李宇嘉

樓市變化太快了。2014年上半年，限購和限貸還是不能觸碰的紅線。5月前后，曾有溫州、佛山、沈陽、杭州等地試圖打松綁限購擦邊球，卻無一例外地被叫停了；而限貸松綁更是無望，因為貨幣投向僅限于基建、三農(nóng)和小微等，“定向?qū)捤伞备緵]有要給樓市分一杯羹的打算。

到了下半年，政策風云突變。限購令退出僅用了2個月，而限貸松綁則是在9月30日下班前2小時匆忙發(fā)布，刺激國慶“黃金周”樓市的意圖明顯，并希望挽救“銀十”，收復“金九”和3月份“小陽春”失去的陣地。

我們不禁要問：松綁是否會讓樓市疲軟的局面逆轉(zhuǎn)？“政策一刺激，房價就反彈”是否會重現(xiàn)？

限購為何一股腦退出？

6月底，呼和浩特正式發(fā)文取消限購，成為第一個“吃螃蟹”的。此后的整個7月，先后有溫州、杭州、西安、沈陽、無錫、寧波和青島等30多個城市退出限購。這些城市有一個共同點，那就是庫存消化壓力太大——呼和浩特的房子夠賣10年，浙江三個城市（溫州、寧波和杭州）的房子都要30個月才能賣完，而沈陽、西安、無錫等城市現(xiàn)有的在售住房也要超過兩年才能消化完。

至此，國家在限購退出上的決策思路浮出水面，一是退出限購顯然是得到了上層的許可或者默認，不然的話，也就不會有5月份還在叫停、辟謠，從6月份開始，就步調(diào)一致地集體退出了。二是庫存大的城市先放松，不然的話，出現(xiàn)“鬼城”、“空城”的就不僅僅是溫州和鄂爾多斯了。事實上，天津濱海新區(qū)、廣州南沙新城、深圳前海新區(qū)，也有“空城”的影子。三是樓市下滑對經(jīng)濟影響太大了。

即便上半年并不靠樓市，靠基建來“微刺激”，但經(jīng)濟勉強保持在了7.5%的底線上，一季度甚至滑出7.5%。上半年，重點城市成交下滑30%-50%，新開工和拿地均下滑20%以上，開發(fā)商擺出一副儼然“過冬”的樣子，甚至是死給你看，銷售不好，我就不開工、不拿地、延緩施工。

開發(fā)商緊縮新開工、施工和拿地，固定資產(chǎn)投資就得下滑。1-8月份，固定資產(chǎn)投資增速創(chuàng)2002年以來13年的新低。投資一旦下滑，房地產(chǎn)上游的原材料、能源和下游的建材、家具裝飾、家紡等產(chǎn)能過剩的局面就無法緩解，價格指數(shù)就會持續(xù)走弱，PPI連續(xù)30個月負增長。房地產(chǎn)行業(yè)稅收占大頭的營業(yè)稅下滑了30個百分點，全國單月稅收和土地出讓金增長降到了個位數(shù)，地方應對償債高峰都成問題，還拿什么來支持“穩(wěn)增長”和“微刺激”？轉(zhuǎn)型的改革還能推進得下去？

當然，限購之所以退出，另外一個原因就是限購的效果不好。大家看一下，限購這4年來是房價上漲最快的4年，重點城市房價上漲50%以上，核心地段二手住房價格上漲超過100%；限購最嚴格的一線城市，房價上漲得最快。首都北京的五道口華清嘉園，被稱為宇宙中心，10年前的房價約6000元/平方米，而2013年已至6萬元/平方米，10年內(nèi)上漲了10倍，2010年以來翻了一番多，最有代表性。

還要注意的是，限購是否真正解決問題不得而知，但扯出一堆問題卻是事實，例如“假離婚”、“補繳社保”，增加了政府行政審批，不符合當下轟轟烈烈的“下放審批權限、取消行政干預”的改革大潮。與其效果不好，也不符合改革方向，而且問題多多，在經(jīng)濟底線也經(jīng)不起樓市打擊的情況下，干脆趁勢取消算啦。因此，8月份以來，除一線城市外，以省會城市為主的主要二線城市全部退出了限購。

限貸為何立刻跟上？

退出限購，效果不見得好到哪去，上層對此早有預料。由于住房信息沒有聯(lián)網(wǎng)、房管與民政和社保部門信息無法共享，在二三線城市，限購早已被突破得七零八落，還沒有到“有錢買不到房子”的地步，這早已是公開的秘密，中介可以“拍胸脯”地幫你搞定一切，地下假證市場又活躍了。再說，限購已經(jīng)實施了4年，其效應在每一年都會減弱，產(chǎn)生了“抗藥性”。

因此，很多城市在退出限購后，對需求的刺激僅在第一個月有效，甚至是一周有效（有人戲稱“一周游”）。即便“一周游”，也有可能是限購前集中“下定”，限購后集中簽合同的結(jié)果；或者，也有可能是地方政府人為做大松綁限購的效應，將限購前的“下定”集中在限購后簽合同，“做”給市場看。

從限購退出到限貸松綁，間隔很短，出乎預料，關鍵的原因還是經(jīng)濟下滑在作怪。下半年，季節(jié)性因素使得動工本來不多，投資難保。同時，從往?？?，下半年信貸投放只占40%，資金也不給力。就連扎根內(nèi)地的李嘉誠也開始套現(xiàn)物業(yè)，將資金投向歐洲，搞得人心惶惶。

而樓市還在給經(jīng)濟添堵，從7月份開始，開發(fā)商加大“以價換量”的力度，無論是民間發(fā)布的百城房價、還是“國家隊”的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，都顯示7、8月份的房價創(chuàng)有史以來的單月最大跌幅。但是，購房者還是不買賬，疲軟的需求沒有起色。

于是，9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（俗稱“央四條”），宣告限貸正式退出。

限貸退出的基本邏輯

限購可以一股腦退出，限貸不行。因為真正能夠影響樓市的是金融信貸政策，這在2008-2009年樓市“V型反轉(zhuǎn)”和2012年樓市“觸底反彈”中已被證明，左右樓市的不是地方“補貼”式的救市，而是貨幣注入。

早想松綁限貸的上層先通過地方“打前陣”和釋放信號來試探市場的反應。比如，“央四條”發(fā)布不久前，地方“鄂6條”、“紹興新政”、“青島新政”等，就已明確了對首套房貸和改善型二套房貸優(yōu)惠的政策。另外，9月22日對于“只要房貸余額還清都算首套房”的傳聞，四大行“等待通知”的統(tǒng)一口徑顯然在釋放信號，觀察市場反應；而“央四條”發(fā)布前，央行副行長劉士余對限貸政策松綁并不否定的表態(tài)，意在為“央四條”的發(fā)布造勢。

松綁限貸，要與貨幣政策“定向?qū)捤伞钡乃悸房待R。也就是說，控制信貸供應總量，將稀缺的增量信貸用到“刀刃”上。再說，任由外界呼吁，央行死守高準備金率、死也不降息，就在于嚴守“不放水”的前提下做好“定向?qū)捤伞?。具體到房貸領域，“央四條”也必須堅持這一原則。endprint

因此，“央四條”的核心內(nèi)容——首套房認定標準，除了重申原有的首套房購置優(yōu)惠（首付三成、貸款利率最低為基準利率的0.7倍）外，降低了改善型住房貸款的首付比例，即“對擁有1套住房且償清貸款的家庭，再次申請貸款購買普通住房時，銀行按首套房來執(zhí)行”，這一規(guī)定降低了第二套住房的貸款杠桿，是本次政策的重點。但這有一個前提，那就是必須先將房貸還清了。這事實上既是盤活存量資金，又是堅持用好增量資金（保證首套房優(yōu)惠），再加上“鼓勵銀行發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放”，“央四條”完全符合“定向?qū)捤伞钡淖罡咧甘尽?/p>

樓市會反彈嗎？

限購和限貸相繼退出，樓市是否會反彈？問題沒那么簡單。第一次購房優(yōu)惠原來就一直存在，即首付三成、貸款利率最低為基準利率的0.7倍，這次只不過是重申，意在告訴大家，這個優(yōu)惠要長期保持。

“央四條”的重點是降低改善型住房貸款杠桿。表面上看，這對于第二套住房需求的刺激可能會超出預期，增加市場需求釋放。但是，要改善住房，先要還掉原先的房貸。對銀行來講，“先還款，后貸款”，可將原先定價低的貸款（存量貸款中70%以上是基準利率以下貸款）轉(zhuǎn)換為定價高的貸款（目前基準利率貸款是主流），高收益資產(chǎn)置換低收益資產(chǎn)，銀行有動力配合，這就是為何各大銀行都在國慶后痛快地落實改善型住房需求的貸款政策。

在重點一、二線城市，80%的首套房是貸款購置的，改善住房的需求也比較強烈?！把胨臈l”實施后，市場總需求會較之前活躍一些，“銀十”的成色應該會好于“金九”。但是，重點城市70%左右的首套房購置是在過去10-15年發(fā)生的，多數(shù)集中在最近5年內(nèi)，而房貸基本上在20-30年，這意味著，改善性需求要享受優(yōu)惠政策，多數(shù)需要通過賣房來結(jié)清房貸。改善性需求的釋放沒那么容易，周期也較長，而且改善型需求釋放的同時也會增加市場供應，總體供求關系不會出現(xiàn)明顯偏離，需求對房價拉動的效應也有限，“量升價穩(wěn)”是大趨勢。

在非重點城市，超過60%人群選擇全款購房，此次松綁限貸政策釋放出的改善性需求更多一些。但是，由于目前二三線城市庫存壓力非常大，一般消化周期在20個月以上，有的城市則需要數(shù)年才能將存量待售住房賣掉。而且，在這些城市，擁有兩套住房的戶籍家庭多的是。因此，本次松綁限貸盡管支持第二套住房購置，但其消化庫存的效應遠大于推動房價上漲的效應，“以價換量”是大趨勢。

未來貨幣政策仍會堅守“定向?qū)捤伞?。臨近年底了，銀行資金季節(jié)性緊張，存貸比已經(jīng)爆表，樓市資金面將繼續(xù)呈現(xiàn)緊縮的局面。更為重要的是，存貸款利率市場化后，存款利率上漲了水漲船高，貸款基本上在基準利率以上定價。對銀行來說，以基準利率來發(fā)放貸款不劃算，甚至虧損。這也是為何金融監(jiān)管當局在6月和8月連續(xù)“隔空喊話”，要求支持首套住房需求，也無法緩解銀行“拋棄”房貸的情緒?！把胨臈l”中反復提到銀行對房貸自主定價，否則，銀行不會配合政策執(zhí)行。因此，未來首套房貸仍將維持基準利率，二套房貸在基準利率之上定價是大概率，只要利率無法下浮，樓市的需求也不會旺到哪里去。

總而言之，房價漲不到哪兒去，該漲的沒有這個政策照樣會漲，比如中心區(qū)的學位房，不該漲的再怎么放也不會漲，比如那些“鬼城”。（作者供職于深圳市房地產(chǎn)研究中心）endprint