作者簡介：張麗雅（1982.06-），女，河南洛陽，管理學(xué)碩士，講師，資產(chǎn)評估及工程經(jīng)濟(jì)。

摘要：房地產(chǎn)中，拆遷項目的工作難點(diǎn)是拆遷補(bǔ)償。怎樣合理科學(xué)地對拆遷項目補(bǔ)償價格進(jìn)行評估，并確定補(bǔ)償?shù)慕痤~是拆遷工作得以順利開展的關(guān)鍵所在。本文對基于ANP與市場比較法的房地產(chǎn)拆遷項目估價進(jìn)行了探究分析，增強(qiáng)了ANP模型的市場運(yùn)用可行性。并且還建立了相應(yīng)的項目估價模型，這在一定的程度上對市場比較法中存在的缺陷進(jìn)行了彌補(bǔ)，從而使項目估價的結(jié)果更加準(zhǔn)確。

關(guān)鍵詞：ANP；市場比較法；房地產(chǎn)拆遷項目；估價

1.前言

伴隨社會經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，舊城區(qū)的拆遷改造早已成為了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升人民生活、工作質(zhì)量的重要工作。針對常用的市場比較分析法的運(yùn)用缺點(diǎn)，將ANP運(yùn)用到房地產(chǎn)拆遷項目估價中可以讓市場比較分析法成為準(zhǔn)確度更高、使用性更強(qiáng)、說服力更強(qiáng)的一種估價方式，從而可以更好的處理房地產(chǎn)拆遷的工作難點(diǎn)，為其節(jié)省時間、資金及不必要的工序。

2.市場比較分析法的缺陷

市場比較分析法又可以稱為市場法，主要是指依據(jù)替代的原理來對供需相同的區(qū)域中近期發(fā)生、功能類似的交易進(jìn)行選擇，且通過對其差別進(jìn)行修正，可以對項目價格進(jìn)行測算。該價格比較法不只是不動產(chǎn)的估價中最為常用、最主要的方法，還是國內(nèi)房地產(chǎn)項目估價的基本方法；市場比較法在項目估價中有重要的作用，但是其在運(yùn)用的過程中存在一定的局限性，主要表現(xiàn)在以下幾方面[1]。

2.1對影響因素的考慮不到位。在利用市場比較法來對項目進(jìn)行估價時，該方法往往只考慮到對房地產(chǎn)拆遷的價格有影響的如使用年限、交易日期及交易方式等因素，卻沒有對這些影響因素進(jìn)行改正，且還忽視了如周邊的環(huán)境景觀、建筑物的朝向、交通情況等造成的影響，同時對各個因素之間的相互反饋、相互影響的關(guān)系考慮不夠全面，這些全是運(yùn)用市場比較法時所存在的局限性之一。

2.2對具有可比性的具體交易案例的選擇較為困難。因?yàn)槟軌蛑苯臃从吵鍪袌鰞r格的相關(guān)信息的缺少，導(dǎo)致各個房地產(chǎn)的評估部門無法及時獲取想要的具體交易案例[2]。且導(dǎo)致市場比較法的運(yùn)用受到嚴(yán)重影響，對房地產(chǎn)的評估工作造成了一定的阻礙，這就需要通過借助評估部門的力量和政府的幫助來對其運(yùn)用缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)。

2.3最終確定的結(jié)果缺少說服力。比準(zhǔn)價格是隨著不一樣的、具有可比性的交易案例相關(guān)因素的修正而發(fā)生改變的，但當(dāng)前所用的市場比較法卻只是對所獲取的比準(zhǔn)價格簡單的處理，比如取中間的位數(shù)，致使最終的評估結(jié)果缺少讓人信服的力度。

3.對ANP的具體運(yùn)用進(jìn)行分析

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的拆遷項目中的補(bǔ)償估價主要是通過多個目標(biāo)來對其進(jìn)行決策的過程，且需要具體分析各個影響因素，了解、歸納各個因素間所存在的相互反饋、相互依存的關(guān)系；所以可以在通過市場比較法對其進(jìn)行評估的同時將ANP模型引用到其中，這樣就可以為房地產(chǎn)的拆遷項目的補(bǔ)償金額進(jìn)行有效估算。ANP模型的運(yùn)用具體體現(xiàn)在以下兩方面：（1）通過ANP可以對所有影響因素及具有可比性的交易案例權(quán)重進(jìn)行計算，再根據(jù)權(quán)重法對待評估的房地產(chǎn)中的拆遷價格進(jìn)行確定，且ANP模型的運(yùn)用效果比平均值法、眾位數(shù)法好。（2）運(yùn)用ANP來對房地產(chǎn)中的拆遷項目進(jìn)行估價，可以將影響價格的因素全部考慮進(jìn)去，比如交通條件、周邊的環(huán)境景觀、產(chǎn)業(yè)的規(guī)模等，而且還可以在建模過程中對影響因素之間的關(guān)系進(jìn)行考慮，從而可以更加全面、系統(tǒng)的進(jìn)行估價。

4.ANP和市場比較法在房地產(chǎn)拆遷項目中的估價步驟

4.1對具有可比性的交易案例進(jìn)行選擇并修正相關(guān)的因素。相關(guān)單位應(yīng)該對待估的房地產(chǎn)拆遷中比較相似的一些交易案例進(jìn)行收集，其收集信息具體包含：交易的方法、交易的目的、交易的日期、區(qū)位的條件、基礎(chǔ)設(shè)施的情況、容積率、建筑物的結(jié)構(gòu)等。在所收集的案例中，選取和待評估的房地產(chǎn)拆遷同處于一個經(jīng)濟(jì)圈、運(yùn)用途徑一樣、交易時間比較相近的來當(dāng)作可比案例，同時應(yīng)該對使用的年限、交易的方法、交易的日期等進(jìn)行仔細(xì)的修正。比如，在對交易的日期進(jìn)行修正時，應(yīng)該將具有可比性的交易案例中具體成交的日期價格調(diào)整成估價日期價格，而且其修正的公式是：具有可比性的交易案例的修正價格=具有可比性的交易案例的當(dāng)時成交價格×（估價的日期指數(shù)÷交易的日期指數(shù)）[3]。

4.2對房地產(chǎn)的拆遷項目估價有影響的因素進(jìn)行選擇。通過市場分析法來修正相關(guān)影響因素的同時，應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)的不同用途對其進(jìn)行劃分，可以劃分為住宅、商業(yè)、工業(yè)等不一樣的類型，且應(yīng)該分別選取對估價有影響的因素。如在工業(yè)拆遷中，可能對工業(yè)拆遷的項目估價造成影響的因素主要有區(qū)域因素和個別因素。其中，個別因素包括土地的形狀和面積；區(qū)域因素包括：產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、周邊環(huán)境的狀況、公用設(shè)備的完善程度、交通條件等。

4.3對運(yùn)用ANP來估價房地產(chǎn)中拆遷的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)進(jìn)行構(gòu)建。依據(jù)所收集的具體交易案例來確定對價格構(gòu)成有影響的指標(biāo)體制，并把房地產(chǎn)中拆遷項目的估價過程全部構(gòu)建為網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，基本的環(huán)節(jié)有：首先對影響因素進(jìn)行歸納、分析，并對影響房地產(chǎn)拆遷價格的因素間的關(guān)系進(jìn)行仔細(xì)的分析。其次，把上述所歸納出的因素當(dāng)作因素組；最后，對所有因素間的反饋關(guān)系及依存關(guān)系進(jìn)行確定[4]。

在用途不一樣的房地產(chǎn)項目中，對其價格有影響的區(qū)域因素和個別因素之間是完全不同的，比如房地產(chǎn)中拆遷項目的工業(yè)拆遷，應(yīng)該對其所有影響因素仔細(xì)進(jìn)行比較，并構(gòu)建出在網(wǎng)絡(luò)層中有一定依存關(guān)系的APN模型。如可以假設(shè)出幾個具有可比性的交易案例A、B、C、D，將其作為待估的拆遷項目，并確定出會對工業(yè)拆遷造成影響的因素及對因素進(jìn)行歸納，最后再分析出各因素間的聯(lián)系。

4.4參照影響因素來對APN超矩陣進(jìn)行構(gòu)建。參照所獲取的相關(guān)因素來對APN超矩陣進(jìn)行構(gòu)建可以從以下兩點(diǎn)來進(jìn)行：第一，在不同的價格影響因素之下，采用1～9標(biāo)度的評分法來對待估的房地產(chǎn)拆遷項目和具有可比性的交易案例展開對比，進(jìn)而對APN超矩陣進(jìn)行構(gòu)建。比如在上述所說的房地產(chǎn)工業(yè)拆遷的網(wǎng)絡(luò)層次里，不僅需要將交通條件、土地的形狀、土地的面積等影響因素當(dāng)作準(zhǔn)則，對交易案例A、B、C、D分別進(jìn)行對比；而且還應(yīng)該在拆遷項目不同的前提下，對各個影響因素進(jìn)行對比，確定出影響因素對工業(yè)拆遷價格的具體貢獻(xiàn)率，進(jìn)而對超矩陣進(jìn)行構(gòu)建。在將APN超矩陣構(gòu)建好之后，應(yīng)該依據(jù)APN的相關(guān)原理來對極限超矩陣、加權(quán)超矩陣進(jìn)行計算，最終得出相關(guān)的計算結(jié)果，因?yàn)樵诖擞嬎氵^程中的計算量比較大，所以計算過程全部通過超級決策軟件完成[5]。

4.5對影響因素的權(quán)重進(jìn)行計算。把交易案例A、B、C、D中的所有影響因素歸納為同一個因素組，并通過對其進(jìn)行計算之后得出最終的極限超矩陣，之后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化來對其進(jìn)行處理，最終就可以得出待估的房地產(chǎn)拆遷項目及具有可比性的交易案例二者自身的權(quán)重。

4.6對最終的項目價格進(jìn)行確定。依據(jù)所計算出來的權(quán)重可以得出房地產(chǎn)拆遷項目中極限排序的權(quán)重，在依據(jù)權(quán)重法可以計算出待估的拆遷項目的價格，從而就可以對房地產(chǎn)拆遷項目的賠償價格進(jìn)行確定。

5.結(jié)束語

在運(yùn)用市場比較法的過程中其存在著一些缺陷，市場比較法往往只可以對定性的變量進(jìn)行解釋或者獲取少數(shù)市場信息。因此，想要讓房地產(chǎn)拆遷項目估價結(jié)果更加準(zhǔn)確，必須引入較為科學(xué)的ANP，ANP可以讓其估價結(jié)果的準(zhǔn)確性大大提升，可以讓市場比較法得到優(yōu)化及完善。此外，ANP與市場比較法對比，ANP具有較強(qiáng)的實(shí)踐性、可操作性，對估價結(jié)果的精準(zhǔn)性有較強(qiáng)的意義。 （作者單位：江西財經(jīng)職業(yè)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1]褚?；?基于ANP的改進(jìn)市場比較法研究[J].2012，61（24）：2345-2347.

[2]張治超.房地產(chǎn)估價比較案例選擇及估價報告質(zhì)量探討[J].2013，78（26）：456-457.