易玨

土地開發(fā)模式與神木截然不同的貴陽(yáng)樓市，在過去的2013年，房?jī)r(jià)異常平穩(wěn)。

時(shí)光倒回在2012年的時(shí)點(diǎn)上，陜西的邊陲小縣神木應(yīng)該是中國(guó)地理版圖上異軍突起的明星。由于和鄂爾多斯一樣有著豐富的煤炭?jī)?chǔ)量，神木縣的GDP規(guī)模在這一年達(dá)歷史峰值，步入千億元級(jí)，甚至超過省內(nèi)兩個(gè)地級(jí)市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模之和。而豐富的煤炭資源在帶富一方百姓的同時(shí)，也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的飆升。神木的房?jī)r(jià)最高達(dá)2萬元/平米。時(shí)下，僅僅過去兩年，神木房?jī)r(jià)遭腰斬，在這個(gè)實(shí)際居住人口只有十幾萬的縣城里，卻產(chǎn)生了數(shù)百萬平方米的空置房。

彼時(shí)，另一個(gè)西南邊陲的省會(huì)——貴陽(yáng)，也因房地產(chǎn)一夜走紅。四個(gè)超級(jí)大盤的開發(fā)，帶來了媒體對(duì)去庫(kù)存的擔(dān)憂。貴陽(yáng)也因此被冠以“第二個(gè)鄂爾多斯”，“第二個(gè)神木”。兩年過去，貴陽(yáng)的樓市狀況如何？其中的緣由是什么？怎樣看待貴陽(yáng)樓市的發(fā)展趨向？這些問題的破解將有助于我們把脈中國(guó)樓市癥結(jié)。

高密度貴陽(yáng)

“山在城中，城在山中”是對(duì)老貴陽(yáng)城區(qū)的形象描述。也正是由于特殊的地理位置以及歷史成因，貴陽(yáng)的人口密度超過一線城市。貴陽(yáng)市市長(zhǎng)劉文新在接受媒體采訪時(shí)表示，老城區(qū)核心區(qū)的人口密度高達(dá)5萬人/平方公里，其密度甚至超過了國(guó)際金融中心——香港。

中心城區(qū)的高密度，后果之一是消費(fèi)價(jià)格的居高不下。思雨（化名）是土生土長(zhǎng)的貴陽(yáng)人，她告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，“貴陽(yáng)就是什么都貴，物價(jià)不比北京便宜。事實(shí)上，跟物價(jià)比，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)并不算貴?！?/p>

根據(jù)貴陽(yáng)筑房網(wǎng)商品房成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，貴陽(yáng)市新建住房7月份實(shí)際登記銷售均價(jià)4831元/平方米，同6月份5029元/平方米相比，每平方米下降198元，繼續(xù)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)微跌的局面。具體而言，兩城區(qū)（云巖區(qū)和南明區(qū)）的均價(jià)為5140元，與6月份基本持平。白云區(qū)共銷售商品房379套，均價(jià)為4274元/平方米，與6月份相比下降126元/平方米。觀山湖區(qū)（即金陽(yáng)新區(qū)）共計(jì)銷售商品房361套，商品房住宅均價(jià)為4510元/平方米，與6月份5827元/平方米的均價(jià)相比，下降了1317元，成為單價(jià)下跌最為猛烈的區(qū)域。

這樣的房?jī)r(jià)甚至比東南沿海的部分三線城市房?jī)r(jià)還低，在福泰數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的百城房?jī)r(jià)中，作為省會(huì)城市僅高過銀川。但即便如此低的房?jī)r(jià)，也逃不脫“冷清”二字。貴陽(yáng)市金博隆地產(chǎn)的房產(chǎn)顧問在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，今年年后門店的生意非常差，有時(shí)候一天也等不到一位看房的客戶。

貴州作為老三線，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直在全國(guó)處于末尾，貴州2013年人均GDP排名位居全國(guó)倒數(shù)第一。2013年貴州城鎮(zhèn)化率僅為38%，落后全國(guó)平均水平10年以上。劉文新在接受媒體采訪時(shí)表示，到2020年貴州省城鎮(zhèn)常住人口將增加到2000萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到50%，而50%的目標(biāo)也同樣低于國(guó)家62%的目標(biāo)12個(gè)百分點(diǎn)。

6年12個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化將成為貴州推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利器。在今年4月召開的貴州省第二次城鎮(zhèn)化推進(jìn)大會(huì)上公布的數(shù)據(jù)稱，貴州每年大約有70萬至80萬人進(jìn)入城鎮(zhèn)，作為貴州火車頭的貴陽(yáng)，2020年城區(qū)人口將超500萬。眼下的350萬的人口規(guī)模，已經(jīng)讓城區(qū)的交通等基礎(chǔ)設(shè)施不堪重負(fù)，而接下來的6年還要新增150萬人口，將如何緩解空間矛盾，成為當(dāng)務(wù)之急。

在核心城區(qū)，貴陽(yáng)正在試圖通過建立大的商業(yè)綜合體，提高容積率，改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

花果園是目前貴陽(yáng)規(guī)模最大的城中村改造工程，規(guī)劃用地5000余畝，總建面1830萬平米，號(hào)稱全國(guó)第一大盤，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1350萬平米住宅、200萬平米辦公、150萬平米商業(yè)、100萬平米公寓、30萬平米公建，總投資達(dá)900億元。

中天？未來方舟則是位于市中心云巖區(qū)的另一個(gè)超級(jí)大盤，建筑規(guī)模達(dá)720萬平米，涵蓋五星級(jí)酒店、5A寫字樓、高檔商務(wù)公寓、大型商業(yè)體，投資達(dá)600億元。

而對(duì)于新城區(qū)，貴陽(yáng)市規(guī)劃也在沿襲同樣的路徑，也正因如此，催生了越來越多的“超級(jí)大盤”。

2007年開盤的建筑面積600萬平方米貴陽(yáng)金陽(yáng)新區(qū)“世紀(jì)城”項(xiàng)目，經(jīng)過6年，入住率剛剛超過60%。更多的新盤如美的林城時(shí)代、中鐵逸都國(guó)際、中國(guó)水電觀府壹號(hào)、遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景等這些建筑面積百萬平米以上的超大樓盤，卻沒有那么幸運(yùn)，有的入住率低至20%，達(dá)到業(yè)內(nèi)對(duì)“鬼城”設(shè)定的下限。

大盤的道途

針對(duì)金陽(yáng)的“超級(jí)大盤”帶來的“鬼城”結(jié)論，前述房產(chǎn)顧問告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，“貴陽(yáng)的行政中心已經(jīng)遷到金陽(yáng)，這代表著政府將來的發(fā)展重心已經(jīng)調(diào)整。事實(shí)上，有很多貴陽(yáng)人將城里（指云巖區(qū)和南明區(qū)）的房子賣掉或者出租，自己搬到新區(qū)（主要指金陽(yáng)新區(qū)）住。城里人多，車多，新區(qū)環(huán)境好，都是大社區(qū)，只是夜生活不熱鬧?！?/p>

金陽(yáng)新區(qū)黨工委書記丁旭東在早前的一次采訪中也坦陳，“從金陽(yáng)新區(qū)的實(shí)際情況來看，購(gòu)買率高而入住率低，不排除炒房團(tuán)的存在，但是，金陽(yáng)新區(qū)是新城，城市配套設(shè)施沒有老城區(qū)完善，入住率低的一個(gè)重要原因就是居民日常生活的各類基礎(chǔ)設(shè)施滯后，不能滿足需要。為此，政府正在加大教育、衛(wèi)生、醫(yī)療、市場(chǎng)等配套設(shè)施建設(shè)，從根本上方便新區(qū)居民生活，提高入住率?！?/p>

從貴陽(yáng)主城區(qū)出發(fā)，沿著北京西路一直奔西，15分鐘車程即可到達(dá)金陽(yáng)新區(qū)。與老城區(qū)相同的是，這里像一座新興的現(xiàn)代化城市，又像是貴陽(yáng)的后花園。與貴陽(yáng)新區(qū)毗鄰的是，國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。貴陽(yáng)人有句諺語，“貴州看貴陽(yáng)，貴陽(yáng)看金陽(yáng)”，大意是金陽(yáng)新區(qū)的開發(fā)建設(shè)可視為貴陽(yáng)的發(fā)展趨勢(shì)。

2013年03月12日，國(guó)務(wù)院公布的《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》指出，貴陽(yáng)市是中國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一，為重要的生態(tài)休閑度假旅游城市。確定的3121平方公里的城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，加強(qiáng)城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合整治，要逐步疏解老城區(qū)的人口和功能，加強(qiáng)金陽(yáng)新區(qū)和外圍組團(tuán)的規(guī)劃和建設(shè)，優(yōu)化中心城區(qū)總體布局。

《規(guī)劃》明確了貴陽(yáng)的城市定位，并明確加強(qiáng)金陽(yáng)新區(qū)等新城區(qū)的建設(shè)力度，以此來疏散城區(qū)人口密度，擴(kuò)圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。

事實(shí)上，早在2000年，金陽(yáng)就已成為貴陽(yáng)城市發(fā)展儲(chǔ)備用地。同年6月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)規(guī)劃。與地方政府有所不同的是，貴州省的財(cái)政困難，省會(huì)貴陽(yáng)并不發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量的資金投入，正因?yàn)榇?，在開發(fā)初期，金陽(yáng)的進(jìn)展十分緩慢。直到七年前，金陽(yáng)世紀(jì)城的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，讓金陽(yáng)人氣驟升。由此，利用開發(fā)商的力量，開發(fā)生地，運(yùn)營(yíng)城市，成為金陽(yáng)，乃至整個(gè)貴陽(yáng)城市發(fā)展的捷徑。

對(duì)于房地產(chǎn)商來說，土地整理和市政配套建設(shè)的資金都是成本支出。據(jù)悉，花果園工程的開發(fā)商貴州宏立城集團(tuán)負(fù)責(zé)修建區(qū)內(nèi)12條道路、十多所學(xué)校、25萬平方米購(gòu)物中心和6大主題公園。為了控制利潤(rùn)率，開發(fā)商通過做大規(guī)模攤低成本，花果園項(xiàng)目前后銷售了5年，貴陽(yáng)的其他大盤項(xiàng)目通常都會(huì)陸續(xù)分期銷售3-5年。貴陽(yáng)市政府的做法是將土地大規(guī)模捆綁出讓。這就成就了貴陽(yáng)林立的超大樓盤，而地價(jià)卻較為平穩(wěn)。而對(duì)于地方政府來說，這樣的模式不僅減輕了地方的資金壓力，還完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施。與此同時(shí)，將住宅開發(fā)節(jié)奏交由市場(chǎng)把控，也讓房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定。

不過，這樣的模式并不意味著沒有風(fēng)險(xiǎn)，積攢在開發(fā)商手中的代開發(fā)住宅存量依然需要4年左右的時(shí)間消化，而外圍新城的建設(shè)還在加快，這就是說，還有一批超級(jí)大盤等待入市。endprint