【摘 要】06年，我國財政部頒布并實施了一套新的會計準(zhǔn)則，其中一項為投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。自該準(zhǔn)則頒布實施以后，國內(nèi)房地產(chǎn)開始向投資性方向發(fā)展，并引入資產(chǎn)評估制度，切實推動了房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文從投資性房地產(chǎn)的計量方式入手，對投資性房地產(chǎn)計量工作中應(yīng)用到的資產(chǎn)評估方法作詳細(xì)分析，并探討出相關(guān)結(jié)論，供同行參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)評估；投資性房地產(chǎn)；應(yīng)用

我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)實現(xiàn)了投資性發(fā)展，借助《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》探討出了兩種計量模式，即成本模式與公允價值模式。在這兩個計量模式中，公允價值模式引入了資產(chǎn)評估，并將資產(chǎn)評估定為了我國投資性房地產(chǎn)計量的主要依據(jù)與方法，切實確保了投資性房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。下面，結(jié)合投資性房地產(chǎn)計量模式與特點，筆者對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)計量中應(yīng)用作詳細(xì)論述。

一、投資性房地產(chǎn)的計量模式分析

所謂投資性房地產(chǎn)，實際指具有單獨計量、單獨出售能力，并且可賺取一定租金，可在原有資本上產(chǎn)生增值效益的房地產(chǎn)。國內(nèi)現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)主要采用兩種模式加以計量，一是成本模式，二是公允價值模式。兩種計量模式中，成本計量模式并沒有條件限制，投資性房地產(chǎn)均可才成本模式加以計量，而公允價值模式的使用則必須具備以下兩方面的條件：一，投資性房地產(chǎn)所處的交易市場相對活躍，二，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在房產(chǎn)交易市場中獲取與投資性房地產(chǎn)相似，或者同類的房價信息。不過要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量時，只能在兩種計量模式中選擇其中一種，不可二者同用。

二、資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)計量中的應(yīng)用

1、評估對象分析

為了進(jìn)一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估行為，確保房地產(chǎn)計量準(zhǔn)確性，企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的評估對象做了嚴(yán)格規(guī)定，認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估對象必須與會計準(zhǔn)則保持一致，即出租建筑物的使用權(quán)和預(yù)備出售建筑物的使用權(quán)。除了以上兩類建筑物的土地使用權(quán)之外，其他建筑物土地資源均不屬于投資性房地產(chǎn)的評估范疇，也非主要評估對象。

2、評估方法

國內(nèi)現(xiàn)行所使用的投資性房地產(chǎn)評估方法有很多，常見的如成本法、基準(zhǔn)價調(diào)整法、市場法、路線價法等等，但從評估取得的效果來看，這幾種方法雖然有一定可行性，卻并不完全適用，所以新的資產(chǎn)評估方法正在被研究。我國資產(chǎn)評估協(xié)會根據(jù)相關(guān)的投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見，指出投資性房地產(chǎn)評估先對評估對象有所了解，知道其實際情況后，再通過數(shù)據(jù)來源探索、資料收集、優(yōu)選評估方法等方式對房地產(chǎn)資產(chǎn)作有、準(zhǔn)確的評估。

新研究出的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法有五種，分別為市場比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、租期及回收金額折現(xiàn)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法。本文主要對前三種評估方法作詳細(xì)介紹。

2.1市場比較法

市場比較法的的原理基礎(chǔ)為替代，應(yīng)用時需要先對房地產(chǎn)市場上近期出現(xiàn)的，與待評估房產(chǎn)相類似的房產(chǎn)，并了解其價格，然后以此為參照，對二者進(jìn)行比較；比較結(jié)束之后，要將比較得到的結(jié)果，即待評估房產(chǎn)和參照物之間的異同再次分析，分析的同時對待評估房地產(chǎn)做適當(dāng)調(diào)整，然后確定出待評估房產(chǎn)的基準(zhǔn)日價值，完成資產(chǎn)評估。市場比較法的中重點在于房地產(chǎn)參照物的選擇，一定要保證參照物選擇的合理性與正確性，將各種相關(guān)因素都考慮進(jìn)去，以免市場比較法失效。

2.2直接資本化法

直接資本化法是收益法的一種，是假定投資性房地產(chǎn)未來的收益每期都相等，收益以年金的形式體現(xiàn)，而且未來的收益是無限期的。在這種假設(shè)前提下，用待估房地產(chǎn)未來一年的預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率，就能得出待估投資性房地產(chǎn)的價值。當(dāng)然，預(yù)期收益的種類是多種多樣，可以是毛租金、凈租金、潛在毛收入，也可以是有效毛收入、凈收益等。

2.3收益乘數(shù)法

收益乘數(shù)法是將待估投資性房地產(chǎn)未來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)得出其價值的方法。它是直接資本化法的一種轉(zhuǎn)換形式。收益乘數(shù)可以通過參照物房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益求得，即收益乘數(shù)=參照物房地產(chǎn)價格/參照物某種年收益。與不同的年收益相對應(yīng)，收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)等等，收益乘數(shù)法則有了毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法的不同。

3、資產(chǎn)評估注意事項

以上所提及的多種資產(chǎn)評估方法都屬于市場法與收益法的范疇，市場比較法屬于市場法，直接資本化法、收益乘數(shù)法等均屬于收益法。在采用市場法與收益法對房地產(chǎn)作資產(chǎn)評估時，評估人員一定要注意以下幾大問題：

3.1市場法評估注意事項

一是要收集足夠的交易案例并進(jìn)行審慎分析。在選擇交易案例時，要考慮案例的可比性，對投資性房地產(chǎn)的權(quán)益狀況、實物狀況、交易情況、區(qū)位狀況以及租約條件進(jìn)行重點分析。

二是要建立比價基礎(chǔ)，明確各個參數(shù)的內(nèi)涵，對像交易日期、交易情況、使用年期、容積率、具體位置、面積、所帶租約和經(jīng)營業(yè)態(tài)等相關(guān)比較因素進(jìn)行細(xì)化。

3.2收益法評估注意事項

一是要分析待估投資性房地產(chǎn)的租金收益及相應(yīng)費(fèi)用，判斷兩者是否相匹配，以合理確定其凈收益。

二是要注意待估房地產(chǎn)現(xiàn)有的租約條款，包括租金、租期、續(xù)租條件等等，分析其對公允價值的影響，評估人員要關(guān)注租約是否合法有效，并了解其實際履行狀況。對真實合法有效的租約，應(yīng)當(dāng)以租約中所確定的租金作為租約期內(nèi)的預(yù)計未來凈收益，租約期外的租金則按正?？陀^的租金確定。若市場租金與租約中的租金差異較大時，要對其原因進(jìn)行分析，并在評估報告中予以充分披露。

三是要根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定以及建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)確定收益期限；四是要合理確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映同一地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的平均收益水平，折現(xiàn)率的口徑與收益口徑應(yīng)當(dāng)一致。

評估人員無論是采用市場法還是收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估結(jié)果中通常都包含有土地使用權(quán)的價值。若已出租的建筑物在會計核算時其中不包含所對應(yīng)的土地使用權(quán)的價值，評估人員要么請企業(yè)管理層重新進(jìn)行會計分類，要么在評估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價值。評估人員在用市場法和收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，還要排除非常規(guī)的融資、特殊對價或折讓、售后租回等特殊交易情況對評估結(jié)果的影響。

三、結(jié)束語

綜上所述，資產(chǎn)評估現(xiàn)已成為投資性房地產(chǎn)計量的主要途徑，在對房地產(chǎn)出租、出售等經(jīng)營活動都有著一定程度上的影響?；谕顿Y性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的重要性，本文對資產(chǎn)評估方法與注意問題做了詳細(xì)論述，強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)中的作用，希望歸納總結(jié)出的這一系列結(jié)論對同行工作有所幫助。

參考文獻(xiàn)

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