許春蘭

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；⒓瘓F化方向發(fā)展的趨勢已然顯現(xiàn)。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營理念、管理方式等方面也進行了不斷的探索與創(chuàng)新，以適應企業(yè)內(nèi)部的需求和外部環(huán)境的變化。文章就近年來房地產(chǎn)企業(yè)管理方式改革進行探討，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的管理活動提供一些借鑒和參考。

關鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 管理方式 創(chuàng)新

中圖分類號：C931.2 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）09（a）-0181-02

我國的房地產(chǎn)市場起步于20世紀80年代中期，經(jīng)過近30年的快速發(fā)展，已呈現(xiàn)出八大發(fā)展趨勢，即規(guī)模化、集團化、民營化、差別化、品牌化，戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡化。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展的趨勢已然顯現(xiàn)，逐漸現(xiàn)了一批“房地產(chǎn)航母”、“房地產(chǎn)大鱷”，而房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平是否能適應企業(yè)規(guī)模的擴張，將直接影響其市場競爭能力。

近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)為在復雜多變的市場競爭環(huán)境中求得生存和發(fā)展，在企業(yè)管理實踐中進行不斷的探索，在管理方式上進行不斷的調(diào)整與創(chuàng)新，以確立自身的市場競爭優(yōu)勢。主要表現(xiàn)在以下5個方面。

1 企業(yè)轉(zhuǎn)型與多角化策略

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型

我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過近30年的擴張，企業(yè)舊有的發(fā)展模式受到了挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型是一種連續(xù)的、有經(jīng)驗可循的自然過程。如大量收購、建設生息資產(chǎn)；由住宅地產(chǎn)紛紛轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)；向金融領域擴張，開展房屋相關的信貸業(yè)務等。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的多角化策略

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型演變必然導致管理方式上的多角化， 即實行多品種，多渠道的方針。它主要包括水平型多角化、同軸型多角化、復合型多角化。

1.2.1 水平型多角化

水平型多角化是指房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)有的房屋開發(fā)領域內(nèi)， 采用新的房屋業(yè)態(tài)的策略。企業(yè)可以利用原有優(yōu)勢， 掌握顧客的需求， 從而推出不同的房屋產(chǎn)品。如企業(yè)在原有的住宅類領域內(nèi)推出精裝修住宅、花園洋房、復式住宅等產(chǎn)品項目。

1.2.2 同軸型多角化

同軸型多角化就是房地產(chǎn)企業(yè)通過共同的紐帶把現(xiàn)有產(chǎn)品和銷售同新的產(chǎn)品和銷售聯(lián)系起來。如企業(yè)以商業(yè)綜合體項目為軸心，充分利用該產(chǎn)品的優(yōu)勢， 推廣公寓、店鋪、住宅等產(chǎn)品。

1.2.3 復合型多角化

復合型多角化是指企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品和銷售業(yè)務與原有市場都沒有直接的聯(lián)系。如企業(yè)在經(jīng)營原房地產(chǎn)業(yè)務的同時，推出酒店服務、醫(yī)藥產(chǎn)品等業(yè)務。

1.2 實行專家集團領導

專家集團領導是指房地產(chǎn)集團的經(jīng)營管理由一些精通業(yè)務、善于管理的專家們共同負責和管理。企業(yè)實行專家集團領導可以集思廣益， 形成有機的決策機構(gòu)， 以避免憑經(jīng)驗辦事， 靠個人意志決策所帶來的管理不善現(xiàn)象。如龍湖、萬達等地產(chǎn)集團目前均實行專家集團領導。

3 實行以目標管理為核心的考核體系

房地產(chǎn)業(yè)是一種地域性和階段性很強的產(chǎn)業(yè)。隨著開發(fā)地域的拓展，項目公司越來越多，勢必加大集團公司的管理半徑，增加管理的難度。因此，如何加強對房地產(chǎn)子公司的管理，成為擺在大型企業(yè)集團面前一個非常緊迫和現(xiàn)實的課題。目前，房地產(chǎn)集團對下屬子公司的管理主要是以目標管理為核心，其考核體系包括項目考核與年度考核兩部分。

3.1 項目經(jīng)營目標及考核

3.1.1 項目經(jīng)營目標考核內(nèi)容

經(jīng)營目標主要包括利潤目標和開發(fā)進度兩部分?？己酥信c利潤目標相關的。

指標包括：（1）規(guī)劃指標（2）成本費用。（3）利潤目標。而考核中與開發(fā)進度相關的指標主要包括七個部分：（1）土地權(quán)證辦理；（2）拆遷安置；（3）方案設計；（4）報批報建；（5）營銷策劃；（6）工程建設；（7）物業(yè)管理。

3.1.2 考核評價及獎勵

項目的考核評價在決算后進行，可根據(jù)考核結(jié)果實施一定的獎勵。如：以“凈利潤”指標為核心，超出“凈利潤”目標時，集團給予子公司一定比例作為獎金；以“成本利潤率”為參照，成本利潤率下降時，獎勵比例下調(diào)等。

3.2 年度經(jīng)營目標考核

年度經(jīng)營目標由經(jīng)濟指標和綜合管理指標兩部分組成，獎懲以年度考核為準。

經(jīng)濟目標主要包括銷售收入和管理費用指標。而綜合管理目標考核根據(jù)子公司發(fā)展與經(jīng)營情況，由集團相關職能部門根據(jù)對子公司的檢查記錄進行評分。其考核內(nèi)容主要包括項目工程進度、財務管理、綜合管理、安全管理、品牌建設、土地儲備。

4 重視產(chǎn)品研發(fā)和設計管理

研發(fā)和設計是房地產(chǎn)企業(yè)的核心工作之一，尤其是由以往的資源競爭轉(zhuǎn)向能力競爭的未來房地產(chǎn)市場，研發(fā)和設計管理能力顯得尤為重要。因而，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越重視產(chǎn)品的研發(fā)和設計管理工作。

4.1 設立研發(fā)團隊，重視設計管理工作

企業(yè)設立諸如研發(fā)中心、規(guī)劃研究院等研發(fā)團隊，進行產(chǎn)品標準化專項研究，為項目的實施提供基礎資料和研究支持，持續(xù)提高公司房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品競爭力，并提升項目運作的效率。研發(fā)中心開展與項目實施相關的專業(yè)技術類研究，如單體研究、部品研究等，專項研究成果經(jīng)公司確認后進入項目實施標準化技術庫，供項目實施過程中選擇。

4.2 組建設計團隊，重視設計管理工作

由于設計直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費者的要求以及產(chǎn)品可以為公司帶來的收入（設計決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出—— 建安成本），因而也決定了公司產(chǎn)品開發(fā)的成敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視設計，多數(shù)企業(yè)都組建了自己的設計管理團隊，負責與設計院的協(xié)調(diào)工作；對公司成本、招采、工程、營銷、項目發(fā)展等部門提供技術支持；收集、制定、完善、定期調(diào)整公司產(chǎn)品的標準，如新的戶型設計方案、新的規(guī)劃理念等。

5 強化人力資源管理

房地產(chǎn)行業(yè)具有專業(yè)性強、工作關系復雜等特點，是人才密集型行業(yè)，需要相關人員具備扎實的專業(yè)知識且有較強的心理素質(zhì)以及良好的綜合實踐能力。因此，人力資源管理本身就是企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的必然手段之一。

5.1 加強對員工的培訓，多渠道選聘人才

加強對員工的培訓，尤其在專業(yè)培訓的過程中注重對員工自身潛能的挖掘，并針對培訓過程中出現(xiàn)的問題及時分析及時調(diào)整。同時企業(yè)實行多方位、多渠道的選擇招聘制度，及時滿足企業(yè)對人才的需求。

5.2 根據(jù)行業(yè)特點制定薪酬體系設計，提高員工工作積極性

薪酬體系設計要結(jié)合行業(yè)及企業(yè)實際，薪酬的確定要科學合理，做到差異性的公正對待。例如：建筑工人的薪酬依據(jù)其工作量而定；而銷售人員的薪酬依據(jù)其銷售業(yè)績，其基本工資可由公司根據(jù)不同的發(fā)展階段、經(jīng)濟效益進行調(diào)整。銷售傭金包括硬指標（銷售量、回款時間等）80%，軟指標（客戶滿意、團隊精神等）20%的比例來設計，并以此為基數(shù)決定營銷人員提成（銷售提成=銷售傭金*提成標準量）。若公司超額完成季度計劃指標，每增加一定比例，如增加10%，銷售人員及銷售負責人的銷售傭金和個人銷售提成分別提高一定百分比。這種分級的提取加大了激勵程度，銷售人員在沒有上限的正激勵情況下，可以創(chuàng)造更高的業(yè)績。

5.3 建立健全企業(yè)對員工的約束機制

企業(yè)通過建立健全對員工的約束機制，減少員工流動頻率過高現(xiàn)象。在企業(yè)內(nèi)部，通過健全的規(guī)章制度約束員工行為，而外部則主要依靠法律和社會輿論來對企業(yè)員工加以約束。

總之，目前我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展階段，短期內(nèi)由于新政策影響，市場不可避免出現(xiàn)調(diào)整，在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革，市場將會更加規(guī)范。因而進行理性的戰(zhàn)略思考和建立科學的管理方式是房地產(chǎn)企業(yè)必然的選擇。優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)必須建立和完善管理體系，充分整合和有效運用各種資源，才能獲得長期穩(wěn)定的競爭優(yōu)勢，從而在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻

[1] 王又又.關于創(chuàng)新企業(yè)管理模式探究[J].科技創(chuàng)業(yè)家，2014（1）.

[2] 張大吉.企業(yè)管理創(chuàng)新問題研究[J].河北企業(yè)，2013（9）.

[3] 胡樹紅.房地產(chǎn)企業(yè)的精細化管理[J].上海房地，2012（3）.

[4] 尹文專.企業(yè)管理模式的時代轉(zhuǎn)變因素與理念的思考[J].商業(yè)時代，2013（1）.

[5] 邱湘.房地產(chǎn)企業(yè)加強人力資源管理研究[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務，2013（4）.

[6] 莫光財.國有房地產(chǎn)企業(yè)薪酬管理探析[J].企業(yè)導報，2013（10）.