張棟木

摘 要：個人住房貸款所存在的潛在威脅已經逐漸暴露在市場經濟體制下，其運營商即商業(yè)銀行的信譽也逐漸受到質疑。我國通過調查研究我國歷年來房款情況，進一步尋找解決該問題的最佳方案。

關鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風險防范

個人房產是人類生產生活的基本保障，改變住房環(huán)境彰顯著人類生活水平的提升，這也就引發(fā)一系列房貸資金業(yè)務的涌現(xiàn)。尤其是對于商業(yè)銀行來講，它將個人住房貸款作為自身業(yè)務發(fā)展的有效途徑受到了社會人士的高度關注和疑慮。但隨著我國市場經濟體制逐漸深化改革和創(chuàng)新，使得個人住房貸款數量一直呈指數攀升，并高居不下，這就造成了銀行大量不良貸款的出現(xiàn)和擴散，進而阻礙了個人住房貸款的有效開展。我國自2010年頒布新房產政策以來，政府直接干預房產商業(yè)，杜絕一切炒房現(xiàn)象的發(fā)生，積極實行相對的懲罰措施。然而，就目前我國房產行銷的情形來看，我國房產走向依舊存在不確定性，有待我們去探索開發(fā)。

1 個人住房貸款所涉及到的潛在威脅

從本質而言，我國主要的房屋貸款危險包括：利率風險、借款信用風險、抵押風險、假按揭、流動風險、操作風險。實際上，我國的房貸現(xiàn)狀就是一些金融組織或是借款銀行在預期時間內收回借款出去的本金加利息是存在一定外在或內在因素影響的，從而使得資金不能有效的歸還。因而，我國銀行要想從根本上消除房貸的威脅，就應盡量降低不能預期還款的可能，尤其是對于外在因素而言。

2 我國對于個人住房貸款威脅產生的根源解析

2.1 借款機構之間相關房貸業(yè)務的競爭加劇

隨著人類生活水平的不斷改善和提高，越來越多的人們對住房的需求量加劇，這就在一定程度上推進了我國商業(yè)銀行的快速發(fā)展和擴散。同時，由于商業(yè)銀行本身個人住房貸款業(yè)務逐漸成熟化，使得各個銀行之間貸款競爭也逐漸加大。各個銀行為了留住自身的客源就不得不采取一定的措施進行吸納，其往往通過開發(fā)新型貸款模式來達到貸款份額的目的，在這方面的實施下，越來越多的銀行就逐漸忽視貸款條件限制，只是一味的推銷，就使得一大部分不具備一定還款條件的人進行，從而出現(xiàn)一大批不良貸款現(xiàn)象的發(fā)生。

2.2 雙方信息不完全及不匹配

隨著市場經濟的白熱化，各個貸款金融機構只注重房貸數量，普遍忽視貸款條件，從而使得借貸雙方信息上的不完整化和不對稱化，形成了一定的潛在威脅，并且銀行在應對未來可能發(fā)生的突發(fā)情形時也無法及時進行評估、分析及遏制。所謂的信息不對稱主要為借款人自身還款意愿、還款能力及條件等諸多信息的收集不完全，這就使得借款人和貸款人在進行合同簽署之前的意愿未達成一致，從而加大了不良貸款發(fā)生的機率。

2.3 各個貸款機構內部管理監(jiān)督機制本身存在一定的缺陷

一些貸款金融機構本身在監(jiān)督管理的健全上就存在一些不足的地方。其主要表現(xiàn)為貸后管理、貸款發(fā)放、貸前調查的模糊化。這種現(xiàn)象的發(fā)生在如此激烈的市場貸款競爭下顯得越發(fā)突出和扎眼。

2.4 商業(yè)銀行對于不良房貸收歸方法單一，效率低下

商業(yè)銀行貸款歸還期的設定和注重存在一定的不合理。大部分機構對于那些難回收、逾期長、比例小的貸款格外看重，但對那些易收回、逾期短的貸款卻采取“得過且過”的態(tài)度，這樣就是這一性質下的貸款變成難收回、逾期長的貸款，這樣惡性循環(huán)恰恰適得其反。

2.5 假按揭現(xiàn)象的發(fā)生

在個人住房貸款風險中，假按揭已經逐漸成為房貸風險增大的主要來源。借貸人往往根據一些途徑申請房貸，然而他們根本就沒有買房的意愿，只是將貸款來的資金用于他們其他投資上來緩解其他業(yè)務上的情形，反而將風險留給銀行，這就使得銀行自身要承擔一定的風險和信譽受損的后果。

2.6 房貸利率風險

個人在進行房貸的過程中，往往因為利息的波動來拖延還款日期，這就使得銀行本身要承擔一些利息下降的風險。例如，一旦房貸利息加大造成房貸成本高于變現(xiàn)成本，還款人則會采取暫定還款的方式讓銀行單方面承擔貸款所引發(fā)的損失。嚴重地是，一旦出現(xiàn)“泡沫”房貸局面使得房產大幅度急降，還款人就會終止還款，讓銀行全面負責，這樣就造成了大量的資金未收回及流失的局面。

2.7 其他風險

抵押風險、操作風險等等由外在或內在因素引發(fā)的危險也將在一定程度上影響房貸的發(fā)展。

3 我國相關房屋貸款金融機構所采取的防范措施

上述已經對于我國個人房款現(xiàn)狀進行一定的有效分析，我們將通過上述的所存在的問題進行房貸形式上的改善，在最大程度上改變我國商業(yè)銀行所存在的房貸問題。通過相關銀行內在因素和外在環(huán)境因素的深層次研究，我們提出以來切實可行的方案：

3.1 房貸競爭意識的正確建立和加強，使得商業(yè)銀行抵御能力得以提升

我國各個房貸金額機構在進行個人房貸業(yè)務的過程中，應注重公司內部的協(xié)調管理以及人員的合理部署。特別是對于員工素質的培養(yǎng)尤其重要。一個成功的開始就是良好、公平競爭意識的正確樹立，有競爭就要創(chuàng)新和拼搏，有拼搏才會在市場上嶄露頭角。這樣才能在激發(fā)員工工作熱情的同時，推動企業(yè)內部快速發(fā)展。除此之外，商業(yè)銀行也要主要政府相關政策法規(guī)的頒布，在合法的基礎上來合理地分析市場形勢，避免不理智的競爭，從而加大企業(yè)內部抵御能力的培養(yǎng)和鍛煉。

3.2 公司內部監(jiān)督管理制度的深化，使得商業(yè)銀行控制能力得以提升

我國相關政策法規(guī)《貸款通則》明確指出銀行內部借貸機制的系統(tǒng)性和程序性，要求各個企業(yè)在重視各個企業(yè)自身制度管理監(jiān)督機構的健全上，根據自身貸款業(yè)務結構、規(guī)模、經營水平以及資產建立合適的審批制度，在此基礎上最大化地杜絕一切以貸謀私、人情貸款現(xiàn)象的發(fā)生，從而從根本上打消不良貸款的趨勢。另一方面，商業(yè)銀行在進行房貸業(yè)務的過程中，不僅要注重貸前業(yè)務的相關的調查研究，也要注意貸后管理監(jiān)督。對于貸前信息的收集而言，貸款人應對還款人員的經濟情況、資信狀況、還款方式、償還能力、借款用途進行全面地了解和調查，同時應創(chuàng)建具有一定權威性的評估風險制度；對于貸款過程中的調查模式，企業(yè)應根據購房合同、資信證明、首付證明來認真核實，嚴格執(zhí)行相關的規(guī)章制度，避免造假現(xiàn)象的發(fā)生；對于貸后監(jiān)督管理機制而言，貸款機構應對于還款人的信息進行最快的掌握，保證在執(zhí)行還款的過程中效率高質化，審核及時快速，盡可能避免貸款風險現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.3 商業(yè)銀行應注重信息的更新及真實化，使得自身防范能力提升

商業(yè)銀行自身管理部門應加強對自身風險管理機構的控制化，特別是對于相關貸款信息的了解和熟識，及時作出相應的審核與評估，從而確保了貸款信息的完整化和有效化。我國商業(yè)銀行普遍采取一定高效的方式進行相關借款人員自身抵押物、工作證明、收入證明的真實性進行一定程度上的核實，并且確保還款人信息資料的私密化和安全化，不造成還款人信息的外露和流失，從根本上遏制假按揭現(xiàn)象的發(fā)生，使得商業(yè)銀行自身風險防范提升。

3.4 溝通的必然性，使得商業(yè)銀行盡可能降低不必要風險

商業(yè)銀行在進行貸款之后，并非完事，應與借貸人維持一定的日常關系，隨時了解借貸人的資金流動狀況。另一方面，銀行自身應完善相應的管理機制，尤其是針對不良貸款而言。銀行通過規(guī)劃損失、可疑、次級、關注、正常由重到輕的五大管理步驟的建立，及時預防不良貸款的放生。一旦貸款信度達到損失、可疑、次級，銀行就應采取一定的應對措施進行及時地防范及遏制。

3.5 銀行操作系統(tǒng)的規(guī)范化，使得商業(yè)銀行內部控制系統(tǒng)得以完善

我們通過分析國民經濟及商業(yè)銀行自身特性等多多角度的探討和調查，從而明確了銀行內部控制協(xié)調機制的有效性及主導性。通過各個貸款金融機構的內部控制協(xié)調管理，可以使各個銀行在保證自身利益最大化及安全化的前提下，使得相關貸款體系得以有效進行及人類基本權限得到保密，尤其是對于那些新型金融業(yè)務的出現(xiàn)與發(fā)展而言。因而，我們在確保預測工作正確進行的同時，通過減少人為因素及控制內部管理制度的方式進行風險最小化和扼制化，將在很大程度上改善銀行貸款現(xiàn)狀。

3.6 損失預防機制的健全

從本質上而言，房款損失預備資金將在很大程度上起到緩沖銀行貸款風險的作用，這也是商業(yè)銀行普遍使用此方式進行規(guī)避及預防房貸威脅的最佳手段之一。各個商業(yè)銀行應根據自身發(fā)生或可能發(fā)生不良貸款現(xiàn)狀的特征及類別來制定具有適用性的統(tǒng)一標準，從而備案。

4 結語

綜上所述，我國房產市場范圍逐漸加大，致使我國各個商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務之間的競爭愈演愈烈。無論情形如何，相關貸款金融機構應牢牢掌握我國有關房產的政策法規(guī)以及頒布的市場調控政策，尤其是其中的第三、四、六條。這方面相關政策的出臺在某種程度上著重表明了二套房貸款及稅收問題。對于我國商業(yè)銀行而言，應嚴格確保在審核或實施相應的條件下，進行合理的部署和分工，進一步加深企業(yè)的防范意識。同時，由于眾多外在不可定因素的影響使得銀行自身監(jiān)督管理機制尚未全面，仍舊存在某些方面的不足，有待加強和改善。

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