李宇嘉

樓市變化太快了。2014年上半年，限購(gòu)和限貸還是不能觸碰的紅線。5月前后，曾有溫州、佛山、沈陽(yáng)、杭州等地試圖打松綁限購(gòu)擦邊球，卻無一例外地被叫停了；而限貸松綁更是無望，因?yàn)樨泿磐断騼H限于基建、三農(nóng)和小微等，“定向?qū)捤伞备緵]有要給樓市分一杯羹的打算。

到了下半年，政策風(fēng)云突變。限購(gòu)令退出僅用了2個(gè)月，而限貸松綁則是在9月30日下班前2小時(shí)匆忙發(fā)布，刺激國(guó)慶“黃金周”樓市的意圖明顯，并希望挽救“銀十”，收復(fù)“金九”和3月份“小陽(yáng)春”失去的陣地。

我們不禁要問：松綁是否會(huì)讓樓市疲軟的局面逆轉(zhuǎn)？“政策一刺激，房?jī)r(jià)就反彈”是否會(huì)重現(xiàn)？

限購(gòu)為何一股腦退出？

6月底，呼和浩特正式發(fā)文取消限購(gòu)，成為第一個(gè)“吃螃蟹”的。此后的整個(gè)7月，先后有溫州、杭州、西安、沈陽(yáng)、無錫、寧波和青島等30多個(gè)城市退出限購(gòu)。這些城市有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是庫(kù)存消化壓力太大——呼和浩特的房子夠賣10年，浙江三個(gè)城市（溫州、寧波和杭州）的房子都要30個(gè)月才能賣完，而沈陽(yáng)、西安、無錫等城市現(xiàn)有的在售住房也要超過兩年才能消化完。

至此，國(guó)家在限購(gòu)?fù)顺錾系臎Q策思路浮出水面，一是退出限購(gòu)顯然是得到了上層的許可或者默認(rèn)，不然的話，也就不會(huì)有5月份還在叫停、辟謠，從6月份開始，就步調(diào)一致地集體退出了。二是庫(kù)存大的城市先放松，不然的話，出現(xiàn)“鬼城”、“空城”的就不僅僅是溫州和鄂爾多斯了。事實(shí)上，天津?yàn)I海新區(qū)、廣州南沙新城、深圳前海新區(qū)，也有“空城”的影子。三是樓市下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)影響太大了。

即便上半年并不靠樓市，靠基建來“微刺激”，但經(jīng)濟(jì)勉強(qiáng)保持在了7.5%的底線上，一季度甚至滑出7.5%。上半年，重點(diǎn)城市成交下滑30%-50%，新開工和拿地均下滑20%以上，開發(fā)商擺出一副儼然“過冬”的樣子，甚至是死給你看，銷售不好，我就不開工、不拿地、延緩施工。

開發(fā)商緊縮新開工、施工和拿地，固定資產(chǎn)投資就得下滑。1-8月份，固定資產(chǎn)投資增速創(chuàng)2002年以來13年的新低。投資一旦下滑，房地產(chǎn)上游的原材料、能源和下游的建材、家具裝飾、家紡等產(chǎn)能過剩的局面就無法緩解，價(jià)格指數(shù)就會(huì)持續(xù)走弱，PPI連續(xù)30個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)稅收占大頭的營(yíng)業(yè)稅下滑了30個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)單月稅收和土地出讓金增長(zhǎng)降到了個(gè)位數(shù)，地方應(yīng)對(duì)償債高峰都成問題，還拿什么來支持“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“微刺激”？轉(zhuǎn)型的改革還能推進(jìn)得下去？

當(dāng)然，限購(gòu)之所以退出，另外一個(gè)原因就是限購(gòu)的效果不好。大家看一下，限購(gòu)這4年來是房?jī)r(jià)上漲最快的4年，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲50%以上，核心地段二手住房?jī)r(jià)格上漲超過100%；限購(gòu)最嚴(yán)格的一線城市，房?jī)r(jià)上漲得最快。首都北京的五道口華清嘉園，被稱為宇宙中心，10年前的房?jī)r(jià)約6000元/平方米，而2013年已至6萬元/平方米，10年內(nèi)上漲了10倍，2010年以來翻了一番多，最有代表性。

還要注意的是，限購(gòu)是否真正解決問題不得而知，但扯出一堆問題卻是事實(shí)，例如“假離婚”、“補(bǔ)繳社?！?，增加了政府行政審批，不符合當(dāng)下轟轟烈烈的“下放審批權(quán)限、取消行政干預(yù)”的改革大潮。與其效果不好，也不符合改革方向，而且問題多多，在經(jīng)濟(jì)底線也經(jīng)不起樓市打擊的情況下，干脆趁勢(shì)取消算啦。因此，8月份以來，除一線城市外，以省會(huì)城市為主的主要二線城市全部退出了限購(gòu)。

限貸為何立刻跟上？

退出限購(gòu)，效果不見得好到哪去，上層對(duì)此早有預(yù)料。由于住房信息沒有聯(lián)網(wǎng)、房管與民政和社保部門信息無法共享，在二三線城市，限購(gòu)早已被突破得七零八落，還沒有到“有錢買不到房子”的地步，這早已是公開的秘密，中介可以“拍胸脯”地幫你搞定一切，地下假證市場(chǎng)又活躍了。再說，限購(gòu)已經(jīng)實(shí)施了4年，其效應(yīng)在每一年都會(huì)減弱，產(chǎn)生了“抗藥性”。

因此，很多城市在退出限購(gòu)后，對(duì)需求的刺激僅在第一個(gè)月有效，甚至是一周有效（有人戲稱“一周游”）。即便“一周游”，也有可能是限購(gòu)前集中“下定”，限購(gòu)后集中簽合同的結(jié)果；或者，也有可能是地方政府人為做大松綁限購(gòu)的效應(yīng)，將限購(gòu)前的“下定”集中在限購(gòu)后簽合同，“做”給市場(chǎng)看。

從限購(gòu)?fù)顺龅较拶J松綁，間隔很短，出乎預(yù)料，關(guān)鍵的原因還是經(jīng)濟(jì)下滑在作怪。下半年，季節(jié)性因素使得動(dòng)工本來不多，投資難保。同時(shí)，從往?？?，下半年信貸投放只占40%，資金也不給力。就連扎根內(nèi)地的李嘉誠(chéng)也開始套現(xiàn)物業(yè)，將資金投向歐洲，搞得人心惶惶。

而樓市還在給經(jīng)濟(jì)添堵，從7月份開始，開發(fā)商加大“以價(jià)換量”的力度，無論是民間發(fā)布的百城房?jī)r(jià)、還是“國(guó)家隊(duì)”的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，都顯示7、8月份的房?jī)r(jià)創(chuàng)有史以來的單月最大跌幅。但是，購(gòu)房者還是不買賬，疲軟的需求沒有起色。

于是，9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（俗稱“央四條”），宣告限貸正式退出。

限貸退出的基本邏輯

限購(gòu)可以一股腦退出，限貸不行。因?yàn)檎嬲軌蛴绊憳鞘械氖墙鹑谛刨J政策，這在2008-2009年樓市“V型反轉(zhuǎn)”和2012年樓市“觸底反彈”中已被證明，左右樓市的不是地方“補(bǔ)貼”式的救市，而是貨幣注入。

早想松綁限貸的上層先通過地方“打前陣”和釋放信號(hào)來試探市場(chǎng)的反應(yīng)。比如，“央四條”發(fā)布不久前，地方“鄂6條”、“紹興新政”、“青島新政”等，就已明確了對(duì)首套房貸和改善型二套房貸優(yōu)惠的政策。另外，9月22日對(duì)于“只要房貸余額還清都算首套房”的傳聞，四大行“等待通知”的統(tǒng)一口徑顯然在釋放信號(hào)，觀察市場(chǎng)反應(yīng)；而“央四條”發(fā)布前，央行副行長(zhǎng)劉士余對(duì)限貸政策松綁并不否定的表態(tài)，意在為“央四條”的發(fā)布造勢(shì)。

松綁限貸，要與貨幣政策“定向?qū)捤伞钡乃悸房待R。也就是說，控制信貸供應(yīng)總量，將稀缺的增量信貸用到“刀刃”上。再說，任由外界呼吁，央行死守高準(zhǔn)備金率、死也不降息，就在于嚴(yán)守“不放水”的前提下做好“定向?qū)捤伞?。具體到房貸領(lǐng)域，“央四條”也必須堅(jiān)持這一原則。endprint

因此，“央四條”的核心內(nèi)容——首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，除了重申原有的首套房購(gòu)置優(yōu)惠（首付三成、貸款利率最低為基準(zhǔn)利率的0.7倍）外，降低了改善型住房貸款的首付比例，即“對(duì)擁有1套住房且償清貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通住房時(shí)，銀行按首套房來執(zhí)行”，這一規(guī)定降低了第二套住房的貸款杠桿，是本次政策的重點(diǎn)。但這有一個(gè)前提，那就是必須先將房貸還清了。這事實(shí)上既是盤活存量資金，又是堅(jiān)持用好增量資金（保證首套房?jī)?yōu)惠），再加上“鼓勵(lì)銀行發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放”，“央四條”完全符合“定向?qū)捤伞钡淖罡咧甘尽?/p>

樓市會(huì)反彈嗎？

限購(gòu)和限貸相繼退出，樓市是否會(huì)反彈？問題沒那么簡(jiǎn)單。第一次購(gòu)房?jī)?yōu)惠原來就一直存在，即首付三成、貸款利率最低為基準(zhǔn)利率的0.7倍，這次只不過是重申，意在告訴大家，這個(gè)優(yōu)惠要長(zhǎng)期保持。

“央四條”的重點(diǎn)是降低改善型住房貸款杠桿。表面上看，這對(duì)于第二套住房需求的刺激可能會(huì)超出預(yù)期，增加市場(chǎng)需求釋放。但是，要改善住房，先要還掉原先的房貸。對(duì)銀行來講，“先還款，后貸款”，可將原先定價(jià)低的貸款（存量貸款中70%以上是基準(zhǔn)利率以下貸款）轉(zhuǎn)換為定價(jià)高的貸款（目前基準(zhǔn)利率貸款是主流），高收益資產(chǎn)置換低收益資產(chǎn)，銀行有動(dòng)力配合，這就是為何各大銀行都在國(guó)慶后痛快地落實(shí)改善型住房需求的貸款政策。

在重點(diǎn)一、二線城市，80%的首套房是貸款購(gòu)置的，改善住房的需求也比較強(qiáng)烈?！把胨臈l”實(shí)施后，市場(chǎng)總需求會(huì)較之前活躍一些，“銀十”的成色應(yīng)該會(huì)好于“金九”。但是，重點(diǎn)城市70%左右的首套房購(gòu)置是在過去10-15年發(fā)生的，多數(shù)集中在最近5年內(nèi)，而房貸基本上在20-30年，這意味著，改善性需求要享受優(yōu)惠政策，多數(shù)需要通過賣房來結(jié)清房貸。改善性需求的釋放沒那么容易，周期也較長(zhǎng)，而且改善型需求釋放的同時(shí)也會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)，總體供求關(guān)系不會(huì)出現(xiàn)明顯偏離，需求對(duì)房?jī)r(jià)拉動(dòng)的效應(yīng)也有限，“量升價(jià)穩(wěn)”是大趨勢(shì)。

在非重點(diǎn)城市，超過60%人群選擇全款購(gòu)房，此次松綁限貸政策釋放出的改善性需求更多一些。但是，由于目前二三線城市庫(kù)存壓力非常大，一般消化周期在20個(gè)月以上，有的城市則需要數(shù)年才能將存量待售住房賣掉。而且，在這些城市，擁有兩套住房的戶籍家庭多的是。因此，本次松綁限貸盡管支持第二套住房購(gòu)置，但其消化庫(kù)存的效應(yīng)遠(yuǎn)大于推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng)，“以價(jià)換量”是大趨勢(shì)。

未來貨幣政策仍會(huì)堅(jiān)守“定向?qū)捤伞?。臨近年底了，銀行資金季節(jié)性緊張，存貸比已經(jīng)爆表，樓市資金面將繼續(xù)呈現(xiàn)緊縮的局面。更為重要的是，存貸款利率市場(chǎng)化后，存款利率上漲了水漲船高，貸款基本上在基準(zhǔn)利率以上定價(jià)。對(duì)銀行來說，以基準(zhǔn)利率來發(fā)放貸款不劃算，甚至虧損。這也是為何金融監(jiān)管當(dāng)局在6月和8月連續(xù)“隔空喊話”，要求支持首套住房需求，也無法緩解銀行“拋棄”房貸的情緒。“央四條”中反復(fù)提到銀行對(duì)房貸自主定價(jià)，否則，銀行不會(huì)配合政策執(zhí)行。因此，未來首套房貸仍將維持基準(zhǔn)利率，二套房貸在基準(zhǔn)利率之上定價(jià)是大概率，只要利率無法下浮，樓市的需求也不會(huì)旺到哪里去。

總而言之，房?jī)r(jià)漲不到哪兒去，該漲的沒有這個(gè)政策照樣會(huì)漲，比如中心區(qū)的學(xué)位房，不該漲的再怎么放也不會(huì)漲，比如那些“鬼城”。（作者供職于深圳市房地產(chǎn)研究中心）endprint