沈艷麗

摘 要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，成本控制貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的成本控制是以決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施、竣工階段的動(dòng)態(tài)控制組成的。針對(duì)某項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)階段的成本控制出現(xiàn)的問(wèn)題，提出開(kāi)發(fā)階段全方位的控制成本的措施，以期提高經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；開(kāi)發(fā)成本；成本控制；控制措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F274 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）17-0200-02

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

H項(xiàng)目位于某市東湖公園西側(cè)，交通條件十分優(yōu)越。占地面積70 000平方米，建筑面積14 266平方米，容積率為1.5，現(xiàn)擁有住戶(hù)2 500戶(hù)。

該項(xiàng)目分兩期建設(shè)，其中，東區(qū)于2009年9月份動(dòng)工，2010年10月份交付使用；西區(qū)于2011年7月份動(dòng)工，計(jì)劃2012年9月份交付使用。同時(shí)，設(shè)置了閉錄臨控系統(tǒng)、周界遠(yuǎn)紅外線(xiàn)對(duì)射系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、車(chē)輛管理系統(tǒng)等綜合管理體系。引入東湖公園水系資源，組團(tuán)式景觀設(shè)計(jì)，自然環(huán)境優(yōu)越，綠化率達(dá)35%。

二 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中工程成本出現(xiàn)的問(wèn)題

1.決策調(diào)研不充分，項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)確性不足

H項(xiàng)目工程缺乏對(duì)未發(fā)地區(qū)的項(xiàng)目狀況的信息了解，雖然在項(xiàng)目土地信息公開(kāi)后派駐相關(guān)人員進(jìn)行了區(qū)域土地狀況分析，重點(diǎn)集中在土地建設(shè)指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目收益，但對(duì)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的情況例如政府及行業(yè)部門(mén)管理政策、當(dāng)?shù)毓こ添?xiàng)目施工難點(diǎn)、當(dāng)?shù)厥┕挝坏木C合實(shí)力等等，也就是說(shuō)在取得項(xiàng)目土地階段的市場(chǎng)調(diào)研只是理論上的數(shù)據(jù)分析。

2.不重視設(shè)計(jì)階段的成本控制

H項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)階段成本管理嚴(yán)重不足，導(dǎo)致成本管理的重點(diǎn)放在產(chǎn)品建造過(guò)程，以成本發(fā)生為管理重點(diǎn)，不能在產(chǎn)品創(chuàng)造階段依據(jù)成本原則控制項(xiàng)目，使得有些項(xiàng)目利潤(rùn)空間降低，或沒(méi)有利潤(rùn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量過(guò)剩或不足。例如：各項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)的問(wèn)題。各項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)地下車(chē)庫(kù)所占比率過(guò)高，造成總開(kāi)發(fā)成本高、地上分?jǐn)偝杀据^大、資金回轉(zhuǎn)慢。從各項(xiàng)目實(shí)際情況看，目前車(chē)庫(kù)均占用較大資金，且銷(xiāo)售率低，資金沉淀大，有的項(xiàng)目幾乎預(yù)測(cè)到的凈利潤(rùn)還抵不上車(chē)庫(kù)的資金占用，項(xiàng)目利潤(rùn)沉淀在車(chē)庫(kù)，影響項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)的資金流。

3.目標(biāo)成本的制定滯后

在規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后沒(méi)有進(jìn)行成本分析，目標(biāo)成本的確定時(shí)間在施工圖完成后，部分項(xiàng)目圖紙變動(dòng)較大，在總包已進(jìn)場(chǎng)施工完成地下車(chē)庫(kù)時(shí)，目標(biāo)成本指標(biāo)尚未確定，后期可控成本較少。

例如，以下工程未確定目標(biāo)成本的原因：二期工程6號(hào)樓結(jié)構(gòu)按施工圖施工已封頂，但迄今未計(jì)算工程量，無(wú)法上報(bào)目標(biāo)成本。二期工程13號(hào)樓已施工至地上4層，施工圖還修改中，無(wú)法計(jì)算工程量，無(wú)法上報(bào)目標(biāo)成本。一期工程結(jié)構(gòu)已封頂，但至今未對(duì)最終目標(biāo)成本履行確認(rèn)程序，未完成目標(biāo)成本的審批程序。

4.動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控不及時(shí)

目標(biāo)成本確定后，動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控不及時(shí)，變更洽商預(yù)估和審核滯后，不能對(duì)待發(fā)生成本進(jìn)行預(yù)估，無(wú)法反映動(dòng)態(tài)成本的真實(shí)情況。例如，H項(xiàng)目工程動(dòng)態(tài)管理過(guò)程中大量變更的出現(xiàn)，是成本管理中的一大難點(diǎn)。變更情況：一期A區(qū)土建總包成本變動(dòng)率9%，二期C區(qū)土建總包成本變動(dòng)率10%，二期E區(qū)電氣總包成本變動(dòng)率14%。

5.供料不當(dāng)影響項(xiàng)目管理，加大成本管理難度

開(kāi)發(fā)商為了集中整合、利用社會(huì)資源，集中采購(gòu)便于節(jié)約成本、節(jié)約投資，同時(shí)也為了保證工程項(xiàng)目所用主要材料、設(shè)備質(zhì)量和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有供料的內(nèi)容。比如在合同中明確了下列材料：鋼材、水泥、防盜門(mén)、給排水的主材，強(qiáng)弱電的主材、防水材料、外墻材料，以及電梯、水泵、變配電箱等主要設(shè)備等由甲方供。這樣就存在著甲方在供料的交接、驗(yàn)收、保管、結(jié)賬等環(huán)節(jié)加大了工作量，而且還產(chǎn)生了承包商索賠，加大了工程項(xiàng)目管理難度和項(xiàng)目成本。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本控制的措施

（一）項(xiàng)目決策階段成本控制

1.規(guī)范項(xiàng)目可行性研究

可行性研究使得決策科學(xué)化、程序化、提高決策的可靠性，幫助我們更透徹更清楚地了解市場(chǎng)和項(xiàng)目本身特點(diǎn)、定位，有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投資，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的把控能力。

2.土地競(jìng)拍價(jià)格控制

土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30%—50%），在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，甚至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成該成本一般不會(huì)較大變化，因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析要準(zhǔn)確，在土地招標(biāo)中確定競(jìng)買(mǎi)策略，做到小代價(jià)獲取大收益。在參加土地競(jìng)拍之前，首先必須計(jì)算，擬建設(shè)的初步方案，并預(yù)測(cè)明后年的各種品類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格；然后計(jì)算建造的成本，以銷(xiāo)售價(jià)格最低的物業(yè)形態(tài)作為假定方案，假定零利潤(rùn)的情況下，計(jì)算出土地成本限額，這就是參與拍賣(mài)所能承受的價(jià)格底線(xiàn)，能夠基本保證土地成本在可控制范圍內(nèi)，不會(huì)造成不可控制的局面。

（二）設(shè)計(jì)階段的成本控制

影響項(xiàng)目投資最大的階段是設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，尤其是初步設(shè)計(jì)階段。因?yàn)樵诔醪皆O(shè)計(jì)階段，建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)等已基本確定，這些將影響項(xiàng)目投資的75%左右，因此在初步設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始進(jìn)行投資估算顯得尤為重要。

（三）招投標(biāo)階段的成本控制

1.選用合理的合同模式編制招標(biāo)文件

施工招標(biāo)階段是業(yè)主確立合同條件的階段，合同規(guī)則決定了施工階段造價(jià)控制工作的難易及簡(jiǎn)繁程度。例如業(yè)主在招標(biāo)階段進(jìn)行了細(xì)致的準(zhǔn)備工作后，采用總價(jià)包干的合同模式，在中間計(jì)量和竣工結(jié)算過(guò)程中僅需控制變更和索賠即可，不必再重新核對(duì)工程量及重新組價(jià)，既減少工作量，亦減少爭(zhēng)議和糾紛的機(jī)會(huì)。

工程招標(biāo)時(shí)招標(biāo)條款要嚴(yán)謹(jǐn)和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量確定。由于合同條款的規(guī)范性和嚴(yán)密性，投標(biāo)人不僅要考慮到造價(jià)投標(biāo)的因素，還要充分考慮到工程現(xiàn)場(chǎng)情況、施工組織設(shè)計(jì)、分包計(jì)劃等的影響，履行投標(biāo)承諾，承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行合同，所以必須避免合同實(shí)施過(guò)程中的推諉扯皮現(xiàn)象，以便于項(xiàng)目的實(shí)施和管理。endprint

2.進(jìn)行規(guī)范的招標(biāo)和評(píng)標(biāo)

招標(biāo)前要對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行嚴(yán)格的資格預(yù)審和考察工作，對(duì)投標(biāo)隊(duì)伍的選擇應(yīng)比較慎重。因?yàn)槭┕り?duì)伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗，優(yōu)先選用企業(yè)信譽(yù)好及施工能力強(qiáng)之投標(biāo)人作為正式投標(biāo)人。如果承包商的信譽(yù)不好、實(shí)力不足，其承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力較差，很難按合同履約，而且會(huì)給工程管理部門(mén)的工作帶來(lái)很大難度，難于協(xié)調(diào)，使違反合同的爭(zhēng)議和扯皮現(xiàn)象較多，提高了公司的管理成本，從而結(jié)算時(shí)造成公司很被動(dòng)，因受多方面制約，最后只能做一定程度的讓步，造成工程成本增加。雖然招標(biāo)時(shí)的中標(biāo)價(jià)較低，但結(jié)算價(jià)卻不一定是最低的。

在評(píng)審時(shí)分別對(duì)投標(biāo)書(shū)商務(wù)和技術(shù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)審分析，技術(shù)標(biāo)部分主要對(duì)總平面布置、施工方案、工期及進(jìn)度計(jì)劃、組織管理體系、施工措施、售后服務(wù)體系等是否合理及是否滿(mǎn)足要求進(jìn)行評(píng)審；商務(wù)標(biāo)部分主要對(duì)造價(jià)指標(biāo)、分項(xiàng)工程匯總表、主要單價(jià)比較表進(jìn)行分析，對(duì)存在的問(wèn)題，特別是偏高偏低單價(jià)進(jìn)行分析，在議標(biāo)會(huì)上與投標(biāo)人進(jìn)行談判，要求投標(biāo)人進(jìn)行澄清或合理解釋?zhuān)⒆鲞m當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最終選擇綜合能力強(qiáng)、報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人為中標(biāo)單位。

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的深入研究，以H項(xiàng)目工程成本控制為實(shí)際案例，分析在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制中存在的問(wèn)題和成本控制措施，力圖找到比較完善的成本控制措施，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)謀求建立一套完善的成本控制體系。

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Analysis of the cost control in the real estate development

——Taking H project as an example

SHEN Yan-li

（Shenyang Institute of Engineering，Shenyang 110136，China）

Abstract：The development of real estate，cost control throughout the whole process of real estate development.Cost control of the real estate project development is formed by decision，design，implementation，completion stage dynamic control.In view of the decision，a project of real estate development process design，tendering and bidding stage problems of cost control，puts forward the control costs all-round development measures，in order to improve the economic benefit.

Key words：real estate development；development cost；cost control；control measures

[責(zé)任編輯 仲 琪]endprint