摘 要：我國(guó)城市小區(qū)車位、車庫(kù)從形態(tài)上分為：獨(dú)立車庫(kù)、地面停車位、地下停車位；從性質(zhì)上分為：區(qū)分建筑物的專有部分、共有部分。根據(jù)不同的性質(zhì)，小區(qū)車位、車庫(kù)也適用不同的歸屬規(guī)則，在這些歸屬規(guī)則的指導(dǎo)下，在理論上，可以形成一個(gè)權(quán)屬明晰的權(quán)利秩序，去回應(yīng)現(xiàn)有《物權(quán)法》在小區(qū)車位、車庫(kù)歸屬問(wèn)題上的不足。

關(guān)鍵詞：車位； 車庫(kù)； 權(quán)屬； 秩序

隨著我國(guó)《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，我國(guó)的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)則體系逐漸建立起來(lái)，以建筑物專有部分為主導(dǎo)的專有部分的專有權(quán)、共有部分的持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)的三元權(quán)利復(fù)合形態(tài)成為我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)體系的基本內(nèi)容。[1]在這種規(guī)則體系下，我國(guó)城市小區(qū)的主要構(gòu)成部分的權(quán)利歸屬基本予以明確，但是小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬仍然游離于該規(guī)則體系之外。對(duì)于小區(qū)車位、車庫(kù)而言，無(wú)論是其靜態(tài)的權(quán)利秩序還是其動(dòng)態(tài)的交易秩序都面臨著不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。隨著人們生活水平的提高，汽車保有量也會(huì)不斷提高，小區(qū)車位、車庫(kù)資源就會(huì)日益稀缺，在現(xiàn)有規(guī)則體系不完善的情況下，極易導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。

一、我國(guó)城市小區(qū)車位、車庫(kù)的類別及其權(quán)屬現(xiàn)狀

城市小區(qū)車位、車庫(kù)在物理上存在于小區(qū)的不同空間部位，這也導(dǎo)致城市小區(qū)車位、車庫(kù)存有如下幾種形態(tài)：

（一）獨(dú)立車庫(kù)

獨(dú)立車庫(kù)通常是指三面由墻壁環(huán)繞，一面由門構(gòu)成，供汽車停放的封閉空間。獨(dú)立車庫(kù)在小區(qū)中通常是在一樓或者地下建設(shè)，通常由固定一戶業(yè)主獨(dú)立占有并供自己使用。

（二）地面停車位

地面停車位通常位于小區(qū)公共道路、建筑物架空層以及其他小區(qū)土地上，其通常由三條或四條清晰的線條所標(biāo)示，形成一個(gè)具有四至的開放式空間，供小區(qū)業(yè)主停車使用。

（三）地下停車位

地下停車位通常位于修建于地下的地下停車場(chǎng)。地下停車位跟地上停車位一樣都是沒(méi)有實(shí)體墻壁圍繞，通過(guò)線條進(jìn)行標(biāo)示，從物理形態(tài)上還是功能上，兩者之間區(qū)別不大，兩者之間最大的區(qū)別就是所處空間位置的不同。地下停車場(chǎng)在小區(qū)開發(fā)規(guī)劃中通常還擔(dān)負(fù)著另一個(gè)角色——人防設(shè)施，這也導(dǎo)致地下停車場(chǎng)的性質(zhì)更加復(fù)雜。

上述三種形態(tài)基本上涵蓋了城市小區(qū)車位、車庫(kù)的所有類型，這也是本文探討的范圍，至于現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的特殊形態(tài)的車位、車庫(kù)，如移動(dòng)式車庫(kù)等不在本文探討范圍之列。作為現(xiàn)實(shí)中存在的物，因?yàn)槠錃w屬和利用產(chǎn)生的民事關(guān)系，當(dāng)然受《物權(quán)法》的調(diào)整。我國(guó)《物權(quán)法》也對(duì)其城市小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題做出了法律層面的回應(yīng)，但是該回應(yīng)卻并沒(méi)有起到定紛止?fàn)幍男Ч?/p>

我國(guó)《物權(quán)法》第七十四條作為小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)利秩序和交易秩序得以建立的法律依據(jù)。但是第七十四條對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬的規(guī)定顯得含混不清。根據(jù)該條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！钡谝?，本條第一款中“首先滿足業(yè)主的需要”的立法寓意不知是在歸屬上首先滿足業(yè)主的需要，還是在利用上首先滿足業(yè)主的需要，如果從文義解釋的角度，兩者都是可以解釋的通的，解釋上的不同就會(huì)導(dǎo)致法律適用上的不同結(jié)果，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致糾紛的發(fā)生；第二，該條第二款意圖通過(guò)由當(dāng)事人約定的方式確定車位、車庫(kù)的歸屬，但是該“當(dāng)事人”是哪些主體，是開發(fā)商和業(yè)主，抑或是業(yè)主和業(yè)主？這個(gè)問(wèn)題的產(chǎn)生就在于小區(qū)區(qū)分建筑物銷售完畢之時(shí)，車位、車庫(kù)的歸屬不能根據(jù)《物權(quán)法》得到明確的答案，車位、車庫(kù)是歸屬開發(fā)商還是業(yè)主直接決定誰(shuí)是享有處分權(quán)的權(quán)利人；第三，該條第三款是本條當(dāng)中對(duì)車位、車庫(kù)歸屬規(guī)定最明確的條款，但是其對(duì)業(yè)主共有車位、車庫(kù)的范圍界定也存在爭(zhēng)議，這種爭(zhēng)議就在于“共有的其他場(chǎng)地”的范圍存在爭(zhēng)議，該“共有的其他場(chǎng)地”是建筑區(qū)劃內(nèi)的其他場(chǎng)地還是建筑區(qū)劃外的其他場(chǎng)地，是不是包括區(qū)分建筑物架空層，地下人防設(shè)施？[2]第四，從本條全部?jī)?nèi)容而言，是以約定小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬為權(quán)屬確立原則，但是本條并沒(méi)有解決如果沒(méi)有約定或約定不明情況下如何確定小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題。[3]顯然根據(jù)既有的法律規(guī)定，很難確定一個(gè)穩(wěn)定的權(quán)利秩序，因此筆者認(rèn)為應(yīng)從基本的法理并結(jié)合城市小區(qū)車位、車庫(kù)的具體交易流程去分析城市小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬，進(jìn)而去解釋現(xiàn)有的法律條文。

在現(xiàn)實(shí)交易中，城市小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬變動(dòng)主要分為兩個(gè)階段：第一階段為小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的原始取得，也即開發(fā)商基于合法的開發(fā)建造行為，對(duì)其建造的包括小區(qū)車位、車庫(kù)在內(nèi)的整個(gè)小區(qū)建筑物及其配套設(shè)施享有所有權(quán)；第二階段為小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的主體的變更階段，也即開發(fā)商完成開發(fā)行為后，將小區(qū)建筑物及其配套設(shè)施移轉(zhuǎn)給商品房買受人也即小區(qū)業(yè)主，在這個(gè)過(guò)程中，小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬就發(fā)生了爭(zhēng)議，開發(fā)商是不是繼續(xù)介入小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬和利用成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之所在。根據(jù)法理，確定城市小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬的關(guān)鍵就在于理清城市小區(qū)車位、車庫(kù)的性質(zhì)。

二、小區(qū)車位、車庫(kù)的性質(zhì)

對(duì)于小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)利秩序予以構(gòu)建的前提性條件就是解決小區(qū)車位、車庫(kù)的定性問(wèn)題。現(xiàn)在關(guān)于小區(qū)車位、車庫(kù)的定性問(wèn)題主要有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)將小區(qū)車位、車庫(kù)定性為共有部分；第二種觀點(diǎn)將小區(qū)車位、車庫(kù)定性為專有部分。根據(jù)傳統(tǒng)的判斷建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分的理論，主要看是否符合以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：第一，是否具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，該構(gòu)造上的獨(dú)立性通常是指能否與其他部分相分離，在實(shí)務(wù)中通常以是否由實(shí)體墻壁作為界限為標(biāo)準(zhǔn)；第二，是否具有利用上的獨(dú)立性，也即是否無(wú)需借助其他部分而單獨(dú)利用；第三，是否可以登記為特定業(yè)主所有權(quán)客體，也即是否能予以公示。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第二條明確采納這種理論標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《解釋》第二條：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！币布础督忉尅烦姓J(rèn)了小區(qū)車位可以成為專有部分，這種承認(rèn)也進(jìn)一步發(fā)展了傳統(tǒng)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)理論，也即構(gòu)造上的獨(dú)立性不再由實(shí)體墻壁作為區(qū)分界限，作為標(biāo)示性的線條也可以作為構(gòu)造上獨(dú)立的區(qū)分界限，這也符合物逐漸由現(xiàn)實(shí)有體向抽象觀念發(fā)展的趨勢(shì)。如果車位都可以作為區(qū)分建筑物的專有部分，那么車庫(kù)更能成為區(qū)分建筑物的專有部分。但將小區(qū)的全部的車位、車庫(kù)定性為專有部分，筆者不能贊同。以筆者之見，小區(qū)車位、車庫(kù)根據(jù)空間分布不同應(yīng)該劃歸為共有部分或?qū)Ｓ胁糠?。但如何判斷屬于共有部分還是專有部分？筆者認(rèn)為應(yīng)該以社會(huì)一般觀念為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，獨(dú)立車庫(kù)、地下停車位通常會(huì)由開發(fā)商投資建設(shè)，在社會(huì)一般觀念中，它們是作為專有部分，而且在實(shí)踐中業(yè)主會(huì)出資購(gòu)買或出租獨(dú)立車庫(kù)或地下停車位也驗(yàn)證了這種觀念；地面停車位通常在小區(qū)公共道路、架空層設(shè)置，社會(huì)一般觀念通常認(rèn)為這是公共部分，畫線標(biāo)示也僅僅是方便管理和使用，而并沒(méi)有宣示專有權(quán)的功能，因此地面停車位應(yīng)是共有部分。

三、小區(qū)車位、車庫(kù)的理論歸屬

筆者以為，小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)利秩序應(yīng)該以時(shí)間、空間為維度進(jìn)行構(gòu)造，構(gòu)造模式如下圖：

時(shí) 間

空 間第一階段第二階段

獨(dú)立車庫(kù)全部歸開發(fā)商所有專有部分，具有一定獨(dú)立性，由開發(fā)商和業(yè)主約定權(quán)屬，業(yè)主享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和優(yōu)先出租權(quán)

地面停車位 共有部分，隨著住宅所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，由全體業(yè)主共有，根據(jù)“誰(shuí)使用，誰(shuí)付費(fèi)”的原則，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理

地下停車位 專有部分，具有一定獨(dú)立性，由開發(fā)商和業(yè)主約定權(quán)屬，業(yè)主享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和優(yōu)先出租權(quán)

上圖中，空間軸是按小區(qū)車位、車庫(kù)所處空間為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)靜態(tài)的權(quán)利標(biāo)的所做的分類；時(shí)間軸所列的“第一階段”“第二階段”分別根據(jù)小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的產(chǎn)生和變更的發(fā)生時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的分類，在上文中已多次提到?！暗谝浑A段”是小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的產(chǎn)生階段；“第二階段”是小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的變更階段。

在“第一階段”，無(wú)論是獨(dú)立車庫(kù)、地下停車位還是地面停車位，三類靜態(tài)的權(quán)利標(biāo)的統(tǒng)歸開發(fā)商所有，這點(diǎn)上文已經(jīng)述及，不再贅述。

在“第二階段”，三類靜態(tài)的權(quán)利標(biāo)的就出現(xiàn)了權(quán)屬分野，獨(dú)立車庫(kù)、地下停車位作為專有部分，應(yīng)該適用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中的專有權(quán)理論進(jìn)行梳理。開發(fā)商可以單獨(dú)將這類權(quán)利標(biāo)的像小區(qū)住宅一樣進(jìn)行出售、附贈(zèng)或出租，如果選擇出售、附贈(zèng)的方式，那么這類權(quán)利標(biāo)的的權(quán)屬會(huì)發(fā)生變更，由開發(fā)商所有變?yōu)闃I(yè)主所有；如果選擇出租方式，那么這類權(quán)利標(biāo)的的權(quán)屬不會(huì)發(fā)生變更，仍然由開發(fā)商所有，業(yè)主所行使的權(quán)利只是根據(jù)租賃合同產(chǎn)生的債權(quán)。由于獨(dú)立車庫(kù)、地下停車位畢竟是小區(qū)的配套設(shè)施，即使作為專有部分也只能是一種受限制的專有部分，這類權(quán)利標(biāo)的雖然獨(dú)立于小區(qū)住宅可以單獨(dú)處分，但并不能完全像小區(qū)住宅那樣處分。由于獨(dú)立車庫(kù)、地下停車位數(shù)量有限，而且小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收入?yún)⒉畈积R，小區(qū)獨(dú)立車庫(kù)、地下停車位會(huì)出現(xiàn)兩種情況，第一種情況是小區(qū)業(yè)主都想而且有能力購(gòu)買或出租獨(dú)立車庫(kù)或地下停車位，但是獨(dú)立車庫(kù)、地下停車位數(shù)量不足，在這種情況下，應(yīng)該按“先買先得，先租先得”原則確定由那些戶業(yè)主購(gòu)買，使用；第二種情況是小區(qū)業(yè)主不想或者沒(méi)能力負(fù)擔(dān)獨(dú)立車庫(kù)、地下停車位的費(fèi)用，這種情況下就會(huì)導(dǎo)致小區(qū)獨(dú)立車庫(kù)、地下停車位的閑置，造成資源的浪費(fèi)，在這種情況下，開發(fā)商就有將小區(qū)獨(dú)立車庫(kù)、地下車位對(duì)外轉(zhuǎn)讓的可能和必要，但是為了保護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益和生活的便利，避免開發(fā)商濫用處分權(quán)，就有必要賦予小區(qū)業(yè)主以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和優(yōu)先出租權(quán)，而且即使開發(fā)商對(duì)外轉(zhuǎn)讓了獨(dú)立車庫(kù)、地下車位，受讓人僅僅在必要的范圍內(nèi)行使其權(quán)利，而不能如小區(qū)業(yè)主那樣對(duì)小區(qū)共有部分享有共有權(quán)和對(duì)小區(qū)事務(wù)享有成員權(quán)。對(duì)于地面停車位而言，其作為共有部分，也應(yīng)該適用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中的共有部分理論進(jìn)行梳理。從小區(qū)住宅權(quán)屬全部轉(zhuǎn)移至小區(qū)業(yè)主之時(shí)，小區(qū)內(nèi)的地面停車位的權(quán)屬就應(yīng)該如同其他共有部分一樣轉(zhuǎn)移歸全體業(yè)主共有，成為全體業(yè)主持分權(quán)的客體。因?yàn)樾^(qū)地面停車位的稀缺性，為保證其有效合理利用，應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)“誰(shuí)使用，誰(shuí)付費(fèi)”的原則對(duì)小區(qū)地面停車位的使用進(jìn)行管理，停車位的利用收益應(yīng)該歸全體業(yè)主共享。