【摘要】加強對房地產(chǎn)項目的進度管理具有十分重要的意義。本文探討房地產(chǎn)項目的進度管理，詳細分析影響房地產(chǎn)建設(shè)項目進度的重要因素，分析項目管理存在的問題和原因，并提出應(yīng)對措施，促進房地產(chǎn)項目的進度管理的效率和目標實現(xiàn)。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；工程項目；項目管理

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和推動我國經(jīng)濟增長的重要支撐，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)的項目管理對于房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益十分關(guān)鍵。加強房地產(chǎn)項目的進度管理對于房地產(chǎn)項目而言必不可少。然而當前房地產(chǎn)項目進度管理依然存在一些制約性因素影響房地產(chǎn)項目的進度，因此，加強房地產(chǎn)項目進度管理研究具有十分重要的意義。

一、 房地產(chǎn)現(xiàn)場進度管理的概念和作用

房地產(chǎn)項目的進度管理是在在房地產(chǎn)項目施工的工期內(nèi)，通過編制科學、最優(yōu)的施工進度計劃，加強對項目施工計劃的實際執(zhí)行力，合理安排實施工程進度，通過在執(zhí)行過程中與進度計劃進行比較，及時的找出偏差并分析原因加以調(diào)整糾正，不斷的循環(huán)和完善，推動房地產(chǎn)項目在合理的進度安排下竣工驗收。

房地產(chǎn)項目實施項目進度管理能夠有效的保證房地產(chǎn)項目施工按照目標工期實現(xiàn)，或者能夠在保證施工成本不增加以及施工質(zhì)量不降低的條件下，縮短施工工期。房地產(chǎn)項目進度管理通過對施工項目按照分階段、按計劃有條不紊的付諸實施，提高項目建設(shè)的質(zhì)量和速度，減少時間和資源上的浪費，能夠有效的降低成本，提高項目建設(shè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)項目進度管理目標的順利實現(xiàn)，能夠促進各方利益的實現(xiàn)，保證后續(xù)各項工作的順利展開，推動房地產(chǎn)項目開發(fā)繼續(xù)推進。

二、影響房地產(chǎn)項目進度的因素分析

1.責任劃分不夠明確

影響房地產(chǎn)項目進度的因素有很多，其中來自于人為因素對房地產(chǎn)項目進度管理十分關(guān)鍵。房地產(chǎn)項目由于在人員配備方面存在重關(guān)系輕能力的現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中存在執(zhí)行力較差，人浮于事，項目組織協(xié)調(diào)和管理能力不能夠充分的保證工程項目的進度。另外，由于房地產(chǎn)項目上缺乏健全的監(jiān)督、激勵和績效考核機制，造成項目管理目標不明確，權(quán)利和責任的劃分不明確，缺乏團隊協(xié)作精神，影響項目開發(fā)的積極性提升，造成工程進度滯后。

2.項目計劃缺乏可實施性

由于房地產(chǎn)項目在項目施工的準備階段缺乏充分的計劃和組織準備，沒有對項目招標進行科學合理的設(shè)計，缺乏對項目實施方案進行科學的甄選過程，導致項目實施過程中設(shè)計存在不確定性，變化大，缺乏對各種潛在影響因素的分析和考慮，造成項目計劃缺乏可實施性，脫離了實際，導致計劃方案不具備指導下和控制性作用，制約了項目進度管理的后續(xù)實施工作。

3.缺乏對進度、質(zhì)量與成本之間關(guān)系的正確處理

在房地產(chǎn)項目的進度管理當中，處理好進度、質(zhì)量與成本之間關(guān)系十分關(guān)鍵。而項目進度、質(zhì)量和成本之間是辯證統(tǒng)一的關(guān)系。如果對項目工程的功能、外觀以及安全等質(zhì)量方面具有很高的要求，那么需要投入較多的成本和時間，工程的進度也會增加。若需要提高房地產(chǎn)項目進度，降低時間成本，那么工程的資源消耗也會相應(yīng)的增加，同時會影響工程施工的質(zhì)量。在實際的房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，施工方缺乏對三者關(guān)系的正確處理，制約了項目進度管理的目標實現(xiàn)。

4.項目內(nèi)外部組織協(xié)調(diào)不好

房地產(chǎn)項目進度管理項目的高低還受到了項目內(nèi)部外組織協(xié)調(diào)機制的影響。房地產(chǎn)項目具有一定的復雜性，因此需要多方參與組織協(xié)調(diào)，才能夠推動房地產(chǎn)項目的完成實施。但是在施工的實際過程中，各個分包商不能夠按照進度和計劃安排進行項目施工，這制約了影響了其他單位和環(huán)節(jié)的施工進度。另外，項目的供應(yīng)商由于不能夠按期、保量、保質(zhì)的供應(yīng)建筑材料，造成了房地產(chǎn)現(xiàn)場無法正常作業(yè)，甚至影響工期順利實施而暫停施工。還有，由于項目部缺乏科學的組織協(xié)調(diào)機制，項目施工環(huán)節(jié)和各個部門之間對資源、時間和人員存在競爭，各個項目部門之間缺乏有效的溝通和協(xié)調(diào)機制，這些都嚴重影響房地產(chǎn)項目的進度管理。

三、實施房地產(chǎn)項目進度管理的主要措施

1.人員組織措施

加強房地產(chǎn)項目的進度管理，促進房地產(chǎn)項目預期的工期、成本、質(zhì)量、安全控制目標實現(xiàn)，必須加強項目管理團隊的建設(shè)?，F(xiàn)代企業(yè)的競爭是人才的競爭，房地產(chǎn)開發(fā)項目離不開有效的人員組織措施，只有引入高素質(zhì)的項目經(jīng)理，加強房地產(chǎn)施工項目的人才配備，促進房地產(chǎn)項目成員的團隊協(xié)作與溝通，提高房地產(chǎn)項目開發(fā)施工的組織協(xié)調(diào)能力，通過高效的組織機構(gòu)的運作，提高房地產(chǎn)項目現(xiàn)場進度管理的效率，推動項目進度按照預期目標實現(xiàn)。

2.強調(diào)工期違約責任，引入激勵獎懲機制

當?shù)禺a(chǎn)項目進度管理想要取得良好的進度控制效果，促進工期目標的實現(xiàn)，必須加強對項目施工單位的工期違約責任。通過財務(wù)具體的獎懲措施，加大對項目進度控制，防止施工單位拖延、蒙混工期。當前項目施工方如果未安裝計劃時間點完成工程項目進度，而且屬于施工單位單方面原因的，需要按照合同規(guī)定若干比例支付工期違約金，并且直接在房地產(chǎn)項目的進度款支付過程中實際體現(xiàn)。當施工單位在下一個項目階段和工期內(nèi)趕上項目的進度施工計劃，并且按質(zhì)按量完成的話，可以予以退讓違約金。在房地產(chǎn)項目現(xiàn)場進度管理過程中，科學合理的引入獎懲機制，能夠極大的起到對施工單位的約束和激勵作業(yè)。房地產(chǎn)項目的進度控制采用懲罰的被動方式還是不夠的，應(yīng)該采取積極的獎勵機制予以配合使用，才能夠極大的刺激施工單位在合同工期內(nèi)提前完工，從而縮短項目工期，降低時間成本。在房地產(chǎn)項目進度管理中，獎勵機制的作用明顯大于懲罰機制，獎勵機制能夠極大的推動項目施工單位配合房地產(chǎn)項目開發(fā)進度，促進雙方良性的誠信的合作。

3.注重進度計劃的編制工作

房地產(chǎn)項目在實施準備階段，應(yīng)該進行科學的、合理的項目進度計劃的編制工作。在進度計劃的編制過程中，應(yīng)該重視明確工期，合理的安排項目施工的各個階段的時間和進度。結(jié)合對同類型的或者相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際施工工期材料，結(jié)合自身實際情況，科學合理的對房地產(chǎn)項目工期進行測算并制定出科學的項目進度計劃書。科學、完善、詳細的項目進度計劃書是有效的房地產(chǎn)項目進度管理的前提條件。

4.加強對項目進度計劃實施的監(jiān)督和控制

房地產(chǎn)項目進度管理依照科學的項目進度計劃書充分實施，但是在項目進度計劃實施的過程中，應(yīng)該對項目實施計劃進行實時的追蹤、分析、對比、檢查、協(xié)調(diào)以及控制。加強對房地產(chǎn)項目現(xiàn)場進度的全過程的監(jiān)督和控制，及時的糾正和改進項目建設(shè)過程中存在問題，提前預防導致項目進度的滯后和延誤情況發(fā)生。消除工程項目進度管理過程中存在的干擾和制約因素，促進工程項目計劃順利執(zhí)行。

結(jié)束語

對于房地產(chǎn)建設(shè)項目而言，科學合理的項目進度管理對于保證項目工期有效實現(xiàn)，提高項目建設(shè)經(jīng)濟效益具有重要的意義。因此，房地產(chǎn)項目在實施和建設(shè)的過程中，應(yīng)該引入先進的工程管理方法和技術(shù)，消除影響施工項目進度管理的因素，加強對項目現(xiàn)場管理的控制和協(xié)調(diào)，推動房地產(chǎn)項目進度管理更加的科學和完善，以促進房地產(chǎn)項目提高工程質(zhì)量和安全，降低時間和成本投入，提高項目的經(jīng)濟效益。

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