席楓　董春美

摘 要：京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略雖然還在制定中，而房地產(chǎn)市場出于對保定市在該戰(zhàn)略中積極地位的理想預期已經(jīng)使得該地區(qū)的房地產(chǎn)價格在今年3月份出現(xiàn)較大漲幅。從預期理論的淵源角度入手，分析預期理論在房地產(chǎn)市場中的使用情況，探討保定市乃至全國房地產(chǎn)市場的價格走勢與有效管理問題，期望從有效管理房地產(chǎn)市場價格預期的角度盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的既定調(diào)控目標。

關鍵詞：房價上漲；預期理論；預期管理

中圖分類號：F274 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）23-0171-02

2014年2月底，習近平在聽取京津冀協(xié)同發(fā)展專題匯報時強調(diào)，京津冀協(xié)同發(fā)展是重大國家戰(zhàn)略，是面向未來打造新的首都經(jīng)濟圈、推進區(qū)域發(fā)展體制機制創(chuàng)新的需要，是探索生態(tài)文明建設有效路徑、促進人口經(jīng)濟資源環(huán)境相協(xié)調(diào)的需要，是實現(xiàn)京津冀優(yōu)勢互補、促進環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)發(fā)展、帶動北方腹地發(fā)展的需要。3月26日上午，河北省出臺《河北省委、省政府關于推進新型城鎮(zhèn)化的意見》和《河北省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，明確規(guī)定，“保定市作為畿輔節(jié)點城市，利用地緣優(yōu)勢，謀劃建設集中承接首都行政事業(yè)等功能疏解的服務區(qū)?！?/p>

于是，受京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的預期影響，河北省保定市房地產(chǎn)市場價格在今年3月份的漲幅全國居首。因此，從預期角度探討保定市乃至全國房地產(chǎn)市場的價格走勢，并有效管理房地產(chǎn)市場的價格預期，對于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的既定調(diào)控目標，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，意義重大。

一、預期理論的淵源

預期（Expectation）是指行為主體在進行某項經(jīng)濟活動或者社會活動之前，預估并判斷未來可能發(fā)生的情況及其可能存在的變化，通過調(diào)整相應策略和采取必要的干預措施以實現(xiàn)既定目的。預期在決策理論中非常重要，這是因為現(xiàn)在的決策通常是根據(jù)當前的預期所采取的行為方案。預期本身正確與否，直接影響決策目標能否如期實現(xiàn)。

英國著名經(jīng)濟學家馬歇爾（Marshall，1890）意識到預期對現(xiàn)實經(jīng)濟的影響和對未來進行判斷的重要性問題，首次在經(jīng)濟學分析中引入預期因素。經(jīng)濟學中的預期是指預測與當前的經(jīng)濟決策相關的經(jīng)濟變量的未來值。站在經(jīng)濟學的立場上，經(jīng)濟主體往往謀求自身經(jīng)濟利益的最大化或者自身經(jīng)濟成本的最小化，但是幾乎當前所有的經(jīng)濟決策都關聯(lián)著未來不確定性的經(jīng)濟報酬，因此，經(jīng)濟主體在決策中對未來進行適當?shù)念A期是必要的，可以盡可能地增加經(jīng)濟盈利或者減少經(jīng)濟損失。經(jīng)濟主體預期的成功與否，直接影響經(jīng)濟行為是否能夠順利實現(xiàn)預定的經(jīng)濟目標。

瑞典學派的事先和事后分析對預期理論做出了較大貢獻。著名經(jīng)濟學家費雪（Fisher，1930）把利率和通貨膨脹聯(lián)系起來解釋預期問題，提出了基于利率期限結構的預期理論假說，并將第1年到第T年的實際通脹率的加權平均值作為第T+1年的預期通貨膨脹率。

宏觀經(jīng)濟學的鼻祖凱恩斯（Keynes，1936）在其《就業(yè)、利息與貨幣通論》中，正式把預期問題和不確定性問題引入經(jīng)濟學分析中，確立了預期在經(jīng)濟學中的地位。他認為，“僅僅是預期的改變，就可以在預期的改變發(fā)生作用的過程中，造成像經(jīng)濟周期那樣的波動形式?！眲P恩斯從心理學角度研究經(jīng)濟中的預期行為，認為預期本身是不確定的，是一種難以準確把握的心理現(xiàn)象，與經(jīng)濟活動的關系并不明確。只不過Strasser（1986）認為，凱恩斯的預期理論只是經(jīng)濟分析模型的外生變量，不影響模型內(nèi)部的變量。也有經(jīng)濟學家認為，凱恩斯理論也沒有解釋預期的形成機制問題。

受到盧卡斯、薩金特、華萊士等學者的大力推動，理性預期成為宏觀經(jīng)濟理論最主要的理論范式之一，被廣泛應用于農(nóng)產(chǎn)品市場、房地產(chǎn)市場、貨幣市場等許多領域。而耶魯大學著名經(jīng)濟學家羅伯特·席勒（Robert·Shiller）則側重于從心理與行為角度闡釋金融行為，他認為心理行為問題會影響資產(chǎn)價格的波動，從而引發(fā)了學者們開始重視資產(chǎn)價格波動中的預期因素。

二、完全理性預期到有限理性預期

20世紀40年代以來，美國諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者西蒙（Simon）從心理學角度出發(fā)，分析了人類行為的理性實際是給定環(huán)境限度內(nèi)的理性，于是提出了有限理性理論（Bounded Rationality）。Simon（1971，1982，1987）認為，決策人的認知能力具有局限性，不僅對知識信息的認識有限，而且對信息的處理能力也有限。經(jīng)濟行為主體面對信息成本或者信息不完備等多種因素限制時，將不再執(zhí)著于追求利益“最大化”或“最優(yōu)化”目標，而是追求接近于“最大化”或者“最優(yōu)化”的狀態(tài)。有限理性的數(shù)學表達也不同于完全理性。完全理性的數(shù)學式子是：μ（X）= 1 （x∈X）或者0（x?X）；而有限理性的數(shù)學式子是：μ（X）→[0，1]，表示[0，1]的映射。

理性預期學派開始關注有限理性假定，通過學習有限理性使得預期均衡趨于收斂，從而實現(xiàn)強化理性預期理論的目的。薩金特（Sargent，1973）指出，“理性預期給經(jīng)濟模型強加了兩個要求：個人理性和認知一致性。當進行量化時，理性預期認定模型中的經(jīng)濟行為人（他們用平衡概率分布來評估歐拉方程）比計量經(jīng)濟學家掌握多得多的知識信息，以至于經(jīng)濟行為人以某種方法解決了計量經(jīng)濟學家面對的估計和推理難題。為了從理性預期的第二個要求上退出，我提議使用有限的‘理性經(jīng)濟行為人來建構模型，從模型中排除理性經(jīng)濟行為人并用模仿計量經(jīng)濟學家的‘人工智能經(jīng)濟行為人替代。為了得到概率分布，這些‘計量經(jīng)濟學家建立理論，進行評估并適應性學習。而在理性預期理論中，概率分布是已知的?！痹诮梃b西蒙有限理性學說的基礎上，薩金特利用計算機作為基本的分析工具，通過引入并發(fā)展學習機制來鞏固和推進理性預期假定，使之更符合實際情況。

在繼承有限理性思想上，對理性預期理論的其他發(fā)展是理性疏忽（Rational Inattention）假定、粘性信息（Sticky Information）假定、粘性預期（Sticky Expectation）學說。理性疏忽的思想可追溯到Knight（1921）的論述：“明顯地，如果考慮和估計的成本超過它們的所值，所做的理性的事情就變?yōu)椴焕硇缘?。”但正式提出該假定的卻是Sims，他在1993年首次提出理性疏忽理論。理性疏忽理論避開信息是否完備與信息是否有成本的直接爭論，而是重點區(qū)分所有可供利用信息與經(jīng)濟主題做決策時實際使用的信息，認為實際使用信息只是可供利用信息的其中一部分的觀點。理性疏忽理論認為，經(jīng)濟主體往往采用局部信息代替全局信息，通過使用部分信息而非全部信息來降低信息成本，以追求決策結果的局部最優(yōu)而非全局最優(yōu)。endprint

Mankiw和Reis（2002）首先提出了粘性信息理論。他們認為，信息的獲取和處理是有成本的，可以通過采用過去信息代替當期信息的方法來降低信息成本。由于存在有限理性和信息成本，經(jīng)濟主體在做決策時不會經(jīng)常更新信息與預期，而是用過去信息代替現(xiàn)期信息進行理性疏忽，從而追求局部利益的最大化。而Morris & Shin（2006）認為，所謂的粘性信息預期是指用過去信息代替現(xiàn)期信息、用異質(zhì)性預期代替同一性預期的預期方法。

三、我國房地產(chǎn)市場價格的預期管理

1.建立市場化、可置信的房地產(chǎn)頂層調(diào)控制度，穩(wěn)定市場供需預期

目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策涉及到土地政策、稅收政策、金融政策、社會管理政策等多個方面，具有反復性、短期性、反市場周期性等特點，“相機抉擇”的凱恩斯主義比較明顯。而多個管理部門之間往往因為協(xié)調(diào)不足會加劇政策調(diào)控的不穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)政策對抗，不利于形成長期穩(wěn)定的調(diào)控制度。房地產(chǎn)調(diào)控政策也因此成為一種“不可置信性”的市場威脅，難以達到預期的調(diào)控效果。

因此，有必要建立長期穩(wěn)定的、具體明確的、適合市場需求的調(diào)控制度。一要建立長期穩(wěn)定的住房供給調(diào)控機制，明確每年的有效供給數(shù)量，并改善房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供給結構，增加中小戶型普通商品房的供應。二要支持合理的住房消費需求，抑制投資投機需求。三要完善差別化的住房信貸政策，并形成長期穩(wěn)定的制度安排。四要加強住房保障制度建設，明確每年的供應增量并做到分配合理、有效監(jiān)管，確保對低收入人群與外來務工人群的應保盡保，穩(wěn)定市場需求。這樣，房地產(chǎn)市場調(diào)控就可以在“相機抉擇”中引入“固定抉擇”，起到穩(wěn)定市場供需預期的作用，從而由“不可置信性”威脅轉變成“可置信性”威脅。

2.改變地方政府的考核方式，引導地方政府預期，使其嚴格履行調(diào)控責任

房地產(chǎn)市場的特點之一就是具有明顯的區(qū)域性，各級地方政府是落實房地產(chǎn)調(diào)控目標的關鍵環(huán)節(jié)，地方政府能否嚴格履行調(diào)控責任決定著宏觀調(diào)控措施是否能夠達到預期目的。以GDP為主要內(nèi)容的地方政府考核制度，使得地方政府更加重視本區(qū)域經(jīng)濟能否實現(xiàn)穩(wěn)定增長。而且，自上而下的“一把手”任命機制，使得官員具有謀求自身GDP政績的巨大內(nèi)在沖動，但是卻在不斷透支本區(qū)域未來的經(jīng)濟發(fā)展能力。

因此，要改變地方政府的考核方式，引導地方政府預期，盡快建立地方政府承擔房地產(chǎn)調(diào)控責任的考核機制。一要進行稅收制度改革，改變地方政府依賴土地財政的財政困境。二要把穩(wěn)定商品房市場與增加保障房供給作為重要的考核指標，引入地方政府的政績考核體系，使其建立明確的考核預期從而嚴格履行調(diào)控責任。

3.加強媒體引導和管理，使全社會形成合理的房地產(chǎn)市場預期

房地產(chǎn)市場各個參與主體對房地產(chǎn)市場進行預期所依賴的信息，往往來自于報紙、電視、網(wǎng)絡等媒介組織。媒體在房地產(chǎn)市場調(diào)控中所扮演的角色十分重要，尤其是具有較強影響力的主流媒體。因此，加強對媒體尤其是主流媒體的監(jiān)督與管理，使其宣傳真實的房地產(chǎn)價格信息與政府管理部門的調(diào)控目標，杜絕開發(fā)商的虛假宣傳與捂盤惜售等亂象，引導各個經(jīng)濟主體形成合理的市場預期，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標。

參考文獻：

[1] 凱恩斯.就業(yè)、利息與貨幣通論[M].北京：中國社會科學出版社，2009.

[2] 周小平，熊志剛，王軍艷.房地產(chǎn)投資分析[M].北京：清華大學出版社，2011.

[3] 薛志勇.基于預期理論的房地產(chǎn)宏觀政策效果的影響分析[D].合肥：中國科學技術大學，2012.

[4] 范俏燕.房地產(chǎn)交易博弈與金融風險[D].成都：西南財經(jīng)大學，2012.

[責任編輯 杜 娟]endprint