杜菲

摘 要：造價(jià)控制工作貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程，其質(zhì)量的高低不僅影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體建設(shè)，同時(shí)還會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而就目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的現(xiàn)狀而言，采取什么樣的方式才能提高造價(jià)控制的效率和質(zhì)量，這是眾多房地產(chǎn)企業(yè)必須要關(guān)注的問(wèn)題，也是本文研究的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 造價(jià)控制 方式

中圖分類號(hào)：F224 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2014）01（a）-0099-02

自改革開(kāi)放以后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一再升溫，尤其是近幾年城市建設(shè)的速度加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不斷增加，規(guī)模越來(lái)越大，造價(jià)控制的難度也隨之上升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制涉及到項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招投標(biāo)階段、項(xiàng)目施工階段、項(xiàng)目竣工階段5個(gè)方面，每個(gè)階段的造價(jià)控制都極為重要，某個(gè)方面出現(xiàn)問(wèn)題都可能會(huì)影響到整個(gè)過(guò)程的造價(jià)控制質(zhì)量。而就目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制現(xiàn)狀而言，在很多方面依然存在著一定的問(wèn)題，比如造價(jià)控制手段落后，造價(jià)控制人員的能力不足，造價(jià)管理制度不完善等。本文首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的構(gòu)成以及特點(diǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，然后再?gòu)纳鲜?個(gè)方面分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的方式。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的構(gòu)成以及特點(diǎn)

構(gòu)成工程造價(jià)的主要部分是建設(shè)投資，而建設(shè)投資又分為工程費(fèi)用、其他費(fèi)用以及預(yù)備費(fèi)三部分。具體而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本包含的主要費(fèi)用項(xiàng)目有土地征用費(fèi)用、管理費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、安裝費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用以及其他費(fèi)用支出。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)來(lái)說(shuō)，因房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)致使其造價(jià)存在著大額性、差異性、動(dòng)態(tài)性、層次性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)包含的范圍極廣，涉及到各個(gè)部門(mén)以及各施工建設(shè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的影響巨大，直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，直接影響著人們生活水平以及居住標(biāo)準(zhǔn)。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的方式

2.1 項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制

項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制而言，影響巨大。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制中，決策階段對(duì)造價(jià)控制的影響超過(guò)了80%。如果決策失誤，帶給房地產(chǎn)企業(yè)的不僅僅只是經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)造成巨大的人力、物力浪費(fèi)。因此，要確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，首先必須要確保項(xiàng)目決策的正確性，決策失誤是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的最大威脅。鑒于項(xiàng)目決策階段造價(jià)控制的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)必須要高度重視這個(gè)階段的造價(jià)管理工作。而要做好該階段的造價(jià)管理，首先必須要組建一個(gè)專門(mén)負(fù)責(zé)造價(jià)研究和控制的項(xiàng)目部，其成員必須包括市場(chǎng)銷售策劃師、造價(jià)工程師、經(jīng)技師以及建筑師等，精誠(chéng)合作共同完成該項(xiàng)目的市場(chǎng)評(píng)估以及投資測(cè)算。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和預(yù)測(cè)的過(guò)程中，必須要重視對(duì)該項(xiàng)目的周邊地理環(huán)境、社會(huì)需求以及本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)能力、技術(shù)能力等做出正確的分析，這是保證項(xiàng)目決策正確性的關(guān)鍵。

2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

當(dāng)在決策階段做出正確的決策以后，下一個(gè)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的階段就是項(xiàng)目設(shè)計(jì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中極其重要的環(huán)節(jié)，其主要工作任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的規(guī)劃并對(duì)施工意圖進(jìn)行詳細(xì)描述。雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用只占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的1%左右，但是設(shè)計(jì)工作質(zhì)量的好壞卻對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有著75%以上的影響力。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的關(guān)鍵階段是設(shè)計(jì)階段。如何才能做好設(shè)計(jì)階段的工作以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的質(zhì)量和效率：（1）合理運(yùn)用設(shè)計(jì)招標(biāo)制度。當(dāng)前我國(guó)具備實(shí)力的設(shè)計(jì)院有數(shù)百家，不同設(shè)計(jì)院的實(shí)力有著一定的差距，有的設(shè)計(jì)院強(qiáng)于建筑設(shè)計(jì)、有的設(shè)計(jì)院強(qiáng)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，要合理選擇設(shè)計(jì)院，就必須要采用設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，通過(guò)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓設(shè)計(jì)院對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行全面仔細(xì)的分析和研究，確保設(shè)計(jì)方案在技術(shù)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、功能等方面能夠達(dá)到開(kāi)發(fā)商的要求。（2）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程的監(jiān)督管理。在建筑方案設(shè)計(jì)中，存在漏洞、失誤等是必然的，這就需要設(shè)計(jì)監(jiān)理人員發(fā)揮作用，及時(shí)指出不足之處，并要求設(shè)計(jì)隊(duì)伍及時(shí)更正。這樣才能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少因設(shè)計(jì)失誤帶來(lái)的損失。（3）積極推廣和應(yīng)用新的技術(shù)成果。對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，必須要積極應(yīng)用先進(jìn)的科技成果以此提高建筑工程的質(zhì)量和效率。同時(shí)，推廣和使用新技術(shù)還能夠降低企業(yè)的成本，增加企業(yè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制

對(duì)于招投標(biāo)階段的造價(jià)控制而言，主要涉及3個(gè)方面的內(nèi)容：其一，必須要認(rèn)真編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件中不僅要詳備招標(biāo)的主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容，同時(shí)還必須包含地理資料、地下管網(wǎng)資料、地質(zhì)資料、施工用水用電情況、氣象資料以及項(xiàng)目要求等。另外，還必須要在招標(biāo)文件中明確評(píng)標(biāo)辦法。其二，工程清單的內(nèi)容必須要齊全、準(zhǔn)確、可靠。工程清單是投標(biāo)單位編制投標(biāo)報(bào)價(jià)的主要依據(jù)，若是其內(nèi)容不具體、不準(zhǔn)確，必定會(huì)導(dǎo)致之后的造價(jià)控制出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。其三，加強(qiáng)對(duì)合同的簽訂管理，嚴(yán)格按照要求執(zhí)行合同條款。施工合同關(guān)系著建設(shè)雙方的根本利益，是雙方權(quán)利義務(wù)的法律證明文件，若是施工合同不嚴(yán)密、漏洞太大，必定會(huì)影響到造價(jià)控制。

2.4 項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制

對(duì)于項(xiàng)目施工階段來(lái)說(shuō)，其造價(jià)控制的內(nèi)容比較復(fù)雜，主要涉及到以下幾個(gè)方面的工作：（1）編制詳細(xì)的資金使用規(guī)劃，將資金使用分解到各個(gè)施工環(huán)節(jié)，確定準(zhǔn)確的造價(jià)控制目標(biāo)。必須要先設(shè)定相應(yīng)的造價(jià)控制目標(biāo)才能保證項(xiàng)目造價(jià)控制的順利進(jìn)行，項(xiàng)目造價(jià)控制目標(biāo)的設(shè)定必須要以施工方案、施工圖紙、施工合同等資料為依據(jù)，以企業(yè)的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，設(shè)定科學(xué)合理、切實(shí)可行的項(xiàng)目造價(jià)控制目標(biāo)。（2）嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證以及工程變更。因?yàn)楦鞣N主客觀原因，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)簽證和工程變更頻發(fā)，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制來(lái)說(shuō)是極其不利的，會(huì)極大的增加企業(yè)成本，因此，必須要嚴(yán)格控制這類問(wèn)題的出現(xiàn)。（3）充分發(fā)揮監(jiān)理工程師的作用。監(jiān)理工作是保證施工質(zhì)量、施工效率的關(guān)鍵性工作。而施工質(zhì)量以及施工效率的提升，又可以在一定程度上提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的效率和質(zhì)量。

2.5 項(xiàng)目竣工階段的造價(jià)控制

在項(xiàng)目竣工決算階段，工程實(shí)體的造價(jià)已經(jīng)形成。在此階段，施工單位必須要提供詳細(xì)的結(jié)算資料，比如：竣工圖、工程變更以及現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系單、會(huì)議紀(jì)要、各月工程量報(bào)表、招標(biāo)文件、投標(biāo)文件等。結(jié)算工作的重點(diǎn)就是要對(duì)這些資料進(jìn)行全面的審核，核對(duì)工程量，審查隱蔽工程，通過(guò)一系列核算和檢查，獲取最為準(zhǔn)確的費(fèi)用信息，然后再支付。同時(shí)，還要對(duì)本工程的造價(jià)控制情況進(jìn)行分析，總結(jié)成敗，為下次施工建設(shè)提供經(jīng)驗(yàn)。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量越來(lái)越多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大。房地產(chǎn)企業(yè)要想在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中獲得生存的權(quán)力，就必須要搞好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制工作。

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