李忠芳

摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和進步，城市化建設(shè)的步伐也在不斷加快，尤其是城市人口的不斷增加對于住房的需求也越來越大，由此，廉租房得到了廣泛應(yīng)用和發(fā)展。本文主要就我國廉租房建設(shè)和管理存在的問題以及解決措施進行了分析研究。

關(guān)鍵詞：廉租房；建設(shè)；管理；問題；措施

中圖分類號：C93文獻標識碼： A

近年來，隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展和進步，以及城市化的發(fā)展，使得住房問題逐漸凸顯出來。特別是2007年以來，在熱錢、炒房團、人民幣升值等因素影響下，國內(nèi)房價不斷攀高，“房地產(chǎn)過熱”逐漸成為社會熱點和焦點問題。為此，2011年發(fā)布的“十二五”規(guī)劃提出政府提供基本住房保障、市場滿足多層次住房需求的供應(yīng)體系。廉租房逐漸被推向市場，并得到了廣泛歡迎，尤其是廉租房制度的制定和完善，更加促進了廉租房的發(fā)展和進步，為人們住房難的問題提供了相應(yīng)的解決方案。本文針對我多廉租房建設(shè)和管理存在的問題，提出相應(yīng)的解決措施具有重要的現(xiàn)實意義。

一、廉租房建設(shè)和管理的重要性分析

廉租房制度，是指政府通過提供低租金住房的形式保障低收入家庭住房問題的系列規(guī)則體系，是國家住房制度與社會保障制度相互結(jié)合的領(lǐng)域。近年來，我國廉租房制度得到了不斷的發(fā)展和完善，在總結(jié)國內(nèi)外經(jīng)驗和做法的基礎(chǔ)上，還應(yīng)進一步加強理論和實踐的深入研究【1】。

1、理論意義

住房是人類衣食住行中最基木的生存保障，體現(xiàn)著住房的自然屬性，反映了人與自然之間的關(guān)系。在市場經(jīng)濟日益發(fā)達的今天，住房保障不僅需要市場這雙“無形的手”進行調(diào)節(jié)，更需要政府這雙“有形的手”適當干預(yù)，為低收入家庭提供廉租房等保障性住房，以彌補市場失靈，滿足人民的基本住房需求。

2、實踐意義

在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展背景下，住房從某種意義上來說還是一種商品，這體現(xiàn)著住房的社會屬性，反映了人與人之間的關(guān)系。因此，廉租房作為對低收入家庭的一種住房保障方式，對解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房保障，縮小貧富差距，穩(wěn)步推進我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)具有重要的實踐意義。同時，在目前我國房價高攀的形勢下，諸多家庭存在著住房困難問題，廉租房作為我國住房保障體系的一部分，在解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題方面發(fā)揮著重要作用，深入研究廉租房建設(shè)和管理問題對完善我國住房保障體系及社會保障制度具有重要的實踐意義。

二、廉租房建設(shè)和管理存在的問題

1、配套建設(shè)有待完善

有將近5.28%的人選擇“不太滿意”和“不滿意”，本文對廉租房住少”不滿意之處展開了調(diào)查，其中有697人次認為“治安環(huán)境不好”，563人次認為“康樂設(shè)施較少”，X46交通小便捷”，住戶對治安、交通、購物、學(xué)校、醫(yī)療、康樂等小區(qū)配套設(shè)施不滿意的反映較為集中，政府對廉租房小區(qū)的配套建設(shè)還需要進一步完善【1】。具體情況如下圖所示：

2、政府補貼租金比較少

當前廉租房月租金（含政府補貼）、實際支付額普遍較低，有899人次的月租金和959人次實際支付額為0-2元/平方米，分別占91.27%和97.36%。

由上圖可知，當前廉租房月租金（含政府補貼）以及實際支付的月租金多集中在0.00-2.00元/平方米，月租金相對比較便宜，屬于廉租房租戶能夠接受的范圍。經(jīng)過詳細對比可以得出，月租金（含政府補貼）一項中，華北和華中地區(qū)相對其他地區(qū)月租金較高，而在實際支付中，華東地區(qū)相對其他四地區(qū)實際支付額比較高。由此可見，華北、華中地區(qū)政府補貼比較多，且涉及住戶面廣。從整體來看，政府補貼的金額是比較少的，還需要進一步得到適度的提高。

3、人均住房面積偏小

根據(jù)廉租房小區(qū)住戶的住房面積的調(diào)查結(jié)果，當前我國廉租房居住面積普遍較小，94.92%的廉租房住戶住房面積集中在30至60平方米，實際使用而積還不足30至60平方米，其中“31-40平方米”為394戶家庭，占40%;"41-50平方米”為190戶家庭，占!9.29%:“51-60平方米”為351戶家庭，占35.63%.從當前整體住房面積來看，大多數(shù)人居住在31-40平方米以及51-60平方米的住房內(nèi)，對比前一項住戶的家庭常住人口為3-4人居多，按照人均分配，每戶人均住房建筑面積約在10至15平方米左右，實際使用面積僅為7.5至l2方來左右.也就是說，當前我國的廉租房只能是基本實現(xiàn)最低的住房保障標準，但廉租房住戶依然存在生活空間狹小、居位條件較差等問題，住房保障程度與社會進步程度不相匹配。

4、物業(yè)費收繳存在爭議

當前，我國廉租房的物業(yè)費水平普遍比較低，大部分廉租房住戶都在享受物業(yè)價格優(yōu)待，物業(yè)費在”0.5/平方米以下”的比例高達72.39%，無物業(yè)費高達18.38%。具體而言，在無物業(yè)費的廉租房小區(qū)比例中，西南最高，其次為東北、華中、華東、華北，說明政府補貼正以多樣化的形式逐步進行，然而這些不收取物業(yè)費的地區(qū)，物業(yè)管理環(huán)境還有待住戶們的監(jiān)督和物業(yè)公司的改善。具體如下圖所示：

三、加強廉租房建設(shè)和管理的具體措施

1、轉(zhuǎn)變思路，完善保障體系

當前我國廉租房住戶對廉租房小區(qū)整體滿意度較高，但仍存在諸多不足和問題，國家應(yīng)當從宏觀調(diào)控角度對低收入住房困難家庭，特別是對廉租房保障問題給予政策傾斜和支持，促進廉租房建設(shè)工作健康穩(wěn)定發(fā)展，解決低收入住房困難家庭的住房保障問題，有利于社會和諧穩(wěn)定和安定團結(jié)。進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，完善配套政策和工作機制，建立多元化的的住房保障和住房建設(shè)資金投融資體系，培育和鼓勵市場主體參與廉租房保障體系建設(shè)【2】。

2、以勞代繳，創(chuàng)新物業(yè)管理

針對廉租房小區(qū)中物業(yè)費收繳存在爭議的問題，可以通過“以勞代繳，創(chuàng)新物業(yè)管理”的新模式得以有效改善和解決?！耙詣诖U”具有以下優(yōu)勢：

2.1 能夠減輕特別困難住戶的生活費用負擔(dān)，通過“以勞代繳”的形式，可以使特別困難住戶在沒有增加住房經(jīng)濟負擔(dān)的同時，利用閑暇時間參與小區(qū)物業(yè)勞動代繳物業(yè)費，一舉兩得。

2.2 能夠增強小區(qū)住戶自我管理意識，通過住戶的自主勞動，在小區(qū)內(nèi)參與物業(yè)衛(wèi)生保潔等工作，發(fā)揮自我管理的作用，提升物業(yè)管理水平，改善小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況。

2.3 可以有效解決物業(yè)人員緊缺的矛盾，廉租房小區(qū)原先主要通過政府雇傭物業(yè)公司管理，在政府投入有限的前提下，物業(yè)人員收入水平較低，物業(yè)管理人員缺乏的現(xiàn)象較為普遍，通過“以勞代繳”的形式，不僅能夠保障小區(qū)物業(yè)管理人員，而且能夠提高小區(qū)物業(yè)管理水平。

2.4 能夠提升小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生水平，通過業(yè)主自己親身參與物業(yè)管理和維護，增強自我管理的同時，充分發(fā)揮“小區(qū)是我家，人人都來保護”的意識，彌補小區(qū)業(yè)主素質(zhì)不高而導(dǎo)致的環(huán)境衛(wèi)生不好的缺陷，綜合提升小區(qū)整體環(huán)境水平。

3、加強規(guī)劃，增加小戶型房源

針對我國廉租住房制度中存在人均居住面積狄小的問題，可以通過“加強規(guī)劃，增加小戶型房源”等方式加以改善。建議政府按每戶家庭人口數(shù)分配住房面積，家庭常住人口多的配給大房屋，人口少的配給小房屋，但政府仍按統(tǒng)一比例進行補貼，這樣一來就能更合理地利用資源。政府可以加大投資力度，增加房源供給;實行土地優(yōu)惠政策，可考慮采取劃撥土地或者將現(xiàn)行一次性繳納土地出讓金的方式改為按年分期繳納【3】，調(diào)動開發(fā)商建設(shè)租賃型住房的積極性，鼓勵和支持租賃市場的發(fā)展;采取金融優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)企業(yè)參與廉租房建設(shè)和管理運營等。

4、加強政府對廉租房的監(jiān)督管理

一些地方存在廉租房家庭收入水平提高或人口減少，導(dǎo)致不再符合廉租住房保障對象的要求，卻仍然在繼續(xù)居住的現(xiàn)象。這種動態(tài)管理上的不到位和退出機制的監(jiān)管不力，也加重了房源供給不足的局面。為保證廉租房能更有效地供給給確實存在住房困難的低收入家庭，政府應(yīng)對廉租房住戶加強動態(tài)監(jiān)控、完善退出機制和加強監(jiān)督管理，通過年度申報、動態(tài)抽檢和定期檢查的方法加以管理;對收入水平提高后不再符合廉租房要求的家庭及時清退，并重新進行配置。

5、拓寬渠道，保障建設(shè)資金

針對廉租房建設(shè)中存在著政府補貼租金較少、配套設(shè)施有待完善等問題，可以通過“拓寬渠道，保障建設(shè)資金”的方式得以改善。廉租住房資金來源不僅包括政府則政撥款，還包括一定比例的土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益等多種籌資渠道，但在實踐中，大部分資金仍然源于財政撥款，資金不足是制約廉租房建設(shè)的主要因素，也導(dǎo)致了一調(diào)研過程中部分住戶反應(yīng)租房補貼太少。我們建議從以下幾個方面拓寬籌資渠道:充分利用直管公房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移資金，將出售直管公房的所得款項納入廉租房建設(shè)資金:綜合運用各種金融工具，通過發(fā)行廉租房建設(shè)公債、“房地產(chǎn)信托投資基金”、房地產(chǎn)證券化等多種渠道和方式，增加廉租房建設(shè)資金。

結(jié)束語

綜上所述，我國廉租房建設(shè)在一定程度上緩解了住房難的困境，但是在其發(fā)展過程中，仍然存在一些問題需要解決。只有政府的大力支持以及資金保障，才能夠促使廉租房建設(shè)的順利進行，只有不斷加強廉租房建設(shè)管理水平，才能在真正意義上解決人們住房難的問題。也只有如此，才能更好的促進我國經(jīng)濟建設(shè)的進一步發(fā)展。

參考文獻：

[1]楊韜. 我國廉租房建設(shè)中的問題及對策探討[D].西南財經(jīng)大學(xué),2010.

[2]林莉. 論我國廉租房配置制度的完善[D].湖南師范大學(xué),2012（01）：23.

[3]鞏雪. 我國廉租房法律制度研究[D].新疆師范大學(xué),2013.