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        房地產(chǎn)價格調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法分析

        2014-09-28 23:29:56雷蕾
        2014年22期
        關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)法房地產(chǎn)

        雷蕾

        摘要:房地產(chǎn)行業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分,市場經(jīng)濟(jì)有其固有的弱點(diǎn)和缺陷,要健康有序的發(fā)展,當(dāng)然離不開國家宏觀調(diào)控。而宏觀調(diào)控作為經(jīng)濟(jì)法的組成部分,就要求我們必須用經(jīng)濟(jì)法的有關(guān)理論來分析房地產(chǎn)行業(yè),從而對虛高的房價達(dá)到有效的規(guī)制。因此我們有必要從經(jīng)濟(jì)法的角度出發(fā),以房地產(chǎn)價格為研究對象,對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控中存在的問題及其原因,以及完善我國房地產(chǎn)價格調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法對策進(jìn)行分析。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);價格;宏觀調(diào)控;經(jīng)濟(jì)法

        一、我國當(dāng)前房地產(chǎn)價格調(diào)控存在的問題及其原因分析

        (一)我國房地產(chǎn)價格調(diào)控存在的問題

        1.房地產(chǎn)價格泡沫化嚴(yán)重,久調(diào)不降。近年來,雖出臺了相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策,但沒有上升到法律的高度,缺乏權(quán)威性和約束力,導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格久調(diào)不降。市場供求關(guān)系決定房地產(chǎn)的市場價格,然而有時市場價格并不合理,因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場價格經(jīng)常偏離房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值,帶有很大的投機(jī)性。在研究中,把房地產(chǎn)市場價格超過房地產(chǎn)一般均衡價格的部分,稱為房地產(chǎn)泡沫。[1]許多專家認(rèn)為我國住房市場出現(xiàn)了明顯的泡沫化。

        2.房地產(chǎn)價格增長過快,與收入增加不相適應(yīng)。從長遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)價格將呈上升趨勢,但是,我國房地產(chǎn)價格增長過快,與收入增加不相適應(yīng)。房地產(chǎn)價格的增長已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民人均收入的增長,兩者之間的不相適應(yīng)已成為一個引起廣泛關(guān)注的問題。

        3.房地產(chǎn)價格懸殊過大,區(qū)域差異明顯。住房價格的區(qū)域差異主要表現(xiàn)在:東部發(fā)達(dá)地區(qū)高于西部地區(qū),部分大城市住房價格瘋漲。北京、上海等地的房地產(chǎn)平均價已達(dá)萬元,其他普通小城市則三千元左右。因此為了實(shí)現(xiàn)合理利用土地資源的目標(biāo),平抑高價房城市的房地產(chǎn)價格,使全國房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)健康發(fā)展顯得尤為重要。

        (二)原因分析

        1.價格形成機(jī)制對房地產(chǎn)價格調(diào)控的影響。經(jīng)營者制定價格的主要依據(jù)是生產(chǎn)經(jīng)營成本和市場供求狀況。供大于求,則價格下降;供不應(yīng)求,則價格上升,這種供求規(guī)律是客觀存在不可抗拒的。[2]然而,房地產(chǎn)價格在具有一般商品價格特點(diǎn)的同時又有其自身的特點(diǎn),在供給部分表現(xiàn)出短期上和長期上的不同,在需求部分表現(xiàn)出真實(shí)和虛擬的不同。

        2.價格信息透明度對房地產(chǎn)價格調(diào)控的影響。由于政府對于房地產(chǎn)行業(yè)缺乏細(xì)致的管理規(guī)范,人們無法通過政府信息渠道真是充分地了解各房地產(chǎn)商的情況,使得房地產(chǎn)市場在我國并不是一個完全競爭市場, 而是一個被賣方壟斷的市場。消費(fèi)者掌握的房地產(chǎn)價格信息有限, 市場法制不健全, 有時一些開發(fā)商、代理商合謀發(fā)布虛假信息, 制造房地產(chǎn)商品緊缺的緊張氣氛來哄抬房價。再加上人們傳統(tǒng)消費(fèi)心理,認(rèn)為今后可能出現(xiàn)無房可購的情形,于是提前搶購,追漲購房, 從而促使房地產(chǎn)價格上漲越演越烈。

        3.投機(jī)性購房對房地產(chǎn)價格調(diào)控的影響。生活中對房地產(chǎn)的需求總的來說可以分為兩種:一種是真實(shí)需求,一種是虛擬需求。真實(shí)需求的消費(fèi)者是為了滿足自身的消費(fèi)或再生產(chǎn),而虛擬需求的消費(fèi)者主要是為了投機(jī)的需求,他們并非自住型購房,通常在買進(jìn)和賣出中賺取中間的差價。

        虛擬需求,即所謂的投機(jī)性購房,例如著名的溫州炒房團(tuán)。他們以投機(jī)為目的,所到之處,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格一路飆升,導(dǎo)致本就上漲的房價居高不下。以土地這種稀缺資源為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)行業(yè),本來在短期內(nèi)就供不應(yīng)求,加之投機(jī)者的過度炒作,使得房源緊張,房地產(chǎn)市場更加供不應(yīng)求,房價也隨之越來越高。從國家長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看,這甚至是一個惡性循環(huán)。

        二、完善我國房地產(chǎn)價格調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法對策

        近年來,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐告訴我們,市場經(jīng)濟(jì)需要充分發(fā)揮市場這只“看不見的手”的作用,也需要結(jié)合國家這只“看得見的手”。我們需要國家宏觀調(diào)控,即所謂的政府干預(yù)。而宏觀調(diào)控本身是經(jīng)濟(jì)法的核心組成部分之一,它及其突出地表現(xiàn)了國家對社會經(jīng)濟(jì)生活的干預(yù),體現(xiàn)著國家的經(jīng)濟(jì)意識。因此我們研究宏觀調(diào)控就必須把它置于經(jīng)濟(jì)法的體系內(nèi),才能充分認(rèn)識其本質(zhì),并最終發(fā)揮其效能。

        經(jīng)濟(jì)法是國家為了克服市場失靈而制定的調(diào)整需要由國家干預(yù)的具有全局性和社會公共性的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。[3]國家適度干預(yù)是體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法本質(zhì)特征的原則。適度干預(yù)是指國家在經(jīng)濟(jì)自主和國家統(tǒng)制的邊界條件或臨界點(diǎn)上的一種介入狀態(tài)。[4]干預(yù)必須基于法律的授權(quán),而且干預(yù)必須強(qiáng)調(diào)合理性原則,注重于將有形之手與無形之手結(jié)合起來。具體到房地產(chǎn)行業(yè),就是通過法律來規(guī)制發(fā)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,將其引上健康的軌道。綜上所述,我們可以運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)法對策主要包括:

        (一)完善房地產(chǎn)市場信息制度。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度,增加房地產(chǎn)市場信息透明度,達(dá)到全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場的供求信息迫在眉睫。房地產(chǎn)市場信息對稱和廣大購房者的知情權(quán)是一脈相承的?!断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定,消費(fèi)者有知情權(quán),即知悉商品真實(shí)情況的權(quán)利。房地產(chǎn)作為一種商品,其價格當(dāng)然在購房者的知情權(quán)范疇之內(nèi)。

        科學(xué)的房地產(chǎn)信息體系是透明、公開、科學(xué)合理的。我們要認(rèn)真執(zhí)行新建商品房買賣合同網(wǎng)上備案,加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè),使房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)不斷完善,爭取早日實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案數(shù)字化和聯(lián)網(wǎng)化。

        (二)完善保障性住房制度。合理的住房結(jié)構(gòu)應(yīng)該是普通、中低檔住房占相當(dāng)大的比例。但從各地區(qū)的房屋開發(fā)情況看, 中低價位的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房明顯供給不足。房地產(chǎn)商更多的將錢投入中高檔住宅區(qū), 而這些房屋并沒能全部銷售出去。房地產(chǎn)開發(fā)供給的不合理又使房地產(chǎn)的供給成本有所增加,從而使我國房地產(chǎn)價格的持續(xù)走高。

        政府可以通過經(jīng)濟(jì)法中的宏觀調(diào)控,運(yùn)用其土地資源、財政和行政手段, 解決低收入家庭購買商品房的問題??梢栽O(shè)立專門職能機(jī)構(gòu), 資金列入政府預(yù)算, 切實(shí)保障平民的住房。但同時更要嚴(yán)格審核欲購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件。

        目前,我國個別城市已經(jīng)開始實(shí)施保障性住房政策,例如重慶,新建的保障性住房小區(qū),規(guī)劃成熟,設(shè)施完善,能充分滿足低收入群體的住房需求。而且申請條件嚴(yán)格,但不苛刻,只要有固定工資收入,且繳納社會保險滿一定年限的無房人員,均有機(jī)會申請保障性住房。這樣的舉措無疑是給國家調(diào)控房地產(chǎn)市場打了一劑強(qiáng)心針,因此,保障性住房制度有待于進(jìn)一步完善和廣泛地推廣。

        (三)完善住房貸款制度。由于信貸資金在房地產(chǎn)市場中會發(fā)生作用,貨幣政策對房價影響很大,如提高利率、降低按揭比例將會大大地減少投資需求和消費(fèi)需求,導(dǎo)致房價上漲放緩甚至下跌。

        (四)完善和落實(shí)問責(zé)制度。雖然國家目前出臺了不少財政、利率、稅收方面的相關(guān)政策來抑制高房價,試圖使住房價格趨于平穩(wěn)合理,但是在落實(shí)方面欠佳,因此,我們有必要將這些政策轉(zhuǎn)換成法律,讓其成為經(jīng)濟(jì)法的組成部分。一些宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)之所以不見成效,是因在深層次上遭遇強(qiáng)力抵制。

        所以把政策認(rèn)真貫徹落實(shí)并最終轉(zhuǎn)換成經(jīng)濟(jì)法規(guī)范是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù),我們必須完善和落實(shí)問責(zé)制度,建立高效的輿論監(jiān)督機(jī)制,或者在相應(yīng)的部門設(shè)立監(jiān)督機(jī)構(gòu),對違法違規(guī)行為嚴(yán)懲不怠,以國家強(qiáng)制力為后盾加強(qiáng)政府調(diào)控力度,才能使房價真正得到控制。(作者單位:鄰水縣人民法院)

        參考文獻(xiàn):

        [1]宋超英,張乾.房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理[J].城市問題,2009,(1):51—56.

        [2]張正明.價格與收費(fèi)法律知識手冊[M].北京:法律出版社,2000.2.

        [3][4]李昌麒.經(jīng)濟(jì)法學(xué)[M].北京:法律出版社, 2007:57;78.

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