袁章潔+梁丹+田欣怡+張有福+侯婷婷

摘 要：在房地產(chǎn)開發(fā)迅速的背景下，想要實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，需要理清兩者之間相輔相成的關(guān)系，明確發(fā)展過程中所存在的問題，認(rèn)真研究其發(fā)生原因并積極尋找解決措施。本文分析了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題，并結(jié)合實(shí)例對改進(jìn)措施進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；市場失靈

城市規(guī)劃即通過有效的設(shè)計(jì)，為滿足城市在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)而進(jìn)行綜合部署與整體安排。城市的規(guī)劃需要將各方面進(jìn)行統(tǒng)一，明確城市性質(zhì)、規(guī)模以及發(fā)展目標(biāo)，從空間上對城市結(jié)構(gòu)布局、土地使用以及道路交通等市政工程進(jìn)行分配，其中房地產(chǎn)開發(fā)是最基本的一項(xiàng)組成內(nèi)容，同時(shí)也是管理的重點(diǎn)。

1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)中所存問題分析

1.1 城市規(guī)劃滯后性。因?yàn)槌鞘幸?guī)劃的滯后性，控制性詳細(xì)規(guī)劃未能對建筑紅線、建筑密度以及容積率等指標(biāo)進(jìn)行合理的預(yù)測，或者是道路規(guī)劃前沒有對城市交通流量需求做出準(zhǔn)確預(yù)測，最終導(dǎo)致城市局部地區(qū)開發(fā)過剩而降低交通使用效果。第一，城市規(guī)劃動態(tài)性以及可操性低。現(xiàn)在城市在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，具有編制周期長特點(diǎn)，很多情況下整個(gè)規(guī)劃完成后，其中部分區(qū)域規(guī)劃方案已經(jīng)不合適，可操性較差。第二，影響房地產(chǎn)開發(fā)利益。城市規(guī)劃具有明顯的周期性，在規(guī)劃方案出臺后即生成相應(yīng)的法律效率，同時(shí)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施也需要時(shí)間過程，現(xiàn)在很少有房地產(chǎn)開發(fā)商參與大城市規(guī)劃制定中，自身發(fā)展利益得不到保證，進(jìn)而對城市規(guī)劃計(jì)劃支持度比較低。第三，城市規(guī)劃周期長。在城市規(guī)劃過程中房地產(chǎn)開發(fā)迅速，對市場的影響力比較大，但是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃所需周期長，相關(guān)部門在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)缺少必要溝通，也會對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展造成影響。

1.2 城市發(fā)展速度與規(guī)劃管理不協(xié)調(diào)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提升了城市建設(shè)的速度，就房地產(chǎn)開發(fā)而言出現(xiàn)更多的建設(shè)項(xiàng)目，但是與城市規(guī)劃方面卻存在明顯的問題，即控制性詳細(xì)規(guī)劃編制落后。很多地段房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)確定，然后采進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃管理，將項(xiàng)目作為規(guī)劃的前提，往往會出現(xiàn)城市規(guī)劃整體不協(xié)調(diào)的問題。開發(fā)商在利益的驅(qū)使下，經(jīng)常會出現(xiàn)規(guī)模過大與配套設(shè)施滯后等現(xiàn)象，部分地段沒有對編制進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃，缺乏對開發(fā)項(xiàng)目的控制與引導(dǎo)，最終導(dǎo)致部分本該配置的設(shè)施被侵占。

1.3 規(guī)劃管理體系不全面。城市規(guī)劃管理體系的不全面，對房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督力度比較低，這樣在城市發(fā)展過程中經(jīng)常會出現(xiàn)似已變更用地性質(zhì)或者是調(diào)整變更規(guī)劃的現(xiàn)象。例如很多城市大型項(xiàng)目的選址上，一般都是以領(lǐng)導(dǎo)意見為主，忽略了城市規(guī)劃與項(xiàng)目選址的協(xié)調(diào)性，影響了城市整體規(guī)劃。因?yàn)楣芾碇贫鹊娜笔?，不能對房地產(chǎn)開發(fā)商行為進(jìn)行有效的管理，導(dǎo)致在開發(fā)過程中經(jīng)常會出現(xiàn)影響城市規(guī)劃的行為。例如房屋開發(fā)商未獲取更多利益，在房屋建筑建設(shè)時(shí)，想盡各種方法提高容積率，通過調(diào)整規(guī)劃方案來增加建筑面積，影響了城市的整體規(guī)劃。就城市建設(shè)過程中，很多沿街居民樓在沒有取得規(guī)劃許可證的情況下，私自將一層住宅樓改造為商鋪，從事經(jīng)營活動，影響了城市整體規(guī)劃。

2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系分析

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)矛盾的統(tǒng)一體，兩者之間即存在沖突的一面，同時(shí)也有統(tǒng)一的一面。兩者都是圍繞城市土地的利用展開的活動，具有相同的作用對象，并且具有將土地利用最大化的目標(biāo)。城市建設(shè)進(jìn)程的逐漸加快，城市規(guī)劃管理建立在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，所制定的目標(biāo)也將通過房地產(chǎn)開發(fā)市場來實(shí)現(xiàn)。在整體上來說，雖然兩者之間承諾在價(jià)值取向的區(qū)別，但是可以通過相互作用，最終達(dá)到土地利用各方面利益的均衡。城市規(guī)劃以實(shí)現(xiàn)社會公共利益為目標(biāo)，結(jié)合城市建設(shè)實(shí)際需要，對近期與遠(yuǎn)期土地利用進(jìn)行部署與安排，而房地產(chǎn)開發(fā)則是以獲取利益為主要目的。如果兩者不能進(jìn)行協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)在開發(fā)過程中會因?yàn)楂@取更多利益而損害公共利益，最終會影響到整個(gè)城市的規(guī)劃。同時(shí)，如果沒有充滿活力的房地產(chǎn)開發(fā)活動，城市規(guī)劃的目標(biāo)將難以實(shí)現(xiàn)，城市建設(shè)的速度與效率只能維持在一個(gè)較低的水平。

在研究兩者的關(guān)系時(shí)，為保證兩者之間的協(xié)調(diào)性，需要保證幾個(gè)方面：第一，在房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行投資時(shí)，應(yīng)結(jié)合城市總體規(guī)劃要求，通過研究分析提取出有用的信息資料。并且在對項(xiàng)目進(jìn)行具體設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)以滿足城市規(guī)劃為前提，并在此基礎(chǔ)上獲取更大的利潤。第二，城市規(guī)劃編制主要是針對整體而言，其中將會涉及到大量的房地產(chǎn)開發(fā)活動，對城市的建設(shè)以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有重要的影響。因此，在進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)應(yīng)通過各種手段引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)主體市場行為，充分調(diào)動并發(fā)揮其積極性，使房地產(chǎn)企業(yè)自覺將自身利益與公共利益結(jié)合在一起。

3 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)管理實(shí)例分析

3.1 實(shí)例分析。以我國銀川市為例，自1998年執(zhí)行住房制度貨幣化以及市場改革開始，到現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已經(jīng)成為地方經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)與消費(fèi)熱點(diǎn)。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，2013年1～5月份銀川市轄區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資74.93億元，同比增長15.7%，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行趨勢良好。但是，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過程背后所存在的問題也需要得到重視。

3.2 改進(jìn)措施。（1）完善管理機(jī)制。城市規(guī)劃管理體系落后是銀川市不能有效引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)一步發(fā)展的主要因素之一。面對現(xiàn)狀相關(guān)部門應(yīng)盡快對體系進(jìn)行優(yōu)化，例如對地方法規(guī)、風(fēng)景名勝地區(qū)管理規(guī)定以及城市停車場等規(guī)定進(jìn)行完善。在管理機(jī)制編制過程中，重點(diǎn)要做好監(jiān)督管理工作，針對有關(guān)部門與開發(fā)商肆意更改規(guī)劃，或者是違章操作等行為進(jìn)行管理，降低規(guī)劃變更對城市建設(shè)造成的影響。監(jiān)督機(jī)制的確立可以充分發(fā)揮群眾監(jiān)督、行政監(jiān)督以及輿論監(jiān)督等，降低行政干預(yù)造成的負(fù)面影響。（2）充分考慮開發(fā)商利益。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，城市規(guī)劃應(yīng)嚴(yán)格按照市場經(jīng)濟(jì)要求，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的研究，針對其所具有的特點(diǎn)，適當(dāng)對規(guī)劃彈性與應(yīng)變力進(jìn)行調(diào)節(jié)，在完成規(guī)劃的基礎(chǔ)上確保開發(fā)商利益，使其能夠主動配合。因此，在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，需要將公共利益與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益相結(jié)合，降低對其的限制，將開發(fā)成本與難度控制在其接收范圍內(nèi)，提高其配合的熱情，避免因?yàn)殚_發(fā)鉆規(guī)劃管理的空子所造成的負(fù)面影響。（3）結(jié)合城市整體特點(diǎn)。城市的規(guī)劃應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕厣珌磉M(jìn)行，銀川市在規(guī)劃與建設(shè)時(shí)應(yīng)與“西夏古城、塞上江南、回族風(fēng)情”等特點(diǎn)相結(jié)合，將城市的規(guī)劃與開發(fā)建立在特色要求基礎(chǔ)上。這就要求規(guī)劃管理人員深入了解城市特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上熟練掌握景觀美學(xué)、建筑藝術(shù)等專業(yè)致使，在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)將房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)包含在內(nèi)，形成一個(gè)統(tǒng)一的研究整體，營造出更具濃郁特色的城市建筑與景觀，將城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)有效的融合在一起。

4 結(jié)語

想要實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)管理，必須要明確兩者之間的關(guān)系，并針對存在的問題進(jìn)行分析，積極尋找改進(jìn)措施。另外，要求城市管理人員應(yīng)掌握建筑與規(guī)劃等相關(guān)專業(yè)知識，保證規(guī)劃過程中兩者之間的融合性，保證公共利益與開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的共同實(shí)現(xiàn)，不斷提高城市建設(shè)質(zhì)量。

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