□文/張桂玲

（鄭州航空工業(yè)管理學院會計學院 河南·鄭州）

一、引言

保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，目前主要有廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房等構(gòu)成。當前商品房房價居高不下，保障性住房成為解決中低收入者住房問題、實現(xiàn)“住有所居”的主要途徑，但是由于保障性住房的半公共物品性質(zhì)，資金成為其發(fā)展的制約瓶頸。本文從我國保障性住房融資現(xiàn)狀出發(fā)，在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出創(chuàng)新保障性住房融資模式的建議。

二、我國保障性住房融資現(xiàn)狀

目前，我國保障性住房的資金來源有中央與地方財政預算、土地出讓金凈收益、公積金增值收益，如銀行貸款、社?；?、保險資金等。

1、財政資金。財政資金是保障性住房建設(shè)主要資金來源，也是最直接、最重要的來源。財政資金主要有兩種：一是政府直接無償撥款；二是通過政府投融資平臺，與金融結(jié)構(gòu)合作籌集資金，或聚集社會閑散資金，支持保障性住房的建設(shè)。但是面對資金需求巨大的保障性住房建設(shè)，財政資金杯水車薪，吸引更多社會資本投入保障性住房的建設(shè)顯得尤為重要。

2、銀行貸款。銀行貸款是僅次于政府投資的重要融資渠道，由于保障性住房項目建設(shè)任務(wù)重、公益性較強且還貸期限較長，國內(nèi)銀行貸款一般不愿意也不能滿足其建設(shè)資金需求。

3、住房公積金增值收益。根據(jù)《國務(wù)院保障性住房管理辦法》，住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后，全部用于廉租住房和公共租賃住房建設(shè)。因而，隨著住房公積金制度的普及，住房公積金的部分增值收益也是保障性住房的資金來源。但是，動用繳存人的錢去無償做公益性事業(yè)，其合理性備受質(zhì)疑。

4、土地出讓金。《國務(wù)院保障性住房管理辦法》土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的比例不低于10%。因而，地方政府出讓土地的凈收益也是保障性住房的資金來源，但土地出讓金是地方政府的重要資金來源，將其投入到保障性住房中，可能會受到地方政府的抵制。

三、保障性住房融資國際經(jīng)驗借鑒

1、美國保障性住房融資模式。在美國保障性住房建設(shè)融資方面：一是政府通過為開發(fā)商提供優(yōu)惠貸款、提供擔保支持等政策，為居民提供間接性的住房補貼；二是通過成立專門的組織，為中低收入家庭等特殊人群的住房抵押貸款提供擔保，例如其成立的聯(lián)邦住宅管理局、退伍軍人管理局等；三是設(shè)立聯(lián)邦家庭貸款銀行，利用政府信譽發(fā)行債券進行融資，為住房困難家庭提供較低利息的貸款；四是鼓勵創(chuàng)新市場化融資方式。美國先后采取了辛迪加和房地產(chǎn)投資信托等新型融資方式，吸引社會資本參與保障性住房建設(shè)；五是通過“低收入家庭住房建設(shè)稅收抵免制度”（簡稱LIHTC），將REITs與廉租房制度結(jié)合促進保障性住房建設(shè)。LIHTC規(guī)定，任何公司或者REITs，如果投資于符合廉租房，政府將在10年內(nèi)返還占整個工程造價4%的稅費，減免額在10年內(nèi)分期返還。LIHTC消除了投資者對于開發(fā)和投資廉租房利潤低的顧慮，大大激發(fā)了REITs投資于廉租房。因而，美國的保障性住房融資模式是以政府為主導的多元化融資模式，私人及非營利組織對保障性住房建設(shè)的投資比重已將近70%。

2、日本保障性住房融資模式。日本保障性住房的融資模式是政府引導、市場主導的融資模式。日本成立了住宅金融公庫、住宅都市整備公團和地方住宅供給公社等組織為保障性住房的建設(shè)提供了強有力的金融支持。同時，日本政府也采用補貼的方式，為保障性住房的建設(shè)提供支持：一是財政直接撥款給低收入家庭幫助其租房、購房，并為公營住宅撥款以促進其發(fā)展；二是向促進保障性住房建設(shè)的機構(gòu)發(fā)放貸款以支持保障性住房建設(shè)；三是將資金貸給住房金融公庫，向低收入者提供低息住房貸款。

3、香港公屋房融資模式探索。香港政府通過建立雙軌制的住房供應(yīng)體系成功解決了不同收入階層的住房問題。其中，中低收入者以非常低廉的價格租住或購買政府開發(fā)的公屋。通過公屋政策，香港政府成功解決了占全部人口一半的中低收入人口的住房問題。香港公屋制度在融資方面卓有成效，主要包括以下三個方面：首先，政府為公屋的建設(shè)免費提供土地，為公屋房建設(shè)節(jié)約大量的成本；其次，政府也為公屋住戶提供補貼，對公屋租戶實行較低的租金，并提供免息貸款和補助金以幫助符合條件的用戶購買公屋；第三，房委會對部分公屋附屬商業(yè)設(shè)施整合，設(shè)立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，2005年在香港證券交易所上市。領(lǐng)匯的上市，第一輪融資就獲得了約25億美元，這也使其更容易獲得銀行貸款，2008年獲得了13家銀行30億港元的銀團貸款。領(lǐng)匯的上市，極大地緩解了香港政府由于公屋帶來的財政壓力。

從以上分析可以看出，國際上重視住房保障制度中政府和市場的相互作用和相互制衡，以及金融工具創(chuàng)新與運用，這對于我國政府在保障性住房建設(shè)中轉(zhuǎn)變角色、充分發(fā)揮政府的指導作用，對市場資源進行合理配置，具有重要的借鑒意義。

四、改進保障性住房融資模式的建議

依據(jù)我國保障性住房的融資現(xiàn)狀，在借鑒保障性住房的融資國際經(jīng)驗，提出改進我國保障性住房融資模式建議：

1、提高地方政府積極性。目前，保障性住房建設(shè)要堅持政府主導的原則，實行“省級負總責、市縣抓落實”的總體原則，充分調(diào)動地方政府參與的積極性，加大公共財政的投入，將保障性住房建設(shè)納入地方政府政績的主要考核指標。此外，鼓勵地方政府設(shè)立“政府主導、市場運作、專項投資、封閉管理”保障性住房建設(shè)投融資平臺，負責統(tǒng)籌其管轄區(qū)內(nèi)的保障性住房的管理、融資和債務(wù)償還。

2、引導民間資本參與保障性住房建設(shè)。政府在土地、稅收方面應(yīng)實行長期、穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，消除民間資本對保障性住房建設(shè)“利潤稀薄、政策不確定性”擔憂，鼓勵民間資金參與保障性住房建設(shè)，減輕政府財政壓力，拓寬保障性住房建設(shè)融資渠道，促進保障房建設(shè)。

3、積極引入房地產(chǎn)投資信托基金等新型融資模式。可以參考香港破解公屋資金瓶頸與美國LIHTC的成功經(jīng)驗，設(shè)立保障性住房投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金具有專家管理、快速積少成多、流動性強、組合投資、分散風險以及稅收優(yōu)惠等優(yōu)點，同時近年來國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場蓬勃發(fā)展，為發(fā)行保障性住房投資信托奠定了基礎(chǔ)，相關(guān)政府也支持將房地產(chǎn)投資信托應(yīng)用于保障性住房的建設(shè)過程中，因而可以積極引入保障性住房投資信托基金。

因此，政府要發(fā)揮其主導作用，積極引導社會資本投入保障性住房的建設(shè)中，創(chuàng)新融資方式，最終建立“政府主導、市場運作、社會參與”的保障性住房融資體系，為保障性住房的建設(shè)資金瓶頸。

［1］毛鵬，王旭.我國保障性住房融資模式特點及創(chuàng)新研究［J］.建筑經(jīng)濟，2011.12.

［2］何元斌，王雪菁.創(chuàng)新我國保障性住房的融資模式研究［J］.經(jīng)濟問題探索，2013.1.

［3］徐小鳳.保障性住房融資問題研究［D］.西南財經(jīng)大學，2012.