唐育芳

【摘 要】我國(guó)在房地產(chǎn)稅收方面主要涉及到所得稅類(lèi)、流轉(zhuǎn)稅類(lèi)、目的行為稅類(lèi)和資源稅類(lèi)這幾種。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)除了要繳納這幾類(lèi)稅類(lèi)外，還需要支付在房地產(chǎn)建設(shè)、交易、開(kāi)發(fā)和持有等各個(gè)環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用。因此，我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度相對(duì)復(fù)雜繁瑣，有些稅收重復(fù)收取，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)前端支付費(fèi)用過(guò)高，從而影響我國(guó)房屋交易，房?jī)r(jià)水平等。因此，本文將通過(guò)分析房地產(chǎn)稅收狀況，來(lái)探討我國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展所適合的稅負(fù)程度，從而提出建設(shè)性的稅收政策調(diào)整方案。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收；政策；調(diào)整

一、我國(guó)房地產(chǎn)稅負(fù)水平狀況

我國(guó)房?jī)r(jià)從2008起居高不下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，泡沫經(jīng)濟(jì)越演越烈，這些都在一定程度上影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)從2007年的11.86%達(dá)到2011年25.18%，增幅明顯。在此期間，宏觀平均稅負(fù)水平上升不到3%，我國(guó)房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)水平不斷攀升，與平均稅負(fù)水平差距在不斷的加大。

再將我國(guó)房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)與房地產(chǎn)GDP增長(zhǎng)進(jìn)行比較，在2007到2011年間，我國(guó)房地產(chǎn)稅收平均增長(zhǎng)率為18.9%，而我國(guó)房地產(chǎn)GDP平均增長(zhǎng)率為13.2%。可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯比我國(guó)房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)速度慢，這也就是使得我國(guó)相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)在不斷的加大，而房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中承擔(dān)的高稅收負(fù)擔(dān)會(huì)大部分轉(zhuǎn)移到房屋經(jīng)營(yíng)方面，最直接的表達(dá)便是房?jī)r(jià)等的不斷上漲，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

政府，作為調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)稅收的重要構(gòu)成部分，在影響和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅收制度方面的發(fā)揮著決定性的作用。因此，要引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康快速發(fā)展，需要科學(xué)合理的對(duì)房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行調(diào)整。

二、房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整建議

1.進(jìn)行稅收主體分配制度

（1）我國(guó)大部分地區(qū)在房地產(chǎn)稅收方面的收費(fèi)項(xiàng)目一般在70-140項(xiàng)之間，收費(fèi)項(xiàng)目的雜亂，稅收種類(lèi)的重疊等，另外還存在某些地區(qū)濫收稅，亂收稅等現(xiàn)象，這就直接導(dǎo)致了我國(guó)房?jī)r(jià)大量上漲，從而增加了普通老百姓購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（2）其次，由于我國(guó)稅收制度項(xiàng)目過(guò)多、過(guò)雜等使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算資金總量增大，相關(guān)政府無(wú)法統(tǒng)籌安排和有效監(jiān)督這筆龐大的預(yù)算資金的使用過(guò)程，極易導(dǎo)致征收的房地產(chǎn)稅費(fèi)使用時(shí)的漏洞，從而導(dǎo)致公有財(cái)產(chǎn)私有化，滋生腐敗。

（3）因此要規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展，需要首先完善政府的分配體系，對(duì)稅收制度進(jìn)行強(qiáng)化，規(guī)范相關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)目，從而建立起科學(xué)合理的稅收制度。對(duì)于目前我國(guó)稅收存在的問(wèn)題，首先應(yīng)該要取消不科學(xué)合理的收費(fèi)項(xiàng)目，然后對(duì)重復(fù)性的稅費(fèi)類(lèi)別進(jìn)行重新整理規(guī)范，將不能反映政府服務(wù)型的收費(fèi)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性的收費(fèi)，并且相應(yīng)的減少原來(lái)經(jīng)營(yíng)性的收費(fèi)項(xiàng)目。另外將房地產(chǎn)部分稅收性質(zhì)的收費(fèi)改為公有性收費(fèi)，從而進(jìn)一步完善國(guó)家政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分配范圍，強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控能力。

2.建立合理有效的監(jiān)督和懲罰機(jī)制，強(qiáng)化調(diào)控功能

（1）目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征稅的稅種過(guò)多、重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重，從而造成稅負(fù)偏高，給企業(yè)帶來(lái)不小的負(fù)擔(dān)。如土地增值稅實(shí)行30%-60%的超額累進(jìn)稅率，如房屋出租要按租金收入征5%的營(yíng)業(yè)稅，還需按租金收入征12%的房產(chǎn)稅，加上企業(yè)所得稅，稅負(fù)率超過(guò)20%，高稅負(fù)造成執(zhí)行中阻力很大，企業(yè)偷稅、漏稅、逃稅和欠稅嚴(yán)重。

（2）將土地收入以稅的形式納人財(cái)政分配渠道，能規(guī)范收入并確保其用于公共支出。另外，在土地出讓收入不與地方政府利益掛鉤后，就從根本上消除地價(jià)上漲過(guò)快的動(dòng)力因素。再科學(xué)合理的設(shè)計(jì)稅率，使現(xiàn)有土地成本降低，穩(wěn)定地價(jià)，可減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)。房地產(chǎn)稅作為地方政府的主力稅種，其稅源充足。為了保證物業(yè)稅的收取及時(shí)，減少偷稅、漏稅、抗稅的發(fā)生，國(guó)家必須用明確的法律規(guī)范，由稅務(wù)機(jī)關(guān)定期向納稅人發(fā)出財(cái)產(chǎn)估價(jià)、稅率、稅額和納稅時(shí)間的通知。同時(shí)，還要加強(qiáng)房產(chǎn)稅法的宣傳，提高居民對(duì)新的房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)和繳納的自覺(jué)性。房產(chǎn)稅屬于地方稅，中央應(yīng)給予地方政府足夠的權(quán)限根據(jù)本地區(qū)的具體情況制定相應(yīng)的稅率，可以由中央政府規(guī)定一個(gè)稅率幅度，再由各地方依據(jù)本地區(qū)情況最后確定，這樣既能保證中央的宏觀調(diào)控，又能體現(xiàn)和照顧各地不同的實(shí)際情況。

三、總結(jié)

我國(guó)房?jī)r(jià)從2008起居高不下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，泡沫經(jīng)濟(jì)越演越烈，這些都在一定程度上影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展。我國(guó)在房地產(chǎn)稅收方面主要涉及到所得稅類(lèi)，流轉(zhuǎn)稅類(lèi)，目的行為稅類(lèi)和資源稅類(lèi)這幾種。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)除了要繳納這幾類(lèi)稅類(lèi)外，還需要支付在房地產(chǎn)交易，開(kāi)發(fā)和持有等各個(gè)環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中承擔(dān)的高稅收負(fù)擔(dān)會(huì)大部分轉(zhuǎn)移到房屋經(jīng)營(yíng)方面，如房?jī)r(jià)等，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。所以，需要通過(guò)公平合理的稅收政策的調(diào)整來(lái)規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)進(jìn)行稅收主體分配制度，建立合理有效的監(jiān)督和懲罰機(jī)制，強(qiáng)化調(diào)控功能等可以有效的調(diào)整和完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策，從而引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)健康快速的發(fā)展。

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