田浩辰

摘要：伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入發(fā)展，我國(guó)逐漸放開(kāi)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。目前我國(guó)已允許農(nóng)村耕地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)也將勢(shì)在必行。而目前農(nóng)民處于一種弱勢(shì)群體地位，對(duì)此要保障農(nóng)戶(hù)在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中農(nóng)戶(hù)的權(quán)益，促進(jìn)其收益增加。本文在這種情況下，對(duì)如何進(jìn)行規(guī)范宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為提出了自己的建議，具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)

1.前言

隨著改革開(kāi)放的不斷深入，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)受二元經(jīng)濟(jì)體制的影響，嚴(yán)重影響了城市與農(nóng)村的發(fā)展與融合，非常不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步及人民的生活質(zhì)量的提高，特別是農(nóng)村人口在我國(guó)占了一半，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 同時(shí)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地使用權(quán)的交易開(kāi)始發(fā)展起來(lái)。交易中帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題不能有效解決，如無(wú)明確的法律依據(jù)，私下交易引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛等，從而引發(fā)社會(huì)公平問(wèn)題等等，這些都對(duì)農(nóng)戶(hù)做出流轉(zhuǎn)決策有著重大的影響，本文在這種情況下，對(duì)如何進(jìn)行規(guī)范宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為提出了自己的建議，具有一定的借鑒意義。

2.宅基地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題

在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的過(guò)程中，越來(lái)越多的鄉(xiāng)村居民轉(zhuǎn)移到城市居住，導(dǎo)致了農(nóng)村的宅基地資源閑置浪費(fèi)，但目前我國(guó)還沒(méi)有制定出相關(guān)的法律來(lái)約束鄉(xiāng)村宅基地的使用，沒(méi)有統(tǒng)籌建設(shè)城鄉(xiāng)用地，導(dǎo)致出現(xiàn)了城市房源緊缺，房?jī)r(jià)高不可攀，普通居民生活成本較高。另外。鄉(xiāng)村居民擁有的閑置的宅基地其使用權(quán)不能很好地再利用，這項(xiàng)資源不能作為鄉(xiāng)村居民的流動(dòng)資產(chǎn)使用，增加農(nóng)戶(hù)的收益，造成農(nóng)村“空心村”、“空心戶(hù)”問(wèn)題出現(xiàn)，影響了鄉(xiāng)村人口的財(cái)產(chǎn)合理使用、配置，抬高了城鎮(zhèn)居住人口的住房成本。同時(shí)，對(duì)于宅基地的管理方面也非?；靵y，從而易引發(fā)集體的內(nèi)部爭(zhēng)端，國(guó)家方面沒(méi)有相關(guān)明確法律依據(jù)，經(jīng)常引發(fā)多種矛盾和沖突。

3. 規(guī)范宅基地使用權(quán)的策略建議

3.1硬件方面

3.1.1出臺(tái)相應(yīng)的《宅基地》法規(guī)

第一，重新界定宅基地的產(chǎn)權(quán)屬性，增強(qiáng)農(nóng)戶(hù)擁有的宅基地的權(quán)利。宅基地的使用權(quán)從一開(kāi)始就是由國(guó)家法律規(guī)定的，法律保證宅基地的私有權(quán)，同時(shí)保證宅基地的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、置換。也就是說(shuō)，宅基地使用權(quán)以及其私人屬性是原有不可改變的，同時(shí)農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地?fù)碛懈鄼?quán)力，可以在法律允許范圍內(nèi)將其置換或者進(jìn)行處理使用。

第二，保障宅基地可以自由的在市場(chǎng)上進(jìn)行交易。保障宅基地使用權(quán)的合理交易，可以為農(nóng)戶(hù)創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益，可是對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行限制，不能體現(xiàn)宅基地的價(jià)值，不能夠充分體現(xiàn)宅基地的特殊資產(chǎn)屬性。為了體現(xiàn)農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地具有充分的使用權(quán)和處置權(quán)，要保障宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和合理流動(dòng)，使得宅基地主見(jiàn)變?yōu)檗r(nóng)戶(hù)的流動(dòng)性資產(chǎn)。

第三，取消對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)利益主體的限制。目前，對(duì)于我國(guó)的宅基地轉(zhuǎn)讓使用權(quán)僅限于在同一的集體內(nèi)部實(shí)現(xiàn)有效轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒墚a(chǎn)生更廣范圍的經(jīng)濟(jì)利益，不能作為有效資源合理運(yùn)用，這樣不利于土地資源的合理配置。

3.1.2構(gòu)建相關(guān)宅基地使用登記制度

制定出系統(tǒng)全面的宅基地實(shí)名制登記制度，利用集體的力量進(jìn)行合法交易的監(jiān)督，保障宅基地使用權(quán)的合理處置?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面做起；首先，要成立一個(gè)高效管理的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)來(lái)帶領(lǐng)，打破傳統(tǒng)的思維限制，必要時(shí)采取有力的措施，不要受到惡勢(shì)力以及陋習(xí)的威脅和壓迫，在法律的約定下合理規(guī)劃宅基地，對(duì)于違法建筑進(jìn)行拆除，對(duì)此可以成立專(zhuān)門(mén)的隊(duì)伍保障宅基地的私人屬性，從根本上對(duì)宅基地使用問(wèn)題進(jìn)行管理和整治，在村鎮(zhèn)范圍內(nèi)產(chǎn)生有效影響；其次，在法律方面繼續(xù)完善和保障，對(duì)于宅基地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)以后對(duì)宅基地合理配置和管理，依法處置，避免宅基地的閑置現(xiàn)象，對(duì)土地資源合理配置，確保每一分土地合理利用和管理，杜絕資源浪費(fèi)，不僅在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中合法有效，在交易完成后也要有序管理，對(duì)土地以后的繼續(xù)使用做好規(guī)劃；再者，統(tǒng)一管理宅基地要實(shí)行具體到人的政策，進(jìn)行實(shí)名登記，并對(duì)合格的宅基地發(fā)放證書(shū)保障其權(quán)益，違法建筑拆除并收回土地，確保實(shí)際使用土地與人員合理統(tǒng)一，保障農(nóng)戶(hù)的合法權(quán)益公平合理。

3.1.3出臺(tái)有針對(duì)性的輔助政策

在此過(guò)程中，政府要注意兩方面的問(wèn)題。第一，要嚴(yán)格審查符合出租的條件，保障農(nóng)戶(hù)進(jìn)行出租后農(nóng)戶(hù)仍然有居住能力，明確外出居住人口與農(nóng)戶(hù)家庭人口總數(shù)之間的比例條件，達(dá)到有關(guān)條件的農(nóng)戶(hù)可以允許其對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者租賃，避免一些農(nóng)戶(hù)為了賺取利益而不顧法律責(zé)任，避免了贍養(yǎng)老人的問(wèn)題產(chǎn)生更大的社會(huì)影響，造成不和諧局面。其次，要隨時(shí)實(shí)際考察土地使用的真實(shí)情況，包括面積、用途、使用年限的管理，避免農(nóng)戶(hù)因?yàn)橘嵢±嫠阶愿姆课萁ㄖ?，造成他人的人身?cái)產(chǎn)隱患以及房屋的不安全現(xiàn)象。

3.2軟件方面

3.2.1實(shí)現(xiàn)宅基地管理規(guī)范化

第一，規(guī)模建造，降低生產(chǎn)建設(shè)成本。在進(jìn)行宅基地置換時(shí)，政府應(yīng)對(duì)置換后的村莊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，集約建造房屋，要站在群眾整體利益角度出發(fā)，與建造商、材料商進(jìn)行成本協(xié)商，通過(guò)規(guī)模

成本來(lái)減少建造集體新住宅的商用成本，減小農(nóng)戶(hù)在購(gòu)置新房時(shí)的資金壓力。其次，可以采取政府補(bǔ)貼的方式，通過(guò)招商引資的方式為農(nóng)戶(hù)新居籌措資金補(bǔ)貼來(lái)源。對(duì)于一些的特殊困難家庭，要根據(jù)其自身情況，在法律的相關(guān)政策下，以擔(dān)保人的身份，幫助農(nóng)戶(hù)從金融機(jī)構(gòu)獲得一定的資金，保障農(nóng)戶(hù)的基本居住和生存條件。

3.2.2健全相關(guān)市場(chǎng)中介組織

交易后給予政策支持和法律咨詢(xún)，為交易后發(fā)生的問(wèn)題給予調(diào)節(jié)和幫助。主要的中介組織可以大體總結(jié)為三類(lèi)。第一種，主要是一些價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，它們根據(jù)宅基地的大小以及所處的地理位置等具體因素分析，得出一些針對(duì)宅基地的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)最為宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的信息，在客觀分析后為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供一個(gè)合理的價(jià)格。第二種，主要是金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，它們負(fù)責(zé)為宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供影響價(jià)格的參考信息，還可以為裝讓雙方提供抵押貸款業(yè)務(wù)以及儲(chǔ)蓄服務(wù)。第三種，它們主要是政策支持機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)有關(guān)宅基地流轉(zhuǎn)方面的法律問(wèn)題以及技術(shù)上的幫助。將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介組織納入政府的服務(wù)范疇中來(lái)，政府向服務(wù)性角色轉(zhuǎn)變，提供非盈利性服務(wù)組織，降低市場(chǎng)機(jī)制中流轉(zhuǎn)雙方的交易費(fèi)用。

3.2.3完善農(nóng)村社會(huì)保障制度

農(nóng)村社會(huì)保障體系建立應(yīng)包含以下方面：第一，在城鄉(xiāng)之間實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一公平的社會(huì)保障，消除二元經(jīng)濟(jì)體制下城鄉(xiāng)居民的不公平待遇。要完善戶(hù)籍制度管理，消除城鄉(xiāng)差別，對(duì)照城鎮(zhèn)居民的生活保障補(bǔ)貼，給予鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)戶(hù)同等水平的補(bǔ)貼，例如在社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療補(bǔ)貼、最低工資水平方面保證城鄉(xiāng)的無(wú)差別化。特別是社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)方面，關(guān)系到民生問(wèn)題，必須盡快完善。其次，通過(guò)法律法規(guī)來(lái)保障農(nóng)民的權(quán)益，并通過(guò)普法教育宣傳教會(huì)人民學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器來(lái)捍衛(wèi)自己的權(quán)益。法律還要不斷完善對(duì)于社會(huì)保障的單位、受益人等方面的規(guī)定，形成有效地監(jiān)督機(jī)制。再者，對(duì)于農(nóng)戶(hù)的住房方面應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)政策予以保障，使得農(nóng)戶(hù)沒(méi)有后顧之憂(yōu)。

4.結(jié)論

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已不再是農(nóng)民安身立命的基礎(chǔ)，宅基地上房屋使用的效率也逐漸弱化，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)逐步進(jìn)入市場(chǎng)。作者看來(lái)，把宅基地使用權(quán)作為一種商品性質(zhì)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是可取的，在交易時(shí)基于農(nóng)戶(hù)的弱勢(shì)群體地位，應(yīng)充分考慮農(nóng)戶(hù)的行為決策因素，確保農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的平穩(wěn)有序進(jìn)行。

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