【摘要】隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)改革的深入，綜合國(guó)力不斷提高、房地產(chǎn)業(yè)得到了快速地發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)中的地位也速提高，成為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的一大因素，甚至已成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要力量。然而在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，也逐漸暴露出不少亟需解決的問(wèn)題，本文就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題及相關(guān)解決對(duì)策，提出幾點(diǎn)建想法和意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理；問(wèn)題；解決方法

1、前言

近年來(lái)，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，作為我國(guó)一種新興產(chǎn)業(yè)， 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)的重要力量。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不但是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有著重要的影響，更是整個(gè)市場(chǎng)體系中的重要有機(jī)組成部分，其重要性毋庸置疑，對(duì)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響深遠(yuǎn)。由于這些原因，近年來(lái)，國(guó)家不斷出臺(tái)政策。以加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的宏觀管理力度，但從政策的實(shí)際執(zhí)行效果來(lái)看，其實(shí)施效果并不如人所愿，一些根本性的深層問(wèn)題沒(méi)有被解決，甚至有些問(wèn)題還出現(xiàn)了升級(jí)惡化?？梢?jiàn)，能否對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效地管理，將我國(guó)社會(huì)的發(fā)展及人們的生活產(chǎn)生直接影響。

所謂房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，就是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部在進(jìn)行某一項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)其實(shí)施經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中所用到的的所有方法、制度和措施的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部通過(guò)有效地經(jīng)濟(jì)管理，各部門(mén)間明確的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及高效率的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)最大的盈利目標(biāo)。

2、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的一般方式及其利弊分析

經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中，企業(yè)的通行做法是分工管理、統(tǒng)一核算和獎(jiǎng)罰不定，公司統(tǒng)一決定項(xiàng)目策劃和財(cái)務(wù)核算和管理， 而項(xiàng)目人員則按具體分工進(jìn)行其所負(fù)責(zé)的前期開(kāi)發(fā)、 工程管理、 廣告銷售等工作。這種管理方式雖然便于統(tǒng)一管理和監(jiān)控， 但具有顯而易見(jiàn)的弊端。

第一，僅靠公司決策層的積極性，難以充分調(diào)動(dòng)一線項(xiàng)目經(jīng)理人員的，提高了項(xiàng)目在實(shí)施中的難度，造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的責(zé)、 權(quán)、 利脫節(jié)。

第二，具體的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)的缺失，易造成公司內(nèi)部各項(xiàng)目經(jīng)理部之間不利于公司的和諧發(fā)展的攀比現(xiàn)象；

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題

（1）目標(biāo)模糊不明確，相關(guān)政策缺乏。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展這個(gè)大的背景下已驚人的速度發(fā)展著，甚至引起了一系列社會(huì)問(wèn)題。因此，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近年一直把主要目標(biāo)定為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、控制房屋供需平衡，缺乏對(duì)行業(yè)自身的長(zhǎng)期規(guī)劃，無(wú)法用長(zhǎng)遠(yuǎn)目光看待自己的發(fā)展，甚至對(duì)一些問(wèn)題認(rèn)識(shí)不清。然而政府制定房地產(chǎn)管理政策時(shí)，存在短期政策手段與長(zhǎng)期規(guī)規(guī)劃相違背的現(xiàn)象，使所定政策無(wú)法與現(xiàn)行的房地產(chǎn)形勢(shì)相符合，無(wú)法實(shí)現(xiàn)其約束作用（例如房地產(chǎn)稅收政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等等）。當(dāng)然，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生也是有其原因的：

第一，我國(guó)處于社會(huì)主義初級(jí)階段的現(xiàn)實(shí)使社會(huì)沒(méi)有在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中對(duì)其形成準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，自然無(wú)法認(rèn)清其中存在的不足，造成政府制定政策時(shí)缺乏整體性。

第二，政策的不穩(wěn)定造成短期的政策無(wú)法與長(zhǎng)期的市場(chǎng)規(guī)劃完全適應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理產(chǎn)生了直接影響，不僅嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行秩序，也給投機(jī)倒把者留下了政策漏洞。

（2）缺乏完善的管理機(jī)制，某些管理政策流于形式

在經(jīng)歷多年連續(xù)的發(fā)展后，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已成為國(guó)家和政府的經(jīng)濟(jì)管理中無(wú)法避免的重難點(diǎn)。尤其在近幾年，政府有關(guān)部門(mén)把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作為經(jīng)濟(jì)管理的重點(diǎn)項(xiàng)目，短時(shí)間里推行了一系列密集的政策。但是某些政策執(zhí)行不到位、流于形式，導(dǎo)致其收效甚微，沒(méi)有被切實(shí)執(zhí)行到位以起到真正的效果，甚至出現(xiàn)弄虛作假、變形的案例。在我國(guó)，基本上都采取自上而下的模式將相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的落實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)由中央與地方政府兩級(jí)共同監(jiān)督管理，但由于并未對(duì)其相關(guān)職責(zé)和范圍進(jìn)行明確定位與劃分，使得頒布的房地產(chǎn)行業(yè)政策經(jīng)常出現(xiàn)中央與地方政府相矛盾的情況。

（3）缺乏健全的法律法規(guī)體現(xiàn)。

通過(guò)分析其他先進(jìn)國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理案例經(jīng)驗(yàn)，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康運(yùn)行的一個(gè)重要前提就是建立完善的法律法規(guī)體系。由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于初始發(fā)展階段，缺乏一套能涵蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的完善法律法規(guī)體系。顯而易見(jiàn)的是，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的完善程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展速度。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理存在問(wèn)題

雖然，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位在一定程度，大都建立了相應(yīng)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理制度， 使其在基本業(yè)務(wù)管理方面有章可循。但還是有相當(dāng)一部分企業(yè)，由于對(duì)經(jīng)濟(jì)管理的誤解，以及有效的監(jiān)督機(jī)制的缺失，造成其經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大。

首先，法人的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)起不到應(yīng)有的作用，在實(shí)際工作中，往往缺乏有效的監(jiān)督作用，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)本該施行的監(jiān)控作用被嚴(yán)重弱化。

其次，會(huì)計(jì)監(jiān)督形同虛設(shè)，甚至有單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作，擾亂單位會(huì)計(jì)工作的情況出現(xiàn)。

最后，人力資源政策不健全，企業(yè)員工素質(zhì)參差不齊，企業(yè)經(jīng)營(yíng)層以及普通員工的素質(zhì)不高，還有部分人員法律意識(shí)薄弱，投機(jī)取巧，姑息將就，管理松弛，拉人情給面子的等情況時(shí)有發(fā)生，最后形成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。

4、解決問(wèn)題的方法分析

在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀進(jìn)行充分的調(diào)查，并對(duì)現(xiàn)有問(wèn)題進(jìn)行分析后，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)總結(jié)、歸納后得出了一些對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的建議，希望能對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提供一定的幫助。

（1）制定房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期規(guī)劃

在對(duì)社會(huì)主義初級(jí)階段基本國(guó)情有著充分認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，在體制改革的背景下，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的長(zhǎng)期目標(biāo)，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的遠(yuǎn)規(guī)劃，并用長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃科學(xué)地指導(dǎo)房地產(chǎn)管理的短期發(fā)展目標(biāo)。在滿足廣大居民的住房需求的基礎(chǔ)上，促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有序、和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。

（2） 完善相關(guān)法律法規(guī)體系

完善的相關(guān)法律法規(guī)，是實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展的必備前提。為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合法、合理運(yùn)行，應(yīng)基于國(guó)情建立起一套具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)法律體系。該體系不但要能有效避免政府的過(guò)度行政干預(yù)，還要能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理能實(shí)現(xiàn)有法可依，此外還要保障我國(guó)房地產(chǎn)能建立和實(shí)施多層次、全方位的宏觀調(diào)控體系。

（3）健全完善的管理機(jī)制，落實(shí)管理工作

建立健全與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)的管理機(jī)制，對(duì)政府部門(mén)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的作用與職責(zé)進(jìn)行正確認(rèn)識(shí)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

（4）提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理水平

建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境，加強(qiáng)和完善企業(yè)內(nèi)部管理，包括經(jīng)營(yíng)理念、組織機(jī)構(gòu)，方式和風(fēng)格，授權(quán)和分配責(zé)任的方法等，只有這樣才能確保管理制度的真正落實(shí)，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理的目的；此外，還應(yīng)當(dāng)從根本上重視稽核制度建設(shè)；還可以對(duì)關(guān)鍵崗位采取工作輪換制，這樣便于找到存在的問(wèn)題，以及時(shí)改正管理的缺陷，填補(bǔ)制度的漏洞；最后，還應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮企業(yè)審計(jì)的作用，令審計(jì)機(jī)構(gòu)直接對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)并嚴(yán)格保證其相對(duì)獨(dú)立性，這樣才能夠起到監(jiān)督和保護(hù)企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)安全的作用，促進(jìn)企業(yè)朝著良性方面發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)紀(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)勢(shì)必還會(huì)進(jìn)一步發(fā)展，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展，我們必須在對(duì)我國(guó)現(xiàn)有國(guó)情充分認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，不斷吸取國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)不斷進(jìn)行摸索改革以提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整體水平。

參考文獻(xiàn)

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