摘 要 本文通過對物權(quán)法77條規(guī)定的“住改商”的立法背景，利弊以及適用條件進行分析，提出了相關(guān)的法律建議。同時引導(dǎo)出2013年10月25日國務(wù)院常務(wù)會議關(guān)于 “放寬市場主體住所（經(jīng)營場所）登記條件”這一話題，分析新政策的立法背景及其與前述法條之間的關(guān)系。

關(guān)鍵詞 住改商 《物權(quán)法》 放寬場所登記條件

作者簡介：張嵐，北京工商大學(xué)碩士研究生。

中圖分類號：D922.29 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2014）12-098-02

“住改商”顧名思義，就是將住房改成商用房，主要有兩種情況：一是在宅基地上直接將住房改成商業(yè)用房；二是連宅基證都沒有，直接建造商業(yè)用房。本文出現(xiàn)的“住改商”是指的第一種情況。現(xiàn)在法律對于這種情況是有條件的允許進行。

《物權(quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！贝藯l文是把住宅改為經(jīng)營性用房的規(guī)定。之所以會出現(xiàn)這樣一個條文是因為，在實際生活中，許多小區(qū)的業(yè)主將自己的住宅改變成經(jīng)營性用房，用做餐廳，KTV或者其他營業(yè)性用房。雖然這會給業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟利益，但是，同時也會帶來一定程度上的危害。

一、住宅商用可能帶來的問題

雖然住宅商用在大體上是符合我國經(jīng)濟發(fā)展和基本國情的，但是也需要考慮它在實踐操作中可能帶來的相關(guān)問題和可能引起的有關(guān)沖突。

（一）國家稅費的流失

在我國，因為商業(yè)用地是為盈利而設(shè)立的，所以，一般來說，商業(yè)用地的土地出讓金會高于住宅用地。而且我國法律明確規(guī)定，各種不同類型的用地的使用年限有所不同，商用性用地是40年，工業(yè)性用地為50年，而住宅則為70年。法律這么規(guī)定必然是有其道理的。若直接將住宅性用地改為營業(yè)性用地，會使原本的住宅用地的70年使用年限適用于此，這一定程度上會引起國家土地使用權(quán)出讓金的流失和稅費的減少。

（二）相關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益受損

住宅改為商用的地點一般都是小區(qū)內(nèi)，而小區(qū)本來是人們生活休息的地方，若來往人群增多必然會干擾和影響其他業(yè)主的的正常生活。首先，影響小區(qū)業(yè)主的安寧、衛(wèi)生和舒適的生活環(huán)境。人增多，小區(qū)自然衛(wèi)生環(huán)境必然會受到一定程度的影響，同時，更會一定程度上帶來聲污染和光污染，影響其他業(yè)主的正常作息，使住宅的主要作用不能很好發(fā)揮。其次，由于小區(qū)人員急劇增多，也會造成公共資源的緊張，比如電梯，車位，休息區(qū)域等，損害了其他業(yè)主的權(quán)益。再次，在物業(yè)費的繳納問題上，也有失公平。物業(yè)費一般是根據(jù)住宅面積來繳納，但若“住宅商用”，會使小區(qū)居民共有部分的消耗明顯增加，物業(yè)管理的成本也必然增高。若保持原有的物業(yè)費總額不變，必然會導(dǎo)致小區(qū)居民享受的物業(yè)服務(wù)水平下降。所以，要么物業(yè)費增加要么服務(wù)水平降低，這也是“住改商”所會帶來的問題。最后，住宅型用房與經(jīng)營性用房在享受政策的方面有較大區(qū)別，例如應(yīng)付首期比例，貸款利率，還款期限等存在區(qū)別，若直接將住宅該為經(jīng)營性用房，會造成國家管理制度的漏洞，造成事實上的不公平。

（三）增加小區(qū)的安全隱患

小區(qū)是一個相對密閉安全的地方，若大量閑雜人等可以自由出入小區(qū)，小區(qū)的安保就形同虛設(shè)。首先，增加小區(qū)內(nèi)部的不穩(wěn)定因素，防火防盜壓力驟增。小區(qū)進行商業(yè)性用房以后，必然會導(dǎo)致小區(qū)的來往人員增多，不排除有一些不懷好意的人，安保難度會增加。再者，小區(qū)的安全通道消防通道都是按照小區(qū)的實際業(yè)主來設(shè)計的，萬一出現(xiàn)緊急情況很難及時的疏散人群，必然導(dǎo)致業(yè)主堪憂。其次，危及建筑物的安全。住宅用房的設(shè)計和其他的商業(yè)用房有很大的區(qū)別，水泥硬度、鋼筋強度、管線設(shè)置等都有所不同，故經(jīng)營性用房和住宅用房的負荷不一樣，“住宅商用”有可能使得樓板負荷較重，導(dǎo)致安全隱患的增加。此外，經(jīng)營性用房的結(jié)構(gòu)要求與住宅性用房也有著較大區(qū)別，而“住改商”必然進行裝修，有可能隨意拆改房屋結(jié)構(gòu)，私拉電線或者排線改造，住宅整體被破壞的幾率會增大，有可能引起火宅隱患或者造成下水道堵塞，從而影響相關(guān)業(yè)主的正常生活及建筑物整體的安全。

二、關(guān)于住房商用的相關(guān)規(guī)定及該法條的適用條件

在《物權(quán)法》頒布前，已有法規(guī)、規(guī)章對此作了相關(guān)規(guī)定。例如，《物業(yè)管理條例》第50條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)”。

關(guān)于本法條適用所要成立的條件，可從以下幾方面來進行分析。 首先，必須遵守相關(guān)法律法規(guī)。若其他法律法規(guī)有跟此條文相關(guān)的禁止性規(guī)定，則不得違反。如 《娛樂場所管理條例》規(guī)定在學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)合理范圍內(nèi)不得設(shè)立娛樂場所。而住宅則很有可能出現(xiàn)在它們的合理范圍內(nèi)。再如 《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所管理條例》 第九條規(guī)定： “中學(xué)、小學(xué)校園周圍200米范圍內(nèi)和居民住宅樓 （ 院） 內(nèi)不得設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所。”這都是需要考慮的問題。此外，住宅和經(jīng)營性房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計不同，“住改商”很可能改變房屋的主體結(jié)構(gòu)，而建設(shè)部頒布的 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 對此方面嚴厲禁止。

其次，不得違反管理規(guī)約。在沒有違反法律法規(guī)的強制性的規(guī)定下，業(yè)主可否用適用住宅為經(jīng)營性場所，還要符合業(yè)主大會訂立的章程和經(jīng)過相關(guān)利害業(yè)主的許可。全部的業(yè)主組成業(yè)主大會，行使共同管理小區(qū)的建筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利，共同來制定相關(guān)的管理規(guī)約。經(jīng)過所有業(yè)主同意制定的管理規(guī)約，可以對住房改為商業(yè)性用房做一些限制性的規(guī)定。比如說，可以規(guī)定對住房改為商業(yè)性用房的業(yè)主征收不同于其他業(yè)主的物業(yè)管理費，因為進行商業(yè)活動必然會加大其對公共資源的占用，影響其他業(yè)主的合理生活。同時，也可以禁止業(yè)主用住宅開設(shè)類似KTV、餐館、理發(fā)店等類型的商鋪，因為它會對居民的生活帶來直接的影響，噪音，氣味過大等類似的問題。不違反業(yè)主大會制定的管理規(guī)約是適用這個法條的第二個條件。

最后，需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。按照《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，它將同棟樓的業(yè)主視為當(dāng)然利害關(guān)系業(yè)主，而其他棟業(yè)主若認為自己也屬利害關(guān)系人，則需要提出具體證明。筆者認為，所謂“有利害關(guān)系”應(yīng)當(dāng)限定在在法律所保護的關(guān)系內(nèi)，因為具體的事物間或多或少都有關(guān)聯(lián)，但并非任何關(guān)系都是受到法律保護的。換句話說，當(dāng)住宅商用確實對業(yè)主的具體受法律保護的關(guān)系受到損害時，業(yè)主才可以被認為是“利害關(guān)系人”。關(guān)于如何確定利害關(guān)系可以從以下的角度來進行思考。

首先，分析“利害關(guān)系人”。依據(jù)正常人的思維來進行考慮，要為利害關(guān)系人，則必須是直接損害了其利益。例如同棟樓，則可能影響了安寧權(quán)，電梯使用權(quán)或是環(huán)境衛(wèi)生權(quán)。前后棟，則可能是影響公共設(shè)施的使用權(quán)，比如幾棟樓之間公用的健身設(shè)施或者健身器材或者是小區(qū)內(nèi)的休息椅子類似的公共資源。但是，也不能過分放大，畢竟法律沒有不允許住改商，所以，也應(yīng)該有其實施的可能性，若小區(qū)內(nèi)業(yè)主都認為自己是利害業(yè)主，則住改商的實施可能性不大。再次，來分析何為“同意”。在業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房前，應(yīng)該通知相關(guān)利害業(yè)主。需得到所有相關(guān)業(yè)主的同意方可實施，同意可以是書面協(xié)議，也可以是口頭協(xié)議甚至默許。即相關(guān)業(yè)主沒有明確反對就可以認為是同意。

三、違反的法律后果

其實本法條不算是一個完整的法條，它沒有規(guī)定違反這個法條所負的責(zé)任以及應(yīng)該如何進行賠償?shù)募毠?jié)。但是關(guān)于它的適用可以適當(dāng)參考其他的法條規(guī)定。例如參考《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，它規(guī)定違反《物權(quán)法》第77條的規(guī)定“住改商”就構(gòu)成了侵權(quán)，“住改商”業(yè)主就需要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，通過排除妨害、消除危害、恢復(fù)原狀或者賠償損失等手段來進行修補。

四、立法改進的思考

從上述的分析可以看出，現(xiàn)行《物權(quán)法》對于業(yè)主改變物業(yè)用途的規(guī)定是非常有限的，也就是說，《物權(quán)法》有關(guān)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定是極不完善的，至少存在三個問題：首先，對于“住改商”行為僅僅以一個條文加以規(guī)定，且規(guī)定過于原則，不具有可操作性。例如，有利害關(guān)系的業(yè)主的界定就沒有進行詳細的分析。在一般人看來的利害和法律上的利害應(yīng)該是不同范圍的，法律應(yīng)該進行一個整合和分析，使這個法條具有可操作性，同時，也能更好地指引相關(guān)業(yè)主遵守這一規(guī)定。其次，關(guān)于違反這一法條的法律后果沒有明確地規(guī)定，這也使這個法條沒有一個威懾力，起不到警示以及預(yù)防的法律效果。同時，也要對住改商造成的后果進行量化，對它的具體賠償細節(jié)也進行補充完善。再次，現(xiàn)行《物權(quán)法》存在的上述不完善以及缺漏問題，無形中會助長業(yè)主擅自“住改商”的這種違法行為的泛濫，其后果和危害是顯而易見的。鑒于此，筆者認為可從以下方面進行改進。

1.立法機關(guān)應(yīng)該盡快制定有關(guān)《物權(quán)法》的實施細則，對何為利害業(yè)主，何為全部同意這些抽象的概念進行細化，使其在實踐生活中具有可操作性。現(xiàn)在的立法狀態(tài)下，這一條文可謂是一紙空文，不具有比較大的現(xiàn)實操作意義。

2.最高人民法院應(yīng)該盡快出臺有關(guān)司法解釋，對于實際生活中出現(xiàn)的賠償問題進行量化，確定所要賠償?shù)拇蟾欧秶捌滟r償數(shù)額，不然侵權(quán)賠償根本不可能實現(xiàn)。往往在實際的賠償過程中，被侵權(quán)人的請求賠償?shù)臄?shù)額應(yīng)該怎樣確定確實需要法官見仁見智。不同的法官判出來的結(jié)果也會大有不同，甚至可能出現(xiàn)比較大的出入。若不進行一個具體大概范圍的量化，法院的威信會大打折扣同時法律的尊嚴也會遭到漠視，可能使法律只是成為一個形式上的白紙黑字。

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