爾東

【編者按】

很多投資者都會遇到這樣的問題，在租賃商鋪時，除了要支付一筆不菲的店租之外，還要支付一筆轉(zhuǎn)讓費，這筆轉(zhuǎn)讓費少則萬元，多則十幾萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比房租高。這是為什么？

其實商鋪轉(zhuǎn)讓費是業(yè)內(nèi)的一個“潛規(guī)則”，這就好比職業(yè)球員簽合同，要有簽字費是一個道理。而市場中專門有一批人就是到處租賃待轉(zhuǎn)讓的商鋪，或者關(guān)門的商鋪，然后再轉(zhuǎn)租給有需求的投資者，操作得當(dāng)?shù)娜艘荒昕扇胭~百萬，即使稍差一點的也能進賬數(shù)十萬元。

流程簡單，三種模式

該生意流程是，投資者“相中”一個待轉(zhuǎn)讓商鋪后，將其“盤”過來，然后再次轉(zhuǎn)讓，賺取轉(zhuǎn)讓費的差價。

其經(jīng)營方式有三種：一是盤店后，更換聯(lián)系方式，等待下次轉(zhuǎn)讓，賺取差價；二是，盤店后，根據(jù)時下市場需求，對店鋪進行改裝、裝修等，再轉(zhuǎn)讓；三是，盤店后，投資者先經(jīng)營一段時間（一般不超過半年），等將商鋪人氣帶旺，再轉(zhuǎn)讓。三種方式的投資門檻依次增高，收益依次增高，而經(jīng)營風(fēng)險也是依次增加。除了第三種方式之外，投資者從盤店到再次轉(zhuǎn)讓，正常情況下，整個過程不超過60天的時間。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，如果整個過程超過60天，基本上證明投資失敗，因為，一是，一個空閑的商鋪，超過2個月都沒有人咨詢，只能說這個商鋪不行，就算打眼了；二是，空閑的商鋪也是需要投資者支付租金、水電費的，沒有交易，意味著這個商鋪沒有帶來收益，如果算上之前盤店的錢，等于賠錢，而且爛在手里幾率很大。

兩類商鋪最搶手，

轉(zhuǎn)讓費利潤高

據(jù)天津地區(qū)資深的“炒家”何女士透露，商鋪轉(zhuǎn)讓費的利潤空間在地產(chǎn)類項目里算是高的，舉個例子，一個面積50平方米的門店，掮客盤時支付的轉(zhuǎn)讓費可能是一兩萬元，如果可以在兩個月內(nèi)出手，轉(zhuǎn)讓費一般不會低于5萬元，扣除一些成本費用，一單生意的凈利潤在3萬元左右。

另外，何女士透露，并非所有商鋪都能具有如此高的回報，在業(yè)內(nèi)比較追捧的是兩類商鋪：餐飲類和服裝類。原因是：一是，這兩類生意的入行門檻低，投資者眾多，市場需求多；二是，即使經(jīng)濟再不景氣，這兩個行業(yè)的市場需求始終不算太差，因此市場中相關(guān)的商鋪數(shù)量多，選擇余地大，即市場供給充足，像京津冀市場，每天流入掮客手中的商鋪數(shù)量在幾千個，這個數(shù)字可能是其他行業(yè)幾個月的總和；三是，周轉(zhuǎn)率高，這兩類商鋪一般在掮客停留十幾天就能轉(zhuǎn)讓出去，而其他類商鋪可能要兩三個月；四是，轉(zhuǎn)讓費利潤空間高，因為市場需求旺，所以留給掮客們賺錢空間也大。

選鋪也有黃金比例

何女士透露，其實選鋪也是有學(xué)問的：

一是，一般選擇商鋪的面積不會小于100平方米，也不會大于800平方米，100—500米之間為最佳。因為，只有實力不強的投資者才會選擇面積小的商鋪，可能他的預(yù)算也就四五萬元，你的轉(zhuǎn)讓費標(biāo)高了，超出他的預(yù)算，他肯定不租，標(biāo)低了，意味著你白忙活；而面積大的商鋪，一般有點經(jīng)濟實力的人會租，雙方談成的幾率也高；如果面積過大，也就是超過800平方米，往往都是集團性質(zhì)企業(yè)接手，由于他們的經(jīng)濟實力、強勢的市場位置，往往掮客們在打交道過程中嘗不到什么甜頭，甚至對方直接越過掮客找到主家，可能掮客一分錢都賺不到。

二是，做二、三，不做一。何女士表示，一般業(yè)內(nèi)人都會選擇盤已經(jīng)轉(zhuǎn)讓過一兩次的商鋪，一是操作余地大，利潤空間高，這就好比是往水池注水，一開始水量少，當(dāng)時間長了，水量也就增多了，商鋪轉(zhuǎn)讓費的價格也會隨著商鋪轉(zhuǎn)讓次數(shù)的增多而逐步提升，每轉(zhuǎn)讓一次，投資者因要賺錢都要加一次價。盤多次轉(zhuǎn)讓的商鋪會大大降低利潤。另外，轉(zhuǎn)讓率不頻繁的商鋪，從風(fēng)水角度講，算是旺鋪類，生意人比較喜歡，像有些商鋪一年可能轉(zhuǎn)讓七八次，說明風(fēng)水不高，現(xiàn)在的生意人都很精，他們盤鋪之前也會市場調(diào)查，轉(zhuǎn)讓率太頻繁的商鋪，他們一般也不會選。這就是要做“二、三”！

那為何不做“一”呢？如果一次都沒有轉(zhuǎn)讓過的商鋪，基本上都是新鋪，往往所處的商鋪剛剛成立，人氣沒有聚成，這對掮客看鋪眼光要求極高，稍不留神就會賠錢，風(fēng)險太大。而只要轉(zhuǎn)讓過一兩次，投資者可根據(jù)周邊商鋪風(fēng)格、商圈人流量、停車位多少、商圈定位、周邊競爭對手品牌效應(yīng)等，判斷出接手商鋪之前失敗原因，利于后期運作。

再說第二個問題，商鋪轉(zhuǎn)讓費的價格會隨著商鋪轉(zhuǎn)讓次數(shù)的增多而逐步提升，每轉(zhuǎn)讓一次，投資者因要賺錢都要加一次價。盤多次轉(zhuǎn)讓的商鋪會大大降低利潤。同時還有一個深層次的原因，生意人普遍相信“風(fēng)水”說，若一個商鋪已被轉(zhuǎn)讓七八次，甚至是十幾次，而且差不多是同屬于一個行業(yè)，會讓盤店者產(chǎn)生顧慮——這個店鋪的風(fēng)水一定不好，否則怎么會被轉(zhuǎn)讓這么多次呢？反而增加轉(zhuǎn)讓難度。

隱晦手段不算少

何女士透露，剛才介紹的算是商鋪轉(zhuǎn)讓一些明規(guī)則，大家多少知道一些，但是不是很清楚，下面介紹的算是業(yè)內(nèi)的賺錢“黑招”：

一是，裝修上做文章。刷白漆，掛明燈。這種豁亮的感覺，讓人感覺這個商鋪面積比實際面積更大。而且由于燈光明亮，考察店鋪的人往往一下電梯，就能發(fā)現(xiàn)店鋪，讓人產(chǎn)生一種錯覺，這家店鋪的位置太好了，轉(zhuǎn)讓幾率高。反之有些掮客為了多賺錢，將商鋪好好裝修一番，反而成功率不高，因為你裝修的風(fēng)格，未必顧客喜歡，顧客盤店要重新裝，費用高，另外，有些裝修反而會影響視覺，讓人從直觀上感覺商鋪小。

二是，購買簡單設(shè)備，利潤翻一倍。這個是指掮客們事先對這個商鋪做好了定位，比如做餐飲，就會將餐飲業(yè)一些必備的設(shè)備提前放置店里，比如鍋碗瓢盆、灶頭等，其實這些都花不了什么錢，掮客們只需要購買二手貨就可以（記住可以破舊，但必須要好使），這樣會給接手的顧客造成一個假象，以前這個商鋪就是做同類生意的，自己重新開店可能不需要再聚攬人氣，開店成功率會更高一些，往往不會太計較轉(zhuǎn)讓費，而且掮客可以前期有一些投入，提升轉(zhuǎn)讓費的價格，一般情況下，轉(zhuǎn)讓費利潤至少可以翻一倍。

三是，建立地下價格聯(lián)盟。表面上各個掮客都是各自為戰(zhàn)，實際上他們私底下都有聯(lián)系，他們之間有一個價格聯(lián)盟，這樣可以保證大家都有錢賺，否則大家為了搶生意，互相壓價，最后誰也賺不到錢。而這種地下價格聯(lián)盟給接手商家一個感覺，轉(zhuǎn)讓費的行情就是這個價，你要開店做生意，就得接受。

四是，雇人拉高人氣。舉個例子，A掮客盤了一家店鋪，這個商鋪位置不佳，人氣也不好，為了能賺個高價，A就會花錢雇傭一些人到這家商鋪相鄰的商鋪逛逛，購物。這樣就給選鋪的顧客一個假象，這個商鋪的位置真不錯，畢竟相鄰的商鋪生意好呀，人流量大呀。一旦顧客盤下門店，就會發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，客流量會一落千丈。

五是，接電話有學(xué)問。一是，很多掮客都會將自己的鈴聲進行特殊設(shè)定，明明是打通了，可顧客撥打時聽到的就是忙的聲音；二是，在與顧客洽談時，掮客會提前布置好，讓朋友定時撥打他的電話。這么做的目的，就是為了顯示要他的商鋪人很多，無形中給顧客增加壓力，提升交易速率，這招雖然有些陰損，但是效果卻不錯，特別是針對一些商場“菜鳥”。