礦區(qū)是社會的重要組成部分，既有社會社區(qū)普遍存在的矛盾和問題，也有國企自身的特殊性。如何在搞好傳統(tǒng)服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極探索地企、警企聯(lián)合合作，進(jìn)一步創(chuàng)新礦區(qū)社會管理新路子，是當(dāng)前的重點問題之一。

一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別及我們企業(yè)房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

一是管理體制不同。在計劃經(jīng)濟(jì)體制下、石油房屋都是企業(yè)出錢所建，房屋的所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、支配權(quán)都集中于企業(yè)，日常管理采用內(nèi)部手段直接進(jìn)行福利型的封閉管理。管理單位是內(nèi)部后勤服務(wù)單位，礦區(qū)所需費(fèi)用由企業(yè)年度直接劃撥，小區(qū)公共部分所發(fā)生維修費(fèi)用全部實現(xiàn)無償服務(wù)。

二是管理內(nèi)容不同。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理實際上是福利型的或低租金的，建房越多，財政補(bǔ)貼越多，包袱就越重。物業(yè)管理是有償服務(wù)，而石油內(nèi)部的物業(yè)管理幾乎是無償?shù)姆?wù)。

三是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同。政府或單位管理的房屋是公產(chǎn)。使用人是承租人而不是產(chǎn)權(quán)人。所以住房分配政策由建設(shè)管理單位說了算，住房制度改革后產(chǎn)權(quán)關(guān)系發(fā)生變化。尤其是商品房，個人購房由個人選擇，購房后個人成為業(yè)主，并可自由選擇物業(yè)公司來管理。而我們?nèi)A油房屋產(chǎn)權(quán)由當(dāng)初企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)，發(fā)展到1993年員工享有81%、1996年86%。2000年續(xù)購產(chǎn)權(quán)到集資購房后員工享有100%的產(chǎn)權(quán)。

二、礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

逐步妥善解決好物業(yè)“大而全”的問題。一是受企業(yè)福利房傳統(tǒng)觀念的影響，業(yè)主中對物業(yè)管理的期望值較高，一切問題都依賴于物業(yè)管理，也不同程度的存在著“大而全”的思想。目前，礦區(qū)物業(yè)管理部門要結(jié)合實際，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，明確物業(yè)業(yè)主雙方的義務(wù)和權(quán)力，雙方達(dá)成共識。二是企業(yè)市場化管理模式的局限性，難以滿足業(yè)主的要求。如：老舊小區(qū)改造的不到位，市場化管理手段難以跟進(jìn)，小區(qū)不能形成一定規(guī)模，基礎(chǔ)性設(shè)施配套不健全、綠化面積、人車分流等具體問題難以解決。

制度相對滯后，尚未形成市場競爭機(jī)制。伴隨住房自有化和住區(qū)社會化的發(fā)展，油田內(nèi)部收費(fèi)制度和國家收費(fèi)制度的不一致。管理單位與施工單位、物業(yè)管理單位與居民之間兩張皮的管理制度模式，影響到物業(yè)單位后期管理。而礦區(qū)物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的制度體系，影響到物業(yè)管理的發(fā)展。同時，物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是由礦區(qū)主管部門下達(dá)管理通知，分區(qū)域進(jìn)行管理，未形成市場競爭機(jī)制。

收費(fèi)難且不規(guī)范，發(fā)展的區(qū)域性不平衡。錫林礦區(qū)目前有單位內(nèi)部、油田內(nèi)部、地方等單位，在物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個問題是：―是收費(fèi)難度大。部分單位的物業(yè)管理費(fèi)交到內(nèi)地，而在錫林礦區(qū)工作所在發(fā)生的物業(yè)費(fèi)由當(dāng)?shù)睾笄趩挝回?fù)責(zé)，也造成不收費(fèi)或收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)缺少相關(guān)政策支持，影響行業(yè)發(fā)展。區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展不平衡。不利于石油物業(yè)管理全面發(fā)展。

三、解放思想、多措并舉，全力推動礦區(qū)服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展

礦區(qū)的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)是油田全體干部員工多年來積累和創(chuàng)造的財富。我們要牢固樹立大經(jīng)營理念，在做好傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極經(jīng)營礦區(qū)，盤活各種資產(chǎn)資源，努力做大礦區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，實現(xiàn)礦區(qū)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，形成一種既能為員工群眾提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又能促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營機(jī)制和模式，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點。

四、強(qiáng)力推進(jìn)礦區(qū)經(jīng)營工作，提升礦區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展能力

1、推進(jìn)礦區(qū)服務(wù)市場化、社會化。一是推進(jìn)服務(wù)價格市場化。進(jìn)一步理順礦區(qū)服務(wù)價格體系，對于民用服務(wù)項目，實現(xiàn)與市場價格和政府指導(dǎo)價格接軌；對于原有工業(yè)服務(wù)項目積極研究價格調(diào)整方案，爭取按照完全成本收費(fèi)，確保收支平衡。二是推進(jìn)服務(wù)業(yè)務(wù)社會化。推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理市場化，隨著房屋買賣、出租、轉(zhuǎn)讓戶的不斷增加，大量外來人口轉(zhuǎn)入油田小區(qū)，原來油田內(nèi)部物業(yè)收費(fèi)制度已不適應(yīng)當(dāng)前形勢。

2、推進(jìn)各項業(yè)務(wù)成本控制。一是在錫林小區(qū)實行模擬物業(yè)項目管理，主要負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化、保潔、保安、水電物業(yè)收費(fèi)、小區(qū)維修服務(wù)、便民服務(wù)等工作。將這些服務(wù)項目所需費(fèi)用，按照分公司給礦管站的成本切塊，以保證小區(qū)正常運(yùn)行。二是在錫林礦區(qū)實行生活后勤服務(wù)項目管理模式，主要負(fù)責(zé)錫林礦區(qū)維修、資產(chǎn)管理、綠化、環(huán)衛(wèi)、機(jī)關(guān)辦公樓（門衛(wèi)）、公寓樓、液化氣管理等工作。

3、推進(jìn)礦區(qū)共同費(fèi)用分擔(dān)機(jī)制。錫林礦管站服務(wù)的單位有油田公司內(nèi)部、參戰(zhàn)單位及錫市地方公安、學(xué)校等18個單位。礦區(qū)服務(wù)工作涉及到分公司計劃、安全、財務(wù)、礦建、物業(yè)、綜治、公安、工會、維穩(wěn)、計生、社保、醫(yī)療、離退休、地方政府等許多單位部門和廣大員工群眾，礦區(qū)服務(wù)工作需要方方面面的支持與幫助。

五、提高礦區(qū)后勤物業(yè)管理質(zhì)量的措施

提高思想認(rèn)識，實現(xiàn)管理社會化。實施模擬市場物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強(qiáng)的部分服務(wù)項目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。

提高人員素質(zhì)，實現(xiàn)管理專業(yè)化。建設(shè)一支肯服務(wù)、守紀(jì)律、能戰(zhàn)斗的服務(wù)隊伍。通過不同形式培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能，有利于提高后勤管理的專業(yè)化和社會化程序，進(jìn)一步推進(jìn)后勤管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

提高服務(wù)質(zhì)量，實現(xiàn)管理信息化。要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平，就必須強(qiáng)調(diào)規(guī)范、注重個性，著力提升服務(wù)水準(zhǔn)。實施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤率，增強(qiáng)主動性。

總之，提高礦區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量，就必須明確任務(wù)、突出重點、細(xì)化責(zé)任、實行目標(biāo)化管理，只有服務(wù)質(zhì)量全面提升，才能適應(yīng)石油礦區(qū)系統(tǒng)持續(xù)發(fā)展的形勢。