雷蕾

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分，市場經(jīng)濟(jì)有其固有的弱點(diǎn)和缺陷，要健康有序的發(fā)展，當(dāng)然離不開國家宏觀調(diào)控。而宏觀調(diào)控作為經(jīng)濟(jì)法的組成部分，就要求我們必須用經(jīng)濟(jì)法的有關(guān)理論來分析房地產(chǎn)行業(yè)，從而對虛高的房價達(dá)到有效的規(guī)制。因此我們有必要從經(jīng)濟(jì)法的角度出發(fā)，以房地產(chǎn)價格為研究對象，對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控中存在的問題及其原因，以及完善我國房地產(chǎn)價格調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法對策進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)法

一、我國當(dāng)前房地產(chǎn)價格調(diào)控存在的問題及其原因分析

（一）我國房地產(chǎn)價格調(diào)控存在的問題

1.房地產(chǎn)價格泡沫化嚴(yán)重，久調(diào)不降。近年來，雖出臺了相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但沒有上升到法律的高度，缺乏權(quán)威性和約束力，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格久調(diào)不降。市場供求關(guān)系決定房地產(chǎn)的市場價格，然而有時市場價格并不合理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場價格經(jīng)常偏離房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值，帶有很大的投機(jī)性。在研究中，把房地產(chǎn)市場價格超過房地產(chǎn)一般均衡價格的部分，稱為房地產(chǎn)泡沫。[1]許多專家認(rèn)為我國住房市場出現(xiàn)了明顯的泡沫化。

2.房地產(chǎn)價格增長過快，與收入增加不相適應(yīng)。從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)價格將呈上升趨勢，但是，我國房地產(chǎn)價格增長過快，與收入增加不相適應(yīng)。房地產(chǎn)價格的增長已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民人均收入的增長，兩者之間的不相適應(yīng)已成為一個引起廣泛關(guān)注的問題。

3.房地產(chǎn)價格懸殊過大，區(qū)域差異明顯。住房價格的區(qū)域差異主要表現(xiàn)在：東部發(fā)達(dá)地區(qū)高于西部地區(qū)，部分大城市住房價格瘋漲。北京、上海等地的房地產(chǎn)平均價已達(dá)萬元，其他普通小城市則三千元左右。因此為了實(shí)現(xiàn)合理利用土地資源的目標(biāo)，平抑高價房城市的房地產(chǎn)價格，使全國房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)健康發(fā)展顯得尤為重要。

（二）原因分析

1.價格形成機(jī)制對房地產(chǎn)價格調(diào)控的影響。經(jīng)營者制定價格的主要依據(jù)是生產(chǎn)經(jīng)營成本和市場供求狀況。供大于求，則價格下降；供不應(yīng)求，則價格上升，這種供求規(guī)律是客觀存在不可抗拒的。[2]然而，房地產(chǎn)價格在具有一般商品價格特點(diǎn)的同時又有其自身的特點(diǎn)，在供給部分表現(xiàn)出短期上和長期上的不同，在需求部分表現(xiàn)出真實(shí)和虛擬的不同。

2.價格信息透明度對房地產(chǎn)價格調(diào)控的影響。由于政府對于房地產(chǎn)行業(yè)缺乏細(xì)致的管理規(guī)范，人們無法通過政府信息渠道真是充分地了解各房地產(chǎn)商的情況，使得房地產(chǎn)市場在我國并不是一個完全競爭市場， 而是一個被賣方壟斷的市場。消費(fèi)者掌握的房地產(chǎn)價格信息有限， 市場法制不健全， 有時一些開發(fā)商、代理商合謀發(fā)布虛假信息， 制造房地產(chǎn)商品緊缺的緊張氣氛來哄抬房價。再加上人們傳統(tǒng)消費(fèi)心理，認(rèn)為今后可能出現(xiàn)無房可購的情形，于是提前搶購，追漲購房， 從而促使房地產(chǎn)價格上漲越演越烈。

3.投機(jī)性購房對房地產(chǎn)價格調(diào)控的影響。生活中對房地產(chǎn)的需求總的來說可以分為兩種：一種是真實(shí)需求，一種是虛擬需求。真實(shí)需求的消費(fèi)者是為了滿足自身的消費(fèi)或再生產(chǎn)，而虛擬需求的消費(fèi)者主要是為了投機(jī)的需求，他們并非自住型購房，通常在買進(jìn)和賣出中賺取中間的差價。

虛擬需求，即所謂的投機(jī)性購房，例如著名的溫州炒房團(tuán)。他們以投機(jī)為目的，所到之處，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格一路飆升，導(dǎo)致本就上漲的房價居高不下。以土地這種稀缺資源為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)行業(yè)，本來在短期內(nèi)就供不應(yīng)求，加之投機(jī)者的過度炒作，使得房源緊張，房地產(chǎn)市場更加供不應(yīng)求，房價也隨之越來越高。從國家長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，這甚至是一個惡性循環(huán)。

二、完善我國房地產(chǎn)價格調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法對策

近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐告訴我們，市場經(jīng)濟(jì)需要充分發(fā)揮市場這只“看不見的手”的作用，也需要結(jié)合國家這只“看得見的手”。我們需要國家宏觀調(diào)控，即所謂的政府干預(yù)。而宏觀調(diào)控本身是經(jīng)濟(jì)法的核心組成部分之一，它及其突出地表現(xiàn)了國家對社會經(jīng)濟(jì)生活的干預(yù)，體現(xiàn)著國家的經(jīng)濟(jì)意識。因此我們研究宏觀調(diào)控就必須把它置于經(jīng)濟(jì)法的體系內(nèi)，才能充分認(rèn)識其本質(zhì)，并最終發(fā)揮其效能。

經(jīng)濟(jì)法是國家為了克服市場失靈而制定的調(diào)整需要由國家干預(yù)的具有全局性和社會公共性的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。[3]國家適度干預(yù)是體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法本質(zhì)特征的原則。適度干預(yù)是指國家在經(jīng)濟(jì)自主和國家統(tǒng)制的邊界條件或臨界點(diǎn)上的一種介入狀態(tài)。[4]干預(yù)必須基于法律的授權(quán)，而且干預(yù)必須強(qiáng)調(diào)合理性原則，注重于將有形之手與無形之手結(jié)合起來。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，就是通過法律來規(guī)制發(fā)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將其引上健康的軌道。綜上所述，我們可以運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)法對策主要包括：

（一）完善房地產(chǎn)市場信息制度。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，增加房地產(chǎn)市場信息透明度，達(dá)到全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場的供求信息迫在眉睫。房地產(chǎn)市場信息對稱和廣大購房者的知情權(quán)是一脈相承的?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，消費(fèi)者有知情權(quán)，即知悉商品真實(shí)情況的權(quán)利。房地產(chǎn)作為一種商品，其價格當(dāng)然在購房者的知情權(quán)范疇之內(nèi)。

科學(xué)的房地產(chǎn)信息體系是透明、公開、科學(xué)合理的。我們要認(rèn)真執(zhí)行新建商品房買賣合同網(wǎng)上備案，加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，使房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)不斷完善，爭取早日實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案數(shù)字化和聯(lián)網(wǎng)化。

（二）完善保障性住房制度。合理的住房結(jié)構(gòu)應(yīng)該是普通、中低檔住房占相當(dāng)大的比例。但從各地區(qū)的房屋開發(fā)情況看， 中低價位的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房明顯供給不足。房地產(chǎn)商更多的將錢投入中高檔住宅區(qū)， 而這些房屋并沒能全部銷售出去。房地產(chǎn)開發(fā)供給的不合理又使房地產(chǎn)的供給成本有所增加，從而使我國房地產(chǎn)價格的持續(xù)走高。

政府可以通過經(jīng)濟(jì)法中的宏觀調(diào)控，運(yùn)用其土地資源、財政和行政手段， 解決低收入家庭購買商品房的問題?？梢栽O(shè)立專門職能機(jī)構(gòu)， 資金列入政府預(yù)算， 切實(shí)保障平民的住房。但同時更要嚴(yán)格審核欲購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件。

目前，我國個別城市已經(jīng)開始實(shí)施保障性住房政策，例如重慶，新建的保障性住房小區(qū)，規(guī)劃成熟，設(shè)施完善，能充分滿足低收入群體的住房需求。而且申請條件嚴(yán)格，但不苛刻，只要有固定工資收入，且繳納社會保險滿一定年限的無房人員，均有機(jī)會申請保障性住房。這樣的舉措無疑是給國家調(diào)控房地產(chǎn)市場打了一劑強(qiáng)心針，因此，保障性住房制度有待于進(jìn)一步完善和廣泛地推廣。

（三）完善住房貸款制度。由于信貸資金在房地產(chǎn)市場中會發(fā)生作用，貨幣政策對房價影響很大，如提高利率、降低按揭比例將會大大地減少投資需求和消費(fèi)需求，導(dǎo)致房價上漲放緩甚至下跌。

（四）完善和落實(shí)問責(zé)制度。雖然國家目前出臺了不少財政、利率、稅收方面的相關(guān)政策來抑制高房價，試圖使住房價格趨于平穩(wěn)合理，但是在落實(shí)方面欠佳，因此，我們有必要將這些政策轉(zhuǎn)換成法律，讓其成為經(jīng)濟(jì)法的組成部分。一些宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)之所以不見成效，是因在深層次上遭遇強(qiáng)力抵制。

所以把政策認(rèn)真貫徹落實(shí)并最終轉(zhuǎn)換成經(jīng)濟(jì)法規(guī)范是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù)，我們必須完善和落實(shí)問責(zé)制度，建立高效的輿論監(jiān)督機(jī)制，或者在相應(yīng)的部門設(shè)立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對違法違規(guī)行為嚴(yán)懲不怠，以國家強(qiáng)制力為后盾加強(qiáng)政府調(diào)控力度，才能使房價真正得到控制。（作者單位：鄰水縣人民法院）

參考文獻(xiàn)：

[1]宋超英，張乾.房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理[J].城市問題，2009，（1）：51—56.

[2]張正明.價格與收費(fèi)法律知識手冊[M].北京：法律出版社，2000.2.

[3][4]李昌麒.經(jīng)濟(jì)法學(xué)[M].北京：法律出版社， 2007：57；78.