喜　力

為什么是商鋪？

“家有萬貫，不如有個店面”

“投資商鋪是金”

“一鋪養(yǎng)三代”

…… ……

什么是商鋪？商鋪指的是位于街邊，專門從事各種經營的鋪面。

商鋪由“市”演變而來，《說文》釋“市”曰：集中交易之場所，也就是今日之商鋪?！肚迕魃虾訄D》曾詳實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。然而，當商業(yè)經濟發(fā)展到今天，商業(yè)模式早已發(fā)生了巨大的變化，商鋪這個概念也隨之無限地擴大。街邊門面房是商鋪，商場中的專賣店是商鋪，批發(fā)市場里的一個攤位也是商鋪，各種形態(tài)、各種方式存在的商鋪形成了一個擁有巨大需求的投資市場。

市場經濟的發(fā)展，生活水平的提高，人均收入直線上升，手頭積有幾十萬閑錢的人群越來越多。而銀行利率下調，實名存款，迫使一部分人尋找其它保值、增值的途徑，國人有了投資意識。然而，面對不勝枚舉的所謂黃金商機，人們的心中不禁冒出一個大大的問號，在風險與收益并存的投資領域里，誰更令投資者心動？

回顧近年來的投資市場，股票、IT輪番上場，演繹各自的投資“神化”，一時間惹得投資者紛紛逐鹿。然而最終的結果卻是：眾多股民們握著手中被“套牢”的股票感嘆：股票市場實在讓人琢磨不透；而IT業(yè)更像是一枝帶刺的玫瑰，在誘人的風景后面總有令人意想不到的東西。

“愛悠悠，恨悠悠，讓人歡喜讓人憂”，也許這就是沉浮于投資市場中的投資者們最共有的一種感受。所以，投資者更需要的是風險低，收益穩(wěn)定的機會。

這個時候，商鋪“粉墨登場”，引得眾商家紛紛駐足觀望。

“現在各地房價已經高了，買住宅還不如買商鋪?！痹凇癟HE MASLL第五大道”底商銷售處，來自溫州的陳先生這樣告訴記者，“商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，而且收益也更加穩(wěn)定?！倍遥瑩愊壬约航榻B，他在上海、南京等地已置有多處商鋪。

劉先生涉足房地產已有多年，以前他一直把寫字樓作為自己的投資首選，但是現在他決定“改旗易幟”——投資商鋪。面對記者，他說出了自己的心里話：“良好的投資品種首先是有長足發(fā)展空間的品種，商鋪投資與寫字樓投資比較的話，很顯然前者屬于更有發(fā)展空間的投資類型?！?

眼疾手快的投資者們，已經紛紛下注，夢想著自己的夢想，幸福著自己的幸福。他們?yōu)楹文抗恺R齊地盯住了商鋪，選之作為投資理財的工具？

——穩(wěn)定性好

租約的穩(wěn)定性是商鋪的一個優(yōu)勢。住宅租約期限一般約為半年至一年，而商鋪通常為三到五年，或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增率保證了商鋪長期的收益增長。先付后用的付款方式使租金收取也較有保障，兩至三個月的押金是通常的做法，有的則為一個季度或更長，這樣省卻業(yè)主月月收房租的麻煩。

——長期升值

商鋪的投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。一般住宅用房所遇到的折舊問題決不會出現在商鋪的價格計算上。因此，許多有實力的買家把目光瞄準商鋪，“長租不如買下，住宅有價，商鋪無價”。目前，市場上稍大面積的商鋪更容易有一個好價錢。對于買下自用的商家而言，不必支付租金，還能增值。

——高回報率

與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。對于大多數投資者而言，投資收益率是測算房地產價值的重要依據。據業(yè)內人士分析，住宅用房的投資回報率約為6－8％，而商鋪的投資回報率則為8－12％，有的甚至達到15％以上。購買小區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值可以上升20％。

——融資、變現能力強

商鋪的融資能力比較強，向銀行抵押、質押貸款進行商業(yè)融資不成問題。商鋪作為不動產，借款人無法轉移財產實物，而且商鋪的增值屬性保證了還貸人的償還能力。這些都保證了融資渠道相對暢通。同時，商鋪的變現能力也是比較強的，如果業(yè)主急需用錢或是打算退出投資，只要有下家進行接盤，就能實現變現。

——投資潛力大

商鋪作為一種能產生商業(yè)利潤的特殊房地產，適合其開發(fā)的土地供應有限，通常較為緊缺。由于土地總量供應不夠，導致市場需求大，變現能力強。據估計，在北京、上海等大中城市中，住宅的比重很大，而商鋪開發(fā)量少之又少。因此，商鋪價格會越走越高。以上海為例，2001年8月，上海內銷商品住宅并軌，致使高品質內銷房價格有所上漲。目前，專業(yè)人士分析，上海環(huán)線內一般商鋪與住宅價格之比約為4:1－6:1，可見商鋪價格還有較大的上漲空間。

“一分投入，十分回報”，面對如此種種極具誘惑力的商鋪廣告，誰能不心動？

投資商鋪誰在心動?

一位在建外SOHO買了300多平方米商鋪的許先生告訴記者，他的商鋪每平方米租個400美元估計沒什么問題，這樣七八年就收回了投資。剛剛結束的“第二屆上海商鋪展”抽樣調查結果顯示，在商鋪的投資者中，59%的投資者購買商鋪的目的與許先生一樣，是為了投資或轉租，而41%的投資者購買商鋪的目的是為了自用。有50%以上的投資者表示，購買商鋪是為了投資，其中10%左右的投機商純粹是為了在買進賣出中賺取差價：“好的項目，有的商鋪投機家轉手賺個二三十萬元根本不算什么”。

于是，在賺錢效應的趨勢下，由投資者、經營者、非正規(guī)就業(yè)者等組成的投資軍團規(guī)模變得越來越大了。畢竟，商鋪的高回報率是有目共睹的。

據專業(yè)人士介紹，目前商鋪的投資者主要有兩種，第一種是專業(yè)的商鋪投資商，即專門從事商鋪投資的人員，一般擁有較雄厚的經濟實力，通常會做大型的商鋪交易，即購買一些商鋪的產權或使用權，然后出租給各個經營商，通常自己也捎帶經營，但卻并不以經營為主。第二種是小型商鋪投資商，通常是擁有一定經濟實力的家庭，這些家庭可以分出一部分閑置資金，用來投資。但這些家庭投資并不多，只是一兩個商鋪。

而各種類型的商鋪對投資者而言是“蘿卜青菜，各有所愛”，28%的投資者熱衷沿街商鋪、24%的投資者喜歡社區(qū)商鋪，20.3%的投資者傾向專業(yè)市場商鋪，19.9%的投資者可能會投資商廈、購物中心商鋪，另有54.4%的投資者對投資異地商鋪感興趣。投資者們越來越理性，商鋪投資的個性化程度也越來越強。

一直以來，國內商鋪投資都是以專業(yè)投資商為主。但是，時下興起的商鋪分割的小型化，大大滿足了每個投資者的資金要求，相比較以往的商鋪銷售對象，現在，中產階級逐步成為了市場購買的主力群體，商鋪分割的小型化投資方式也成了大眾化的投資工具。

來自戴德梁行的調查研究發(fā)現，20－80平方米的小型商鋪依然是投資者的最愛，尤其是40－80平方米的商鋪最被看好，58.4%的投資者選擇商鋪的面積為20－80平方米。