王琦 吳迪 于璐

(1.葫蘆島市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院,遼寧

葫蘆島 125000;2.葫蘆島市城鄉(xiāng)規(guī)劃信息中心,遼寧葫蘆島 125000)

淺談住房建設(shè)規(guī)劃
——以葫蘆島市住房建設(shè)規(guī)劃為例

王琦1吳迪2于璐1

(1.葫蘆島市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院,遼寧

葫蘆島 125000;2.葫蘆島市城鄉(xiāng)規(guī)劃信息中心,遼寧葫蘆島 125000)

住房建設(shè)規(guī)劃是我國2006年起新興的城市住房專項規(guī)劃,全國各城市正在陸續(xù)編制住房建設(shè)規(guī)劃[1]。住房建設(shè)規(guī)劃指的是在一定時期內(nèi),城市政府根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)和條件,為滿足不同收入階層住房需求,以及更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場、調(diào)節(jié)收入分配而進(jìn)行的各類住房建設(shè)的綜合部署、具體安排和實施管理。住房建設(shè)規(guī)劃是以滿足不同收入階層住房需求為導(dǎo)向的,根據(jù)不同的收入階層規(guī)劃配套相應(yīng)的住房類型,重點在于滿足中低收入階層的保障性住房,類似于針對住房的專項規(guī)劃。

住房 商品房 保障性住房 政策措施

1 規(guī)劃背景及上輪規(guī)劃回顧

根據(jù)國家及遼寧省相關(guān)文件要求，結(jié)合《葫蘆島市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》，葫蘆島市編制了《葫蘆島市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》，經(jīng)過近兩年的城市建設(shè)實踐，起到了一定的調(diào)控作用，但也存在一些不足之處。2007年，中國共產(chǎn)黨第十七次代表大會勝利召開，報告中針對住房政策提出了“健全廉租房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”的明確指示，表明我國“重市場輕保障”的住房政策發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，住房市場調(diào)控的工作重點向保障性住房傾斜。葫蘆島市政府也相應(yīng)出臺了相關(guān)政策，城市住房建設(shè)面臨著許多新問題，新要求。隨著《葫蘆島市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》的出臺，對葫蘆島市十二五期間的住房建設(shè)提出了要求，指出未來5年我市要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，增加普通商品住房供給，滿足居民自住和改善性購房需求，逐步建立包含經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房、限價商品房、棚戶區(qū)改造用房的多層次住房保障體系。完善住房建設(shè)及調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)。

2006-2007年間，葫蘆島市住房建設(shè)取得了明顯成效，棚戶區(qū)改造穩(wěn)步推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房制度不斷完善，市民居住條件明顯改善。要保持葫蘆島市經(jīng)濟(jì)社會和城市建設(shè)持續(xù)較快發(fā)展，還面臨著很多新問題與新形勢：葫蘆島市是遼寧省西部沿海城市，有著山海相依、氣候宜人的獨特優(yōu)勢，怎樣既滿足普通市民的住房要求，又通過多層次的住房供應(yīng)吸引更多的外來人口，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)全面發(fā)展，是擺在我們面前的首要問題。其次，如何結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè)，做好城中村、近郊區(qū)農(nóng)村的改造，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，建設(shè)社會主義和諧社會，也是我們必須認(rèn)真思考的。此外，隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和生活水平的提高，市民的住房需求會發(fā)生怎樣的變化，仍然是我們要不斷研究的課題。

為實現(xiàn)建設(shè)我市成為“環(huán)渤海地區(qū)重要的以石油化工、船舶制造與配套、有色金屬、機(jī)械加工為主導(dǎo)，以港口、旅游為支撐的濱海宜居城市”的總體目標(biāo)，打造北方濱海休閑度假城市，并結(jié)合我市的具體要求加強(qiáng)對近期城市住房建設(shè)的指導(dǎo)和統(tǒng)籌，制定本次規(guī)劃。

上輪規(guī)劃至今已經(jīng)過四年的時間，在這四年的時間里，葫蘆島市的東城片區(qū)、CBD中央商務(wù)區(qū)、兩河三村片區(qū)、龍港片區(qū)和望海寺片區(qū)等地塊居住用地的建設(shè)取得了較快的發(fā)展，使我市的住房建設(shè)較歷年相比進(jìn)展速度較快。人均住房面積有了相應(yīng)的提升。居民住房質(zhì)量也有了大幅提高。到2010年末，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)27．6平方米，農(nóng)村居民人均居住面積達(dá)26．4平方米。全市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)、快速發(fā)展的格局，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，投資增長很快。以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房為主，公共租賃住房、限價商品房為補充的住房保障體系日趨完善，基本住房保障和商品房市場兩大體系支撐的多層次住房供應(yīng)體系逐步形成。

2 規(guī)劃的編制原則

以滿足不同收入層次居民住房需求為導(dǎo)向，積極改善居民住房環(huán)境和質(zhì)量，以住房供求總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、價格穩(wěn)定為原則；進(jìn)一步完善以市場為主導(dǎo)、多渠道、多層次的住房分類供應(yīng)體系，近期尤其應(yīng)加強(qiáng)發(fā)展適應(yīng)廣大市民需要的中低價位、中小套型的普通商品住房，切實注重解決中低收入家庭住房需求，逐步提高保障性住房的供給比例[2]，嚴(yán)格控制高檔商品住房的發(fā)展；充分結(jié)合城市的土地和水資源承載能力，住房建設(shè)應(yīng)注重節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能，構(gòu)建集約型的發(fā)展模式，建設(shè)資源節(jié)約型社會；住房建設(shè)與城市空間拓展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局有機(jī)結(jié)合的原則。住房建設(shè)應(yīng)與城市空間拓展、功能結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整充分結(jié)合，注重新區(qū)建設(shè)與舊城更新改造有機(jī)結(jié)合。節(jié)約和集約使用土地，提高土地綜合利用效率，同時要注重居住與產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整充分結(jié)合，盡可能的使居住與就業(yè)接近，為市民提供便利的生產(chǎn)和生活條件；切實注重居住環(huán)境的改善和配套設(shè)施的建設(shè)。

3 住房需求預(yù)測及發(fā)展目標(biāo)

依據(jù)《葫蘆島市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》與《葫蘆島市近期建設(shè)規(guī)劃(2011-2015)》。2011年葫蘆島市中心城區(qū)城市人口72萬人，現(xiàn)狀居住用地面積2086．51公頃。規(guī)劃到2015年中心城區(qū)人口增至82萬人。規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)新增居住用地660公頃，城中村及舊城改造用地400公頃。則規(guī)劃期內(nèi)新增住房總需要為818萬平方米。根據(jù)不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)分析和加強(qiáng)對低收入居民住房保障的要求，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)保障性住房14萬平方米，建設(shè)商品住房804萬平方米。葫蘆島市旅游資源豐富，近年來一直致力于打造北方濱海休閑度假城市。葫蘆島市400公里范圍內(nèi)有北京、天津、沈陽、大連等多個大城市。城市周邊外來人口和外地人到中心城區(qū)購房的比例逐年增加，這部分人口分擔(dān)了葫蘆島市一部分住房面積。住房建設(shè)重點為普通商品住房、保障性住房建設(shè)，以老城區(qū)和城中村改造為主、新區(qū)開發(fā)為輔，并且要加強(qiáng)其配套設(shè)施建設(shè)，改善居住環(huán)境。

規(guī)劃期內(nèi)，以滿足不同收入層次居民的住房需求為目標(biāo)，進(jìn)一步完善市場主導(dǎo)、行政調(diào)控，多渠道、多層次的住房分類供應(yīng)體系。堅持總量控制，整體平衡，項目落地原則，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)量，加大保障房供應(yīng)，形成健康有序的供需關(guān)系。

《葫蘆島市近期建設(shè)規(guī)劃(2011-2015)》將葫蘆島市核心城區(qū)居住用地劃分為重點發(fā)展區(qū)和重點改造區(qū)。重點發(fā)展區(qū)是在城市空間發(fā)展中地位重要、對提升城市功能具有重要作用的居住區(qū)域。重點改造區(qū)是指區(qū)位重要、但配套設(shè)施不完善、用地功能與周圍環(huán)境不匹配、綜合環(huán)境較差的地區(qū)。

4 住房建設(shè)結(jié)構(gòu)

規(guī)劃期內(nèi)，套型建筑面積在90平方米以內(nèi)的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建筑面積必須達(dá)到新建住房總建筑面積的70%以上；改變原有用地性質(zhì)進(jìn)行商品住房建設(shè)的項目，必須以建設(shè)中小套型普通商品住房為主，套型建筑面積90平方米以下住房面積須達(dá)到總建筑面積的70%以上。新建保障性住房占新建住房總套數(shù)的2%，其戶均建筑面積宜控制在60平方米以內(nèi)。廉租住房采取發(fā)放廉租住房租金補貼和實物配租兩種保障方式。

體現(xiàn)住房建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與空間拓展相協(xié)調(diào)的原則，按照中心城區(qū)“五大組團(tuán)、十四大片區(qū)”的用地布局結(jié)構(gòu)，住房建設(shè)布局結(jié)合城市近期重點發(fā)展地區(qū)、重點整治改造地區(qū)，居住用地主要集中分布在“十二大片區(qū)”內(nèi)。

建設(shè)商品住房為8 0 4萬平方米，占新建住房總建筑面積的98．3%；

其中規(guī)劃建設(shè)90平方米以下(含90平方米)的普通商品住房562．8萬平方米，占新建商品住房總建筑面積的70%；規(guī)劃建設(shè)高檔商品住房48．24萬平方米，占新建商品住房總建筑面積的6%；規(guī)劃建設(shè)套型建筑面積140平方米以下，90平方米以上(不含90平方米)的普通商品住房192．96萬平方米，占新建商品住房總建筑面積的24%。

5 住房用地供應(yīng)計劃

規(guī)劃期內(nèi)，在強(qiáng)調(diào)土地資源節(jié)約、集約、高效利用的前提下，重點保證中低價位、中小套型普通商品房和保障性住房用地供應(yīng)；堅持新增供應(yīng)與存量挖潛相結(jié)合，積極促進(jìn)閑置土地盤活；堅持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。居住用地的供應(yīng)應(yīng)有利于城市人口合理分布，同城市的產(chǎn)業(yè)布局相協(xié)調(diào)，以居住區(qū)的形式集中，緊湊地安排，滿足社區(qū)物業(yè)管理和居民生活需要。規(guī)劃在調(diào)整完善現(xiàn)有小區(qū)的同時與新增居住用地共同規(guī)劃，逐步向外拓展。

規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)新增居住用地660公頃，城中村及舊城改造用地400公頃。住房建設(shè)用地總面積為1060公頃。

6 規(guī)劃實施措施

有效地落實住房發(fā)展目標(biāo)，實施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策。保證居住用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃期內(nèi)，按照全市住房發(fā)展目標(biāo)，科學(xué)確定住房用地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房的用地供應(yīng)。針對葫蘆島市土地資源緊缺的現(xiàn)狀，節(jié)約、集約利用土地，在符合住房建設(shè)規(guī)劃及其它各項規(guī)劃和控制指標(biāo)的前提下，適當(dāng)提高住房的容積率。增加建筑面積。

強(qiáng)化商品房開發(fā)建設(shè)的管理，深化商品房銷售制度改革。落實項目套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。新建或改造住房建設(shè)項目，須符合本規(guī)劃及其年度實施計劃中的規(guī)定。切實加強(qiáng)保障性住房建設(shè)與管理，廉租住房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實行行政劃撥方式供應(yīng)，對廉租住房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，要切實保證供應(yīng)。廉租住房建設(shè)要科學(xué)選址，合理布局，重視廉租住房建設(shè)與日常管理，擴(kuò)大廉租住房房源，加強(qiáng)公共廉租住房對低收入戶籍人口和符合規(guī)定條件的暫住人員的保障作用，提高廉租住房的居住配套功能。新建普通商品住房項目，應(yīng)當(dāng)規(guī)劃配建一定比例的公共租賃住房。

強(qiáng)化住房建設(shè)規(guī)劃年度實施計劃。以年度實施計劃作為落實本規(guī)劃的重要手段。年度住房實施計劃確定的住房目標(biāo)，是規(guī)劃行政許可和用地審批的依據(jù)。加強(qiáng)住房規(guī)劃實施的檢查，完善住房建設(shè)規(guī)劃的公共參與機(jī)制。

7 結(jié)語

本文以葫蘆島市住房建設(shè)規(guī)劃為例，深入剖析了葫蘆島市住房建設(shè)規(guī)劃的現(xiàn)狀，并合理地對葫蘆島市住房建設(shè)進(jìn)行了規(guī)劃，從住房建設(shè)空間布局到住房建設(shè)結(jié)構(gòu)分配，為葫蘆島市的保障性住房及商品房建設(shè)提供了理論依據(jù)。

[1]黎興強(qiáng).住房建筑規(guī)劃[M].2010-2-1.

[2]程茂吉,周慧.新形勢下保障性住房建設(shè)規(guī)劃編制方法探索[J].規(guī)劃師,2009(12).