何紅

摘 要：近幾年沈陽市計劃中的經(jīng)濟適用房建設(shè)速度較慢，建設(shè)竣工面積持續(xù)下降，未完成的施工面積較大。導致沈陽市經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求的現(xiàn)象加劇，從而導致經(jīng)濟適用房的供給結(jié)構(gòu)不合理。通過對沈陽市經(jīng)濟適用房供給現(xiàn)狀和供給存在的問題的分析，得出完善沈陽市經(jīng)濟適用房供給的建議。

關(guān)鍵詞：沈陽市；經(jīng)濟適用房；供給

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）28-0161-02

一、沈陽市經(jīng)濟適用房供給現(xiàn)狀分析

中國早在1991年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中就提出：要大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶及住房困難戶的住房問題，之后陸續(xù)出臺了一系列的經(jīng)濟適用房相關(guān)政策。沈陽市結(jié)合國務(wù)院下達的文件并根據(jù)自身情況出臺了相應(yīng)的經(jīng)濟適用房政策。截至2011年初，沈陽市共發(fā)放經(jīng)濟適用住房貨幣補貼資金4.38億元，1.42萬戶低收入住房困難家庭利用政府提供的貨幣補貼資金購買到了自住性住房。根據(jù)沈陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要中保障性安居工程的目標，初步確定沈陽市保障覆蓋面為25%，住房保障總戶數(shù)達到48.9萬戶。2010年以前，沈陽市通過廉租住房、經(jīng)濟適用住房及各類棚戶區(qū)改造等各種保障方式，使29.9萬戶受益。2011年全市完成保障性安居工程53 995戶，其中經(jīng)濟適用房數(shù)量為7 700戶。剩余約13.6萬戶，將在2012—2015年實現(xiàn)住房保障總目標。

二、沈陽市經(jīng)濟適用房供給存在的問題

（一）經(jīng)濟適用房投資比重不斷下降

經(jīng)濟適用房的建設(shè)是依靠政府優(yōu)惠政策而進行的，即只有得到政府在經(jīng)濟上全力支持，經(jīng)濟適用房才能健康快速的發(fā)展。自從2000年以來，沈陽市經(jīng)濟適用房投資額占住宅投資額的比重驟降，到2004年開始有所回升，但是到2005年下降到了近十年來的最低值，2006年比重回升較大，之后幾年又逐年下降，雖然其中某些年份下降幅度較小，但總體發(fā)展趨勢是持續(xù)下降的，這必然引起經(jīng)濟適用房在供給上的嚴重不足?，F(xiàn)階段，經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模遠遠達不到社會的需求量，這是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善的主要體現(xiàn)，也是導致房地產(chǎn)價格不合理的重要原因。

（二）經(jīng)濟適用房竣工面積占住宅竣工面積的比例小

除了2007年沈陽市經(jīng)濟適用房竣工面積占住宅竣工面積的比例有較大回升之外，近幾年來持續(xù)下降到2009年的1.96%，說明近幾年沈陽市計劃中的經(jīng)濟適用房建設(shè)速度較慢，建設(shè)竣工面積持續(xù)下降，未完成的施工面積較大。導致沈陽市經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求的現(xiàn)象加劇，從而導致經(jīng)濟適用房的供給結(jié)構(gòu)不合理。

三、完善沈陽市經(jīng)濟適用房供給的建議

（一）完善經(jīng)濟適用房的準入退出機制

首先，通過對過濾模型測算得出的經(jīng)濟適用房的價格并不高，而住房本身也是一種比較稀缺的資源，但是現(xiàn)階段政府所設(shè)立的準入機制并不完善，致使很多獲取經(jīng)濟適用房的人群不符合準入要求，由于這種住房的稀缺性，對很多迫切需要得到經(jīng)濟適用房的人群無法得到本來可以獲取到的政府保障。所以政府應(yīng)該對需要保障的對象進一步細化，并且要建立非常嚴格的審查制度與嚴厲的處罰制度，只有這樣才能夠保證真正需要政府保障的家庭得到與其收入對應(yīng)的經(jīng)濟適用房。其次，必須建立合理的經(jīng)濟適用房退出機制。隨著時間的增長，將不斷出現(xiàn)一些新的需補貼對象，然而曾經(jīng)接受補貼家庭的經(jīng)濟條件可能已經(jīng)達到不需要補貼的水平，所以對中低收入者的保障需要建立一個適合的退出機制，才能夠?qū)τ邢拶Y源進行充分的利用。采用針對不同收入等級的家庭采用不同質(zhì)量等級的經(jīng)濟適用房準入與退出制度。

（二）加大經(jīng)濟適用房投資比重

沈陽市經(jīng)濟適用房的投資比重較低，2010年經(jīng)濟適用房投資額只占整個住宅投資額的2.77%，為了改善經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求的情況，應(yīng)增加其投資幅度，加大其投資比重，市、縣級人民政府可依據(jù)本地區(qū)居民的居住需求、服務(wù)水平和收入水平等因素調(diào)整經(jīng)濟適用房的戶型結(jié)構(gòu)及面（下轉(zhuǎn)260頁）（上接161頁）積大小，合理確定經(jīng)濟適用房的各種戶型比例及價格，保證房源面積和低收入家庭支付能力相適應(yīng)，完善沈陽市住房的整體結(jié)構(gòu)。另外，建設(shè)經(jīng)濟適用房利潤較低，政府的壓力較大，各部門施工積極性不高，從具體行業(yè)的分布來看，應(yīng)該多鼓勵民營企業(yè)積極投資建設(shè)經(jīng)濟適用房，確保企業(yè)享受經(jīng)濟適用房建設(shè)的優(yōu)惠政策，提高其建設(shè)經(jīng)濟適用房的積極性，以解決住房市場供不應(yīng)求的問題。提高經(jīng)濟適用房的竣工率。

（三）充分打開存量房市場

房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的成熟，是過濾順利實現(xiàn)的保證。為了完善房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)不僅應(yīng)該考慮新增房市場，對于階梯消費結(jié)構(gòu)的完善存量房市場也存在著很大的影響。但是沈陽市的存量房市場制度并未完善，很多中低端住房的流轉(zhuǎn)并不順暢，部分原因是一些沈陽市的居民被沈陽市快速城市化效應(yīng)影響，對持房、觀望、等待高額的拆遷費用等比較熱衷，使得該類住房在房地產(chǎn)市場中無法發(fā)揮其應(yīng)該發(fā)揮出的效用。為了改善沈陽市存量房市場流通不暢的局面，特別是想要解決保證沈陽市中低收入階層住房問題，沈陽政府應(yīng)該讓該類市場完全市場化。

（四）采用現(xiàn)代技術(shù)，提高管理水平

根據(jù)沈陽市總體發(fā)展目標以及總體規(guī)劃目標，通過成立專門委員會以制定建設(shè)經(jīng)濟適用房的長期發(fā)展規(guī)劃?？山⒕C合信息監(jiān)管平臺，進一步健全經(jīng)濟適用房供給的動態(tài)監(jiān)測制度，實施實時的動態(tài)管理。運用現(xiàn)代技術(shù)，做好年度經(jīng)濟適用房使用變更調(diào)查，及時更新經(jīng)濟適用房供給現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫，全面掌握各類數(shù)據(jù)的變化情況。endprint