唐育芳

【摘 要】我國在房地產(chǎn)稅收方面主要涉及到所得稅類、流轉(zhuǎn)稅類、目的行為稅類和資源稅類這幾種。房地產(chǎn)經(jīng)營除了要繳納這幾類稅類外，還需要支付在房地產(chǎn)建設、交易、開發(fā)和持有等各個環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的各種費用。因此，我國房地產(chǎn)稅收制度相對復雜繁瑣，有些稅收重復收取，導致房地產(chǎn)經(jīng)營前端支付費用過高，從而影響我國房屋交易，房價水平等。因此，本文將通過分析房地產(chǎn)稅收狀況，來探討我國房地產(chǎn)健康發(fā)展所適合的稅負程度，從而提出建設性的稅收政策調(diào)整方案。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；稅收；政策；調(diào)整

一、我國房地產(chǎn)稅負水平狀況

我國房價從2008起居高不下，房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，泡沫經(jīng)濟越演越烈，這些都在一定程度上影響了我國經(jīng)濟的健康快速發(fā)展。而我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔從2007年的11.86%達到2011年25.18%，增幅明顯。在此期間，宏觀平均稅負水平上升不到3%，我國房地產(chǎn)稅收負擔水平不斷攀升，與平均稅負水平差距在不斷的加大。

再將我國房地產(chǎn)稅收增長與房地產(chǎn)GDP增長進行比較，在2007到2011年間，我國房地產(chǎn)稅收平均增長率為18.9%，而我國房地產(chǎn)GDP平均增長率為13.2%?？梢钥闯?，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟增長速度明顯比我國房地產(chǎn)稅收增長速度慢，這也就是使得我國相關的房地產(chǎn)企業(yè)所承擔的稅收負擔在不斷的加大，而房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中承擔的高稅收負擔會大部分轉(zhuǎn)移到房屋經(jīng)營方面，最直接的表達便是房價等的不斷上漲，從而影響整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

政府，作為調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)稅收的重要構成部分，在影響和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅收制度方面的發(fā)揮著決定性的作用。因此，要引導我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康快速發(fā)展，需要科學合理的對房地產(chǎn)稅收政策進行調(diào)整。

二、房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整建議

1.進行稅收主體分配制度

（1）我國大部分地區(qū)在房地產(chǎn)稅收方面的收費項目一般在70-140項之間，收費項目的雜亂，稅收種類的重疊等，另外還存在某些地區(qū)濫收稅，亂收稅等現(xiàn)象，這就直接導致了我國房價大量上漲，從而增加了普通老百姓購房的經(jīng)濟負擔。

（2）其次，由于我國稅收制度項目過多、過雜等使得房地產(chǎn)開發(fā)預算資金總量增大，相關政府無法統(tǒng)籌安排和有效監(jiān)督這筆龐大的預算資金的使用過程，極易導致征收的房地產(chǎn)稅費使用時的漏洞，從而導致公有財產(chǎn)私有化，滋生腐敗。

（3）因此要規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度，引導房地產(chǎn)健康發(fā)展，需要首先完善政府的分配體系，對稅收制度進行強化，規(guī)范相關稅費項目，從而建立起科學合理的稅收制度。對于目前我國稅收存在的問題，首先應該要取消不科學合理的收費項目，然后對重復性的稅費類別進行重新整理規(guī)范，將不能反映政府服務型的收費轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)經(jīng)營性的收費，并且相應的減少原來經(jīng)營性的收費項目。另外將房地產(chǎn)部分稅收性質(zhì)的收費改為公有性收費，從而進一步完善國家政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營利潤的分配范圍，強化房地產(chǎn)調(diào)控能力。

2.建立合理有效的監(jiān)督和懲罰機制，強化調(diào)控功能

（1）目前對房地產(chǎn)業(yè)征稅的稅種過多、重復征稅現(xiàn)象嚴重，從而造成稅負偏高，給企業(yè)帶來不小的負擔。如土地增值稅實行30%-60%的超額累進稅率，如房屋出租要按租金收入征5%的營業(yè)稅，還需按租金收入征12%的房產(chǎn)稅，加上企業(yè)所得稅，稅負率超過20%，高稅負造成執(zhí)行中阻力很大，企業(yè)偷稅、漏稅、逃稅和欠稅嚴重。

（2）將土地收入以稅的形式納人財政分配渠道，能規(guī)范收入并確保其用于公共支出。另外，在土地出讓收入不與地方政府利益掛鉤后，就從根本上消除地價上漲過快的動力因素。再科學合理的設計稅率，使現(xiàn)有土地成本降低，穩(wěn)定地價，可減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負。房地產(chǎn)稅作為地方政府的主力稅種，其稅源充足。為了保證物業(yè)稅的收取及時，減少偷稅、漏稅、抗稅的發(fā)生，國家必須用明確的法律規(guī)范，由稅務機關定期向納稅人發(fā)出財產(chǎn)估價、稅率、稅額和納稅時間的通知。同時，還要加強房產(chǎn)稅法的宣傳，提高居民對新的房產(chǎn)稅的認識和繳納的自覺性。房產(chǎn)稅屬于地方稅，中央應給予地方政府足夠的權限根據(jù)本地區(qū)的具體情況制定相應的稅率，可以由中央政府規(guī)定一個稅率幅度，再由各地方依據(jù)本地區(qū)情況最后確定，這樣既能保證中央的宏觀調(diào)控，又能體現(xiàn)和照顧各地不同的實際情況。

三、總結

我國房價從2008起居高不下，房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，泡沫經(jīng)濟越演越烈，這些都在一定程度上影響了我國經(jīng)濟的健康快速發(fā)展。我國在房地產(chǎn)稅收方面主要涉及到所得稅類，流轉(zhuǎn)稅類，目的行為稅類和資源稅類這幾種。房地產(chǎn)經(jīng)營除了要繳納這幾類稅類外，還需要支付在房地產(chǎn)交易，開發(fā)和持有等各個環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的各種費用。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中承擔的高稅收負擔會大部分轉(zhuǎn)移到房屋經(jīng)營方面，如房價等，從而影響整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。所以，需要通過公平合理的稅收政策的調(diào)整來規(guī)范我國房地產(chǎn)市場。通過進行稅收主體分配制度，建立合理有效的監(jiān)督和懲罰機制，強化調(diào)控功能等可以有效的調(diào)整和完善我國房地產(chǎn)稅收政策，從而引導我國房地產(chǎn)企業(yè)健康快速的發(fā)展。

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