彭富桂

隨著城市化和工業(yè)化進程的加快，建設(shè)用地的需求不斷增加，占用耕地的數(shù)量必然不斷擴大，這已成為中國土地利用的重要特征和鮮明特性，它在有效配合經(jīng)濟社會發(fā)展的同時，必然要占用周邊的耕地，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)耕地的損失，對保護耕地增加了巨大的壓力，加劇原本緊張的耕地供需矛盾。2010年底,我國耕地資源總額不足1.22億公頃，人均耕地面積不到0.1公頃，不足世界平均水平的1/2。在耕地轉(zhuǎn)用的過程中，因耕地和建設(shè)用地的價值差異造成的收益分配問題嚴重,農(nóng)民的合法權(quán)益得不到保障，認真研究和解決這個問題，對于不斷消除城鄉(xiāng)差別，縮小貧富差距，建設(shè)新農(nóng)村，走共同富裕的中國特色社會主義有著十分現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。

一、耕地發(fā)展權(quán)價格含義

（一）耕地發(fā)展權(quán)的含義

農(nóng)地發(fā)展權(quán)(Right of Agricultural Land Development)是指農(nóng)地所有者為保護耕地資源和自然生態(tài)環(huán)境,為保證生存和促進和諧發(fā)展,為滿足社會發(fā)展和維護公共利益的需要,依法將現(xiàn)有農(nóng)地用于公共建設(shè)或者將其直接進入土地一級市場,從中取得土地增值效益的土地產(chǎn)權(quán)[1]。

耕地發(fā)展權(quán)是指耕地使用者改變耕地用途的權(quán)利,其內(nèi)涵包括狹義和廣義兩個方面。狹義的耕地發(fā)展權(quán)是指耕地用途轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的權(quán)利；廣義的耕地發(fā)展權(quán)包括將耕地轉(zhuǎn)變?yōu)樽罴牙梅绞綑?quán)利和提高耕地利用強度的權(quán)利[2]。

（二）耕地發(fā)展權(quán)價格的含義

耕地發(fā)展權(quán)價格是指依國家土地利用規(guī)劃而將耕地只作為種植糧食這一用途,從而失去改變其土地用途取得更大效益機會的損失補償,是耕地所有權(quán)中的耕地發(fā)展權(quán)的價值體現(xiàn)[3]。具體是指耕地用途轉(zhuǎn)變后的市地價格與耕地價格、土地開發(fā)費用、利潤的差值。耕地發(fā)展權(quán)價格評估是指對耕地的價格、耕地轉(zhuǎn)變用途后的市地價格、土地開發(fā)費用以及利潤進行估算，然后釆用差值法來判定耕地發(fā)展權(quán)價格。

二、南寧市區(qū)位和耕地現(xiàn)狀概括

南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，位于廣西南部，地處亞熱帶，北回歸線以南，介于東經(jīng)107°19′~109°38′，北緯 22°12′~24°02′，是全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、科技、通訊、交通、金融和教育中心，是我國構(gòu)建大西南出海通道的樞紐城市。南寧市下轄青秀、興寧、江南、西鄉(xiāng)塘、邕寧6城區(qū)及武鳴、隆安、橫縣、賓陽、上林、馬山等6縣。

2012年，南寧市土地總面積 220.99×104公頃，其中農(nóng)用地面積187.12×104公頃，占土地總面積84.67%；耕地面積68.65×104公頃，占土地總面積的 31.06%；建設(shè)用地面積16.87×104公頃，占土地總面積7.64%；未利用地面積17×104公頃，占土地總面積7.69%。2005～2012年期間，南寧市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）由722.66億元增加到2503.55億元，年均增長30.8%；建設(shè)用地由13.46×104公頃增加到16.87×104公頃，年均增長率為25.32%；建設(shè)占用耕地由242.67公頃增加到1388.64公頃，年均增長率為59.03%。隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，建設(shè)用地面積和占用耕地數(shù)量都在不斷地增加，而建設(shè)占用耕地的年均增長率明顯高于建設(shè)用地的增長率。

三、南寧市耕地發(fā)展權(quán)價格評估

本文對耕地發(fā)展權(quán)價格的評估是一個均價，是在耕地質(zhì)量是均等、是可發(fā)展的，是在最佳土地用途條件下實現(xiàn)的、土地收益的界定是正確的條件下進行的估算。

（一）耕地價格的測算

1.指標體系的建立

耕地價格評估主要是由經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益3個方面來反映，所以，指標體系的建立要立足于這3個方面，因此，本文選取耕地經(jīng)濟效益、耕地社會效益和耕地生態(tài)效益作為耕地價格評估的準則層評價指標，然后根據(jù)這3個準則層指標體系構(gòu)建耕地價格評估的多層次指標體系（表 1）。

表1 耕地價格評估指標表

2.權(quán)重的確定

指標權(quán)重是用來表示各指標變量或要素對于上一等級要素的相對重要程度的體現(xiàn)。本文采用層次分析法來確定各指標的權(quán)重，層次分析法是一種定性和定量相結(jié)合決策分析方法，通過將復(fù)雜問題分成若干層次和若干因素，對各因素進行比較和計算得出各指標的權(quán)重。其方法如下：

（1）構(gòu)造判斷矩陣

假設(shè)有 n 個物體 B1，B2，…，Bn，將兩個物體的重量進行兩兩比較，便可以建立如下判斷矩陣：

當兩個元素同等重要時，用1表示；當前一因素比后一因素重要一點時，用3表示；當前一因素比后一因素重要得多時，用5表示；前一因素比后一因素強烈重要時，用7表示；前一因素比后一因素極端重要時，用9表示。而2，4，6，8則表示相鄰判斷的中值。

判斷矩陣都要滿足cij=1和cij=1/cij，其中i，j=1，2，…，n。

（2）對判斷矩陣進行一致性檢驗

如果判斷矩陣存在關(guān)系 cij=cik/cjk，i，j，k=1，2，3，…，n，則稱它具有一致性。 n 階對稱矩陣 A=（cij）n×n是一致的，其最大值λmax=n。

通過專家對耕地價格評估指標的評分結(jié)果進行綜合分析后，建立判斷矩陣，然后利用方根法求解判斷矩陣的最大特征根及其所對應(yīng)的特征向量，得出各指標權(quán)重如下（表2）：

表2 耕地價格評估指標及權(quán)重表

3.評價標準的確定

根據(jù)評價決策的實際需要，將耕地價格評價標準分為“高”、“較高”、“一般”、“較低”和“低”5 個等級，即評價標準集 U=｛U1,U2,U3,U4,U5｝={高，較高，一般，較低，低}。

4.計算單因素評價決策矩陣

根據(jù)耕地的研究與調(diào)查數(shù)據(jù)，采用模糊數(shù)學(xué)和精確數(shù)學(xué)方法對各個評價指標進行定量估算，然后由評判專家小組的每一個成員根據(jù)已知的評價等級標準依次對各個指標進行評價。假定x個評判專家小組，其中有y個專家對因素Bij同意 “較好”的評價等級，即持同意意見的專家占專家小組總?cè)藬?shù)的y/x,其他各指標依次類推。根據(jù)評判專家意見，得出耕地價格單因素的評價決策矩陣為：

5.模糊合成運算

對權(quán)重模糊矩陣W和模糊關(guān)系矩陣R進行模糊合成運算,就得到模糊綜合評判結(jié)果矩陣Q:

Qi=Wi。 Ri=[Qi1,Qi2,…,Qi5](i=1,2,3)

模糊集Q=W。R就是對評價對象運行模糊綜合評判而得到的結(jié)果,式中“。”為模糊矩陣的復(fù)合運算符號。

根據(jù)層次分析法確定的權(quán)重，可得：

W=[0.58,0.25,0.17]

W1=[0.24,0.24,0.18,0.35]

W2=[0.33,0.22,0.17,0.28]

W3=[0.46,0.36,0.18]

根據(jù)模糊合成運算公式，對指標進行一級計算、二級計算和綜合計算，最終得出對耕地價格評估的影響成果：

Q1=W1·R1=[0.47，0.25，0.12，0.03，0.12]

Q2=W2·R2=[0.26，0.15，0.21，0.10，0.27]

Q3=W3·R3=[0.49，0.28，0.06，0.05，0.13]

因此，B中各子集的綜合評價決策矩陣為：

通過對權(quán)重綜合評價決策矩陣進行模糊合成運算，得到南寧市耕地價格模糊綜合評價結(jié)果：

Q=W·R=[0.42，0.23，0.13，0.05，0.16]

6.耕地價格向量的求取和耕地價格的測算

確定耕地資源價格向量的關(guān)鍵是制定耕地資源價格上限,采用年產(chǎn)值倍數(shù)法計算耕地資源價格上限,考慮到耕地生產(chǎn)收益和耕地社會穩(wěn)定因素,土地管理法規(guī)定土地補償費和安置補助費不得超過前3年耕地年產(chǎn)值平均值的30倍，因此，本文把前3年耕地年產(chǎn)值平均值的30倍作為該年耕地價格上限Z,即耕地價格在0到Z之間，根據(jù)上文把耕地價格分為5級,釆用等差間隔法將耕地價格劃分開來[1]。

南寧市前3年耕地年產(chǎn)值的平均值為177.92萬元，那么，南寧市耕地價格的上限為177.92，將177.92為間隔進行等級劃分，間隔差為44.48，構(gòu)造價格向量V。

V=（177.92，133.44，88.96，44.48，0）

P=V·Q=（177.92，133.44，88.96，44.48，0）*(0.42，0.23，0.13，0.05，0.16)

=120.09(萬元/公頃)=120.09（元/平方米）

（二）市地價格的測算

市地的價格用單位面積土地收入來表示，其公式為：單位面積土地出讓收入=土地出讓金總收入/土地出讓總面積，通過資料查詢、數(shù)據(jù)收集，計算出南寧市單位面積土地出讓收入為1844.67元/平方米。

1.土地開發(fā)費用的測算

耕地經(jīng)過轉(zhuǎn)變用途，進行“五通一平”、“七通一平”的開發(fā)，由“生地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆斓亍?即成為可供城市建設(shè)的城市土地。根據(jù)廣西各市“五通一平”土地開發(fā)費用標準，得出南寧市土地開發(fā)費用為185元/平方米。

2.利潤的測算

參考中國統(tǒng)計年鑒，2009年以來，全國房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率在 15%~20%左右，而廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤在17%左右。2004年3月，國土資源部的一份監(jiān)測報告顯示，全國大多城市房地產(chǎn)利潤率超過10%，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率為30%~40%，遠高于其他行業(yè)，而國際上房地產(chǎn)平均利潤率在 5%左右[3]。結(jié)合以上全國和廣西房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤的數(shù)據(jù)以及廣西各城市土地市場的發(fā)展狀況，南寧市的土地開發(fā)利潤率按19%進行計算，最后估算出南寧市的開發(fā)利潤為34.2元/平方米。

3.耕地發(fā)展權(quán)價格

釆用差值法確定耕地發(fā)展權(quán)價格,具體公式為:耕地發(fā)展權(quán)價格=市地價格-耕地價格-（土地開發(fā)費+利潤），最后得出南寧市耕地發(fā)展權(quán)價格為1507.18元/平方米。

四、結(jié) 論

通過對南寧市耕地發(fā)展權(quán)價格的估算，得出如下結(jié)論：耕地價格為120.09元/平方米，市地價格為1844.67元/平方米，土地開發(fā)費用為185元/平方米，利潤為32.4元/平方米，最后得出南寧市耕地發(fā)展權(quán)價格為1507.18元/平方米。從估算結(jié)果看出，耕地轉(zhuǎn)用后的價格明顯高于轉(zhuǎn)用前的價格，在一定程度上說明現(xiàn)有耕地轉(zhuǎn)用價格具有上提的空間。綜上，實事求是地上提耕地轉(zhuǎn)用價格，對于進一步縮小城鄉(xiāng)差別，走共同富裕的中國社會主義道路有著十分重要的現(xiàn)實意義。

[1]黃麗軍.耕地發(fā)展權(quán)價格評估研究[D].湖南師范大學(xué)，2012.

[2]任耀.耕地發(fā)展權(quán)價格評估與交易機制研究[D].湖南師范大學(xué)，2010.

[3]張志，劉耀林，龔健.耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地價格評估[J].自然資源學(xué)報，2009，（12）.

[4]秦勝薈.農(nóng)用地發(fā)展權(quán)價格及其應(yīng)用研究[D].廣西師范學(xué)院，2013.