沈艷麗　李剛

摘 要：成本管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理手段之一，而實施過程中成本控制管理是房地產(chǎn)業(yè)成本管理與控制的重要內(nèi)容。從房地產(chǎn)項目實施階段成本管理與控制為出發(fā)點，針對實施階段成本管理出現(xiàn)的問題，較全面地對房地產(chǎn)項目實施階段各個環(huán)節(jié)存在的具體問題進行分析，并針對房地產(chǎn)實施階段成本控制的方法進行進一步的探索，以期達到成本控制的目的。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；實施階段；成本管理；成本控制

中圖分類號：F230 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）19-0165-02

引言

如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力，加強企業(yè)內(nèi)部管理，已逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題，而房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制作為企業(yè)的核心競爭力是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要解決的問題。房地產(chǎn)工程項目的實施階段包括分為設計、招投標、施工及竣工結算階段等。而每個過程、分過程、子過程又是由許多不同的具體活動構成的。房地產(chǎn)工程項目的工程成本控制管理貫穿了項目的全過程，即從房地產(chǎn)項目決策的投資估算到設計階段設計概算，以及施工階段的施工圖預算和工程完工后的竣工結算。各個階段的成本控制目標是有機聯(lián)系在一起的，各個階段互相制約、互相補充。因此，要建立一體化的管理體系，及時發(fā)現(xiàn)偏差，糾正偏差，使幾個階段朝著預定的控制目標方向進展，嚴格控制房地產(chǎn)項目工程成本。

一、房地產(chǎn)項目成本管理問題分析

在房地產(chǎn)項目成本管理上，房地產(chǎn)商通常只重視施工階段的成本控制，而對設計、招標等階段的成本控制缺乏足夠的重視。中國房地產(chǎn)商只重視“顯成本”的控制，而對“隱成本”不加以重視，結果造成了房地產(chǎn)項目只得益于設計成本費用的減少卻反而增加了其后工程成本的造價，使得成本實際卻大大增加。具體房地產(chǎn)項目成本管理存在問題如下：

（一）只重視施工階段的成本控制，不重視設計階段的成本控制

施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段，應該說是比較重要的一個階段，房地產(chǎn)開發(fā)普遍對項目工程施工階段非常重視。房地產(chǎn)公司均設有工程部，同時聘請專業(yè)的工程監(jiān)理公司對項目施工進行直接的監(jiān)控。開發(fā)商忽視了對設計階段的成本控制，往往將設計費一壓再壓，認為這就是節(jié)約成本。開發(fā)商普遍缺乏對設計進行監(jiān)控的能力，往往使施工圖設計保守或不合理，從而造成浪費。

（二）不重視計劃和管理，導致成本失控

企業(yè)的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活動效能低下，資源沒有得到合理利用，成本失真的問題時有發(fā)生。在評估成本支出時，材料利用率低、設備效用差、技術及產(chǎn)品儲備不足、價值轉(zhuǎn)移和價值增值過程的無用環(huán)節(jié)、資源浪費等現(xiàn)象非常嚴重。

（三）招標投標沒有真正起到成本控制的作用

通過實行招投標以降低造價，保證質(zhì)量，確實有其必要性和現(xiàn)實性。很多房地產(chǎn)公司（特別是一些國有房地產(chǎn)公司）不愿意搞公開的工程招投標。雖然政府作了硬性規(guī)定，工程招投標依然若隱若現(xiàn)未能全面實現(xiàn)，沒有起到成本控制的作用。

（四）現(xiàn)場簽證控制不力，導致成本失控

由于房地產(chǎn)項目的實施周期長，工程變更是項目施工階段經(jīng)常會遇到的問題，它常常伴隨著工程費用的增加，同時也可能會引起停工、返工現(xiàn)象，造成項目總成本的大幅增加。如加強預算審查，安排施工全過程的材料和質(zhì)量的監(jiān)理等，卻忽視了對工程變更的控制，從而造成施工階段的支出超出預算，使得施工階段的成本難以控制。

二、房地產(chǎn)實施階段成本控制的措施

（一）設計階段的成本控制措施

設計階段是投資控制的關鍵環(huán)節(jié)，尤其是初步設計階段。因為在初步設計階段，建筑物的結構形式、外觀設計、平面布置及裝修標準等已基本確定，因此在初步設計階段就開始進行投資估算顯得尤為重要。設計階段可以采用的成本控制方法有：

1.推行設計招標與設計監(jiān)理

實行設計招標制度可以有效地防范設計領域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)和實力的設計單位在良好的制度環(huán)境下公平競爭，不斷加強自身管理，提高設計水平，增強競爭能力，同時也擴大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設計方案的選擇范圍，保證了設計方案的質(zhì)量。

2.實行限額設計制度

積極推行限額設計，實行設計經(jīng)濟責任制。作為設計單位，要推行限額設計，在設計中凡是能進行定量分析的設計內(nèi)容，均要通過計算，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。項目設計委托時，要向設計單位提供盡可能詳盡的相關設計資料及各種技術經(jīng)濟指標，明確項目開發(fā)的定位和工程建設成本范圍，特別要強調(diào)設計方案的經(jīng)濟合理性，在保證工程質(zhì)量和進度的前提下盡可能節(jié)約成本。

3.運用價值工程優(yōu)選設計方案

在設計階段運用價值工程進行投資控制，就是把工程的功能和投資兩個方面進行綜合分析。選擇投資相對較低，功能相對較高的方案，確保必要的使用功能，消除不必要功能的費用，從而達到控制投資的目的。

4.加強圖紙會審工作并實行設計的獎懲制度

加強圖紙審核，將工程變更盡量控制在施工之前。在設計出圖前，組織設計部、工程部造價部對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、同時，制定較為詳細的、操作性較強的獎懲方案，從節(jié)約額中提取一定比例的金額進行獎勵，進而提高設計人員的工程成本控制意識，避免工程設計的肥梁胖柱、超量配筋、加大截面、任意提高鋼筋混凝土強度等級等提高工程造價的現(xiàn)象。

（二）施工階段的成本控制

1.工程變更控制

設計變更是在工程施工過程中為滿足施工現(xiàn)場條件變化、保證設計和施工質(zhì)量，完善設計而進行的修改工作。工程成本增減幅度應控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重。一般情況下，即使變更要求可能在技術經(jīng)濟上是合理的，也應全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失進行比較，權衡輕重后再做出決定。建設單位要事先做好各項準備工作，設計變更時間做節(jié)點控制，主體變更控制節(jié)點應該為標準層砌筑完成，現(xiàn)場統(tǒng)一檢查與核對；室外變更時間控制節(jié)點應該為污水、雨水管線完成施工，對總圖進行全面檢查。

2.索賠控制

在索賠事件發(fā)生后做好同期記錄，根據(jù)工程的實際情況，給承包商發(fā)放停工和復工通知，盡可能減少工程損失，并應掌握第一手資料，以便于與承包商日后索賠費用的核實。

（三）竣工階段的成本控制

工程竣工結算是核定建設的最終依據(jù)，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關。一般應從以下角度控制結算工程成本。

1.核驗結算資料

根據(jù)竣工圖結合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙和合同規(guī)定完成工作，是否有丟項、落項的工程。

2.結算費用審核

根據(jù)各項合同，處理好施工過程變更和索賠后，重點審查工程量、審查材料價格及單價的套用、換算、補充是否合理，是否符合合同規(guī)定；在結算時實行復審制度，以確保工程結算能按照合同約定的方式進行，并進行工程尾款會簽制度，確保結算質(zhì)量和投資收益。

結束語

本文強調(diào)對影響房地產(chǎn)項目成本最大的實施階段的成本控制存在的問題和成本控制措施進行分析和研究。在設計階段，實行設計方案招標制度和限額設計制度，加強圖紙會審工作，實行設計的獎懲制度，加強成本的控制。在招投標階段，選用合理的合同模式編制招標文件、評標、議標工作，并對部分材料實施戰(zhàn)略采購制度，通過競爭得到合理的市場價格。在施工階段，通過對項目工程變更和索賠控制，實現(xiàn)項目過程成本的控制。在竣工階段，進行核驗結算資料和加強結算費用審核工作等具體成本控制措施。

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[責任編輯 安世友]endprint