黃婧超

摘 要：全文探討房地產(chǎn)公司的財產(chǎn)鏈發(fā)展情況，并闡述其建設困難的原因，剖析ERP 各類基本的模板在房地產(chǎn)公司資金鏈管制中充當?shù)慕巧斑\用。

關鍵詞：房地產(chǎn)公司；財產(chǎn)鏈；監(jiān)管；革新

房地產(chǎn)做為財產(chǎn)緊密類型的企業(yè)，財產(chǎn)方面貫串方案實行的全體層面，包含土地、施工、上市、售房等。優(yōu)質(zhì)平穩(wěn)的資金源是公司繼續(xù)建設的主要保證，正常掌握好公司的財產(chǎn)源與開支是公司正確建設的主要保障，我國逐漸推廣各式調(diào)整方案進行安排房地產(chǎn)行業(yè)，特別突出在限定購買、限定貸款方案上，財產(chǎn)來源發(fā)生情況。但是僅僅憑借以前古老的財產(chǎn)監(jiān)管模式，已經(jīng)沒有辦法徹底滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)企公司將要面對的事情，一定得尋找全新的領域，開始各種方案一起發(fā)展，尋求調(diào)整房地產(chǎn)公司的財產(chǎn)建設與發(fā)展。

眾所周知，國家房產(chǎn)市場的網(wǎng)絡化發(fā)展雖興起的很晚，可是很多的公司還是有具備完整的了解，特別是針對于比較大的股份制工資，以往的普通地方性方案制度發(fā)展方案已沒有辦法應付公司多地方多商品建設，管理領導人沒有辦法實時的獲得所有方案的全新發(fā)展與受益及開銷狀況，網(wǎng)絡化恰好是采用網(wǎng)絡方面才能全面貫徹這么多的情況，網(wǎng)絡發(fā)展部也漸漸變成公司里十分主要的地方，可是在網(wǎng)絡化迅速建設的現(xiàn)在，公司對發(fā)展理念與章程怎樣實施，網(wǎng)絡化怎樣正確實行也都表示了非常高的意見。伴隨著所有行業(yè)網(wǎng)絡化的逐漸大眾化，網(wǎng)絡化的上風漸漸在公司的建設里呈現(xiàn)開來，逐漸多的職業(yè)內(nèi)優(yōu)先公司逐漸注意并加入到房產(chǎn) ERP 的調(diào)查與應用里。

1.房產(chǎn)公司財產(chǎn)鏈的必要性及現(xiàn)狀

1.1 房產(chǎn)公司財產(chǎn)鏈發(fā)展的緣由和緊要性

我們國家房產(chǎn)公司財產(chǎn)鏈存在本身的特征：房產(chǎn)方案發(fā)展資金量大、時間長、財產(chǎn)收回速度慢，只要是擁有差不多程度的樓盤地區(qū)或者商店，投資財務最低得上幾億元，并且在全體發(fā)展營銷過程里必須全面調(diào)理好中央、其他方部門或顧客（買房的人）各方面的資源，牽扯到很多的財產(chǎn)方面的問題，是一個十分巨大并且繁瑣的系統(tǒng)項目，所以針對于特別的財產(chǎn)聚集型職業(yè)——房產(chǎn)行業(yè)，在所有房產(chǎn)建設時期一定要正確運用資金，確保財產(chǎn)鏈的優(yōu)質(zhì)運行。

2007年末期國家機構發(fā)表全新的房產(chǎn)貸款新政策，讓投資性買房尤其是投機性買房要求提升，風險性變得越來越大，與此同時，伴隨著世界經(jīng)濟危機的牽連，我國發(fā)展下降的趨勢很大，預計薪水降低，讓買房的人內(nèi)心可能發(fā)生改變，旁觀心緒很濃，二零零八年，曾經(jīng)連續(xù)上升很多年的房產(chǎn)價格慢慢呈現(xiàn)現(xiàn)了逐漸降低的現(xiàn)象，售出數(shù)量降低，很多地方短時期里發(fā)生了價錢回升的局面，然后自二零零八年末期以后，中央加快了調(diào)控全面方案，比如大幅度降低利息與減少還錢的預備金率，減緩信用貸款等，在全面的財務方案與適當合理的財產(chǎn)方案作用下，又發(fā)現(xiàn)了房產(chǎn)行業(yè)的回歸。在政府減緩買房信用貸款、鼓勵買房的方案作用下，行業(yè)需要從新獲得解放，很多房產(chǎn)價格前段時間整頓幅度很大的地方房價漸漸走出谷底，進行回流，開始了全新的價格提升熱潮。

1.2 從財產(chǎn)起源組成來講，銀行借貸依舊是財產(chǎn)來源的根本途徑，房產(chǎn)公司一直有錢財少，抵抗危險水平比較低

很多錢財基本上是由一些房產(chǎn)出售受益方面而來的，里面很多來源買房的人的銀行按月還貸，在別的財產(chǎn)里，也存在很多財產(chǎn)來源銀行借貸。在我國全面方案調(diào)證的各種情況下，公司自籌財產(chǎn)水平也展現(xiàn)降低局勢。房產(chǎn)行業(yè)還沒有變成全面的財產(chǎn)循環(huán)體系，財產(chǎn)鏈的優(yōu)質(zhì)建設變成公司正確建設的基礎，財產(chǎn)鏈建設的目的性逐漸顯現(xiàn)。房產(chǎn)公司方案研發(fā)中的財產(chǎn)鏈，基本上表現(xiàn)在營銷利益與方案研發(fā)開銷。正確調(diào)整好財產(chǎn)是方案按照方案要求發(fā)展，完成預期獲取利益的根本保障，方案發(fā)展時期，假如因為財產(chǎn)預備不足，而導致沒有辦法準時付給工作部門工作金，必然會致使工作部門竣工，耽誤方案發(fā)展進程，因此將后續(xù)節(jié)點推后，包含售樓期間、買房期間等，都會給甲方部門（房產(chǎn)建設公司）帶來許多的影響，就像售樓期間的耽誤，讓售出資金進度耽誤，沒有辦法根據(jù)售出的資金準時付給開始建設發(fā)展時通過銀行進行的借貸，導致很多的財產(chǎn)支付；售房期間的失誤會直接作用到方案售房資金的停頓，更甚會導致對買房者進行賠償。如果危害不大的話會導致很多財產(chǎn)虧損與公司局面的影響，危害大的話也許能為房地產(chǎn)公司帶來破產(chǎn)的危害。

所以根據(jù)以上幾點，針對于財產(chǎn)聚集型的房產(chǎn)公司來講，財產(chǎn)鏈建設不全面會為房產(chǎn)公司銷售存在妨礙，而且也許是致使破產(chǎn)的內(nèi)在原因，特別是在現(xiàn)在的樓房低估，財產(chǎn)鏈管發(fā)展就會特別主要，反之，根據(jù)優(yōu)質(zhì)全面的財產(chǎn)鏈發(fā)展能夠加強公司的發(fā)展水平、增大公司的規(guī)模。

2.房產(chǎn)公司財產(chǎn)鏈建設艱難的緣由

2.1 國家的房產(chǎn)調(diào)整方案

政府為了提高房產(chǎn)行業(yè)的管理，發(fā)布了很多的關于加快房產(chǎn)行業(yè)正常健穩(wěn)定建設的宏偉調(diào)整方案。二零零九年十二月十七日，財物單位、國土單位等幾處單位委共同發(fā)布《有關貫徹提升國土出讓事項發(fā)展的報告》聲明，以后在國土轉讓時，首批交錢上交比例不能夠低過所有國土轉出價格的百分之五十，分段交納所有錢財?shù)臅r限規(guī)則上不高于一年。并且之前的國土轉讓里，許多企業(yè)家的土地轉讓首期繳費僅是百分之二十，很多企業(yè)家而且根據(jù)售出的錢款來償還交納的土地錢款，導致發(fā)生很多“囤地”、“炒地”情況。國地轉讓錢款的提升，這會是對房產(chǎn)公司的考驗，也為公司帶來壓力。因為受經(jīng)濟危機作用，政府為緩解民情，發(fā)布了很多惠民方案，企業(yè)家的財產(chǎn)短缺形式得到解決方案。

2.2 借貸情況降低

我國的經(jīng)濟行業(yè)還處在發(fā)展時期，房產(chǎn)要根據(jù)經(jīng)濟行業(yè)的發(fā)展，途徑不順通，房產(chǎn)公司的財產(chǎn)又基本上聚集在工商銀行。

在經(jīng)濟危機的之下，全世界信用貸款行業(yè)的惡化，讓我們國家經(jīng)濟也一同遭殃。這些年來銀行的調(diào)整，讓房產(chǎn)公司的發(fā)展錢財降低，財產(chǎn)使用不準確，要不然就是公司財產(chǎn)放置在一邊，不然短時間錢款沒有辦法得到，導致財產(chǎn)鏈發(fā)展發(fā)生問題，公司的建設迎來全新的境況。

2.3 公司繼續(xù)建設，土地太多

因為房產(chǎn)市場的特別性質(zhì)，出臺、集資賺錢、劃分土地、加快建設，這個行業(yè)現(xiàn)在逐漸變成為很多房地產(chǎn)企業(yè)家想要的發(fā)展形式真就是土地價格和房產(chǎn)價格一同升高，為了將房產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展，讓價格回到適當位置，在2009 年后期和與2010年前期，政府又發(fā)布了全新的調(diào)整方案，逐漸調(diào)控房產(chǎn)，過量建設的房產(chǎn)公司因為調(diào)整方案的改變，土地太大，致使財產(chǎn)鏈發(fā)生故障，沒有辦法付土地的錢與在相關期限里對所擁有的方案進行建設。

2.4 買房的人不買，售出很困難

我國業(yè)界是非常特別的地方，買房的人可以分兩種一種是已經(jīng)買的人，一種是沒買房的人，已買房的人不管居不居住，針對于房子的價格事實是渴望繼續(xù)上升的。但是沒買房的人是渴望房子價格可以降低，減到適當?shù)哪軌虺惺艿膬r格。

3 我國房產(chǎn) ERP 運用情況

現(xiàn)在我們國家很多房產(chǎn)公司管理階層主要注意怎么利用新方案之外，在方案調(diào)整以前，只要可以獲得“土地”的話，根據(jù)方案發(fā)展，就能夠在短期里得到很多的資金，業(yè)界發(fā)展好之時，只要能夠售出房產(chǎn)，不怕沒有辦法售不出去，房產(chǎn)現(xiàn)在是賣方行業(yè)，在這樣情況之下，公司對本身的監(jiān)管不是十分在意，網(wǎng)絡化也就顯然不讓公司看中。

3.1 房地產(chǎn) ERP 各類基本的模板在房地產(chǎn)公司資金鏈管制中充當?shù)慕巧斑\用

這幾年以來，為了讓房價回到本來的水準，有關部門連續(xù)的頒布了各種調(diào)控的措施，所以公司開展數(shù)據(jù)化的目標，使用數(shù)據(jù)化工具，加強企業(yè)的本身內(nèi)的管制，來提高公司的商業(yè)的競爭力。

從資金開始，經(jīng)過了許多環(huán)節(jié)如：儲存、產(chǎn)生、成品、結算，現(xiàn)在又返回到資金的過程當中，出現(xiàn)了一個循環(huán)體系。在這個循環(huán)的體系中，運作越快，就說明公司的流動性就越大。

（1）成交管理

成本管理基本上表現(xiàn)的是金融鏈中的支出項目，它從房地產(chǎn)業(yè)務的審核測評階段開始，完成拿地、辦理證書、采購、開始實施、買房到交房的成本預算，從開始的時候演變的測算成本的開端、完成目標資金的預算計劃、項目研發(fā)設計過程中檢測的所需要的資金、項目完成之后開始對于花銷費用的檢查和測評、項目的科技的標準、為新科技的研發(fā)的計算成本給出有效的信息。

（2）計劃管理

預測管理子體系是對全部的項目開始的進行整合、了解、調(diào)查、分析的管理，不僅僅表示是項目的完成開發(fā)項目。它依照企業(yè)、計劃等不一樣的管理重點，將相互開始規(guī)劃，變成了企業(yè)的重點部分、項目研發(fā)主項目、專項體系的分層監(jiān)控項目，為不一樣的級別的人給出不一樣的重點，這樣就能夠讓金錢使用的更加合理。

（3）全面預算管理

經(jīng)過對公司運行的決策的分析，統(tǒng)計項目的資金、出售的所用資金、科室的花銷用計算和企業(yè)的投資項目的資金，用這個能夠幫助以及檢測工作的完成情況。數(shù)據(jù)化經(jīng)過實時從各體系的基礎信息中匯總出每項的標準，為金融鏈的管制給出一個精準、有效的參考信息。

總而言之，在樓盤市場不景氣的前提下，有關部門進行了有關政策的調(diào)整。房地產(chǎn)公司只有增加公司本身的金融鏈有效管制，讓公司在項目的開發(fā)當中的收入以及花銷做到在保證合理計劃的范圍內(nèi)，使用以及分配金錢，避免重復使用資金在一件事情上，在此次風暴下才不會被市場所淘汰。

參考文獻

[1]朱向德：企業(yè)資金鏈斷裂的預警管理研究，[J]，財務與會計，2007（4）

[2]張森：論如何提高企業(yè)資金鏈管理能力，[J]，中國外資，2008（4）

[3]鄭銀霞，邵四華：我國房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢與創(chuàng)新研究，[J]，中國房地產(chǎn)金融，2009（12）