王鑫偉+邱實(shí)

摘要：“利潤=收入-成本”，是會計核算中的基本公式，對追求利潤的企業(yè)而言，成本控制是日常運(yùn)營管理中十分重要的一個方面，控制效果的好壞直接關(guān)系到利潤水平的高低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的環(huán)境下，尤其應(yīng)該注意對成本的控制。本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在項目開發(fā)中的實(shí)際業(yè)務(wù)，以開發(fā)進(jìn)程中的不同階段為時間節(jié)點(diǎn)，通過多個維度采用相應(yīng)理論，對成本控制進(jìn)行分析，并提出了完善成本控制的若干建議。

關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)；現(xiàn)金流

中圖分類號：F407.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）08-0178-03

隨著中國的不斷崛起，經(jīng)濟(jì)水平逐漸提高，企業(yè)之間的競爭也日趨激烈。在紛繁復(fù)雜的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，控制住整體的成本，是企業(yè)取得利潤進(jìn)而在競爭中占得先機(jī)的關(guān)鍵。成本控制對于當(dāng)今企業(yè)的重要性毋庸諱言。

一、成本控制的意義與構(gòu)成要點(diǎn)

（一）成本控制的意義

成本控制，是企業(yè)根據(jù)一定時期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。

在當(dāng)代，成本控制對于企業(yè)而言有著重要的戰(zhàn)略意義。首先成本控制是企業(yè)集約化發(fā)展的要求。隨著企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)的規(guī)模隨之逐漸擴(kuò)大，由于規(guī)模效應(yīng)的作用，企業(yè)的效益會隨之增長，并且增長的幅度大于規(guī)模擴(kuò)張的速度。但是，對于粗放型企業(yè)來說，在企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度后，內(nèi)部的管理層級增加，各部門協(xié)調(diào)困難提高，成本上升的速度加快，造成企業(yè)績效的增長逐漸放緩。利潤的增加漸漸跟不上規(guī)模擴(kuò)張的步伐，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)增長。在這樣的情況下，企業(yè)的發(fā)展就需要對成本進(jìn)行控制，防止伴隨著規(guī)模擴(kuò)張產(chǎn)生的成本增加吃掉企業(yè)的營業(yè)收入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的集約化發(fā)展。其次，成本控制是實(shí)現(xiàn)相關(guān)者利益最大化的要求。隨著時代的逐漸進(jìn)步，企業(yè)的經(jīng)營理念也不斷更新?lián)Q代，由最初的專注股東利益到關(guān)注社會利益，進(jìn)而確立相關(guān)者利益最大化作為企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。為了這一目標(biāo)，企業(yè)需要一方面減低消耗，一方面增加收益，同時照顧這兩個方面，也就是要控制成本。最后，成本控制是在當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢下持續(xù)發(fā)展的要求。當(dāng)前，國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，收縮銀根，控制信貸規(guī)模。同時，為了限制住房價的過快增長，推出了相關(guān)調(diào)控政策。在這種情況下，房地產(chǎn)市場迎來了“嚴(yán)冬”。在這種環(huán)境下，開發(fā)商過冬，就要像冬眠的動物那樣降低消耗，也就是要控制成本。倘若不能將成本有效控制，就算不是“嚴(yán)冬”，房地產(chǎn)企業(yè)的生存也是難以為繼的。

（二）成本控制的構(gòu)成要點(diǎn)

成本控制是一項由企業(yè)的各個部門相互協(xié)助，共同進(jìn)行，貫穿企業(yè)經(jīng)營管理活動始終的工作。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，可以根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行的過程中的各個階段為時間節(jié)點(diǎn)，分析整個成本控制的構(gòu)成。房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程可以分為以下幾個階段：1.設(shè)計規(guī)劃；2.招標(biāo)采購；3.施工組織；4.竣工結(jié)算；5.資金管理。成本控制在各個階段的側(cè)重點(diǎn)有所不同，在設(shè)計規(guī)劃階段，主要任務(wù)包括項目成本預(yù)算、工程定額計算、工程造價估算等等。在招標(biāo)采購階段，主要任務(wù)包括招投標(biāo)方式的選擇，施工方的選擇，施工材料的選擇等等。在施工組織階段，主要任務(wù)包括流程管理，施工變更的應(yīng)對，工程施工的風(fēng)險規(guī)避。在竣工結(jié)算階段，主要任務(wù)包括竣工決算報表的審核、項目建設(shè)及預(yù)算執(zhí)行情況的審計、建設(shè)成本的審計等等。資金管理貫穿整個項目開發(fā)，是保證資金及時到位、保證工程順利進(jìn)行、保證收入資金回籠的重要方面。

二、基于各成本控制點(diǎn)的多維度分析

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段而劃分出的不同成本控制點(diǎn)，可以通過相關(guān)的理論進(jìn)行分析，從而更好的梳理成本控制的思路。

（一）規(guī)劃設(shè)計階段——全面預(yù)算管理維度分析

規(guī)劃設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)的初始階段，在這一階段，開發(fā)商對于整個項目進(jìn)行整體布局、造價估算、盈利預(yù)測等方面進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。為了更好的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，就需要全面預(yù)算。

全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)，是企業(yè)全過程，全方位及全員參與的預(yù)算管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理，就必須在設(shè)計規(guī)劃階段對于工程定額造價等方面進(jìn)行估算，而這正是成本控制的基礎(chǔ)。

成本控制的實(shí)際操作，需要在初始階段對與開發(fā)進(jìn)程中支出成本有一個估計，通過預(yù)估來確定開發(fā)成本的整體數(shù)額，建立一個成本控制的目標(biāo)。正是這個目標(biāo)成本構(gòu)成了成本控制的前提條件，為控制成本的實(shí)際操作提供了基礎(chǔ)。而目標(biāo)成本的計算正是全面預(yù)算的一部分。沒有全面預(yù)算，就不會有目標(biāo)成本的估計，也就不會有進(jìn)行控制的標(biāo)準(zhǔn)，成本控制自然無從談起。所以說全面預(yù)算為成本控制提供了前提條件。

（二）招標(biāo)采購階段——博弈關(guān)系維度分析

招標(biāo)采購包括了招投標(biāo)階段，這是開發(fā)商公開向社會招標(biāo)，承建單位主動參與投標(biāo)競爭的階段。在這一階段，開發(fā)商同承建單位之間在招投標(biāo)過程中形成了一種博弈關(guān)系。博弈論是分析問題的一把鑰匙，可通過建立簡單的博弈模型來分析在招投標(biāo)過程中開發(fā)商同承建單位之間的關(guān)系。

表格所表示的就是開發(fā)商和承建單位之間進(jìn)行的博弈。表格內(nèi)的數(shù)字代表了工程建設(shè)成本的大小。同一方格內(nèi)上側(cè)的數(shù)值代表開發(fā)商所消耗的成本，下側(cè)的數(shù)值代表了承建單位消耗的成本。數(shù)值的標(biāo)注基于這樣的假設(shè)：對于成本，不控制要比控制耗費(fèi)的多。在這個博弈中，雙方追求的都是成本的最小化。很顯然，根據(jù)納什均衡理論，在雙方都做出理性選擇的情況下，開發(fā)商和承建單位都會選擇進(jìn)行成本控制。這就說明，在招投標(biāo)的博弈過程中，對于開發(fā)商來說，不管承建單位給出怎樣的成本數(shù)額，最好的選擇是通過成本控制，對于工程成本的大小有確切的目標(biāo)；對于承建單位來說，不論開發(fā)商提出怎樣的成本要求，都要根據(jù)投標(biāo)的工程進(jìn)行成本控制，計算出總體成本規(guī)模。

（三）招標(biāo)采購階段——供應(yīng)鏈管理維度分析

招標(biāo)采購還包括采購階段，這一階段是開發(fā)商根據(jù)建設(shè)工程需要，考察、比較、確認(rèn)施工材料的階段。為了保證工程在建設(shè)中的質(zhì)量，避免施工方施工時，在用料方面出現(xiàn)以次充好，偷工減料，抬高價格等問題，對于相對關(guān)鍵的材料，需要由開發(fā)商進(jìn)行提供。這就促使開發(fā)商成為工程材料供應(yīng)鏈中的一環(huán)。

供應(yīng)鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)通過對信息流、物流、資金流的控制，建立的從采購原材料開始，然后制成中間產(chǎn)品或最終產(chǎn)品，最后由銷售網(wǎng)絡(luò)把產(chǎn)品送到消費(fèi)者手中的功能性網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)模式。通過定義可以看出，從開發(fā)商對工程建筑原料的采購開始，供應(yīng)鏈貫穿整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程。對于供應(yīng)鏈的管理，是成本能夠得到控制的保證。

供應(yīng)鏈不僅是一條連接供應(yīng)商到用戶的物料鏈、信息鏈、資金鏈，而且還是一條價值增值鏈。供應(yīng)鏈的管理不僅僅是要保障供應(yīng)，節(jié)約成本，更為重要的是通過供應(yīng)鏈來擴(kuò)展成本與收益之間的幅度，實(shí)現(xiàn)利潤的增加。因此，在供應(yīng)鏈中對于成本的控制就不僅僅要看成本的大小，還要注意一定成本所對應(yīng)的收益的多少。針對材料采購來講，在保證材料達(dá)標(biāo)合格的基礎(chǔ)上，不能為減少成本而選擇價格最低的材料。而是要根據(jù)材料具體的作用，計算相應(yīng)的收益，選擇成本與收益之間差距最大的。這就要求用整體的眼光，在供應(yīng)鏈開始的階段，不僅看到開頭，同時預(yù)測到結(jié)尾，從而發(fā)揮出供應(yīng)鏈的作用。不是為了單純的減少成本而控制成本，而是為了增加利潤而控制成本。

（四）組織施工階段——委托代理關(guān)系維度分析

組織施工階段，是開發(fā)商組織施工方根據(jù)樓盤項目，對工程實(shí)施建設(shè)的階段。這是開發(fā)項目進(jìn)入開工建設(shè)的階段，是整個樓盤建設(shè)經(jīng)營中最為關(guān)鍵的部分，也是建安成本集中發(fā)生的階段。成本控制的實(shí)際作用主要就集中在這一階段。這一階段中，開發(fā)商同施工方之間形成了委托代理的關(guān)系。

委托代理關(guān)系是指一個或多個行為主體根據(jù)一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務(wù)，同時授予后者一定的決策權(quán)利，并根據(jù)后者提供的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量對其支付相應(yīng)的報酬。授權(quán)者就是委托人，被授權(quán)者就是代理人。在組織施工階段，開發(fā)商就是委托人，施工方就是代理人。委托人設(shè)定的目標(biāo)需要通過代理人的實(shí)際操作來實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商控制成本的目標(biāo)就需要施工方在工程建設(shè)中予以實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商與施工方之間，有合作也有矛盾：雙方簽訂合同，確定共同完成建設(shè)任務(wù)的，體現(xiàn)了合作的關(guān)系；開發(fā)商在成本一定的情況下，要提高建設(shè)的質(zhì)量，為建成后的銷售打下基礎(chǔ)，因為利益的賺取主要在售后，而施工方在成本一定的情況下，主要是靠施工中的工作創(chuàng)造收入，利益的賺取就在施工過程中。開發(fā)商同施工方利潤點(diǎn)的不同導(dǎo)致了兩者之間的矛盾。在這一階段，調(diào)節(jié)開發(fā)商同施工方之間的委托代理關(guān)系是實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，完成項目工程的關(guān)鍵。

（五）竣工結(jié)算階段——事后監(jiān)督理論

竣工結(jié)算階段是施工方按照合同規(guī)定的內(nèi)容，全部完成所承包的工程，經(jīng)驗收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，向開發(fā)商進(jìn)行的最終工程款結(jié)算。在這一階段，開放商主要進(jìn)行的是事后監(jiān)督的工作。

事后監(jiān)督理論是指以事先制定的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和要求為準(zhǔn)繩，利用會計核算取得的資料，對已進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行的考核和評價。在對已完工項目進(jìn)行考核評價的過程中，核算成本是其中一個重要的方面。對于完工后成本的核算，構(gòu)成了檢測成本控制效用的依據(jù)。只有掌握了最終成本消耗的數(shù)據(jù)，通過和開工建設(shè)之間的成本預(yù)算進(jìn)行對比，才能對工程建設(shè)中的成本大小進(jìn)行評價，從而發(fā)現(xiàn)建設(shè)過程中低于或者超出成本預(yù)算的部分，針對出現(xiàn)情況進(jìn)行分析研究，發(fā)現(xiàn)問題并改正問題。事后監(jiān)督可以說是成本控制的必要支持。

（六）資金管理——市場預(yù)測、現(xiàn)金流管理、稅收籌劃基礎(chǔ)上的預(yù)算維度分析

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，資金管理貫穿整個項目建設(shè)，是樓盤開發(fā)中重要的組成部分。在當(dāng)前的樓市調(diào)控的環(huán)境之下，保障資金管理的有效便顯得尤為重要。當(dāng)前樓市處在銀行收縮信貸，限購令持續(xù)作用，購房者繼續(xù)觀望的情況下，這給開發(fā)商的資金供應(yīng)帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。有的尚未開工的樓盤因為資金匱乏而遲遲未能開工建設(shè)，導(dǎo)致土地被收了回去；有的建設(shè)中的樓盤因為資金不足而不得不停工；有的已經(jīng)完工的樓盤為了資金盡快回籠而降價銷售。這種種情況都說明了維持一個有效的資金供應(yīng)對于項目建設(shè)的重要性。為了保障資金管理的有效，就需要準(zhǔn)確的市場預(yù)測，充足的現(xiàn)金流，合法的稅收籌劃。

準(zhǔn)確的市場預(yù)測不僅僅是根據(jù)市場上建筑材料的價格和施工勞動報酬等等預(yù)計出項目建設(shè)的成本，更是要根據(jù)樓盤的所在地段，戶型結(jié)構(gòu)，市場行情等等，預(yù)計出樓盤建成后帶來的收入，從而判斷項目是否值得進(jìn)行。通過收益來考察成本，是成本控制中全面考察成本大小的需要。充足的現(xiàn)金流保證了在銀行收緊信貸的樓市寒冬中，開發(fā)項目能夠順利進(jìn)行，直至完工。為了保證現(xiàn)金流的充足，成本控制是很重要的一點(diǎn)。合法的稅收籌劃保障了房地產(chǎn)開發(fā)商的合法經(jīng)營，同時也節(jié)約了開發(fā)成本。

三、成本控制的方法與途徑

根據(jù)對成本控制的多維度分析，可以從各個維度著手，探索出更好的進(jìn)行成本控制的方法與途徑。

（一）做好全面預(yù)算，打下成本控制的基礎(chǔ)

準(zhǔn)確、全面、細(xì)致的預(yù)算，奠定了有效的成本控制。將全面預(yù)算做好，成本控制便有了依據(jù)。在預(yù)算之中，首先要保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確，建筑材料的價格、工程施工的用量、組織施工的人力成本等等數(shù)據(jù)，都要科學(xué)合理，才能保證預(yù)算結(jié)果和實(shí)際消耗的一致性。其次是要做到預(yù)算的全面，對于工程進(jìn)展中的各個方面的成本都要有預(yù)計，包括土地成本，建安成本，配套建設(shè)成本等等，還要全面的考慮到可能會發(fā)生的額外成本。最后，預(yù)算要做的細(xì)致，對于工程進(jìn)展的每一步，工程的各個標(biāo)段，都要有相應(yīng)的預(yù)算，從而保證對于工程的各個時段各項目都能進(jìn)行有效的成本控制。

（二）完成招投標(biāo)博弈，確定成本控制的存在

通過博弈論分析招投標(biāo)過程中，開發(fā)商和承建單位之間的博弈，結(jié)論是在博弈中，雙方的最優(yōu)選擇都是采取成本控制。這就不僅僅說明開發(fā)商在樓盤開發(fā)中要采取成本控制，而且，在招投標(biāo)過程中，要選擇同樣也有良好成本控制能力的承建單位。缺乏成本控制的承建單位在施工建設(shè)中無疑會產(chǎn)生控制水平之上的耗費(fèi)。這樣的情況會破壞掉開發(fā)商的成本控制。此時開發(fā)商如果不增加成本，而承建單位又不會虧本經(jīng)營，那么承建單位或者停工，或者拆東墻補(bǔ)西墻，導(dǎo)致工程的進(jìn)度和質(zhì)量受到影響。

（三）保障采購材料的供應(yīng)鏈，輔助成本控制的進(jìn)行

建筑材料供應(yīng)鏈的順暢是工程穩(wěn)定進(jìn)展的保證，也是成本控制能夠?qū)嵤┑谋ＷC。良好的供應(yīng)鏈確保了開發(fā)商對關(guān)鍵材料的價格和用量的掌握，從而給成本控制打造了實(shí)施的途徑。另外，供應(yīng)鏈對于效果的預(yù)測，更好地輔助了成本控制的進(jìn)行，使得被控制的成本創(chuàng)造出更多的利潤。

（四）調(diào)整委托代理關(guān)系，保證成本控制的實(shí)施

施工建設(shè)中開發(fā)商和施工方之間的委托代理關(guān)系，還是要通過強(qiáng)化兩者合作關(guān)系，協(xié)調(diào)雙方利益矛盾來調(diào)節(jié)。一方面，在組織施工之前，通過完善合約條款，確保合約執(zhí)行，嚴(yán)格違約懲罰等方法，打造高質(zhì)量的施工合同，維護(hù)開發(fā)商和施工方之間的合作關(guān)系。另一方面，要照顧施工方的利益，適當(dāng)調(diào)整對施工方的結(jié)算方式。目的在于將施工方的利益同開發(fā)商的利益掛鉤，從而保證成本控制的實(shí)施。

（五）執(zhí)行事后監(jiān)督，檢測成本控制的效果

在竣工結(jié)算的過程中進(jìn)行的事后監(jiān)督，不僅考驗了建筑的質(zhì)量水平，也檢測了成本控制的效果。雖然事后監(jiān)督對于已經(jīng)完工的工程可謂是于事無補(bǔ)，但是，檢測的結(jié)果為發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，改正問題提供了線索和依據(jù)。通過事后監(jiān)督，可以找出成本控制中的漏洞和不足，從而為了完善成本控制提供了經(jīng)驗，為下一項工程中成本控制效果的發(fā)揮打下了基礎(chǔ)。

（六）完善資金管理，維護(hù)成本控制的穩(wěn)定

在當(dāng)前宏觀調(diào)控的背景下，資金管理成為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要課題，完善資金管理是開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營的重要支撐。成本控制的穩(wěn)定也需要資金管理的支持。進(jìn)一步提高資金預(yù)算的精確度，加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，降低資金風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險，強(qiáng)化籌融資的能力和水平，使得項目運(yùn)行中的資金成本得到科學(xué)有效的控制；另外，也要充分考慮稅收成本，科學(xué)進(jìn)行納稅規(guī)劃，籌劃好各項稅收繳納的額度、時點(diǎn)，做到不多交、不少交，不早交、不晚交。

參考文獻(xiàn)：

[1] 代春泉，徐 青.房地產(chǎn)開發(fā)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2011.

[2] 明源地產(chǎn)研究院.成本制勝[M].北京：中信出版社，2013.

[3] 吳廣謀，呂周洋.博弈論基礎(chǔ)與應(yīng)用[M].南京：東南大學(xué)出版社，2009.

[4] 余源鵬.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制：管理實(shí)務(wù)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2011.

[5] 袁天榮.論成本管理觀念的轉(zhuǎn)變[J].財貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2008（7）.

[責(zé)任編輯：蘭欣卉]

（三）保障采購材料的供應(yīng)鏈，輔助成本控制的進(jìn)行

建筑材料供應(yīng)鏈的順暢是工程穩(wěn)定進(jìn)展的保證，也是成本控制能夠?qū)嵤┑谋ＷC。良好的供應(yīng)鏈確保了開發(fā)商對關(guān)鍵材料的價格和用量的掌握，從而給成本控制打造了實(shí)施的途徑。另外，供應(yīng)鏈對于效果的預(yù)測，更好地輔助了成本控制的進(jìn)行，使得被控制的成本創(chuàng)造出更多的利潤。

（四）調(diào)整委托代理關(guān)系，保證成本控制的實(shí)施

施工建設(shè)中開發(fā)商和施工方之間的委托代理關(guān)系，還是要通過強(qiáng)化兩者合作關(guān)系，協(xié)調(diào)雙方利益矛盾來調(diào)節(jié)。一方面，在組織施工之前，通過完善合約條款，確保合約執(zhí)行，嚴(yán)格違約懲罰等方法，打造高質(zhì)量的施工合同，維護(hù)開發(fā)商和施工方之間的合作關(guān)系。另一方面，要照顧施工方的利益，適當(dāng)調(diào)整對施工方的結(jié)算方式。目的在于將施工方的利益同開發(fā)商的利益掛鉤，從而保證成本控制的實(shí)施。

（五）執(zhí)行事后監(jiān)督，檢測成本控制的效果

在竣工結(jié)算的過程中進(jìn)行的事后監(jiān)督，不僅考驗了建筑的質(zhì)量水平，也檢測了成本控制的效果。雖然事后監(jiān)督對于已經(jīng)完工的工程可謂是于事無補(bǔ)，但是，檢測的結(jié)果為發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，改正問題提供了線索和依據(jù)。通過事后監(jiān)督，可以找出成本控制中的漏洞和不足，從而為了完善成本控制提供了經(jīng)驗，為下一項工程中成本控制效果的發(fā)揮打下了基礎(chǔ)。

（六）完善資金管理，維護(hù)成本控制的穩(wěn)定

在當(dāng)前宏觀調(diào)控的背景下，資金管理成為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要課題，完善資金管理是開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營的重要支撐。成本控制的穩(wěn)定也需要資金管理的支持。進(jìn)一步提高資金預(yù)算的精確度，加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，降低資金風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險，強(qiáng)化籌融資的能力和水平，使得項目運(yùn)行中的資金成本得到科學(xué)有效的控制；另外，也要充分考慮稅收成本，科學(xué)進(jìn)行納稅規(guī)劃，籌劃好各項稅收繳納的額度、時點(diǎn)，做到不多交、不少交，不早交、不晚交。

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[4] 余源鵬.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制：管理實(shí)務(wù)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2011.

[5] 袁天榮.論成本管理觀念的轉(zhuǎn)變[J].財貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2008（7）.

[責(zé)任編輯：蘭欣卉]

（三）保障采購材料的供應(yīng)鏈，輔助成本控制的進(jìn)行

建筑材料供應(yīng)鏈的順暢是工程穩(wěn)定進(jìn)展的保證，也是成本控制能夠?qū)嵤┑谋ＷC。良好的供應(yīng)鏈確保了開發(fā)商對關(guān)鍵材料的價格和用量的掌握，從而給成本控制打造了實(shí)施的途徑。另外，供應(yīng)鏈對于效果的預(yù)測，更好地輔助了成本控制的進(jìn)行，使得被控制的成本創(chuàng)造出更多的利潤。

（四）調(diào)整委托代理關(guān)系，保證成本控制的實(shí)施

施工建設(shè)中開發(fā)商和施工方之間的委托代理關(guān)系，還是要通過強(qiáng)化兩者合作關(guān)系，協(xié)調(diào)雙方利益矛盾來調(diào)節(jié)。一方面，在組織施工之前，通過完善合約條款，確保合約執(zhí)行，嚴(yán)格違約懲罰等方法，打造高質(zhì)量的施工合同，維護(hù)開發(fā)商和施工方之間的合作關(guān)系。另一方面，要照顧施工方的利益，適當(dāng)調(diào)整對施工方的結(jié)算方式。目的在于將施工方的利益同開發(fā)商的利益掛鉤，從而保證成本控制的實(shí)施。

（五）執(zhí)行事后監(jiān)督，檢測成本控制的效果

在竣工結(jié)算的過程中進(jìn)行的事后監(jiān)督，不僅考驗了建筑的質(zhì)量水平，也檢測了成本控制的效果。雖然事后監(jiān)督對于已經(jīng)完工的工程可謂是于事無補(bǔ)，但是，檢測的結(jié)果為發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，改正問題提供了線索和依據(jù)。通過事后監(jiān)督，可以找出成本控制中的漏洞和不足，從而為了完善成本控制提供了經(jīng)驗，為下一項工程中成本控制效果的發(fā)揮打下了基礎(chǔ)。

（六）完善資金管理，維護(hù)成本控制的穩(wěn)定

在當(dāng)前宏觀調(diào)控的背景下，資金管理成為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要課題，完善資金管理是開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營的重要支撐。成本控制的穩(wěn)定也需要資金管理的支持。進(jìn)一步提高資金預(yù)算的精確度，加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，降低資金風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險，強(qiáng)化籌融資的能力和水平，使得項目運(yùn)行中的資金成本得到科學(xué)有效的控制；另外，也要充分考慮稅收成本，科學(xué)進(jìn)行納稅規(guī)劃，籌劃好各項稅收繳納的額度、時點(diǎn)，做到不多交、不少交，不早交、不晚交。

參考文獻(xiàn)：

[1] 代春泉，徐 青.房地產(chǎn)開發(fā)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2011.

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[3] 吳廣謀，呂周洋.博弈論基礎(chǔ)與應(yīng)用[M].南京：東南大學(xué)出版社，2009.

[4] 余源鵬.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制：管理實(shí)務(wù)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2011.

[5] 袁天榮.論成本管理觀念的轉(zhuǎn)變[J].財貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2008（7）.

[責(zé)任編輯：蘭欣卉]