溫寧馨

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施成本精細(xì)化管理，可以有效解決企業(yè)在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、成本核算科目設(shè)置以及投招標(biāo)管理等方面的不足，將成本管理責(zé)任具體化、明細(xì)化，使成本發(fā)生的每個(gè)方面都管理到位，實(shí)現(xiàn)組織管理各單元的精確、高效。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；成本；精細(xì)化管理

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）17-0271-02

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)從粗放發(fā)展模式向精細(xì)化發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的精細(xì)化管理顯得尤為重要。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的精細(xì)化管理將房地產(chǎn)企業(yè)的常規(guī)管理引向了深入管理，是管理模式的轉(zhuǎn)變，是一種資源管理方式，可極大減少管理所占用的資源，將管理責(zé)任具體化、明確化，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理、決策分析以及信息使用具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為了開(kāi)發(fā)一定數(shù)額的住房所支出的全部費(fèi)用，主要包括土地成本、前期工程成本、建筑安裝工程成本、公共配套費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。其中，所占比例最大的是建安裝成本，約占整個(gè)項(xiàng)目成本構(gòu)成的40%～60%，是所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用之和；其次是土地成本，約占整個(gè)成本的30%～60%，主要指獲取土地需要的費(fèi)用，包括土地出讓金、契稅、動(dòng)遷費(fèi)用等；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用主要指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的道路、自來(lái)水、雨污水、電力、電信、天然氣、室外景觀綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；公共配套費(fèi)用指為小業(yè)主提供基本配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套費(fèi)用合計(jì)共占項(xiàng)目總投資的15%～30%；前期工程成本主要是在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期階段地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用，一般占整個(gè)成本的在 5%左右；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用是因風(fēng)險(xiǎn)等因素造成的不可遇見(jiàn)，但極有可能發(fā)生的費(fèi)用，包括人工、材料價(jià)格上漲，小業(yè)主賠付、質(zhì)保金外發(fā)生的售后維修費(fèi)用等，一般根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度，預(yù)留項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的 3%～5%作不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理存在的主要問(wèn)題

（一）成本管理意識(shí)淡薄

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者雖然意識(shí)到成本管理的重要性，但是對(duì)于成本的管理并沒(méi)有精細(xì)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中各環(huán)節(jié)，員工也沒(méi)有把成本管理融入到自身的意識(shí)中。在實(shí)際工作中，施工者只負(fù)責(zé)施工，采購(gòu)員只負(fù)責(zé)采購(gòu)，監(jiān)督者只負(fù)責(zé)監(jiān)督，沒(méi)能形成統(tǒng)一的全方位的目標(biāo)成本分解和成本精細(xì)化管理制度和辦法，致使當(dāng)成本控制出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，責(zé)任不清、問(wèn)題解決措施不到位、成本管理效果不顯著。

（二）企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)雖然都有國(guó)家承認(rèn)的資質(zhì)，但在資產(chǎn)規(guī)模、企業(yè)形象、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、信用等級(jí)等方面各有不同，在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方面也存在著很大差異。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)置極不合理，很多機(jī)構(gòu)形同虛設(shè)，新項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工時(shí)臨時(shí)成立新的項(xiàng)目部，項(xiàng)目部的人員配置很多情況下是從其他部門(mén)臨時(shí)借調(diào)的。這樣一來(lái)，項(xiàng)目部人員會(huì)由多個(gè)領(lǐng)導(dǎo)來(lái)分管，從而造成責(zé)任不明確、管理混亂的現(xiàn)象，遇到問(wèn)題很難追責(zé)，導(dǎo)致成本管理水平和效果欠佳。

（三）成本核算科目設(shè)置不夠明確

很多房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算比較簡(jiǎn)單，財(cái)務(wù)部門(mén)一般根據(jù)工程施工的實(shí)際耗費(fèi)確定各工程施工項(xiàng)目的成本支出。會(huì)計(jì)科目設(shè)置級(jí)次較少，一般只在“開(kāi)發(fā)成本”科目下設(shè)“土地征用及交易費(fèi)”、“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“過(guò)渡費(fèi)”、“搬家費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝費(fèi)用”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”、“公共配套設(shè)施費(fèi)”、“間接費(fèi)用”等二級(jí)科目，即為末級(jí)科目。如果想?yún)^(qū)別二級(jí)科目下的具體工程子項(xiàng)目的成本構(gòu)成，財(cái)務(wù)人員只能通過(guò)手工錄入憑證摘要來(lái)對(duì)各子項(xiàng)目進(jìn)行描述。在會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)量較大的情況下，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算難以對(duì)各部門(mén)成本費(fèi)用進(jìn)行有效控制。

（四）投招標(biāo)管理狀況不夠規(guī)范

雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投招標(biāo)過(guò)程中都會(huì)制作標(biāo)書(shū)，進(jìn)行投標(biāo)和招標(biāo)，但在實(shí)施過(guò)程中難免有人情參與的情況，達(dá)不到標(biāo)書(shū)規(guī)定的要求。很多企業(yè)沒(méi)有一個(gè)系統(tǒng)明朗的招標(biāo)流程，或不注重對(duì)圖紙的審核，或忽略充分的前期準(zhǔn)備，致使投招標(biāo)進(jìn)展不盡如人意。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行成本精細(xì)化管理的措施

（一）預(yù)測(cè)階段的成本精細(xì)化管理

在成本預(yù)測(cè)階段，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目投資金額大小，因此開(kāi)發(fā)成本前期的土地費(fèi)用預(yù)測(cè)顯得尤為重要。此階段應(yīng)明確成本控制的要點(diǎn)，包括：行政部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的合法合規(guī)性、潛在的風(fēng)險(xiǎn)和收益進(jìn)行分析；財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)成本和投融資金額進(jìn)行估算；市場(chǎng)部門(mén)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研。最后綜合以上信息形成項(xiàng)目可行性報(bào)告。

（二）決策階段的成本精細(xì)化管理

根據(jù)預(yù)測(cè)階段的項(xiàng)目可行性報(bào)告，企業(yè)相關(guān)管理者、技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員和人力資源部門(mén)人員，要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中會(huì)產(chǎn)生成本的各個(gè)環(huán)節(jié)以及項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程可能的影響因素進(jìn)行詳細(xì)分析，然后依據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果有針對(duì)性地制定控制成本相關(guān)制度，條理化、細(xì)致化地制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，建立詳細(xì)的項(xiàng)目實(shí)施問(wèn)責(zé)機(jī)制，使責(zé)任到部門(mén)、到個(gè)人。

（三）計(jì)劃階段的成本精細(xì)化管理

1.要充分發(fā)揮招標(biāo)機(jī)制在項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的作用，遵從高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)把關(guān)的原則，綜合考慮各種設(shè)計(jì)方案，擇優(yōu)而用。其次，在設(shè)計(jì)工作中，要求保質(zhì)保量，限額設(shè)計(jì)，對(duì)可以進(jìn)行準(zhǔn)確定量分析的設(shè)計(jì)部分，盡量用數(shù)據(jù)作為依托。

2.應(yīng)反復(fù)論證、審核，精益求精，最好能做到自我審核和第三方專業(yè)審核相結(jié)合，確保設(shè)計(jì)方案準(zhǔn)確、無(wú)誤、可行。

（四）控制階段的成本精細(xì)化管理

1.將工程變更控制在合理范圍內(nèi)。要求施工方加強(qiáng)自我約束，不得輕易擅改工程計(jì)劃。對(duì)于工程計(jì)劃的變更要依照嚴(yán)格的變更程序進(jìn)行變更。endprint

2.在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要對(duì)承包商提出的賠償方案嚴(yán)格審查，對(duì)可能產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)判，以便更好的控制成本。

3.嚴(yán)把選用材料的質(zhì)量關(guān)和價(jià)格關(guān)，在保證材料可靠性的同時(shí)也要保證價(jià)格限定在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。

4.加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控。施工階段的工程款支付嚴(yán)格以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)，同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，這樣可使工程管理更加清晰。

（五）核算階段的成本精細(xì)化管理

1.理順成本核算程序。對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行合理匯總，明確成本結(jié)算的原則、方法、標(biāo)準(zhǔn)、程序。

2.明確成本計(jì)算對(duì)象。確定具體成本核算對(duì)象時(shí)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施地、項(xiàng)目整體規(guī)模大小、項(xiàng)目實(shí)施所用時(shí)間、項(xiàng)目實(shí)施方法、施工技術(shù)水平、裝潢設(shè)計(jì)品位高低、樓層高低、施工組織方的管理水平等實(shí)際情況綜合考慮。

3.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目和相關(guān)賬簿。成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立，即一級(jí)科目“開(kāi)發(fā)成本”科目用來(lái)核算產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，在二級(jí)科目“土地征用及交易費(fèi)”、“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“過(guò)渡費(fèi)”、“搬家費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”等科目下，再按各成本核算對(duì)象設(shè)立具體核算項(xiàng)目，如可增設(shè)“待分?jǐn)偝杀尽?、“待開(kāi)發(fā)土地”、“在建X期”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等三級(jí)科目。

4.合理進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集與分配。能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定成本核算對(duì)象中；分不清成本核算對(duì)象的，可先在“待分?jǐn)偝杀尽焙怂沩?xiàng)目中進(jìn)行歸集，再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集，直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。

（六）分析總結(jié)階段的成本精細(xì)化管理

本階段是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本分析和總結(jié)。在此階段，應(yīng)對(duì)相關(guān)部門(mén)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中完成任務(wù)的情況逐一進(jìn)行分析，對(duì)個(gè)人的工作完成情況由各部門(mén)進(jìn)行績(jī)效審定，并作為對(duì)各部門(mén)和個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)罰的依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

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Exploring the fine management of the project development cost of the real estate enterprises

WEN Ning-xin

（Harbin University of Commerce，Harbin 150028，China）

Abstract：The real estate enterprises to implement the cost management of the project development，can effectively solve the problem of enterprise settings，in the organization cost accounting subject setting and bidding management，the cost management responsibility，specific details，so that each party cost's face management，efficient and accurate，each unit organization management.

Key words：real estate enterprise；project development；cost；fine management

[責(zé)任編輯 王 佳]endprint