王鶯樺

摘 要：小產(chǎn)權(quán)房買受人多是為解決個人住房問題而選擇小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村弱勢群體。尤其是在縣域?qū)用?，縣城小產(chǎn)權(quán)房買受人多為各鄉(xiāng)鎮(zhèn)無房居住或雖有房但居住困難的農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因違反國家強(qiáng)行法規(guī)范而無效，小產(chǎn)權(quán)房買受人買房行為不受現(xiàn)行法保護(hù)，對小產(chǎn)權(quán)房買受人權(quán)益保障提出了考量。在對貴州省習(xí)水縣希望國際城項(xiàng)目拆遷實(shí)踐進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出了存量小產(chǎn)權(quán)房買受人可得主張相應(yīng)民事追償權(quán)；對于在建在售小產(chǎn)權(quán)房加強(qiáng)行政監(jiān)管處罰力度；對在集體土地上修建違法違章建筑的引入相關(guān)刑事責(zé)任，并附帶承擔(dān)民事責(zé)任的建議。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房買受人；合法權(quán)益；保障路徑

中圖分類號：D922 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）21-0060-04

2013年12月28日，貴州省習(xí)水縣希望國際城規(guī)劃范圍內(nèi)兩棟違建小產(chǎn)權(quán)房轟然倒地，“黑房開”所建違法違規(guī)建筑似乎得到了應(yīng)有的結(jié)局。但與此同時，人們不禁要問，買了這些小產(chǎn)權(quán)房的人們該怎么辦呢？畢竟他們大多是無房居住或有房但已無法居住的外來人員。

習(xí)水縣希望花園項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于馮小剛違法違章建筑入住戶房屋購買糾紛問題處理的專題會議紀(jì)要》，他們是這樣處置：

首先，由有權(quán)部門確認(rèn)建房行為的違法性。

其次，由購房人基于不當(dāng)?shù)美蛉嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，要求法院依法為其追回購房款。

再次，法院立案后，認(rèn)定買賣合同無效，對于黑房開違法銷售所收取房款先予執(zhí)行，將其購房款退還購房人。

最后，對于無房居住或有房但已無法居住者，經(jīng)縣政府工作組進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，公示無誤后，允許其以建安成本價(jià)按原所購房屋等面積在希望花園安置房內(nèi)回購，以解決其居住問題。

整個過程中，由司法局負(fù)責(zé)向提起訴訟的群眾提供法律援助，購房人全權(quán)委托律師訴訟。

這一處置方式是當(dāng)拆遷遇到小產(chǎn)權(quán)房時多方妥協(xié)的結(jié)果，這一處置方式保證了拆遷工作的順利進(jìn)行，小產(chǎn)權(quán)房買受人權(quán)益得到了一定程度的實(shí)現(xiàn)，而“黑房開”也必須為自己的違法違規(guī)行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這一處置方式實(shí)現(xiàn)了拆遷中多方利益的最大化，緩解了拆遷矛盾，最大程度保證了社會穩(wěn)定。

但對于小產(chǎn)權(quán)房與生俱來的諸多矛盾，以及由此而生的小產(chǎn)權(quán)房買受人權(quán)益的保障問題仍值得我們進(jìn)行更為深入討論。

一、初識小產(chǎn)權(quán)房

2014年1月20日，國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂在介紹2013年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況時表示，2013年末，中國大陸總?cè)丝?36 072萬人，城鎮(zhèn)常住人口73 111萬人。城鎮(zhèn)化率為53.73%，比上年提高1.16個百分點(diǎn)[1]。而2013年10月27日，清華中國經(jīng)濟(jì)社會數(shù)據(jù)中心新聞發(fā)布會發(fā)布的入戶調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國戶籍城鎮(zhèn)化率非常之低，非農(nóng)戶籍人口占全國總?cè)丝诘谋壤齼H為27.6%，20年內(nèi)農(nóng)轉(zhuǎn)非比例僅增長了7.7%個百分點(diǎn)[2]。

城鎮(zhèn)化的日漸推進(jìn)帶來了新的發(fā)展契機(jī)，但城鎮(zhèn)化不是簡單的流動人口的短暫停留，而是民主與法治深入人心，市民化持續(xù)發(fā)展，城市不斷擴(kuò)容的過程。在傳統(tǒng)“居者有其屋”思想的指引下，市場對于住房剛性需求愈加旺盛；但與此相對照的卻是放開的商品房價(jià)格一路飆升，諸多來自農(nóng)村、來自小城鎮(zhèn)的打工者只能望商品房而興嘆。此時，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)給這樣一些城鎮(zhèn)化邊緣的打工者或者說弱勢群體們提供了一個擁有城市住房的可能。

小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的價(jià)格，距離城市較近的優(yōu)勢吸引了成千上萬的購房人。應(yīng)該說，購買小產(chǎn)權(quán)房的人，絕大多數(shù)是為了解決自住房的問題。買房之時，城市中的住房夢想遮蔽了他們的眼睛。其實(shí)，他們并未考慮過任何的法律風(fēng)險(xiǎn)；其實(shí)，他們只是活在城市邊緣的人；其實(shí)，他們也是社會的弱勢群體。

（一）概念

我國現(xiàn)行《憲法》第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”這一規(guī)定使得小產(chǎn)權(quán)房有了誕生的可能。

應(yīng)該說，小產(chǎn)權(quán)房并不是一個嚴(yán)格意義上的法律概念，也沒有一個學(xué)界統(tǒng)一的界定，但通常來講，凡在集體土地上修建，并出售給非本集體成員的房產(chǎn)都可稱為小產(chǎn)權(quán)房。有學(xué)者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房有三大特征，一是沒有國家法定的房屋所有權(quán)證書，不受法律保護(hù)；二是小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格低廉，頗受民眾追捧；三是小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)受到限制[3]。

綜上，筆者認(rèn)為，凡修建于集體土地之上，沒有通過國家住房管理部門合法審批，不能獲得國家法定的房屋土地所有權(quán)證書，并出售給非本集體成員的房產(chǎn)即為小產(chǎn)權(quán)房。而購買了此類小產(chǎn)權(quán)房的非本集體成員，即本文所稱小產(chǎn)權(quán)房買受人。

（二）小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展現(xiàn)狀及其分類

1.小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展現(xiàn)狀。據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)轉(zhuǎn)載《南方都市報(bào)》（深圳）《中國小產(chǎn)權(quán)房面積逾66億平方米巨大體量致清理難》報(bào)道，如今，小產(chǎn)權(quán)房面積逾66億平方米，有超過8 000多萬居住者[4]。這并非官方數(shù)據(jù)，我們不能說這就是精確數(shù)據(jù)，但這也告訴了我們，小產(chǎn)權(quán)房的存在及其發(fā)展規(guī)模影響面已非常巨大，而這也導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房處置、清理存在諸多阻礙因素，困難重重；政府部門屢下決心整頓，卻最終無疾而終。

2.小產(chǎn)權(quán)房分類。2014年3月10日，全國人大代表、國土部部長姜大明在參加十二屆全國人大二次會議第三次全體會議時透露，現(xiàn)階段正在對各地小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理統(tǒng)計(jì)，并將在此基礎(chǔ)上提出對于小產(chǎn)權(quán)房分類處理意見。

實(shí)踐中，根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，對小產(chǎn)權(quán)房可做不同的分類。如通常情況下，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的是否新增，可將其分為存量小產(chǎn)權(quán)房和在建在售小產(chǎn)權(quán)房；根據(jù)所使用土地權(quán)利歸屬，可以有宅基地上修建的小產(chǎn)權(quán)房、集體建設(shè)用地上修建的小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房的分類[5]；根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房建成后的使用途徑，可以將其分為普通居住型、別墅型和投資型小產(chǎn)權(quán)房[6]；等等。

筆者將在存量小產(chǎn)權(quán)房與在建在售小產(chǎn)權(quán)房基礎(chǔ)上，分別對購買宅基地上農(nóng)民自建房、在集體建設(shè)用地土地上建小產(chǎn)權(quán)房、在農(nóng)用地上建小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分析。

（1）宅基地上的農(nóng)民自建房。事實(shí)上，農(nóng)民在宅基地上修建住房的權(quán)益是受到土地法的保障的，我國《土地管理法》第43條：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！敝皇菃栴}在于農(nóng)民在宅基地上的自建房如何建，建平房或二層樓就很浪費(fèi)土地資源；如建小高層，那除自住之外，多余的部分是否可以進(jìn)入市場流通，進(jìn)行買賣或租賃給非本集體成員；非本集體成員購買此類房屋是否合法，其買受人權(quán)利是否能得到保障。

習(xí)近平總書記在《關(guān)于<中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定>的說明》就健全城鄉(xiāng)一體化體制機(jī)制中談到，要“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。主要是依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，保障農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)”。

在此，習(xí)總書記將保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)的實(shí)現(xiàn)提上了議事日程，將“慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)”，讓農(nóng)民能分享更多土地紅利。這一說明在某種程度上已認(rèn)同了宅基地上自建房的實(shí)現(xiàn)市場流通的方向。問題解決的關(guān)鍵在于相關(guān)法律法規(guī)實(shí)踐的進(jìn)一步推進(jìn)。

2.在集體土地上，村集體組織下修建的小產(chǎn)權(quán)房。除宅基地外，根據(jù)集體土地的使用途徑，在集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房還可以分為在集體建設(shè)用地上修建的小產(chǎn)權(quán)房和在耕地上修建的小產(chǎn)權(quán)房。

（1）在集體建設(shè)用地上修建的小產(chǎn)權(quán)房。依據(jù)前述《土地管理法》第43條的規(guī)定，需要使用土地的，必須依照法律規(guī)定申請使用國有土地，“但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。除宅基地外，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)可以使用集體建設(shè)用地，而這一規(guī)定無論如何都無法將小產(chǎn)權(quán)房囊入其中，如有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)將修建廠房或辦公用房的土地用于建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房用以出售的話，其建設(shè)行為非法，其出售行為仍是非法。

另據(jù)報(bào)道，近期，北京昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村對其公司化經(jīng)營模式下，違建的水城御墅小產(chǎn)權(quán)四合院進(jìn)行了自拆，共拆除了37個四合院違法建設(shè)，建筑面積達(dá)5萬平方米。而這也正是對此類違建行為建設(shè)和出售行為性質(zhì)的最好闡釋。

（2）擅自在農(nóng)村耕地上修建的小產(chǎn)權(quán)房。我們都知道，中國是一個典型的人多地少的國家，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的過程中，如何守住耕地紅線，保證國家的糧食安全事關(guān)全中國人民吃飯問題。

就此，我國《土地管理法》第31條第1款規(guī)定：“國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。”第36條第2款規(guī)定：“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采礦、取土等?！笨梢?，國家法律堅(jiān)決禁止在耕地上修建小產(chǎn)權(quán)房，該類行為不合法。

同時，對屬于基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地，我國《基本農(nóng)田保護(hù)條例》給予了特別保護(hù)，《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第33條規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，占用基本農(nóng)田建窯、建房、建墳、挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動破壞基本農(nóng)田，毀壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令改正或者治理，恢復(fù)原種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費(fèi)1倍以上2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！睂τ谶`反規(guī)定的行為，將予以嚴(yán)厲打擊，構(gòu)成犯罪的，則須承擔(dān)刑事責(zé)任。

故此，擅自在集體農(nóng)用地上修建小產(chǎn)權(quán)房的行為是嚴(yán)重的違法行為，而將其出售的行為也必將受到堅(jiān)決打擊。

二、拆遷中小產(chǎn)權(quán)房買受人將面對的問題

我國城市化的發(fā)展將越來越多的人集中到了城市，但城市化發(fā)展暫不能完全解決如此眾多人口的住房問題，住房的剛性需求短期內(nèi)仍無法改變。同時，商品房高昂的價(jià)格將諸多城市邊緣的人推向了小產(chǎn)權(quán)房，這也就有了8 000多萬小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的誕生。

小產(chǎn)權(quán)房買受人們明明知道這些小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)不完全，或者根本沒有產(chǎn)權(quán)，但仍前赴后繼；他們心存僥幸，但當(dāng)面對諸多問題產(chǎn)生時，他們卻往往無能為力，不知該如何尋求救濟(jì)。

（一）購房合同效力問題

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同所涉買賣的標(biāo)的為小產(chǎn)權(quán)房，而我國相關(guān)法律法規(guī)基本認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房修建與銷售系違法違規(guī)行為，不符合國家法律規(guī)范的要求。就此，我國《合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的”，合同無效。故此，在小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛實(shí)踐中，法院判決多認(rèn)定該類合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

2004年12月15日，北京市高級人民法院公布《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會紀(jì)要》認(rèn)為：“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！盵7]這是針對北京市做出的解釋，但在司法審判實(shí)踐中，各地往往做出相類似的解釋，即除本集體內(nèi)部，經(jīng)宅基地審批后進(jìn)行的小產(chǎn)權(quán)房買賣有效外，其他小產(chǎn)權(quán)房買賣合同均為無效。

（二）買受人追償權(quán)的保障與實(shí)現(xiàn)問題

小產(chǎn)權(quán)房買賣行為是違反法律規(guī)范的，也就是說，這是一個違法行為。但小產(chǎn)權(quán)房買受人在購買小產(chǎn)權(quán)房時所付出的購房款該如何處置呢？在認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的前提下，小產(chǎn)權(quán)房出售人沒有法定的原因，而取得經(jīng)濟(jì)利益的行為，是否可以認(rèn)定為民法上的不當(dāng)?shù)美兀咳缧‘a(chǎn)權(quán)房買受人因此而受有直接損失，能否主張賠償呢？

2008年宣判的北京通州畫家村首例小產(chǎn)權(quán)房糾紛案中，法院判決房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋，但法院同時認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無效的主要責(zé)任方，應(yīng)對李玉蘭的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償。判決馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價(jià)款93 808元。

在房屋合同被判無效后，李玉蘭于2008年向北京市通州區(qū)法院宋莊法庭提出反訴，要求馬海濤賠償經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金48萬元。通州法院認(rèn)為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)該基于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買房李玉蘭經(jīng)濟(jì)損失185 290元，約占房屋市值的70%[8]。

本案是城鎮(zhèn)人員所購小產(chǎn)權(quán)房為農(nóng)民宅基地上所建自住房，建房行為合法，但售房行為不合法，違反了強(qiáng)行法的規(guī)定，買賣合同被認(rèn)定無效。出售人因拆遷原因而主張合同無效，違反了誠信交易的原則，對合同的無效承擔(dān)主要責(zé)任，因而進(jìn)行了賠償。就此，本案有其特殊性。

對于村集體“黑房開”開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)的買受人而言，是否也能如畫家李玉蘭一般幸運(yùn)呢？司法實(shí)踐告訴我們，很多基層法院因擔(dān)心小產(chǎn)權(quán)房問題上往往陷入雙方都有過錯，且矛盾較為尖銳和突出的前提下，如果處理不當(dāng)還會在一定區(qū)域造成社會的不穩(wěn)定，從而陷入無法判決的兩難司法困境[9]，而內(nèi)部規(guī)定一般不受理小產(chǎn)權(quán)房糾紛[10]。

這樣的情形下，小產(chǎn)權(quán)房買受人陷入救濟(jì)無門的困境。而這看起來似乎有些不太合理。首先，雖然小產(chǎn)權(quán)房買受人本身是有過錯的，但過錯畢竟不完全在于其買受行為，且如果沒有小產(chǎn)權(quán)房出售人的處置行為，其又怎么可能陷入這樣的困境？其次，小產(chǎn)權(quán)房買受人本身屬于城市化邊緣的弱勢群體，城市化發(fā)展中存在的種種不足將其推向了購買不合法小產(chǎn)權(quán)房的境地，也是其購買行為的一個客觀原因。再次，不給予小產(chǎn)權(quán)房買受人適當(dāng)?shù)木葷?jì)途徑主張自己的權(quán)利，勢必縱容“黑房開”的建房行為，而這又將形成新的小產(chǎn)權(quán)房買賣的怪圈。

（三）無房居住或有房但無法居住情況下的救濟(jì)問題

雖然目前市場上存在有鉆政策空子，買小產(chǎn)權(quán)房別墅、買小產(chǎn)權(quán)房用以投資的現(xiàn)象，但更多的小產(chǎn)權(quán)房買受人是為了解決現(xiàn)實(shí)的居住問題。

城鎮(zhèn)化的發(fā)展讓城市集聚了更多的人，而人員向城市的流動也帶來了諸如住房難、教育難、交通擁堵等問題，這是基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊所引發(fā)的，這也是城市化發(fā)展過程中在所難免的。對于離開家鄉(xiāng)來到城市，為了解決居住問題，購置了小產(chǎn)權(quán)房的買受人，或者家在鄉(xiāng)下，住房已經(jīng)破舊無法居住而購置小產(chǎn)權(quán)房的買受人，政府相關(guān)應(yīng)給予其特別的關(guān)照與保障，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，而不應(yīng)在一定程度上限制了其權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。

因而，對于無房居住或有房但已無法居住的小產(chǎn)權(quán)房買受人應(yīng)給予相應(yīng)的政策性扶助，例如提供公租房、保障房等。

三、思考建議

（一）對于已售，存量小產(chǎn)權(quán)房買受人追償權(quán)的保障與實(shí)現(xiàn)：可得主張相應(yīng)民事追償權(quán)

基于其買賣合同無效的認(rèn)知，一旦小產(chǎn)權(quán)房買賣出現(xiàn)的要求返還房屋、拆遷、執(zhí)法部門拆違等各類糾紛時，小產(chǎn)權(quán)房買受人因其所購房屋產(chǎn)權(quán)不完全或根本無產(chǎn)權(quán)，面臨權(quán)益無法實(shí)現(xiàn)與保障的困境。

事實(shí)上，基于對貴州省習(xí)水縣希望國際城拆遷實(shí)踐及各地小產(chǎn)權(quán)房糾紛司法審判實(shí)踐的分析，對于小產(chǎn)權(quán)房買受人可采如下權(quán)益保障措施。

1.實(shí)體權(quán)利的主張。第一，在出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房糾紛的情況下，買受人可得主張其因確認(rèn)買賣合同無效而支付的購房款。

可得主張購房款原因有二，其一，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效大多是因?yàn)槌鍪廴诉`法修建行為或不合法出售行為，出售人須對自己的違法違規(guī)行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。其二，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效導(dǎo)致出售人所收受購房款成為沒有法律上的原因而獲得的不當(dāng)?shù)美畟?。依?jù)我國《民法通則》第92條規(guī)定：“沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人?！?/p>

第二，在小產(chǎn)權(quán)房出售人為合同無效承擔(dān)主要責(zé)任的情況下，買受人可主張其因購買行為所受有的信賴?yán)鎿p失。

依據(jù)合同法基本原理，合同無效的，由導(dǎo)致合同無效的過錯方承擔(dān)締約過失責(zé)任，而締約過失責(zé)任的賠償范圍僅限于信賴?yán)鎿p失。通常情況下，信賴?yán)鎿p失是即有損失，而非可期待利益的損失。

2.共同訴訟制度的引入。我國《民事訴訟法》第52條：“當(dāng)事人一方或者雙方為二人以上，其訴訟標(biāo)的是共同的，或者訴訟標(biāo)的是同一種類、人民法院認(rèn)為可以合并審理并經(jīng)當(dāng)事人同意的，為共同訴訟。”

在貴州省習(xí)水縣希望國際城拆遷實(shí)踐中，由購房人向人民法院提起訴訟，在訴訟標(biāo)的為同一種類的情況下，法院在征得當(dāng)事人同意后可合并審理，是為共同訴訟。該制度的引入簡化了訴訟程序，避免了法院在同一事件處理上做出矛盾判決的情形，節(jié)省了司法審判資源，有利于社會穩(wěn)定的實(shí)現(xiàn)。

3.法律援助的提供。法律援助是指由政府設(shè)立的法律援助機(jī)構(gòu)組織法律援助的律師，為經(jīng)濟(jì)困難或特殊案件的人給予無償提供法律服務(wù)的一項(xiàng)法律保障制度?！顿F州省法律援助條例》（2009年修正本）第10條規(guī)定：“公民為保障自己合法權(quán)益有事實(shí)證明需要法律幫助，但因經(jīng)濟(jì)困難無力支付法律服務(wù)費(fèi)用的，可以向法律援助機(jī)構(gòu)申請法律援助?！钡?1條第4項(xiàng)規(guī)定，滿足第10條條件的，“因征地、拆遷使合法權(quán)益受到損害的”可以申請法律援助。

貴州省習(xí)水縣希望國際城拆遷實(shí)踐中所采取的這一對于無房居住、或有房但無法居住的小產(chǎn)權(quán)房買受人給予法律援助是必要的。該兩棟小產(chǎn)權(quán)房的買受人大多來自該縣的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，原本就經(jīng)濟(jì)困難，買房大多通過借債的方式實(shí)現(xiàn)。這一舉措受到了買受人的肯定，并積極配合完成拆遷工作，維護(hù)了社會的穩(wěn)定，保障了小產(chǎn)權(quán)房買受人的利益。

總之，在確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的基礎(chǔ)上，對小產(chǎn)權(quán)房買受人實(shí)體權(quán)利的正當(dāng)性給予肯定與保護(hù)，在展開共同訴訟的同時，輔之以法律援助的做法對于小產(chǎn)權(quán)房買受人權(quán)益的實(shí)現(xiàn)提供了一種實(shí)現(xiàn)的可能。

同時，習(xí)水希望國際城拆遷實(shí)踐中對于無法居住、有房無法居住者提供的在建安成本價(jià)的基礎(chǔ)上等面積購買商品房的舉措解決了相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買受人的居住問題，這一政策上傾斜性的舉措，是在拆遷實(shí)踐中的一種變通做法，這一做法在公租房、保障房等相關(guān)機(jī)制還不完備的情況下，有其合理性。

（二）對于在建、在售小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)定擅自修建違法違章建筑：加強(qiáng)監(jiān)管力度，加大對小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)行為的處罰力度

2013年11月22日，國土資源部和住建部兩部委聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求全面、正確地領(lǐng)會三中全會改革措施，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為[11]。

事實(shí)上，若相關(guān)行政管理部門能真正履行其職責(zé)，對于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售采取強(qiáng)有力的措施，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，做到令行禁止，從根源上予以管制；對不服監(jiān)管者，加大行政處罰力度，讓小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)者、銷售者不敢建、不愿建；同時，輔之以公租房、保障房作為替代，解決好小產(chǎn)權(quán)房買受人居住問題，則小產(chǎn)權(quán)房的治理問題也就自然解決了。

（三）對于“黑房開”加大處罰力度

對于純粹以營利為目的的，違反規(guī)劃，未取得修建許可，在集體土地上修建違法違章建筑的“黑房開”，建議通過司法解釋或以刑法修正案的形式讓建造者承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任，并附帶承擔(dān)民事責(zé)任，加大處罰力度。

對于“黑房開”，其在集體土地上進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房修建的行為未取得任何手續(xù)，其修建行為違法違規(guī)，相關(guān)部門對其修建行為應(yīng)給予更為嚴(yán)厲地懲處，規(guī)范市場行為。在必要時，可通過司法解釋或以刑法修正案的形式將修建違法違規(guī)建筑納入刑法規(guī)范的范圍，使違法違規(guī)者為其違法行為承擔(dān)相應(yīng)刑事責(zé)任，并附帶承擔(dān)民事責(zé)任，加大處罰力度，從根本上杜絕“黑房開”的修建行為。

總之，小產(chǎn)權(quán)房買受人大多是為解決居住問題，且無法支付購買商品房價(jià)款的城市邊緣人群，對于他們，在法律允許的范圍內(nèi)給予一定程度的權(quán)益保障是必要的。對小產(chǎn)權(quán)房的修建與銷售采取“堵”，堅(jiān)決禁止；對小產(chǎn)權(quán)房買受人采取“疏”與“導(dǎo)”，分人群、分層次從根本上解決人民住有所居的住房需求，從根本上杜絕小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的社會土壤，才是小產(chǎn)權(quán)房治理的上上之選。

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