程安逸

與住宅樓市最近的小陽春行情相比，香港的商鋪市場就沒那麼樂觀了，租金、售價(jià)雙雙下調(diào)，空置率卻不斷上升。進(jìn)入2014年6、7月以來，這種趨勢更加明顯變化，並由二三線商鋪轉(zhuǎn)蔓延向核心區(qū)域的一線商鋪。

專家認(rèn)為，黃金地段商鋪?zhàn)饨鹬簧坏纳裨捚茰?，幾乎可以確認(rèn)香港鋪位租金已達(dá)歷史高點(diǎn)。預(yù)計(jì)2014年下半年，核心區(qū)商鋪?zhàn)饨饡?huì)相對穩(wěn)定，下調(diào)幅度在5%以內(nèi)；但二三線地段的租金下跌會(huì)達(dá)到10%～15%。這些變化，帶來商鋪投資方向的變化，一是投資者傾向購入大面積商鋪，再做商場拆售；二是非核心區(qū)鋪位將成為投資熱點(diǎn)。

租金回落明顯

根據(jù)高緯環(huán)球商鋪部統(tǒng)計(jì)，2014年6月底，香港四大零售核心區(qū)銅鑼灣、中環(huán)、尖沙咀和旺角，分別有126、79、95和48個(gè)空置鋪位，分別比2013年底上升55%至100%，達(dá)到近幾年的新高。

事實(shí)上，自2013年開始，香港商鋪空置率已經(jīng)在不斷上升。2013年銅鑼灣商圈的波斯富街、白沙道以及尖沙咀加連威老道的商鋪已有多間空置。當(dāng)時(shí)中介分析原因，認(rèn)為是業(yè)主的意向租金與商戶的實(shí)際承租能力已經(jīng)有差距。空置一年後，商鋪業(yè)主才開始接受現(xiàn)實(shí)，把租金下調(diào)1至3成，最近這些商鋪才漸漸被市場消化。

而到2014年，商鋪空置開始由二三線地段，向核心區(qū)一線地段蔓延，商鋪新約的租金面臨更大的壓力。中環(huán)皇后大道中的華人行一地下（即內(nèi)地樓盤的一層）商鋪，歷來屬黃金地段一線鋪，由名表勞力士所屬代理冠亞名表城2008年起承租，曾兩度創(chuàng)下中環(huán)商鋪每平方英尺租金的最高紀(jì)錄。原商戶3月遷出後，業(yè)主叫價(jià)租金280萬港元，但一直未獲承租而空置，最近業(yè)主開始下調(diào)租金。而同地段太平行的多層商鋪，在原業(yè)主遷走後也處於空置期。

黃金地段的商鋪不但租金水準(zhǔn)開始下降，近期銷售價(jià)格也開始下調(diào)。九龍城一個(gè)包括地下A鋪及1樓全層的商鋪，面積共3290平方英尺（1平方米=10.674平方英尺），近日剛剛以7500萬港元成交。而此前該鋪報(bào)價(jià)一度達(dá)8900萬港元，最終降價(jià)16%才得以成功售出。

市場還出現(xiàn)業(yè)主自降價(jià)格以求成交的個(gè)案，這其中甚至包括「鋪王」。銅鑼灣波斯富街一個(gè)街鋪，以1.73億港元成交，按平均每平方英尺售價(jià)成為香港新鋪王?？墒?，鋪王風(fēng)光「登基」的過程卻頗多波折，買家在2014年3月簽約後嫌貴，結(jié)果業(yè)主主動(dòng)降價(jià)1200萬港元，最終才交易成功。

據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公佈的數(shù)字顯示，5月份零售店鋪售價(jià)已經(jīng)比3月份明顯回落。鋪?zhàn)夥矫妫挥懈蹗u及新界區(qū)繼續(xù)上揚(yáng)。在生意大不如前的壓力下，鋪?zhàn)馐袌鲆延谐霈F(xiàn)拐點(diǎn)的跡象，不止一家地產(chǎn)顧問已經(jīng)預(yù)測2014年下半年鋪?zhàn)鈺?huì)繼續(xù)下調(diào)。

商鋪投資轉(zhuǎn)向

核心區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹣陆?，直接與零售業(yè)的數(shù)據(jù)下滑相關(guān)。

香港政府統(tǒng)計(jì)處公佈的2014年5月零售業(yè)數(shù)據(jù)顯示，5月同比再次下跌4.1%，這已是連續(xù)4個(gè)月下跌。與2013年比較，珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷量下跌24.5%，頗受自由行旅客歡迎的電器及攝影器材下跌14.3%。這是香港開放自由行以來零售業(yè)跌幅最大的一次。而體現(xiàn)在鋪?zhàn)馍希?013年整體鋪?zhàn)饣芈渲羵€(gè)位數(shù)的上升幅度，已經(jīng)是鋪?zhàn)庀滦械挠嵦?hào)，而2014年開始有持平和小幅度下跌的趨勢。

在香港商鋪?zhàn)饨鹛庫峨p位數(shù)上升期的時(shí)候，經(jīng)常出現(xiàn)的案例是上個(gè)商戶的租約尚未到期，國際品牌就砸出原租金2倍甚至更高搶鋪。而2014年的情況恰恰相反。租約未滿而選擇更便宜鋪位的個(gè)案越來越多。而對租金過高、銷量下滑的鐘錶、珠寶、奢侈品和高級(jí)禮品商戶，也開始主動(dòng)調(diào)整，或租約到期不再續(xù)約，或調(diào)減開新店數(shù)量。

不過，針對目前商鋪市場出現(xiàn)的調(diào)整，也有樂觀的機(jī)構(gòu)表示，香港商鋪整體還是供不應(yīng)求的，租金水準(zhǔn)在經(jīng)過目前的平穩(wěn)期後，總體趨勢還是會(huì)繼續(xù)上漲。第一太平戴維斯投資部副資深董事方詠清認(rèn)為，從目前幾宗大面積商鋪成交來看，市場已逐漸消化雙倍印花稅的「辣招」，在觀望半年後，2013年下半年已經(jīng)開始出現(xiàn)大手買賣，到近期市場積壓已久的購買力開始爆發(fā)，長線投資者開始入市。

對於香港的商鋪投資版圖，方詠清認(rèn)為2014年的投資熱點(diǎn)將於核心區(qū)向非核心區(qū)轉(zhuǎn)移。因?yàn)楹诵膮^(qū)商鋪供應(yīng)少，業(yè)主不願(yuàn)減價(jià)，交易不活躍；而元朗、上水等位於新界的鋪位，較市場便宜很多，但地區(qū)人口卻不少，現(xiàn)在也有部分自由行遊客專門去這些地區(qū)購物，預(yù)計(jì)2014年下半年這些非核心區(qū)的交易會(huì)更加活躍。endprint