錢(qián)煒

每天清晨，孫怡華都是第一批走進(jìn)上海金茂大廈的雇員之一，但她并不是整幢大樓里最早開(kāi)始工作的人。早晨8點(diǎn)15分，當(dāng)她踏入光亮照人的電梯廳時(shí)，陸偉清已經(jīng)在大廈里走了超過(guò)兩公里路程，即將完成他當(dāng)天的第一圈巡邏；黃斯俊正拿著進(jìn)口的手持式PM2.5監(jiān)測(cè)儀測(cè)量寫(xiě)字間空氣的顆粒物濃度；六點(diǎn)半就上班的保潔阿姨已經(jīng)結(jié)束了第一遍大清掃，開(kāi)始了每25分鐘一圈的巡視保潔。而在數(shù)小時(shí)之前，一批專(zhuān)業(yè)人員帶著他們完成任務(wù)的清潔機(jī)器人，已經(jīng)在夜色中離開(kāi)了大廈。

在1500公里以外的廣州，類(lèi)似的一幕每天也在利通廣場(chǎng)上演。除此之外，在利通上班的人們，還會(huì)在刷卡通過(guò)門(mén)禁時(shí)抬起頭來(lái)，對(duì)站在閘機(jī)旁的邵明亮報(bào)以微笑。他們中的很多人都知道，這位身高1米92的客服主管，是一名退役的三軍儀仗隊(duì)隊(duì)員。與他的同行相比，邵明亮的身高與他所服務(wù)的這座建筑顯得更“般配”。

物業(yè)管理界有一句話“勵(lì)志”的話：建筑的高度無(wú)法永遠(yuǎn)第一，但樓宇管理水平的高度卻可以保持第一。高421米的金茂大廈，在建成后的10年間都是“中華第一高樓”。但2008年，這項(xiàng)桂冠被492米高的上海環(huán)球金融中心奪去。隨著高達(dá)632米的上海中心大廈已在今年8月4日封頂，金茂在高度上的名次眼看還要下降。

摩天大樓的正式名稱(chēng)叫做超高層建筑。40年前，高于100米的建筑就被稱(chēng)作摩天大樓——國(guó)內(nèi)至今仍沿用這一定義。然而，更新、更權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)自世界高層建筑與城市人居學(xué)會(huì)（CTBUH），這個(gè)總部位于摩天大樓之都芝加哥的學(xué)術(shù)組織規(guī)定，建筑高度超過(guò)300米的才能被叫做超高層。因而，303米高的廣州利通廣場(chǎng)，在摩天大樓界只能算“入門(mén)級(jí)”。

曾經(jīng)，紐約帝國(guó)大廈以其381米的高度，在將近40年的時(shí)間里一直雄踞世界摩天大樓之首。如今這一高度早已過(guò)時(shí)，人類(lèi)進(jìn)入到所謂“超高”和“特超高”建筑（指高度超過(guò)600米的建筑）時(shí)代。帝國(guó)大廈的地位已被828米的迪拜哈利法塔取代。

摩天大樓不只是建筑，對(duì)于一座城市、一個(gè)國(guó)家和一個(gè)時(shí)代，摩天大樓都有象征意義。同濟(jì)大學(xué)復(fù)雜工程管理學(xué)院副教授李永奎說(shuō)，“從設(shè)計(jì)、建設(shè)到運(yùn)行，一切都是頂級(jí)的，摩天大樓就是建筑的奢侈品?！?h3>垂直交通

孫怡華的公司在金茂寫(xiě)字樓第4區(qū)31層。在1層大堂，共有6部電梯專(zhuān)門(mén)去往這一區(qū)的30～40層。她最滿(mǎn)意的就是這里的電梯系統(tǒng)——幾乎從來(lái)不用等。過(guò)去，孫怡華在浦西一幢只有20層的寫(xiě)字樓工作，每天上下班都要在電梯門(mén)口等上五六分鐘。

電梯是摩天大樓的命脈。

自1857年升降電梯首次出現(xiàn)在美國(guó)一棟5層樓的百貨商場(chǎng)開(kāi)始，建筑才獲得了向高空不斷生長(zhǎng)的自由。1885年，全球第一座摩天大樓在美國(guó)建成——高42米的芝加哥家庭保險(xiǎn)大廈就安裝了電梯。這座建筑雖然僅有10層，卻標(biāo)志著建筑的芝加哥學(xué)派真正開(kāi)始。后來(lái)的摩天大樓從布局上來(lái)說(shuō)，事實(shí)上幾乎都是芝加哥學(xué)派的翻版。

如今，摩天大樓就是一座垂直城市：每天，金茂大廈有大約6000名職員在其中辦公，6000名訪客和觀光客來(lái)此洽談或游覽，8000人在金茂購(gòu)物、餐飲。為了運(yùn)輸這么多人，大廈配備了79部電梯。高度居全國(guó)第四、廣州第一的廣州國(guó)際金融中心（俗稱(chēng)廣州西塔）則擁有125部電梯；而在中國(guó)第一高樓上海環(huán)球金融中心的91部電梯中，甚至還有可以將小汽車(chē)運(yùn)到樓頂?shù)奶厥怆娞荨?/p>

這些抽象的數(shù)字，意味著超高層建筑里的垂直交通已經(jīng)變成了一個(gè)需要精心設(shè)計(jì)和管理的復(fù)雜系統(tǒng)，否則就會(huì)有損摩天大樓“高大上”的形象。例如，廣州的中信廣場(chǎng)在上班高峰期，等電梯的人從大堂一直排到大門(mén)口，令這座當(dāng)時(shí)的“廣州第一高樓”頗為尷尬。

解決超高層建筑垂直交通的最普遍的辦法就是電梯分區(qū)運(yùn)行。金茂辦公區(qū)從1層到50層，由低到高分了5個(gè)區(qū)，有26臺(tái)電梯為其服務(wù)。

更為新穎的理念，是在分區(qū)的基礎(chǔ)上再設(shè)置空中轉(zhuǎn)換層，就像地鐵的換乘站一樣。廣州利通廣場(chǎng)共有65層，設(shè)有一個(gè)轉(zhuǎn)換層，所有去往47層以上樓層的客戶(hù)，都需先在一樓搭電梯直接到47層，再換乘另外6部電梯去往更高的目的層?？偣?01層的上海環(huán)球金融中心擁有3個(gè)空中換乘大廳。

廣州西塔的電梯分區(qū)，組成宛如花瓣?duì)畹膱D形，其龐大的電梯系統(tǒng)就像一座迷宮，會(huì)讓人在賞心悅目中迷失道路。為了向訪客解釋電梯分區(qū)及換乘路線，他們專(zhuān)門(mén)制作了一本交通手冊(cè)，來(lái)訪者進(jìn)了西塔需要邊閱讀手冊(cè)邊安排自己的在樓內(nèi)的行走路線。

全球物業(yè)管理最高端的五家公司被業(yè)界稱(chēng)為“五大行”，世邦魏理仕是其中之一，其中國(guó)區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事杜日生說(shuō)，如今，除純住宅以外，95%的超過(guò)300米的建筑都設(shè)有電梯轉(zhuǎn)換層。

轉(zhuǎn)換層的提出，除了提高電梯運(yùn)行效率外，更重要的是為了節(jié)省空間。隨著大樓越來(lái)越高，需要的電梯數(shù)量也越來(lái)越多，電梯井道所占面積也隨之增加，造成樓層有效使用面積的降低。設(shè)置轉(zhuǎn)換層以后，不是所有的電梯都要以1層為起點(diǎn)，這樣，高區(qū)電梯下面垂直陰影部分的面積就可以用來(lái)辦公。

現(xiàn)代摩天大樓更像是三級(jí)火箭，其中功能不同的空間在大樓內(nèi)部從低到高順次排列——購(gòu)物中心、辦公樓，酒店和公寓，而轉(zhuǎn)換層就是這些不同功能區(qū)的分界線。

極速體驗(yàn)

孫怡華乘坐的4區(qū)電梯，每秒爬升4米。這一速度比60多年前的中國(guó)第一座摩天大樓、也是當(dāng)時(shí)的亞洲第一高樓——上海國(guó)際飯店的電梯每秒提高了1米。如今，國(guó)際飯店偏安于外灘一隅，乘坐電梯到達(dá)它最頂層的“摩天廳”，狹促的空間里，只看見(jiàn)一群操著上海話的老年人圍坐在一起推杯換盞。

在外灘對(duì)面的浦東陸家嘴，從金茂大廈地下1層直達(dá)88層的觀光電梯，速度為9米/秒，乘客會(huì)有類(lèi)似坐飛機(jī)時(shí)那樣的耳鳴感。不過(guò)，這樣的速度在摩天大樓里也只能算小字輩了。金茂旁邊即將完工的上海中心，電梯速度最快將達(dá)18米/秒，而廣州在建的最高建筑廣州東塔，據(jù)稱(chēng)將設(shè)置速度高達(dá)20米/秒的電梯。

當(dāng)然，如果不是為了體驗(yàn)極速快感，電梯的速度并不是越快越好?！拔宕笮小敝械牧硪患抑倭柯?lián)行的物業(yè)與資產(chǎn)管理部高級(jí)董事蘇永成介紹說(shuō)，專(zhuān)門(mén)為企業(yè)總裁和貴賓使用的VIP電梯，速度就不能那么快，因?yàn)楹芏噘F賓年齡偏大，心臟與耳朵會(huì)難以忍受過(guò)快速度帶來(lái)的不適。如果是觀光電梯，就可能采用更先進(jìn)的電梯，讓游客們?yōu)槟μ齑髽堑母叨榷a(chǎn)生些許眩暈感。不過(guò)，由于客戶(hù)抱怨電梯速度過(guò)快而感到不適，北京的國(guó)貿(mào)三期只好調(diào)慢了電梯升降的速度。

在上海環(huán)球金融中心，從地下二層乘坐觀光電梯至430米高的95層轉(zhuǎn)換廳，只需66秒。如果你夠細(xì)心，會(huì)發(fā)現(xiàn)電梯在94層時(shí)很短地暫停了一下才升到目標(biāo)層。這是因?yàn)椋谀愕纳戏?，還有一個(gè)同樣大小的轎廂。要等上面轎廂里的人疏散完畢，你乘坐的轎廂才能升上去。這是環(huán)球金融中心為解決超大客流量而采取的另一個(gè)新辦法——雙轎廂電梯。這種類(lèi)似于雙層巴士的電梯，最大的好處是利用同一個(gè)井道，讓兩個(gè)轎廂一起聯(lián)動(dòng)，從而節(jié)省了超高層里寶貴的空間。雙轎廂電梯在環(huán)球一共有39部，在全國(guó)其他新建摩天大樓如廣州西塔也有使用。

利通廣場(chǎng)盡管沒(méi)有它的小伙伴廣州西塔那么高，每天的人流量也有六七千，相當(dāng)于緊挨著這座摩天大樓的一個(gè)城中村——獵德村的總?cè)丝凇?/p>

雖然沒(méi)有雙轎廂電梯這種高科技的新玩具，但他們?cè)诩?xì)節(jié)上做文章。利通物業(yè)團(tuán)隊(duì)首席運(yùn)營(yíng)總監(jiān)石弘華解釋說(shuō)，在大廈建設(shè)時(shí)，他們就與電梯廠家協(xié)商，要求為大廈定制特殊形狀的電梯。“讓轎廂更扁平一些，電梯門(mén)也隨之加大，就能縮短每個(gè)人從自己站立的位置走出電梯的時(shí)間，提高運(yùn)行效率?！睂?shí)際上，就連電梯制造廠也沒(méi)有遇到過(guò)這樣特殊的要求。

顯然，對(duì)于摩天大樓里的電梯乘客來(lái)說(shuō)，平穩(wěn)“著陸”要比極速體驗(yàn)更重要。為了安全，很多摩天大樓的電梯都是“留一手”的：如果發(fā)生困梯事件，電梯艙都留有可用于“對(duì)接”的側(cè)門(mén)。調(diào)度系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)指令最貼近的另一部電梯迅速?gòu)呐赃吪c之對(duì)齊，然后打開(kāi)側(cè)門(mén)，這一情景猶如飛船在太空中的“交會(huì)對(duì)接”，可以迅速將故障電梯內(nèi)的乘客轉(zhuǎn)移至另一部電梯。

然而，“交會(huì)對(duì)接”也并非總能夠?qū)崿F(xiàn)。2012年4月10日，上海環(huán)球金融中心的一部電梯突發(fā)故障，從52樓到1樓自動(dòng)往返五個(gè)來(lái)回才?？肯聛?lái)，十幾個(gè)驚恐的乘客被困其中。

每一座摩天大樓都不希望電梯發(fā)生這樣的事故。為此，他們需要做大量日常的預(yù)防性維修。利通廣場(chǎng)的工程人員施業(yè)波每天早晨7點(diǎn)就要趕到大廈，在租戶(hù)們上班之前，預(yù)先啟動(dòng)每一部電梯，檢測(cè)它們的運(yùn)行情況是否正常。接下來(lái)的時(shí)間里，他要與電梯公司的技術(shù)人員一道，輪流檢查和保養(yǎng)每一部電梯。按照行業(yè)規(guī)定，高層建筑的電梯與扶梯必須做到每?jī)芍軝z查一次。但在摩天大樓里，由于電梯數(shù)量太多，因而這項(xiàng)工作實(shí)際上每天都在進(jìn)行。

電梯是摩天大樓常規(guī)的交通工具，但是，在火災(zāi)發(fā)生的時(shí)候絕對(duì)不允許人們使用普通電梯逃生，只有消防隊(duì)員可以乘坐專(zhuān)用的消防電梯到達(dá)需要救援的樓層。根據(jù)規(guī)定，消防電梯能在其他電源都被切斷時(shí)采用專(zhuān)用電源運(yùn)行。而且，不管建筑有多高，消防電梯從首層到頂層的運(yùn)行時(shí)間不得超過(guò)60秒。

等待救援

陸偉清曾經(jīng)是上海市金山區(qū)消防局的一名救火隊(duì)員，如今他是金茂大廈24名基干消防隊(duì)的領(lǐng)班。他早晨7點(diǎn)半上班，連續(xù)工作12個(gè)多小時(shí)，其間需要沿固定路線巡查6圈，每圈3公里，平均每天的行走距離有20公里。到了晚上8點(diǎn)半下班時(shí)，有隊(duì)員接替他，繼續(xù)按此模式在樓內(nèi)巡邏。

巡邏時(shí)，陸偉清手里拿一個(gè)小金屬棒。每經(jīng)過(guò)一個(gè)消防栓，他都要拿金屬棒底部去觸碰消防栓上的一個(gè)金屬圓片，以此完成巡邏“打卡”。與此同時(shí)，后臺(tái)的監(jiān)控系統(tǒng)就會(huì)顯示他經(jīng)過(guò)此處。巡邏不允許乘電梯，只能爬樓梯。

這種連軸轉(zhuǎn)的消防巡邏，需要檢查很多細(xì)節(jié)問(wèn)題，例如樓層公共走廊有沒(méi)有被貨物占用堵塞、車(chē)庫(kù)里有沒(méi)有車(chē)漏油、樓道的消防門(mén)有沒(méi)有關(guān)好等等。尤其是最后一點(diǎn)，在很多寫(xiě)字樓里常常被忽略。

你可以把摩天大樓想象成一架超級(jí)大的飛機(jī)，容納數(shù)千至上萬(wàn)名“乘客”的空間是全封閉的，所有窗戶(hù)都打不開(kāi)。假設(shè)你在80層打開(kāi)窗戶(hù)，辦公桌上的文件和物品就會(huì)被風(fēng)統(tǒng)統(tǒng)吸到外面去。在超高層建筑里，由于室內(nèi)外溫度不同，大樓內(nèi)外會(huì)有壓力差：低處樓層的氣壓比室外低，風(fēng)由外向內(nèi)吹；在高處樓層，內(nèi)部氣壓比外面高，風(fēng)從內(nèi)向外吹。因此，一旦發(fā)生火災(zāi)，電梯井道、樓道就像個(gè)大煙囪，火苗迅速上竄，產(chǎn)生“煙囪效應(yīng)”。為避免這種情況出現(xiàn)，在消防樓梯里，專(zhuān)門(mén)設(shè)有正壓送風(fēng)裝置。因此，超高層的消防門(mén)需要始終保持在關(guān)閉狀態(tài)。

由煙囪效應(yīng)帶來(lái)的一個(gè)另一個(gè)問(wèn)題是，超高層建筑的一層往往有較強(qiáng)的風(fēng)倒灌進(jìn)來(lái)。由于冬天風(fēng)太大，只裝了一個(gè)旋轉(zhuǎn)門(mén)的北京國(guó)貿(mào)三期，有時(shí)連電梯門(mén)都難以合上。上海環(huán)球金融中心的一層安裝了雙層密封門(mén)，人一走進(jìn)去，第一道門(mén)就迅速在身后合上，第二道門(mén)再打開(kāi)，就解決了這個(gè)問(wèn)題。

火災(zāi)，一直是高層建筑的心頭大患。直到今天，全球最高的消防云梯也只能到達(dá)130米。這樣的高度，在超高層建筑面前簡(jiǎn)直是形同擺設(shè)。因而，除了極其嚴(yán)格的防火措施，超高層建筑應(yīng)對(duì)火災(zāi)的最主要辦法還是靠自救。

另一方面，甚至可以說(shuō)，高層建筑技術(shù)的每一步發(fā)展，都由火災(zāi)帶來(lái)的慘痛教訓(xùn)而促成。不要說(shuō)采用鋼鐵框架、防火材料、箱式結(jié)構(gòu)的芝加哥學(xué)派是在1873年的一場(chǎng)大火以后產(chǎn)生的，就是現(xiàn)代所有高層建筑（更不用說(shuō)摩天大樓）普遍采用的自助噴淋系統(tǒng)，也是在1876年紐約布魯克林劇院一場(chǎng)導(dǎo)致296人罹難的大火以后，開(kāi)始被紐約市政府強(qiáng)令采用的。

在上海金茂大廈，自備的8000多個(gè)感應(yīng)探頭能夠及時(shí)捕獲火情，并經(jīng)由消防監(jiān)控中心，迅速以二氧化碳滅火或噴淋滅火方式啟動(dòng)自救。

上海環(huán)球金融中心把整個(gè)大樓分成400個(gè)區(qū)域，建有4套緊急疏散系統(tǒng)。這4套系統(tǒng)下面有26個(gè)呼叫站、2400個(gè)不同型號(hào)的揚(yáng)聲器，在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，這一系統(tǒng)能發(fā)出清晰的疏散廣播，引導(dǎo)全樓人員疏散。

接下來(lái)的問(wèn)題是，人應(yīng)該疏散到哪里去？金茂大廈曾經(jīng)做過(guò)一次試驗(yàn)，從88層觀光層至地面，走消防扶梯共有1980級(jí)，讓年輕力壯的消防隊(duì)員往下跑，最快的一名也需要35分鐘。如果真的發(fā)生火災(zāi)，老弱婦幼要走下來(lái)的時(shí)間更長(zhǎng)。而且，屆時(shí)各樓層都有人員向下疏散，消防樓梯內(nèi)會(huì)非常擁擠，還容易發(fā)生踩踏。

因此，如果孫怡華在上班時(shí)遭遇火情，她的最優(yōu)選擇不是拔腳就從31層往樓下跑，而是只需下1層樓梯，然后迅速推開(kāi)消防門(mén)，就能找到一處安全的空房間。這不是一處普通的房間，它里面設(shè)有獨(dú)立的送風(fēng)系統(tǒng)，墻上掛有數(shù)十個(gè)防毒面具，可容納近700人在里面呆上1個(gè)多小時(shí)。在金茂大廈寫(xiě)字樓區(qū)域，這樣的避難區(qū)在30層與15層各設(shè)有兩處。在酒店區(qū)域，每層設(shè)一處避難間，每處可容納25人。整幢大廈共有避難區(qū)36個(gè)。

最新建設(shè)的摩天樓往往會(huì)拿出整整一層來(lái)做避難層。共有103層的廣州西塔共有5條從外部看起來(lái)顏色較深的“腰帶”，這5條“腰帶”到了晚上更是發(fā)出炫彩的亮光。其實(shí)，這5個(gè)樓層再加上頂層的直升機(jī)坪，都是西塔的避難層。每層可容納2000人的避難層全部用耐火材料建成，鋼梁表面包裹著一層凹凸不平的白色涂料，有了它的保護(hù)，鋼梁在3小時(shí)內(nèi)不會(huì)被高溫炙烤變軟。

為了安全

2001年發(fā)生在紐約世貿(mào)中心的“911”事件，震動(dòng)了整個(gè)世界。這一空前慘烈的恐怖襲擊通過(guò)電視畫(huà)面即時(shí)展現(xiàn)在全世界面前，又因?yàn)榘l(fā)生在紐約而成為改變歷史的重大事件。甚至有人從安全角度考慮，發(fā)出了“人類(lèi)不要再建摩天大樓”的呼吁。而實(shí)際上，十余年過(guò)后，重新屹立于原址的新世貿(mào)中心一號(hào)樓541.3米的高度已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)完工，將成為西半球最高的建筑。

蘇永成說(shuō)，由于鋼結(jié)構(gòu)遇高溫容易變形，后來(lái)新建的超高層建筑，為了防止“911”式的飛機(jī)撞擊，開(kāi)始在鋼結(jié)構(gòu)外面加厚混凝土，并加防火材料，導(dǎo)致原本只需1噸的材料，變成了3噸。而已經(jīng)建成的超高層建筑，則想方設(shè)法加強(qiáng)自身的安全。

現(xiàn)在，設(shè)計(jì)建造一棟摩天大樓，早已不再是“蓋樓”這一簡(jiǎn)單的概念。摩天大樓是一項(xiàng)跨學(xué)科的復(fù)雜綜合性設(shè)計(jì)，用在飛機(jī)設(shè)計(jì)上的流體力學(xué)、空氣動(dòng)力學(xué)，甚至風(fēng)洞試驗(yàn)，都要在超高層建筑的設(shè)計(jì)中用上。

摩天大樓這個(gè)建筑的巨無(wú)霸似乎并不介意自己的“體重”太大，隨著高度的增加，它甚至還要采取措施為自己“增重”。這樣做的目的，就是為了減少這些身材“苗條”的超高層建筑“隨風(fēng)搖曳”的幅度。

一般來(lái)說(shuō)，在正常的風(fēng)壓狀態(tài)下，如果距地面高度為10米處的風(fēng)速為5米/秒，那么在90米的高空風(fēng)速就可達(dá)到15米/秒。若在高達(dá)300～400米的高空，風(fēng)力將更大。當(dāng)風(fēng)速達(dá)到30米/秒以上時(shí)，摩天大樓就會(huì)產(chǎn)生晃動(dòng)。以廣州西塔為例，盡管它利用自身結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)來(lái)抵消風(fēng)的影響，但是在遭遇大風(fēng)時(shí)，它的樓頂位移仍會(huì)有幾個(gè)厘米，最大位移會(huì)達(dá)到75厘米。

越來(lái)越多的摩天大樓會(huì)采用一種被稱(chēng)作超高層建筑“定海神針”的裝置——風(fēng)阻尼器，來(lái)減小大樓在風(fēng)中的擺幅。

上海環(huán)球金融中心就有兩臺(tái)風(fēng)阻尼器，分別用鋼索懸吊了重100多噸的配重物，懸掛在395米處的90層。當(dāng)強(qiáng)風(fēng)來(lái)襲時(shí)，阻尼器使用傳感裝置來(lái)探測(cè)風(fēng)力大小和建筑物的搖晃程度，通過(guò)計(jì)算機(jī)經(jīng)驅(qū)動(dòng)裝置，使配重物體朝著風(fēng)的反方向運(yùn)動(dòng)，從而降低建筑物的搖晃程度。其原理就像身處搖晃小船上的人，將身體朝小船晃動(dòng)的反方向移動(dòng)，來(lái)取得平衡。

如果你有足夠的好奇心，想親眼看看阻尼器長(zhǎng)什么樣，那就只有去臺(tái)北101大廈了。為了讓這座曾經(jīng)的世界第一高樓在頻發(fā)的強(qiáng)臺(tái)風(fēng)中能保持“穩(wěn)重”，101大廈在88層至92層之間懸掛了一個(gè)直徑5.5米，重660噸的金色鋼球，這是世界上最大的、也是唯一向公眾開(kāi)放的風(fēng)阻尼器。除了用于抵消高空強(qiáng)風(fēng)和臺(tái)風(fēng)造成的搖晃，臺(tái)北101大廈內(nèi)的這個(gè)巨大鋼球，也可以在地震中減緩大樓晃動(dòng)的幅度。

為了保證安全與舒適，人們需要對(duì)一幢摩天大樓采取種種難以計(jì)數(shù)的措施——重達(dá)數(shù)百?lài)嵉摹版?zhèn)樓之寶”風(fēng)阻尼器是其中之一，機(jī)警可愛(ài)的搜爆犬則扮演了另一種角色。

在金茂的地下，外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入車(chē)庫(kù)時(shí)，都需要停車(chē)接受檢查。這時(shí)，搜爆犬就會(huì)上前嗅查車(chē)胎輪轂與后備箱。如果嗅到爆炸物，它們不會(huì)亂吠，而是安靜地坐下來(lái)，望著訓(xùn)犬員，以此來(lái)向主人“報(bào)告”異常的發(fā)現(xiàn)。

自2002年開(kāi)始，金茂租用3只搜爆犬負(fù)責(zé)地下車(chē)庫(kù)的安保。而環(huán)球金融中心則擁有24只搜爆犬。搜爆犬多由金毛、拉布拉多等品種擔(dān)任，形象可愛(ài)，它們?cè)谀μ齑髽堑纳虅?wù)氛圍里成為一種輕松的點(diǎn)綴。當(dāng)這些經(jīng)歷過(guò)特殊“職業(yè)生涯”的狗狗退役時(shí)，申請(qǐng)領(lǐng)養(yǎng)它們的市民甚至需要一番激烈的競(jìng)爭(zhēng)才能如愿。

陸偉清在金茂大廈日復(fù)一日重復(fù)的工作中，偶爾也有“花絮”，他說(shuō)，“我們的工作，說(shuō)大也大，說(shuō)小也小?！北热?，在巡邏中會(huì)碰到各種奇怪的狀況。一天晚上，一位喝得酩酊大醉的老外睡在大廈門(mén)口。陸偉清根據(jù)他扔在地上的皮夾子里的名片，得知他是大廈里的客戶(hù)，便趕緊將他攙扶到室內(nèi)，同時(shí)打電話給他公司的緊急聯(lián)絡(luò)人。年底各大公司“打尾牙”的時(shí)候，是這類(lèi)事情的高發(fā)期。

在“高大上”的大樓里工作，即使是保潔阿姨也有非常旺的“手氣”。在金茂大廈，清潔工平均每天撿一部手機(jī)，不時(shí)還能拾到大鉆戒或其他貴重物品。但在大廈里丟的東西一般來(lái)說(shuō)都能失而復(fù)得，保安部經(jīng)理姜翔南說(shuō)，“這里是高素質(zhì)人群的聚集地，保潔阿姨也有高覺(jué)悟。”

潔凈之地

同樣是為金茂大廈做清潔，沈師傅所做的工作要比保潔阿姨驚險(xiǎn)得多。作為專(zhuān)業(yè)的外墻清潔工，十幾年前他第一次清洗上海一棟10層的樓，當(dāng)時(shí)，他系上安全帶，從樓頂一開(kāi)始往下滑，兩腿就直發(fā)軟。現(xiàn)在，沈師傅已經(jīng)為數(shù)不清的高樓大廈做過(guò)清洗，其中包括上海的東方明珠、金茂大廈，以及大陸第二高樓南京的紫峰大廈。站在懸掛在幾百米高空的擦窗機(jī)上，他的感覺(jué)和站在平地上差不多，偶爾瞟一眼腳底下的風(fēng)景，也不會(huì)有什么驚嘆。

在上海環(huán)球金融中心，外立面安裝了約4萬(wàn)塊玻璃。為不同樓層設(shè)計(jì)的擦窗機(jī)多達(dá)20臺(tái)，由高空作業(yè)清潔隊(duì)30多名隊(duì)員包干。根據(jù)需要，各區(qū)域的清潔頻率都不相同：辦公區(qū)域每?jī)蓚€(gè)月1次；酒店每月1次；為了確保觀光效果，位于大廈100層的觀光廳是清潔頻率最高的樓層——需要每月清洗兩次。

為了給大樓的外墻“洗澡”，廣州利通廣場(chǎng)從意大利進(jìn)口了一臺(tái)臂長(zhǎng)最大可達(dá)35米的擦窗機(jī)，為國(guó)內(nèi)最大。由于擦窗工作有一定危險(xiǎn)，按規(guī)定，遇大風(fēng)不能擦，在酷暑、嚴(yán)寒、霜凍、雨雪等氣候條件下也不能擦。因此，除去這些時(shí)間，擦窗機(jī)實(shí)際上一直都在工作，即使這樣，一年下來(lái)也只能給大廈“洗”上兩遍“澡”。假如擦窗機(jī)圍繞利通廣場(chǎng)連續(xù)不停地工作，也需要兩個(gè)半月才能將全部玻璃擦洗一遍。

真正的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)從設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始。蘇永成當(dāng)年接手廣州西塔的物業(yè)時(shí)，大廈已幾近完工。他當(dāng)即發(fā)現(xiàn)一個(gè)難題：大廈形狀宛如一個(gè)倒扣的水杯，這個(gè)“杯底”的內(nèi)部要如何清潔？大廈從70層開(kāi)始到103層最頂部的“杯底”有一個(gè)中庭，高度達(dá)138米，沒(méi)有任何機(jī)械裝置可以從內(nèi)部伸到這個(gè)高度。后來(lái)，蘇永成從馬戲團(tuán)的空中雜技表演獲得靈感，在空中拉兩道保險(xiǎn)網(wǎng)保護(hù)安全，再讓清潔工站在臨時(shí)搭建的走道上去擦這個(gè)倒扣的“杯底”。

每當(dāng)霧霾籠罩長(zhǎng)三角時(shí)，孫怡華就會(huì)慶幸自己在金茂大廈上班。這時(shí)，她眺望窗外，雖然看不到“風(fēng)景這邊獨(dú)好”，卻可以享受到這里“空氣獨(dú)好”。

“今日上海PM2.5當(dāng)前指數(shù)為97，空氣質(zhì)量為良。今日上午9：00～10：00，測(cè)得金茂大廈辦公區(qū)PM2.5平均值為13微克/立方米?！泵刻?，當(dāng)孫怡華開(kāi)始工作后不久，她訂閱的“金茂集團(tuán)”公號(hào)就會(huì)向她發(fā)送一條類(lèi)似這樣的微信。與此同時(shí)，這條信息也在大廈一層大堂的顯示屏上滾動(dòng)播出。

這是金茂的獨(dú)家服務(wù)。今天，盡管金茂的高度排名已經(jīng)從全國(guó)第一跌落到第五，但它卻是中國(guó)摩天大樓歷史的開(kāi)創(chuàng)者。

金茂大廈的外方設(shè)計(jì)師Adrian Smith回憶說(shuō)，“他們（中方）告訴我，這必須是一幢88層的大樓，因?yàn)橹袊?guó)領(lǐng)導(dǎo)人鄧小平當(dāng)時(shí)就是站在這塊土地上，宣布了這里將是中國(guó)新的金融中心。鄧小平那年88歲，那天是1988年8月。”

金茂集團(tuán)副總裁丁建軍說(shuō)，“金茂代表了中央政府開(kāi)發(fā)浦東的決心，是國(guó)家意志的體現(xiàn)?！?5年前，還在讀研的丁建軍在上海浦西一家外企做兼職。透過(guò)正對(duì)著浦東的辦公室窗戶(hù)，丁建軍看到對(duì)面的大樓在一天天長(zhǎng)高，當(dāng)時(shí)他只是遙想日后在這座大樓竣工時(shí)，一定要去頂層俯瞰上海灘。而在丁建軍研究生畢業(yè)時(shí)，金茂建成運(yùn)營(yíng)，他因緣際會(huì)加入了這座大樓的管理團(tuán)隊(duì)，并且最終成為這幢上海地標(biāo)建筑的實(shí)際運(yùn)營(yíng)者。

這樣的出身，讓金茂始終按照“金標(biāo)準(zhǔn)”來(lái)進(jìn)行管理。新鮮空氣進(jìn)入大廈，要預(yù)先經(jīng)過(guò)三層過(guò)濾系統(tǒng)。1600多臺(tái)末端空氣動(dòng)力箱自動(dòng)檢測(cè)著樓內(nèi)各區(qū)域的溫度、送風(fēng)量，5800只通風(fēng)口閥門(mén)控制著各區(qū)域的送風(fēng)量，保證每秒精確地輸送給每人9.5升的新風(fēng)。

新風(fēng)機(jī)每三個(gè)月更換一次濾網(wǎng)，每年雇傭?qū)I(yè)清潔公司使用小機(jī)器人來(lái)清洗空調(diào)風(fēng)道。置身金茂大廈的每一個(gè)人享受著空調(diào)口送出來(lái)的清新空氣，卻并不知道為此要采取這么多瑣碎的措施。丁建軍說(shuō)，“使用機(jī)器人來(lái)清潔空調(diào)是非常昂貴的，每平方米12塊錢(qián)，每清洗一層就要2萬(wàn)元人民幣?！?/p>

每天上午10點(diǎn)以前，黃斯俊和她的空氣質(zhì)量小組成員，都會(huì)在大廈5個(gè)辦公區(qū)里每區(qū)隨機(jī)挑選一個(gè)樓層，測(cè)量和記錄走廊、電梯廳與辦公室內(nèi)三個(gè)點(diǎn)的PM2.5濃度，再匯總計(jì)算出平均值發(fā)布。金茂大廈的室內(nèi)PM2.5濃度常年保持在10～15之間，在上?？諝赓|(zhì)量指數(shù)超過(guò)500爆表的時(shí)候，大廈里的PM2.5均值只有35。

吸煙，是超高層建筑室內(nèi)空氣質(zhì)量的“頭號(hào)殺手”，一根煙就能增加近10倍的PM2.5含量；而且，吸煙也是引發(fā)火災(zāi)的重要原因。因而，超甲級(jí)寫(xiě)字樓全面禁煙，其要求之嚴(yán)就像飛機(jī)里一樣，但在實(shí)際中往往難以執(zhí)行。石弘華說(shuō)，“如果發(fā)現(xiàn)有客戶(hù)抽煙，我們采取的措施就是，通報(bào)給抽煙者所在的公司，并要求公司全體人員觀看禁煙教育片?！?h3>精細(xì)管理

今天坐在空調(diào)房間里上班的孫怡華們應(yīng)該感到幸運(yùn)。在20世紀(jì)初，每到夏天，依靠白熾燈照明的高樓室內(nèi)都熱得像火爐。與此同時(shí)，在肺結(jié)核的威脅下，紐約市民還為了“喘氣的權(quán)利”而要求所有建筑不要恣意向高處延伸。

假如沒(méi)有空調(diào)技術(shù)，即使電梯“節(jié)節(jié)高升”，也不可能把高樓引向“摩天”。只有等到空調(diào)系統(tǒng)發(fā)明并廣泛使用以后，摩天大樓才成為大都會(huì)的主宰。

金茂大廈是國(guó)內(nèi)最早采用變風(fēng)量（VAV）空調(diào)系統(tǒng)的超高層建筑，隨后新建的摩天大樓也大多采用了這種設(shè)備。過(guò)去，中央空調(diào)的末端裝置是用水做冷媒，一旦溢水就會(huì)造成天花板滴水。而VAV式中央空調(diào)采用集中處理，一次風(fēng)控溫，辦公區(qū)吊頂內(nèi)無(wú)供水管及凝結(jié)水管，就避免了這一問(wèn)題。

VAV空調(diào)的另一大好處，是可以統(tǒng)一控制。每一區(qū)域的空調(diào)，何時(shí)開(kāi)、何時(shí)關(guān)、風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)速頻率是多少、冷凍機(jī)開(kāi)多少，都由后臺(tái)的智能控制系統(tǒng)決定。大廈管理者可以通過(guò)系統(tǒng)來(lái)調(diào)低空調(diào)的運(yùn)轉(zhuǎn)功率，甚至關(guān)掉一部分空調(diào)，這就有利于省電，但為此，工程人員需要精確掌握大廈里所有客戶(hù)的活動(dòng)規(guī)律和需求。

管理到如此精細(xì)的程度，是因?yàn)榭照{(diào)乃是一幢摩天大樓的第一用電大戶(hù)，占到總用電量的50%～60%，多則高達(dá)80%。在摩天大樓的運(yùn)行成本里，電費(fèi)可以占總成本的30%。金茂大廈一天的日常運(yùn)行能耗開(kāi)支就要17萬(wàn)元人民幣，而上海環(huán)球金融中心一年的運(yùn)行成本要一個(gè)多億。因此，節(jié)能減耗，是所有摩天大樓管理者們的永恒命題。

對(duì)于摩天大樓運(yùn)行成本的高昂，業(yè)主一般都閉口不談，但這筆賬仍可以參照公開(kāi)的數(shù)據(jù)來(lái)估算：帝國(guó)大廈每年要消耗4千萬(wàn)度電，超過(guò)美國(guó)一個(gè)小鎮(zhèn)的總耗電量，其電線將近500英里長(zhǎng)，足夠從紐約延伸到底特律。迪拜哈利法塔在夏天制冷需求最高峰時(shí)，需要約1萬(wàn)噸冰塊融化所提供的制冷量，高峰期的電力需求高達(dá)36000度，相當(dāng)于同時(shí)點(diǎn)亮36萬(wàn)個(gè)100瓦的燈泡。

金茂的物業(yè)團(tuán)隊(duì)每個(gè)月都要召開(kāi)分析會(huì)，拿出當(dāng)月電、煤氣、水等各項(xiàng)數(shù)據(jù)，與上年同期對(duì)比，細(xì)摳出可以節(jié)能降耗的地方。去年，金茂將大廈里所有的抽水馬桶都更換了一遍，將13升水箱換成6升，僅此一項(xiàng)，就節(jié)水2.5萬(wàn)噸，用水量比2012年同比下降了11%。2013年，電與煤氣也與上年相比節(jié)約了4%。

2013年9月，金茂大廈獲得美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)頒發(fā)的既有建筑“領(lǐng)先能源與環(huán)境設(shè)計(jì)”（LEED）金級(jí)認(rèn)證。而廣州利通廣場(chǎng)在建設(shè)時(shí)就獲得了LEED的認(rèn)證，石弘華說(shuō)，在獲得建設(shè)環(huán)節(jié)的LEED認(rèn)證以后，利通正在準(zhǔn)備申請(qǐng)運(yùn)行階段的認(rèn)證。

在建筑環(huán)保及可持續(xù)性評(píng)估領(lǐng)域，LEED是目前全球最完善和最有影響力的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。在擁有該認(rèn)證的寫(xiě)字樓辦公，可以提升企業(yè)形象。很多外企情愿接受經(jīng)LEED認(rèn)證的寫(xiě)字樓比同等檔次的辦公場(chǎng)地貴5元/平米的租金。因此，摩天大樓們爭(zhēng)前恐后地申請(qǐng)LEED認(rèn)證，也是為了在競(jìng)爭(zhēng)中擁有更多的砝碼。

由于建成時(shí)間早，金茂大廈的物業(yè)團(tuán)隊(duì)由建設(shè)方自己組建，他們也曾與歐洲公司合作，學(xué)習(xí)管理經(jīng)驗(yàn)。而如今，新建的摩天大樓則更倚重國(guó)際“五大行”成熟的管理體系。廣州西塔與利通廣場(chǎng)的管理，就分別有仲量聯(lián)行與世邦魏理仕兩家公司參與，其主管都是香港人。

當(dāng)摩天大樓在美國(guó)興起時(shí)，多用作大型企業(yè)的總部大廈，只具有單一的辦公功能。如今，摩天大樓往往兼具商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等多種功能。在過(guò)去十年間竣工的世界10大摩天大樓中，有8座大樓是綜合用途；現(xiàn)在幾乎所有在建的摩天大樓均規(guī)劃用于綜合用途。

這給物業(yè)管理帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)：以前，垂直交通的設(shè)計(jì)只需要考慮各類(lèi)人員如何最快到達(dá)內(nèi)部的某一層；而如今，一位客戶(hù)可能需要在大廈內(nèi)部往返交通，比如從商場(chǎng)到辦公區(qū)；或者，從17層行政部到30層財(cái)務(wù)部。

杜日生用“內(nèi)在捕獲率”這樣一個(gè)術(shù)語(yǔ)來(lái)代替上述問(wèn)題。這個(gè)詞原本是指一個(gè)城鎮(zhèn)居民從家到商場(chǎng)、再到工作場(chǎng)所的路徑長(zhǎng)短，用來(lái)反映一個(gè)小鎮(zhèn)規(guī)劃的科學(xué)性。如今，杜日生用這個(gè)詞來(lái)形容摩天大樓的垂直交通，“我們目前正在研究，如何讓一幢大廈的‘內(nèi)在捕獲率達(dá)到最優(yōu)，降低人們?cè)诖髲B內(nèi)部換乘電梯的頻率?！?/p>

說(shuō)到底，今天的摩天大樓，不再是一個(gè)水泥盒子，而是一個(gè)復(fù)雜的垂直社區(qū)。