3．個人包銷商品房應(yīng)當(dāng)如何納稅

問：本人與房地產(chǎn)公司簽訂商品房代銷合同，合同約定的商品房基準(zhǔn)價為2000元/平方米，在一年內(nèi)，所銷售出去的房屋按照約定的基準(zhǔn)價與房地產(chǎn)開發(fā)公司進行結(jié)算，超過一年未賣出去的，由本人按照基準(zhǔn)價自行收購。請問，本人已銷售出去的房屋差價收入應(yīng)當(dāng)如何納稅？對本人自行收購房屋再銷售應(yīng)當(dāng)如何納稅？

朝陽讀者 劉祥云

答：對在合同期內(nèi)房產(chǎn)公司將房產(chǎn)交給個人承銷，個人是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，屬于代銷行為；合同期滿后將房屋收購再銷售，屬于經(jīng)營行為。對個人包銷商品房應(yīng)繳納稅費如下：

1．應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅及其附加。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔1996〕684號）的規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)”項目繳納營業(yè)稅。在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。如果包銷商將房產(chǎn)再次銷售，則對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。由此可見，對包銷個人應(yīng)當(dāng)按兩個不同稅目分別繳納營業(yè)稅：一是在合同期限內(nèi)銷售商品房取得的代銷手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)按照“服務(wù)業(yè)”繳納營業(yè)稅；二是在合同欺滿后所收購商品房再銷售時，應(yīng)當(dāng)按照“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅。另據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規(guī)定：“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。”但差額繳納營業(yè)稅必須憑房地產(chǎn)公司開具的銷售不動產(chǎn)發(fā)票為依據(jù)。

城建稅，以實際繳納的營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，按城市、縣鎮(zhèn)及其他地方，分別適用7%、5%、1%稅率；教育費附加，計稅依據(jù)為實際繳納的營業(yè)稅額，費率為3%；地方教育附加費，計稅依據(jù)為實際繳納的營業(yè)稅額，費率為1%。

2．個人所得稅。包銷商取得的價差或手續(xù)費收入屬于代理行為，應(yīng)按“勞務(wù)報酬所得”繳納個人所得稅。每次所得不超過4000元的，減除費用800元后為應(yīng)稅所得額，然后按應(yīng)稅所得額乘以20%的稅率計算繳納；每次所得超過4000元的，減除20%的費用為應(yīng)納稅所得額，然后按應(yīng)稅所得額乘以20%的稅率繳納。若每次收入的應(yīng)納稅所得額超過2萬元以上，還要實行加成征收。2～5萬元的，應(yīng)納稅額加征五成，5萬元以上，加征十成。另外，包銷商個人自行購買后再銷售取得的所得屬于“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按“轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得”的稅目依20%的稅率繳納個人所得稅。個人所得稅實行核定征收的，應(yīng)當(dāng)按照實際取得的收入與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)規(guī)定的核定征收率計算繳納個人所得稅。

3．土地增值稅。包銷個人自行收購后再銷售，其增值部分還應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。適用稅率按增值額占扣除項目金額比例分為30%、40%、50%、60%四級超率累進稅率。普通住宅銷售增值額未超過扣除項目金額20%的免繳。對實行核定征收的，應(yīng)當(dāng)按照銷售收入與核定征收率計算繳納土地增值稅。

4．印花稅。代銷合同不屬于印花稅征稅范圍，但對包銷商個人收購剩余商品房，以及再銷售商品房，應(yīng)按銷售合同金額繳納“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”項目印花稅，稅率為萬分之五。但對銷售的住房暫時免繳印花稅。

5．契稅。合同期滿后將房屋收購，相應(yīng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，對個人受讓的商品房應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

紀(jì)宏奎