天津財(cái)經(jīng)大學(xué)在職研究生

摘要：本文將對(duì)當(dāng)前我國(guó)廉租房建設(shè)融資中的問(wèn)題及社會(huì)化途徑的必要性與可行性進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上提出一些行之有效的建設(shè)性建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：廉租房；建設(shè)；融資途徑

根據(jù)國(guó)家“十二五規(guī)劃”之要求，到“十二五”末，全國(guó)保障性住房的總覆蓋面至少要在20%以上。但目前來(lái)看并不理想，項(xiàng)目發(fā)展資金缺口依然非常嚴(yán)重，并逐漸成為保障房建設(shè)瓶頸，尤其是廉租房建設(shè)與發(fā)展更是困難重重。實(shí)踐中我們可以看到，因租金相對(duì)較低、項(xiàng)目不能出售以及回收期限非常長(zhǎng)等原因，所以導(dǎo)致廉租房融資問(wèn)題成為當(dāng)前保障房融資建設(shè)的最難點(diǎn)。因此，在當(dāng)前的形勢(shì)下，加強(qiáng)對(duì)我國(guó)廉租房建設(shè)融資社會(huì)化路徑的研究，具有非常重大的現(xiàn)實(shí)意義。

1、當(dāng)前廉租房建設(shè)融資問(wèn)題分析

（1）地方政府的建設(shè)融資積極性比較差

從實(shí)踐中來(lái)看，較之于如火如荼的商品房建設(shè)而言，廉租房雖然也需要類(lèi)似的資金、土地投入，但其后期沒(méi)有較為顯著的經(jīng)濟(jì)效益，這與地方政府的經(jīng)濟(jì)利益追求是相互沖突的。同時(shí)，廉租房的大量建設(shè)，也會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生加大的影響，廉租房的建設(shè)數(shù)量越多，則商品房的價(jià)格就會(huì)越高；事實(shí)上，如果商品房的價(jià)格下跌，則會(huì)嚴(yán)重影響地方政府的財(cái)政稅收、土地出讓費(fèi)用的收入等，GDP也就難以實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，又會(huì)影響到國(guó)家GDP持續(xù)增長(zhǎng)的大業(yè)。由此可見(jiàn)，廉租房除了能夠?qū)崿F(xiàn)一定程度的社會(huì)效益，對(duì)于地方政府而言卻是沒(méi)有太多的好處，地方政府加強(qiáng)建設(shè)融資的積極性很難有效的調(diào)動(dòng)。

（2）廉租房建設(shè)過(guò)程中的融資方式相對(duì)比較單一

當(dāng)前國(guó)內(nèi)廉租房建設(shè)過(guò)程中的融資渠道主要是政府的資助，廉租房實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有真正發(fā)揮其作用，即廉租房建設(shè)資金依然靠地方政府的財(cái)政撥款、社會(huì)保障資金以及住房公積金的增值收益等。當(dāng)財(cái)政資金比較緊張時(shí)，建設(shè)融資也會(huì)因此而受到嚴(yán)重的影響，阻礙廉租房項(xiàng)目的建設(shè)與發(fā)展。從國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)當(dāng)是廉租房建設(shè)與發(fā)展的重要融資途徑，但由于廉租房建設(shè)的自身特點(diǎn)，建成后沒(méi)有獲取高額利潤(rùn)的可能性，因此金融貸款也就出現(xiàn)滯后性，即不愿意在這方面給予貸款支持。

（3）住房公積金增值收益問(wèn)題

所謂住房公積金增值收益，實(shí)際上就是指住房公積金的業(yè)務(wù)收入與支出之間的差額，其在當(dāng)前國(guó)內(nèi)廉租房建設(shè)與發(fā)展過(guò)程中起到了舉足輕重的作用。但從實(shí)踐來(lái)看，將公積金增值收益用于廉租房建設(shè)與發(fā)展的重要資金來(lái)源，客觀上存在著很多的爭(zhēng)議與問(wèn)題：第一，公積金增值收益利用一次后，必須要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間的積累方可形成規(guī)模，因此連續(xù)性與穩(wěn)定性比較差；第二，公積金增值收益因地區(qū)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同而存在著一定的差異性，比如東部地區(qū)的住房公積金增值收益提取比例可達(dá)80%以上，而中西部地區(qū)則難以望其項(xiàng)背；第三，公積金制度的存在價(jià)值在于保障普通的工薪階層，并有效提高當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的住房購(gòu)買(mǎi)力，實(shí)際上就是繳納住房公積金人員之間的一種互助行為，因此公積金增值收益與地方財(cái)政資金有著本質(zhì)上的差別。基于此，如果不分對(duì)象、盲目地將住房公積金增值收益應(yīng)用于低收入家庭的住房保障上，則難免會(huì)引起較大的爭(zhēng)議，也顯失公平。

2、廉租房建設(shè)融資社會(huì)化的必要性與可行性

（1）必要性

就當(dāng)前我國(guó)廉租房建設(shè)融資現(xiàn)狀來(lái)看，迫切需要進(jìn)行創(chuàng)新，尤其要拓寬融資的社會(huì)化途徑，這是非常有必要的，具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

第一，擴(kuò)大投資主體，可有效減輕地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。根據(jù)當(dāng)前我國(guó)廉租房建設(shè)機(jī)制只要求，公共管理部門(mén)的主要目標(biāo)與責(zé)任在于有效地滿足弱勢(shì)群體的住房需求。為此，公共管理部門(mén)需在不斷提高建設(shè)資金投入方面下功夫。但公共管理部門(mén)所掌握的資金必定有限，因此建設(shè)需求與可供給資金之間就產(chǎn)生了矛盾。在這樣的情況下，如果能夠有效地吸納社會(huì)資本用于廉租房建設(shè)與發(fā)展，不僅可以拓寬我國(guó)廉租房建設(shè)與發(fā)展的融資渠道，而且還能有效彌補(bǔ)國(guó)家建設(shè)資金的缺陷與不足，有效地減輕地方政府的負(fù)擔(dān)。

第二，擴(kuò)寬社會(huì)化融資途徑，可有效緩解社會(huì)低收入階層的住房剛性需求，對(duì)于和諧社會(huì)的構(gòu)建具有非常重大的現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)存量與增量之間出現(xiàn)了嚴(yán)重的不均衡現(xiàn)象，即結(jié)構(gòu)性問(wèn)題與矛盾日漸凸顯出來(lái)，同時(shí)還蘊(yùn)含著非常大的金融風(fēng)險(xiǎn)。從理論上來(lái)講，廉租房建設(shè)與發(fā)展是有效調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)需求的最直接方式，但實(shí)際上廉租房建設(shè)的不斷增加不僅沒(méi)有緩解低收入家庭的住房壓力，反而導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。因此，不能再在給地方政府施加壓力，而是要在融資社會(huì)化方面多下功夫。

（2）可行性

從實(shí)踐來(lái)看，擴(kuò)展廉租房建設(shè)融資的社會(huì)化途徑具有一定的可行性，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，民間資本相對(duì)比較充足。“十二五”期間，城鄉(xiāng)居民銀行儲(chǔ)蓄存款余額在持續(xù)的增長(zhǎng)，因此相對(duì)比較的民間資本成為廉租房建設(shè)融資的最好資金來(lái)源。

第二，投資人員可享受到一定的經(jīng)濟(jì)收益。對(duì)于個(gè)體部門(mén)而言，主要是以營(yíng)利為目的，如果沒(méi)有利用可圖，則該建設(shè)項(xiàng)目很難有效地吸引個(gè)體或民營(yíng)投入資金。從實(shí)踐來(lái)看，雖然廉租房建設(shè)項(xiàng)目投資回收周期相對(duì)比較長(zhǎng)，但廉租房的客觀需求量非常的大，而且風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定?；谶@些優(yōu)勢(shì)，個(gè)體部門(mén)會(huì)對(duì)其有產(chǎn)生興趣。如果有個(gè)體部門(mén)參與融資活動(dòng)，地方政府可相應(yīng)的給予其政策上的傾斜和支持，比如稅收優(yōu)惠、沿線土地的優(yōu)先開(kāi)發(fā)以及貸款擔(dān)保等，由此可有效調(diào)動(dòng)個(gè)體的積極性。

3、新時(shí)期廉租房融資社會(huì)化路徑

基于以上對(duì)當(dāng)前我國(guó)廉租房建設(shè)融資中存在的問(wèn)題分析，筆者認(rèn)為可從以下幾個(gè)方面拓寬和發(fā)展融資的社會(huì)化途徑。

（1）房地產(chǎn)信托投資基金

所謂房地產(chǎn)信托投資基金，實(shí)際上是采取公司、信托基金的組織形式，它以發(fā)行收益憑證等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)多數(shù)投資者的資金匯集，并且由專(zhuān)門(mén)的投資管理機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行管理，將投資收益嚴(yán)格按照相關(guān)比例進(jìn)行分配的一種基金。實(shí)踐證明，利用房地產(chǎn)投資信托基金，可有效建立廉租房建設(shè)與發(fā)展體系，對(duì)于解決社會(huì)低收入人群的剛性住房需求、控制金融風(fēng)險(xiǎn)，效果非常的顯著。

（2）采取BOT投資合作模式

所謂BOT投資合作模式，實(shí)際上就是建設(shè)、經(jīng)營(yíng)以及轉(zhuǎn)讓流程，即特許權(quán)融資方式。實(shí)踐中我們可以看到，該模式建立在政府與私人機(jī)構(gòu)的協(xié)議基礎(chǔ)之上，政府特許私人機(jī)構(gòu)在特定的時(shí)期內(nèi)，籌集資金建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，并對(duì)其進(jìn)行管理與經(jīng)營(yíng)；當(dāng)這一特許期限結(jié)束以后，政府部門(mén)就會(huì)接管私人機(jī)構(gòu)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。由此可見(jiàn)，BOT模式可有效轉(zhuǎn)變當(dāng)前主要依靠政府財(cái)政投資的建設(shè)廉租房的單一模式，當(dāng)政府財(cái)政不足時(shí)，仍可借助民間力量，來(lái)保證廉租房的建設(shè)與發(fā)展。

（3）PFI模式

所謂PFI模式，實(shí)際上就是指私人融資啟動(dòng)或者民間主動(dòng)融資啟動(dòng)，它是英國(guó)政府于1992年提出來(lái)的，并在日后逐步興起的一種設(shè)施投資、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理模式。政府相關(guān)部門(mén)根據(jù)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展客觀需求，提出一些剛性的建設(shè)項(xiàng)目，然后利用招投標(biāo)的方式，將建設(shè)運(yùn)營(yíng)權(quán)利賦予中標(biāo)的私營(yíng)部門(mén)，并特許其在一定的時(shí)間內(nèi)，將其建設(shè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目歸還于政府，私營(yíng)部門(mén)可從政府那里收取一定費(fèi)用的新型融資方式。

（4）實(shí)施廉租房共有產(chǎn)權(quán)管理模式

所謂廉租房共有產(chǎn)權(quán)，主要是指符合保障條件的低收入家庭先提供一定的資金，將部分產(chǎn)權(quán)購(gòu)置下來(lái)，剩余的產(chǎn)權(quán)則政府持有，在低收入家庭完全具備購(gòu)買(mǎi)能力時(shí)，可繼續(xù)將政府持有的產(chǎn)權(quán)完全買(mǎi)下了。從實(shí)踐來(lái)看，廉租房共有產(chǎn)權(quán)管理模式利用國(guó)有產(chǎn)權(quán)的出售來(lái)置換資金，并應(yīng)用到廉租房的建設(shè)與發(fā)展中，可有效實(shí)現(xiàn)投資建設(shè)、出售、回收部分資金以及再投入建設(shè)之良性循環(huán)。

結(jié)語(yǔ)：自2009年開(kāi)展廉租房建設(shè)與發(fā)展工作以來(lái)，雖然國(guó)家在該項(xiàng)目建設(shè)中投入了大量的資金，對(duì)于短期內(nèi)有效解決廉租房建設(shè)問(wèn)題作用非常顯著，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，地方政府不可能、也不會(huì)長(zhǎng)期為建設(shè)和發(fā)展廉租房基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目而投入巨大的資本，因此最重要的就立足實(shí)際，積極創(chuàng)新融資模式，才能保證廉租房建設(shè)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，才能保證和諧社會(huì)的穩(wěn)定性。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭慧開(kāi).廉租房建設(shè)融資問(wèn)題思考及其創(chuàng)新模式探討[J].企業(yè)家天地（下半月版），2009（02）..

作者簡(jiǎn)介：

本文作者劉琳，畢業(yè)于北京語(yǔ)言大學(xué)金融系，現(xiàn)任工商銀行天津王串場(chǎng)支行員工，天津財(cái)經(jīng)大學(xué)在職研究生在讀。