姜華

摘 要：近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱發(fā)展，推升了房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的上漲，同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了強(qiáng)有力的調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的惡化，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只能開辟新的融資渠道，而信托由于結(jié)構(gòu)靈活、發(fā)展相對(duì)獨(dú)立的優(yōu)勢(shì)成為房地長(zhǎng)企業(yè)尋求融資的首選。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信托投資；宏觀調(diào)控

中圖分類號(hào)：F832.49

從上世紀(jì)末開始，房地產(chǎn)行業(yè)異軍突起，以勢(shì)如破竹的發(fā)展態(tài)勢(shì)迅速占領(lǐng)了我國(guó)的市場(chǎng)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有重要都地位。近年來(lái)，通過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)短期內(nèi)下滑的現(xiàn)象，同時(shí)，為了改善房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行融資的過(guò)度依賴，房地產(chǎn)企業(yè)開始通過(guò)房地產(chǎn)信托進(jìn)行融資，以不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，規(guī)避因金融危機(jī)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于信托機(jī)構(gòu)而言，與房地產(chǎn)企業(yè)合作也是寶貴的發(fā)展機(jī)遇，發(fā)展房地產(chǎn)信托可以為信托公司帶來(lái)巨額的利潤(rùn)，因此，近兩年內(nèi)房地產(chǎn)信托投資呈現(xiàn)出了爆發(fā)式的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，對(duì)信托機(jī)構(gòu)的發(fā)展造成了影響。

一、房地產(chǎn)信托概述

（一）房地產(chǎn)信托的界定

信托投資就是金融信托投資機(jī)構(gòu)利用自身資金或者組織的資金進(jìn)行投資的行為，它主要通過(guò)向投資者發(fā)行信托計(jì)劃或受益憑證，然后將所籌集的資金投入到特定行業(yè)。房地產(chǎn)信托是信托投資的一種重要方式，是與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的信托行為。按照房地產(chǎn)信托投資的形式劃分，可將信托投資分為資金信托和財(cái)產(chǎn)信托兩種。

1、房地產(chǎn)信托投資的類型

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利用信托機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的投資可以擴(kuò)大資金通道，為企業(yè)發(fā)展提供更可靠的資金支持。對(duì)于信托市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，參與到房地產(chǎn)行業(yè)不僅可以豐富市場(chǎng)投資的品種，而且能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)巨大的收益。因此，房地產(chǎn)信托投資具有很廣闊的發(fā)展市場(chǎng)。根據(jù)房地產(chǎn)信托投資投向市場(chǎng)的方向不同，可以將房地產(chǎn)信托投資分為權(quán)益型、抵押型和混合型投資。

權(quán)益型：該類信托是指信托機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)投入資金后將房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤歸為自己的資產(chǎn)，并利用樓房的租金和買賣樓盤的差價(jià)獲取利益的方式，在這種投資方式中，信托機(jī)構(gòu)直接參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，并發(fā)揮了重要作用。

抵押型：該類信托中信托機(jī)構(gòu)不直接發(fā)揮作用，而是通過(guò)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款并收取手續(xù)費(fèi)用，或者通過(guò)持有抵押貸款的債權(quán)而獲取經(jīng)濟(jì)效益。

混合型：該類信托具有權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資和抵押型信托投資的部分共同特點(diǎn)，即此類信托不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還能從事房地產(chǎn)抵押貸款。就理論而言，混合型房地產(chǎn)投資信托在向股東提供該物業(yè)的增值空間的同時(shí)，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。

（二）房地產(chǎn)信托投資的優(yōu)勢(shì)

1、房地產(chǎn)信托投資具有靈活性：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金是企業(yè)和項(xiàng)目運(yùn)行的重要鏈條，在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開發(fā)都是要先期進(jìn)行的，他們可以利用信托機(jī)構(gòu)融資期限彈性較大的優(yōu)勢(shì)利用信托資金進(jìn)行前期投入，這個(gè)就可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)而可以更有利于進(jìn)行銀行貸款業(yè)務(wù)，保障企業(yè)對(duì)資金的需求，促進(jìn)企業(yè)良好運(yùn)營(yíng)。

2、房地產(chǎn)信托具有制度優(yōu)勢(shì)：房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)信托進(jìn)行融資時(shí)可以略過(guò)銀行貸款時(shí)的各種政策性要求，信托機(jī)構(gòu)可以針對(duì)企業(yè)的發(fā)展情況適當(dāng)放松政策，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的融資，例如，銀行在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款時(shí)時(shí)規(guī)定企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，而信托投資機(jī)構(gòu)則避免了這些政策性的規(guī)定，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的效率。

3、房地產(chǎn)信托具有獨(dú)立性：信托制度的獨(dú)特安排使得信托財(cái)產(chǎn)與受托人的固有財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立，與委托人的其它財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立，以及與他們的受益人和債權(quán)人也相互獨(dú)立，從而保證信托財(cái)產(chǎn)能夠在封閉的安全環(huán)境獨(dú)立運(yùn)行，保證信托財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)富的流轉(zhuǎn)和增值。信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性保證了受托人、委托人、受益人三方之間的獨(dú)立性，這樣做的結(jié)果就是為三方交易提供了一個(gè)公平、透明的環(huán)境，有效降低了各方的交易成本。

4、房地產(chǎn)信托具有經(jīng)濟(jì)性：相對(duì)而言，房地產(chǎn)信托投資可以有效節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展成本，節(jié)約企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)效益和收成的最大利益化。同時(shí)對(duì)于信托機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)企業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，房地產(chǎn)企業(yè)與信托機(jī)構(gòu)的聯(lián)合可以讓信托機(jī)構(gòu)充分利用房地產(chǎn)企業(yè)成熟的經(jīng)營(yíng)方式和管理方式，從而在技術(shù)方面為信托市場(chǎng)的發(fā)展提供更有力的幫助，同時(shí)還能夠?yàn)樾磐型顿Y人提供更廣闊的投資市場(chǎng)，為投資人取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信托投資發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信托是一種信托產(chǎn)品，既要受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的影響，另一方面其發(fā)展業(yè)務(wù)的的信托機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)雙方也存在發(fā)展的多重風(fēng)險(xiǎn)，更由于我國(guó)的信托行業(yè)發(fā)展起步晚，各方運(yùn)行機(jī)制尚不完善等因素制約，造成了房地產(chǎn)信托投資在運(yùn)行過(guò)程中存在多種隱患。

（一）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)加劇房地產(chǎn)信托投資的風(fēng)險(xiǎn)

由于宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展規(guī)律，造成整體經(jīng)濟(jì)局勢(shì)也隨之產(chǎn)生波動(dòng)和影響。作為宏觀市場(chǎng)的一個(gè)微觀主體，房地產(chǎn)信托與其他行業(yè)的聯(lián)系也更加緊密，受到其他行業(yè)的影響也更頻繁，一旦其他行業(yè)特別是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展出現(xiàn)波動(dòng)，必然也會(huì)造成信托市場(chǎng)的大地震。此外，近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控能力不斷增強(qiáng)，相應(yīng)的，對(duì)銀行信貸和信托行業(yè)也隨之實(shí)行嚴(yán)緊的貨幣政策，這對(duì)于房地產(chǎn)信托投資來(lái)說(shuō)影響也是巨大的。

（二）信托業(yè)務(wù)法律規(guī)范不完善

我國(guó)信托行業(yè)始于上世紀(jì)70年代末，雖然起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭不容小覷，經(jīng)過(guò)數(shù)十年的經(jīng)營(yíng)，信托產(chǎn)品的數(shù)量不斷豐富，除去一直占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的“資金信托”獨(dú)占鰲頭外，其他信托產(chǎn)品也在不斷增多。然而，信托行業(yè)相關(guān)法律規(guī)范的缺失造成了信托業(yè)務(wù)在發(fā)展過(guò)程中的阻滯，就目前而言，我國(guó)信托投資相關(guān)的規(guī)章制度還僅局限于初始階段，各種規(guī)章制度還不健全，包括“動(dòng)產(chǎn)信托”、“不動(dòng)產(chǎn)信托”等在內(nèi)的國(guó)家批準(zhǔn)的其他幾項(xiàng)信托業(yè)務(wù)的操作基本上沒(méi)有明確的法律規(guī)范。endprint

（三）房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)信托投資的不利

房地產(chǎn)是近幾年來(lái)我國(guó)最熱門的行業(yè)，但是房地產(chǎn)業(yè)本身就具有高度的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，這主要體現(xiàn)在：一、房地產(chǎn)是一個(gè)具有周期性循環(huán)發(fā)展特征的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)通常會(huì)經(jīng)過(guò)一個(gè)發(fā)展的起伏期，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展陷入危機(jī)，就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托的收益大幅度下降，造成投資者的失利。二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模和企業(yè)結(jié)構(gòu)都非常復(fù)雜，部分放地產(chǎn)企業(yè)自身的童子結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債水平高，一旦發(fā)生行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，就有可能導(dǎo)致不可估量的損失，而投資者同樣也會(huì)遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資發(fā)展的對(duì)策

（一）信托公司加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策的掌控

由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜性，信托機(jī)構(gòu)必須及時(shí)掌握國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)和對(duì)國(guó)家政策的解讀。對(duì)此，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)該發(fā)揮業(yè)務(wù)發(fā)展決策和風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)的職能，及時(shí)掌握由于政策的變動(dòng)而給房地產(chǎn)信托投資帶來(lái)的損失。此外，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)未雨綢繆，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家大政方針的解讀，以提早預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，提高其自身的決策水平和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

（二）借鑒國(guó)外信托立法經(jīng)驗(yàn)健全我國(guó)信托法律制度

由于我國(guó)信托業(yè)起步較晚，信托觀念缺失，信托法律制度中還有許多不明確之處有待改善。而西方國(guó)家的信托業(yè)務(wù)發(fā)展已經(jīng)具有相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的歷史，法律規(guī)范也較為完善，為此，我們可以適當(dāng)借鑒西方國(guó)家的信托法律規(guī)范，并根據(jù)本國(guó)的實(shí)際國(guó)情，建立對(duì)房地產(chǎn)信托嚴(yán)格管理的法規(guī)政策，在資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類、資金投向、利潤(rùn)分配等方面對(duì)其加強(qiáng)限定。要防止信托機(jī)構(gòu)與銀行過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，但也要鼓勵(lì)其實(shí)行專業(yè)化投資組合。

（三）信托公司加強(qiáng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高風(fēng)險(xiǎn)性和信托投資市場(chǎng)發(fā)展的不穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資的安全發(fā)展絕非易事。信托公司既然將巨額資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，就要做好功課，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的了解，同時(shí)也要對(duì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)有所提高。首先，信托公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，了解其發(fā)展的規(guī)律和前景，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在的風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清楚的認(rèn)知，然后才能權(quán)衡利弊，研究是否對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資；其次，從公司自身來(lái)說(shuō)，也需要不斷提高對(duì)本行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的高度認(rèn)識(shí)，確保信托公司不會(huì)因?yàn)樽陨淼娘L(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題而使房地產(chǎn)信托陷入發(fā)展困境。

四、小結(jié)

總之，房地產(chǎn)信托投資可以為房地產(chǎn)企業(yè)改善融資渠道，在一定程度上擺脫企業(yè)對(duì)銀行等金融資本的過(guò)度依賴，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。同時(shí)，也為信托機(jī)構(gòu)帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)信托機(jī)構(gòu)拓寬業(yè)務(wù)范圍，促進(jìn)信托行業(yè)的快速發(fā)展。但是，投資具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，在促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資發(fā)展的同時(shí)，一定要注意完善信托投資相關(guān)的法律、政策，以規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)信托投資業(yè)務(wù)良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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