【摘要】我國雖然對不動產(chǎn)有做出了登記的規(guī)定，但是卻沒有對登記的性質(zhì)和效力做出明確的定義，對登記性質(zhì)是屬于行政性質(zhì)還是屬于民事性質(zhì)沒有明確的界定，因此也導(dǎo)致了立法對不動產(chǎn)的登記效力缺乏清晰的規(guī)定。本文主要分析了不動產(chǎn)登記效力存在的問題，并提出了保證不動產(chǎn)登記效力的措施。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn) 登記效力 物權(quán)

1.不動產(chǎn)登記效力問題

不動產(chǎn)的效力是指對不動產(chǎn)進行登記之后所產(chǎn)生的法律約束力。由于受到傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制思想的影響，認為對不動產(chǎn)進行登記實際上就是為了方便行政部門的管理，因此不動產(chǎn)的登記效力依然還有一些問題存在。

1.1利益失衡

在生活實踐中，當存在不動產(chǎn)物發(fā)生物權(quán)的改變時，法律保護的更多的是債權(quán)當事人的利益和善意擁有人，但卻忽視了在管理交易過程中給予產(chǎn)權(quán)真正所有人和其他利害關(guān)系人足夠的重視和保護。在實際情況中，在物權(quán)發(fā)生改變之前還會存在著利害關(guān)系人，這利害關(guān)系人和物權(quán)發(fā)生改變之后的善意取得人之間是互為第三人的關(guān)系。當物權(quán)變動完成之后但又存在權(quán)利瑕疵的時候，往往的情況是我們只是關(guān)注和強調(diào)要保護好善意取得者的利益，而忽略了對物權(quán)變動前真正權(quán)利人的保護，導(dǎo)致了侵害真正權(quán)利人利益的事常有發(fā)生。在實踐操作中，現(xiàn)行的法律過多采用的是登記生效主義，缺乏對當事人意思的尊重，不能夠權(quán)衡好真正權(quán)利人和利害關(guān)系人之間的利益，這樣的法律是與契約自由和私權(quán)自治的民法精神相違背的。一味的只強調(diào)保護不動產(chǎn)物權(quán)善意取得人的利益，這實質(zhì)上就是對真正權(quán)利人和其他利害關(guān)系人的損害。

1.2公法缺失

不動產(chǎn)登記具有兼具公法性質(zhì)和私法性質(zhì)雙重屬性，但在實際操作中，更多的人認為登記效力只具備私法效力，而缺乏公法效力。沒有公效力的不動產(chǎn)登記效力，會使公權(quán)力放縱對登記制度的管理，少了公權(quán)力的干預(yù)，將會使市場發(fā)展走向無序發(fā)展。很多關(guān)于不動產(chǎn)登記效力的研究文獻中就很少有考慮到不動產(chǎn)登記效力的公法性，法律上沒有對不動產(chǎn)登記效力的公法效力進行認定。

2.不動產(chǎn)登記效力保證措施

針對上述不動產(chǎn)登記效力存在的問題，以下從均衡各方利益和確立公效力兩方面提出了保證不動產(chǎn)效力的措施。

2.1均衡各方利益

由上述中，我們知道不動產(chǎn)變動后的善意取得人和產(chǎn)前（產(chǎn)權(quán)）變動前的利害關(guān)系人是互為第三人的，但法律上更多的只保護善意取得人的利益，而忽視了產(chǎn)權(quán)變動前真正權(quán)利人的利益保護，導(dǎo)致利益沖突的發(fā)生，所以就必須平衡好相關(guān)利益方的利益。因此，法律應(yīng)當給予不動產(chǎn)登記效力和交易當事人足夠的保護力度。

（1）登記效力保護交易當事人利益。根據(jù)契約自由的精神，當事人可以自由選擇要不要變更不動產(chǎn)，選擇和誰交易，基于什么樣的條件下才可以交易。在進行不動產(chǎn)變更的過程，需要簽訂合同，以借助法律的約束力來保證買賣雙發(fā)履行相關(guān)的義務(wù)和責任。進行不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的重要環(huán)節(jié)之一，但是登記是需要先通過申請才可以啟動的，如果雙方簽訂了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同，雙方則要按照合同約定的內(nèi)容辦理變更登記手續(xù)，如果拒絕則表示有違約行為，需要負相關(guān)的法律責任。所以說，登記效力要具備可以協(xié)助不動產(chǎn)登記相關(guān)當事人平衡利益的功能，為平衡當事人利益，出賣人要轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)的占有權(quán)，買受人則通過占有宣示權(quán)利狀態(tài)；

（2）登記效力保護利害關(guān)系人利益。保護不動產(chǎn)真正權(quán)利人是通過對有異議不動產(chǎn)權(quán)進行事先公告的方式來完成的，只有這樣才能維護公正性。在轉(zhuǎn)讓人沒有處分權(quán)力的情況下把不動產(chǎn)轉(zhuǎn)給受讓人，而受讓人卻不知情，這個時候通過登記制度，就可以對善意買受人進行保護。在對善意買受人、真正權(quán)利人和其他利害關(guān)系人進行保護的時候，傾向度一般先善意買受人、真正權(quán)利人和利害關(guān)系人，在堅持以善意買受人為重的前提下，盡可能避免真正權(quán)利人和利害關(guān)系人的沖突。

2.2確立公法效力

由上述分析，我們知道不動產(chǎn)登記具有私法性和公法性，所以一定不可忽視不動產(chǎn)登記效力的公法效力。所謂的不動產(chǎn)登記，就是國家權(quán)力機關(guān)依據(jù)一定的法規(guī)定對當事人物權(quán)變動的真實性、合法性給予行政確認，它由申請、受理、審查、確認等一系列程序要素組合而成的，它是屬于一種行政確認行為。行政確認行為是具有法律效力的，不動產(chǎn)權(quán)經(jīng)過登記之后，就會產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，經(jīng)過登記的不動產(chǎn)，當事人就對其具有法律權(quán)力，未經(jīng)許可，任何人都不可以干預(yù)、撤銷或是變更，任何人都必須遵從登記上所賦予的權(quán)利，尊重其效力。

3.結(jié)束語

目前我國對不動產(chǎn)登記的類型來看，有些要求登記，有些則沒有要求登記，登記的類型既有處分原則、對抗主義，也有登記生效主義；從不動產(chǎn)登記的性質(zhì)看既有公法性質(zhì)，也有私法性質(zhì)，就，所以從其效力上看既有私法效力，也有公法效力。因此，想要正確全面的把握不動產(chǎn)登記的效力必須深刻認識不動產(chǎn)登記的過程、性質(zhì)、登記模式，針對不動產(chǎn)登記效力存在的問題，采取有力的保證措施。

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