艾德洲 王耀武 孟慶昇

摘要：在中國未來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)大變遷的10年～20年，房地產(chǎn)業(yè)仍需要成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力，但是當(dāng)前狀況或者發(fā)展水平，房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并不具備可持續(xù)性。而房地產(chǎn)業(yè)的硬著陸又是中國經(jīng)濟(jì)不能承受的，文章試圖從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部找尋推進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、整合和發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的新思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)組織；技術(shù)創(chuàng)新；策略

一、 引言

2013年，中央對反腐和推進(jìn)市場化改革的決心是讓民眾感受深刻的。金融改革出現(xiàn)了與以往不同的態(tài)勢，歷次金融改革不曾觸及的核心問題開始被觸及，在此過程中，市場和金融體系需要找到新的經(jīng)濟(jì)推動力、新的利潤增長點(diǎn)作為載體，從而擺脫對粗放型投資的依賴。經(jīng)濟(jì)增長也會從大規(guī)模的建設(shè)逐步向高附加值、低消耗、低排放轉(zhuǎn)型。新推動力的形成更需舊推動力的轉(zhuǎn)型和協(xié)助，在這一過程中，必然伴隨著房地產(chǎn)市場的軟著陸和住房居住屬性的回歸。

房地產(chǎn)方面，近10年來，“十年九調(diào)、越調(diào)越漲”，當(dāng)前，研究者把主要精力投注于房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性改革，而人為的設(shè)定結(jié)構(gòu)本身就是結(jié)構(gòu)主義，這在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)改革中多次被證明是存在局限的。2004年至今，過快的發(fā)展讓我們忽視了產(chǎn)品的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)業(yè)市場化時間較短，市場主體相對不夠成熟，過于繁榮已經(jīng)使得過多的資源被配置到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，同時，過多的亂象也被集聚在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部。

二、 中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部組織現(xiàn)狀

經(jīng)歷長時期繁榮發(fā)展的房地產(chǎn)市場，很少有人關(guān)心其內(nèi)部組織問題。大家將目光聚焦在房地產(chǎn)作為商品的供給層面，對價格的關(guān)注更是到了無以復(fù)加的地步。而想要清晰的把握符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和優(yōu)化，就必須從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部入手。馬莉等（2008）指出，產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘包括技術(shù)經(jīng)濟(jì)壁壘、產(chǎn)業(yè)規(guī)制政策。房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資大，從技術(shù)角度講，房地產(chǎn)產(chǎn)品模仿性較強(qiáng)，優(yōu)勢技術(shù)可持續(xù)性短。楊艷琳、李麗（2008）研究表明，中國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度很低，且存在市場集中度逐步降低、過度競爭逐步加劇的現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)利潤卻很高。從資源配置層面看，中國房地產(chǎn)市場低集中度、高利潤率與房地產(chǎn)產(chǎn)品資源配置的扭曲是同時存在的。資本逐利的屬性使得在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的資本向高利潤領(lǐng)域流動，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)性資本過剩和資本不足已經(jīng)非常嚴(yán)重，過多的亂象已經(jīng)被集聚在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部。企業(yè)的短期激勵過當(dāng)形成了企業(yè)單純追求量的環(huán)境基礎(chǔ)。

唐曉靈、白寶煥（2012）根據(jù)中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，對中國35個大中城市2005年～2010年的房地產(chǎn)一級資質(zhì)企業(yè)集中度做了計(jì)算整理，指出中國房地產(chǎn)業(yè)的集中度很低。雖然也有研究表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品具有位置固定性，房地產(chǎn)市場只是一個本地性的市場。不同“板塊”間的房地產(chǎn)市場實(shí)際是相互分離的，房地產(chǎn)企業(yè)有各自的壟斷市場區(qū)；加之房地產(chǎn)業(yè)存在較高的進(jìn)入壁壘，所以，房地產(chǎn)企業(yè)擁有較強(qiáng)的市場力量和相對獨(dú)立的定價權(quán)。但是，房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度較低基本是各種測度方法的同一結(jié)果。只是對于相對較低的市場集中度，存在競爭、有效競爭、相對壟斷的不同評價?？偟貋碚f，房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的過低不利于規(guī)模效應(yīng)和技術(shù)積累，房地產(chǎn)業(yè)更像是資源整合平臺，而非技術(shù)整合平臺，這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的自發(fā)性發(fā)展不看重技術(shù)的創(chuàng)新和整合。在當(dāng)前情況下，企業(yè)并沒有足夠的激勵和長期的目標(biāo)謀定長遠(yuǎn)的技術(shù)成長和發(fā)展方式轉(zhuǎn)型。

三、 房地產(chǎn)業(yè)組織發(fā)展水平滯后對技術(shù)創(chuàng)新和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的阻礙

在中國未來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)大變遷的10年～20年，房地產(chǎn)業(yè)仍需要成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力，但是當(dāng)前狀況或者發(fā)展水平，房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并不具備可持續(xù)性。從世界范圍看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高，不僅是我國，在美、日、英等國，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用都較大（劉水杏，2004）。相比而論，我國房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)過大，在我國，房地產(chǎn)拉動了鋼材、建材、陶瓷、家用電器等諸多產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)的主要產(chǎn)業(yè)（鋼鐵、建材、陶瓷等等）都是高能耗、高污染的產(chǎn)業(yè)。在我國住宅建設(shè)過程耗能達(dá)總能耗的20%，耗水占城市用水量的32%，城市用地中有30%用于住宅建設(shè)，耗用的鋼材占20%，水泥占17.6%（陳秉釗，2010）。顯然，房地產(chǎn)業(yè)支撐著一大批高能耗、高污染、高耗地的“三高”產(chǎn)業(yè)，并且這在房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的若干年后并沒有得到明顯改善（黃力，2009）。在新型城鎮(zhèn)化的背景下，對于房地產(chǎn)業(yè)而言，我們既要建高樓、建廣場、更要建好高樓、建對廣場，新型城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)與城市發(fā)展相適應(yīng)，與人居相適應(yīng)。作為前、后向拉動極大的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)能環(huán)保轉(zhuǎn)型非常重要。在我國市場和金融體系未找到新的經(jīng)濟(jì)推動力、新的利潤增長點(diǎn)作為載體，從而擺脫對粗放型投資的依賴之前，房地產(chǎn)業(yè)的硬著陸是中國經(jīng)濟(jì)不能承受的。據(jù)此，找尋中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的突破口尤為重要。

從組織層面，極大化利用市場機(jī)制促進(jìn)自組織效率，降低人為調(diào)控?fù)p耗；和由政府制訂規(guī)范強(qiáng)制性推行技術(shù)創(chuàng)新和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變都成為了必要選擇的手段。唯物主義告訴我們，事物的發(fā)展、規(guī)律的發(fā)展需要遵循“質(zhì)、量互變”原則，從技術(shù)創(chuàng)新到發(fā)展方式轉(zhuǎn)變是一個量變到質(zhì)變的過程，在這一過程由政府制訂規(guī)范強(qiáng)制性推行對于相對不成熟的市場主體的傷害性是可待商榷的。因此，政府強(qiáng)制性變遷有必要極大化的利用市場機(jī)制，而提高自組織效率，就有必要深入了解產(chǎn)業(yè)內(nèi)部組織情況。有研究表明不僅在我國，在美國，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)也是一直被房地產(chǎn)研究忽視的問題（Coiacetto，2009）。Pedro Marin和Georges Siotis（2007）認(rèn)為市場集中度的提高是由于激烈的競爭所致，從而企業(yè)提高了研發(fā)成本，促進(jìn)了創(chuàng)新和產(chǎn)品的差異性，創(chuàng)新和產(chǎn)品差異性是利潤率提高的直接原因，市場集中度與創(chuàng)新、創(chuàng)新與利潤率都是成正比的[8]。但是在我國，房地產(chǎn)業(yè)市場集中度很低，張巍、趙彥輝、陳偉（2009）研究表明，我國房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)擴(kuò)張能力和行業(yè)壁壘均與房地產(chǎn)業(yè)集中度呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，換言之，我國1997年～2007年房地產(chǎn)業(yè)新增企業(yè)比在位企業(yè)更多的占有了新增銷售量。中國房地產(chǎn)業(yè)的低市場集中度，易出現(xiàn)低水平的過度競爭，市場高度分散造成資源的過度分散，以致浪費(fèi)，不利于發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。規(guī)模效應(yīng)的缺失直接降低了企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新物質(zhì)基礎(chǔ)。

經(jīng)歷了若干年的房地產(chǎn)業(yè)繁榮，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位逐漸加強(qiáng)（段飛哲，2012），作為推動經(jīng)濟(jì)增長的主力產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)符合發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。將房地產(chǎn)業(yè)看作一個實(shí)心內(nèi)核（胡學(xué)鋒，2000；汪宏、陶小馬，2012），也容易淪入空談房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的怪圈。只有將房地產(chǎn)業(yè)細(xì)分，深入研究房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)組織問題才能更清晰的把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的內(nèi)在邏輯。只有對事物內(nèi)部運(yùn)行的把控更清晰，才能夠?qū)l(fā)展方式轉(zhuǎn)變的要求扎根于事物的內(nèi)部，才能夠提出更有效、更有針對性、視野更廣、切實(shí)可行的政策建議。

四、 政策建議

1. 符合新型城鎮(zhèn)化的總方針。目前中國的城鎮(zhèn)化率雖然超過了50%，但遠(yuǎn)未達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。并且，目前中國的戶籍政策、養(yǎng)老等社會保障政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上城市的建設(shè)速度，一、二線城市集中的農(nóng)村務(wù)工人員很難植根于城市。我國城鎮(zhèn)化率的統(tǒng)計(jì)量存在諸多“水分”和不穩(wěn)定因素。新型城鎮(zhèn)化不僅是城鎮(zhèn)數(shù)目的增多和各城市內(nèi)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，更是以人為本的三產(chǎn)業(yè)人員就業(yè)和生活轉(zhuǎn)型。新型城鎮(zhèn)化要以人為本，以新型工業(yè)化為動力，推動城市現(xiàn)代化、集群化、生態(tài)化和農(nóng)村城鎮(zhèn)化。

據(jù)此，新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)提出了以下要求：

第一，集約高效。房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)、建造到銷售應(yīng)當(dāng)盡力做到集約整合，降低產(chǎn)業(yè)鏈間人力、物力損耗，推行管理現(xiàn)代化、行為對接準(zhǔn)確化。

第二，環(huán)境友好。從設(shè)計(jì)到建造都需要考察項(xiàng)目的損耗、排放和污染情況，并且，要針對后期用戶居住體驗(yàn)和長期使用做節(jié)能減排考量。

第三，宜居安居。以人為本，審時度勢，中國老齡化社會的來臨以及“四個老人+二個年輕人+1-2個孩子”的家庭結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提出了新的要求。居住配套充足，養(yǎng)老社區(qū)理念，便捷化生活都應(yīng)當(dāng)引入到房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中。

第四，保障供應(yīng)。有恒產(chǎn)者有恒心，房地產(chǎn)保障政策和保障房供應(yīng)不僅是政府安居百姓的仁心仁政，更是穩(wěn)定城鎮(zhèn)化人口，夯實(shí)城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口基礎(chǔ)的重要基石。社會各類收入群體有房住、安居于此，不但為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了就業(yè)人口，更利于服務(wù)業(yè)的發(fā)展。人口紅利的區(qū)域集中將為我國城鎮(zhèn)化建設(shè)提供新的人口紅利溢出。

第五，產(chǎn)品差異性。以人為本的一個重要內(nèi)涵是包容個性，產(chǎn)品的差異性是市場發(fā)展成熟與否的重要標(biāo)志。不同的群體、不同的人群對商品的偏好存在差異性，這就要求房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)當(dāng)尊重差異化。在完全市場化的商品房市場，產(chǎn)品不僅是差異化、個性化的，也可以具有定制性。

2. 以創(chuàng)新和節(jié)能減排為目的，適度提高房地產(chǎn)業(yè)市場集中度。中國房地產(chǎn)業(yè)的低市場集中度，易出現(xiàn)低水平的過度競爭，市場高度分散造成資源的過度分散，以致浪費(fèi)，不利于發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，損害社會的凈福利。然而，集中度過高的規(guī)制方案更值得商榷，苗天青（2005）指出，香港房地產(chǎn)業(yè)市場集中度很高，房地產(chǎn)企業(yè)施行樓盤開售時間不相迭，樓宇單位分成小批推出等手段以達(dá)到推升樓市繁榮的目的，其盈利水平非常高，香港房地產(chǎn)業(yè)的利潤率近20多年來盡管也隨著整體經(jīng)濟(jì)狀況的變化而出現(xiàn)波動，但平均水平達(dá)到60%左右，在1980年～1981年、1994年～1995年和1997年～1998年，其利潤率高達(dá)100%以上，即使是在經(jīng)濟(jì)低迷時期，其利潤率也基本維持在40%以上。香港的人均GDP與新加坡接近，但香港的人均居住面積卻只有新加坡的1/3左右，以每戶3.1人計(jì)算，香港住戶的平均居住面積僅為42平方米。

不難看出，市場集中度的提高與反壟斷相違背，在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論和實(shí)踐中，反壟斷都是很傳統(tǒng)的，但是在貿(mào)易領(lǐng)域，發(fā)達(dá)國家反-反壟斷案例也很多見（現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組織和新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)在這方面的談?wù)撦^多）。換言之，根據(jù)對國內(nèi)福利的影響去選擇壟斷的“度”是更加合理的。目前在我國大陸地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度確實(shí)有阻礙規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、技術(shù)創(chuàng)新和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的嫌疑。從規(guī)制角度，適度提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場集中度是可行的，但是“度”的依據(jù)必須明確。那就是以推動創(chuàng)新和節(jié)能減排為目標(biāo)，樹立一些典型企業(yè)，政策傾向一些有典型企業(yè)的典型項(xiàng)目，將以太陽能為代表的清潔能源和智能生活為代表的物聯(lián)網(wǎng)概念，融入新型社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。以創(chuàng)新和節(jié)能減排為標(biāo)準(zhǔn)，以典型案例為表率，設(shè)置開發(fā)行業(yè)規(guī)范，發(fā)展有利于經(jīng)濟(jì)、社會長遠(yuǎn)發(fā)展的開發(fā)行業(yè)“軟”壁壘。降低不利于競爭的“硬”壁壘，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級和合理競爭。

3. 降低行政性壁壘、融資成本，提升產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)范。對于產(chǎn)業(yè)壁壘，應(yīng)當(dāng)有“軟、硬”之分，“軟”壁壘是可以自動調(diào)節(jié)，與“看不見的手”共生的，可以打破也可以維護(hù)的行業(yè)壁壘，如：規(guī)模經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新投入和保護(hù)、價格制訂過程中的討價還價與基于產(chǎn)品的虛擬附加值（品牌、服務(wù)等）的定價優(yōu)勢等；“硬”壁壘是企業(yè)經(jīng)營難以突破或人為設(shè)置的，其中以行政性壁壘、融資壁壘為主。

產(chǎn)業(yè)管制政策方面，產(chǎn)業(yè)集中度是結(jié)果，壁壘是原因。自2002年7月以來，發(fā)改委、國土資源部等部門分別出臺了一系列政策就土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金等方面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一定的要求和控制，在開發(fā)一個項(xiàng)目之前，房地產(chǎn)商必須取得5個證書：“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“國有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程許可證”、“商品房預(yù)售許可證”。為了辦好這5個證，總共要蓋20多個章，涉及到當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃、房屋管理、國土資源、稅務(wù)、交通、環(huán)保、衛(wèi)生等多個部門。在此過程中，政府應(yīng)當(dāng)簡化審批手續(xù)，打擊尋租空間，對于規(guī)模經(jīng)濟(jì)、必要資本量、建設(shè)施工水平、配建水平、產(chǎn)品差異化等，適度提高標(biāo)準(zhǔn)；對于在位企業(yè)為實(shí)現(xiàn)市場中的主導(dǎo)地位，利用自身的優(yōu)勢所實(shí)施的策略行為，適度引導(dǎo)、規(guī)制，對于惡意擾亂市場和偷工減料等行為給予嚴(yán)厲打擊?？偟貋碚f，有關(guān)非人為以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)的準(zhǔn)入壁壘應(yīng)該適度保護(hù)，人為刻意破壞競爭、追求壟斷利潤的準(zhǔn)入壁壘應(yīng)該適度引導(dǎo)和規(guī)制。

4. 借國有企業(yè)和標(biāo)桿企業(yè)推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化和技術(shù)整合。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的每一次突破，都是以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新為先導(dǎo)，以科技含量的增加和勞動力知識技能的提升為基礎(chǔ)。如日本積水房屋公司，1978年～2009年間共獲得4 546項(xiàng)專利。其技術(shù)領(lǐng)域包括水處理技術(shù)、生物技術(shù)、耐火材料、陶瓷水泥、涂料、計(jì)算機(jī)控制、儀器測試測量、電力工程技術(shù)等。專利數(shù)量之多，涉及領(lǐng)域之廣，顯示出日本積水房屋公司強(qiáng)大的技術(shù)研發(fā)能力，也在一定程度上說明了日本住宅產(chǎn)業(yè)化的成功與企業(yè)技術(shù)研發(fā)能力強(qiáng)有重要的相關(guān)關(guān)系（王蒲生、張帆、張玉巖，2010）。

推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化不但利于技術(shù)創(chuàng)新，更利于發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式和生產(chǎn)過程的進(jìn)步，人類生產(chǎn)方式的進(jìn)步超出了壟斷與反壟斷的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論范疇，這是歷史觀層面的進(jìn)步。與此同時，需要指出，房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的進(jìn)步是一種符合于自組織演化規(guī)律的過程，在此過程中，政府不僅要建立新標(biāo)準(zhǔn)（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地和環(huán)保的“四節(jié)一保”方針）、新思路（優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈間傳導(dǎo)，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)、承建行業(yè)、銷售層面、物業(yè)服務(wù)層面的房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)化整合），更要根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)扶持、樹立一部分典型企業(yè)的典型項(xiàng)目，引領(lǐng)誘致性制度變遷。技術(shù)創(chuàng)新、整合和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的突破，要有利于市場更要立足于市場。企業(yè)作為市場主體之一（產(chǎn)品的直接提供者），企業(yè)相比于政府更了解市場情況。并且，政府推動的誘致性制度變遷應(yīng)當(dāng)盡量保證誘致政策傾斜的廣泛性，最大范圍的調(diào)動各類房地產(chǎn)企業(yè)的積極性，對典型項(xiàng)目的選擇和支持應(yīng)當(dāng)保證一視同仁，不論是國有企業(yè)還是民營企業(yè)，有利于制度創(chuàng)新，有利于新標(biāo)準(zhǔn)建立的就是好的，就要扶持和樹立。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：王耀武，哈爾濱工業(yè)大學(xué)深圳研究生院教授、博士生導(dǎo)師；艾德洲，深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心助理研究員，吉林大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，哈爾濱工業(yè)大學(xué)深圳研究生院博士后；孟慶昇，深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心，經(jīng)濟(jì)師。

收稿日期：2014-07-12。