情況，并在扎實(shí)的稅法基本功知識基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，認(rèn)真把好稅收籌劃關(guān)，在市場公平競爭原則的基礎(chǔ)上，從大處著眼，小處著手，其實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化目標(biāo)，并把企業(yè)的管理水平提高到了一個新的層次，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最優(yōu)化資源配置，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)創(chuàng)造企業(yè)的最小化稅費(fèi)支出，這將有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。

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