溫祖話

摘要：房地產(chǎn)項目管理包括了項目質(zhì)量、項目進度、項目成本以及合同、資料、安全、市政配套等多項管理。本文就圍繞項目成本管理做了詳細的分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目管理；成本管理

一、房地產(chǎn)項目成本管理介紹

1、房地產(chǎn)項目的特點

房地產(chǎn)項目與其他項目相比，具有投資規(guī)模大、投資周期長，以及容易受到市場影響等特點，這一特點也直接決定了房地產(chǎn)項目往往存在著較大的不確定性，從而影響項目的順利開展。因此，為了盡可能的減少企業(yè)項目成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)項目利潤，識別與規(guī)避房地產(chǎn)項目風險具有著十分重要的意義，也是房地產(chǎn)企業(yè)項目管理必不可少的工作內(nèi)容。

2、房地產(chǎn)項目成本管理的含義

房地產(chǎn)項目成本管理的工作內(nèi)容主要就是對房地產(chǎn)工程項目建設(shè)全過程的成本管理，這也就需要房地產(chǎn)項目的管理者對整個工程項目的設(shè)計建設(shè)，以及物資使用，人才調(diào)配進行全方位的成本管理，通過運用各種管理措施確保項目各個生產(chǎn)要素實現(xiàn)最佳的配置，從而最大程度的降低項目成本。合理控制成本，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，合理低價，而不是一味的最低價，這樣就喪失了項目成本管理的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理的問題

1、設(shè)計階段成本控制力度不足

房地產(chǎn)項目成本控制應(yīng)始于房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段，只要房地產(chǎn)項目已經(jīng)確定，其工程設(shè)計應(yīng)該就相應(yīng)的展開了，設(shè)計展開了其成本控制也就應(yīng)該相應(yīng)的開始實施，房地產(chǎn)項目的設(shè)計應(yīng)該是設(shè)計技術(shù)與施工成本結(jié)合開展的，而不是設(shè)計脫離于成本，天馬行空的進行[3]。但是就當前狀況而言，我國大多數(shù)設(shè)計單位并沒有對房地產(chǎn)項目成本進行深入的研究，往往就開始對項目進行設(shè)計。在這種基礎(chǔ)上設(shè)計出的項目，往往會存在過于偏重技術(shù)，而忽視經(jīng)濟的狀況，設(shè)計人員將其工作重心往往多放在了質(zhì)量、外形等因素之上，為以后施工的高成本留下來嚴重的隱患。

2、項目成本控制沒有形成系統(tǒng)

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理工作為了降低成本，就將工程項目進行肢解，然后將項目分包給各個小單位或者個人。這也就在施工中形成了難以協(xié)調(diào)統(tǒng)一指揮，難以形成系統(tǒng)化管理的局面。很多施工單位和個人與房地產(chǎn)企業(yè)往往在施工成本中難以達成統(tǒng)一意見，相關(guān)的配合工作也往往不到位，甚至會形成較為嚴重的內(nèi)耗，最終不僅難以降低項目成本，甚至還會因為內(nèi)部矛盾需要協(xié)調(diào)導致項目成本的上升。

3、缺乏先進的項目控制手段

當前的房地產(chǎn)項目管理工作中前期成本預(yù)算往往不受重視，甚至很多強制性國標在房地產(chǎn)預(yù)算中都難以有效地得到實施。因此很多先進的項目控制手段也都難以在企業(yè)中得到普遍的應(yīng)用，加上房地產(chǎn)企業(yè)在技術(shù)和時間上的限制，很多企業(yè)在各個項目工程施工的環(huán)節(jié)都難以有效地落實成本控制手段，往往采用傳統(tǒng)的、已經(jīng)失效的項目控制手段對項目進行成本控制，最終也就導致了房地產(chǎn)項目成本控制的形同虛設(shè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理的對策

1、全面完善項目成本管理系統(tǒng)

在房地產(chǎn)項目投資之前，就應(yīng)當從全局的角度對整個項目的成本管理進行規(guī)劃，形成系統(tǒng)化管理程序，從多方面對項目成本進行管理。既要從宏觀角度出發(fā)，研究整個項目的各個影響因素，同時也要從成本效益的角度考慮，重視其投資成本與經(jīng)濟效益之間的關(guān)系，全面的探討工程價值，從而提升項目管理效益。

2、提高成本管理的意識

房地產(chǎn)項目的成本管理要求房地產(chǎn)項目管理中必須要進行全員參與，首先這也就要求所有參與者必須要有“人人參與，共同控制，人人受益”的責任意識，雖然這種控制模式不是要求每人都對成本擔負責任，但是卻是一種所有人都需要擁有的責任意識，這種責任意識的形成，就會確保人人都為項目成本的管理付出自己的努力。這種責任意識的培養(yǎng)絕不是責任規(guī)劃，而是一種全面的成本控制意識，是每個項目人員發(fā)自內(nèi)心的成本控制意識。

3、建立健全成本控制機構(gòu)管理

若想提高房地產(chǎn)項目的成本管理，首先需明確“由誰管理”、“如何管理”的問題。項目目標的責任成本管理是否落實到位，能否切實執(zhí)行，關(guān)鍵在于控制組織是否完善。為了加強成本管理，各企業(yè)應(yīng)成立成本管理領(lǐng)導小組，包括設(shè)計管理、造價管理、工程管理、工程技術(shù)、財會及人力資源等各個部門的負責人，主要負責項目部的成本指導、管理及考核，項目部也要成立相關(guān)的目標成本控制管理小組，負責項目部的各項責任成本的實施、核算、管理及考核。各專業(yè)部門之間，應(yīng)注重加強橫向的聯(lián)系與配合，充分發(fā)揮各部門的職能作用，確保各項工作有法可依、有章可循，自覺從自身加強項目成本的管理工作。

另外，各部門要加強自身的責任，全體參與管理。項目經(jīng)理作為房地產(chǎn)項目成本管理的第一負責人，應(yīng)擔任項目全面組織機構(gòu)管理的工作，協(xié)調(diào)項目相關(guān)人員和公司各部門之間的配合，對項目的盈虧狀況及時掌握，組織相關(guān)人員和專家加以分析，并積極采取有效措施進行優(yōu)化；工程技術(shù)部作為整個工程項目的技術(shù)控制，在設(shè)計階段就要控制各項經(jīng)濟技術(shù)指標，如含鋼量等，建設(shè)全過程中控制技術(shù)的微調(diào)和及時更新；造價管理部主要管理合同的全部狀況，主要負責對工程款的審核工作，并對工程簽證問題進行處理，按照合同周期提供資金需求計劃；工程管理部主要嚴格執(zhí)行規(guī)范圖紙、合同內(nèi)容，控制工程安全、進度和質(zhì)量，應(yīng)確保安全和質(zhì)量，既要保證工期的順利完成，又要加強成本控制降低成本；財務(wù)部對工程項目的各項財務(wù)工作負責，及時分析財務(wù)狀況并分析收支，保證資金的合理調(diào)度，確保工程的全面順利開展。

4、加強設(shè)計方案的優(yōu)化

房地產(chǎn)項目設(shè)計的質(zhì)量與水平，對控制成本具有決定性作用，因此在項目設(shè)計階段，就應(yīng)加強成本意識。選擇競選方案或者工程設(shè)計招標的形式來獲得合理設(shè)計方案并選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計單位，通過先進技術(shù)的應(yīng)用，合理降低工程成本，保證投資回報效益。對于房地產(chǎn)項目的設(shè)計，應(yīng)采取多種方案對比的方式，從中選擇既能滿足項目需要，又利于工程造價經(jīng)濟化的方案，這也對后期的施工、投入使用成本等起到基礎(chǔ)性作用。如目前我國一些房地產(chǎn)的項目方案中，由于過于追求視覺效果，設(shè)計出異性建筑，這些建筑由于輪廓復雜，對結(jié)構(gòu)安全產(chǎn)生較大影響，且無形中增加了建筑外表的面積，不利于工程結(jié)構(gòu)成本的控制。通過對設(shè)計方案的多次比選與論證，在滿足房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)功能、抗震要求、節(jié)能技術(shù)等基礎(chǔ)上，還應(yīng)對建筑的結(jié)構(gòu)體系、合理布局、材料選擇等有所重視，這些都與成本控制有密不可分的關(guān)系。

5、以技術(shù)創(chuàng)新降低成本

技術(shù)手段是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資的必然保障。根據(jù)大量施工經(jīng)驗表明，在工程施工過程中，材料費所占比例居高，而直接費用對間接費用的高低產(chǎn)生重大影響。隨著當前科技水平的不斷進步，房地產(chǎn)項目在施工過程中，也應(yīng)注重主體施工技術(shù)的提高，并加大對新技術(shù)、新材料、新工藝、新方法的采納，利用技術(shù)成果的進步來有效縮短工期并節(jié)約成本。

總之，房地產(chǎn)項目中的成本控制是整個管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強，能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費現(xiàn)象，對促進社會與經(jīng)濟資源的節(jié)約意義重大。但是由于我國房地產(chǎn)項目管理中的成本意識不強、控制手段落后，仍需要采取一定的宣傳、創(chuàng)新手段加強控制，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。

參考文獻：

[1]王新芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究.西安科技大學，2008.

[2]攀成德、《淺談房地產(chǎn)企業(yè)的工程進度控制》、2006.5.

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[4]陳永川.論成本預(yù)算在房地產(chǎn)項目管理中的運用[J].金山.2010（4）

[5]陳煥武，劉偉.價值工程在房地產(chǎn)項目管理中的應(yīng)用[J].技術(shù)經(jīng)濟與管理研究.2006（30）