張棟木

摘 要：個人住房貸款所存在的潛在威脅已經(jīng)逐漸暴露在市場經(jīng)濟(jì)體制下，其運(yùn)營商即商業(yè)銀行的信譽(yù)也逐漸受到質(zhì)疑。我國通過調(diào)查研究我國歷年來房款情況，進(jìn)一步尋找解決該問題的最佳方案。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險防范

個人房產(chǎn)是人類生產(chǎn)生活的基本保障，改變住房環(huán)境彰顯著人類生活水平的提升，這也就引發(fā)一系列房貸資金業(yè)務(wù)的涌現(xiàn)。尤其是對于商業(yè)銀行來講，它將個人住房貸款作為自身業(yè)務(wù)發(fā)展的有效途徑受到了社會人士的高度關(guān)注和疑慮。但隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制逐漸深化改革和創(chuàng)新，使得個人住房貸款數(shù)量一直呈指數(shù)攀升，并高居不下，這就造成了銀行大量不良貸款的出現(xiàn)和擴(kuò)散，進(jìn)而阻礙了個人住房貸款的有效開展。我國自2010年頒布新房產(chǎn)政策以來，政府直接干預(yù)房產(chǎn)商業(yè)，杜絕一切炒房現(xiàn)象的發(fā)生，積極實(shí)行相對的懲罰措施。然而，就目前我國房產(chǎn)行銷的情形來看，我國房產(chǎn)走向依舊存在不確定性，有待我們?nèi)ヌ剿鏖_發(fā)。

1 個人住房貸款所涉及到的潛在威脅

從本質(zhì)而言，我國主要的房屋貸款危險包括：利率風(fēng)險、借款信用風(fēng)險、抵押風(fēng)險、假按揭、流動風(fēng)險、操作風(fēng)險。實(shí)際上，我國的房貸現(xiàn)狀就是一些金融組織或是借款銀行在預(yù)期時間內(nèi)收回借款出去的本金加利息是存在一定外在或內(nèi)在因素影響的，從而使得資金不能有效的歸還。因而，我國銀行要想從根本上消除房貸的威脅，就應(yīng)盡量降低不能預(yù)期還款的可能，尤其是對于外在因素而言。

2 我國對于個人住房貸款威脅產(chǎn)生的根源解析

2.1 借款機(jī)構(gòu)之間相關(guān)房貸業(yè)務(wù)的競爭加劇

隨著人類生活水平的不斷改善和提高，越來越多的人們對住房的需求量加劇，這就在一定程度上推進(jìn)了我國商業(yè)銀行的快速發(fā)展和擴(kuò)散。同時，由于商業(yè)銀行本身個人住房貸款業(yè)務(wù)逐漸成熟化，使得各個銀行之間貸款競爭也逐漸加大。各個銀行為了留住自身的客源就不得不采取一定的措施進(jìn)行吸納，其往往通過開發(fā)新型貸款模式來達(dá)到貸款份額的目的，在這方面的實(shí)施下，越來越多的銀行就逐漸忽視貸款條件限制，只是一味的推銷，就使得一大部分不具備一定還款條件的人進(jìn)行，從而出現(xiàn)一大批不良貸款現(xiàn)象的發(fā)生。

2.2 雙方信息不完全及不匹配

隨著市場經(jīng)濟(jì)的白熱化，各個貸款金融機(jī)構(gòu)只注重房貸數(shù)量，普遍忽視貸款條件，從而使得借貸雙方信息上的不完整化和不對稱化，形成了一定的潛在威脅，并且銀行在應(yīng)對未來可能發(fā)生的突發(fā)情形時也無法及時進(jìn)行評估、分析及遏制。所謂的信息不對稱主要為借款人自身還款意愿、還款能力及條件等諸多信息的收集不完全，這就使得借款人和貸款人在進(jìn)行合同簽署之前的意愿未達(dá)成一致，從而加大了不良貸款發(fā)生的機(jī)率。

2.3 各個貸款機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理監(jiān)督機(jī)制本身存在一定的缺陷

一些貸款金融機(jī)構(gòu)本身在監(jiān)督管理的健全上就存在一些不足的地方。其主要表現(xiàn)為貸后管理、貸款發(fā)放、貸前調(diào)查的模糊化。這種現(xiàn)象的發(fā)生在如此激烈的市場貸款競爭下顯得越發(fā)突出和扎眼。

2.4 商業(yè)銀行對于不良房貸收歸方法單一，效率低下

商業(yè)銀行貸款歸還期的設(shè)定和注重存在一定的不合理。大部分機(jī)構(gòu)對于那些難回收、逾期長、比例小的貸款格外看重，但對那些易收回、逾期短的貸款卻采取“得過且過”的態(tài)度，這樣就是這一性質(zhì)下的貸款變成難收回、逾期長的貸款，這樣惡性循環(huán)恰恰適得其反。

2.5 假按揭現(xiàn)象的發(fā)生

在個人住房貸款風(fēng)險中，假按揭已經(jīng)逐漸成為房貸風(fēng)險增大的主要來源。借貸人往往根據(jù)一些途徑申請房貸，然而他們根本就沒有買房的意愿，只是將貸款來的資金用于他們其他投資上來緩解其他業(yè)務(wù)上的情形，反而將風(fēng)險留給銀行，這就使得銀行自身要承擔(dān)一定的風(fēng)險和信譽(yù)受損的后果。

2.6 房貸利率風(fēng)險

個人在進(jìn)行房貸的過程中，往往因為利息的波動來拖延還款日期，這就使得銀行本身要承擔(dān)一些利息下降的風(fēng)險。例如，一旦房貸利息加大造成房貸成本高于變現(xiàn)成本，還款人則會采取暫定還款的方式讓銀行單方面承擔(dān)貸款所引發(fā)的損失。嚴(yán)重地是，一旦出現(xiàn)“泡沫”房貸局面使得房產(chǎn)大幅度急降，還款人就會終止還款，讓銀行全面負(fù)責(zé)，這樣就造成了大量的資金未收回及流失的局面。

2.7 其他風(fēng)險

抵押風(fēng)險、操作風(fēng)險等等由外在或內(nèi)在因素引發(fā)的危險也將在一定程度上影響房貸的發(fā)展。

3 我國相關(guān)房屋貸款金融機(jī)構(gòu)所采取的防范措施

上述已經(jīng)對于我國個人房款現(xiàn)狀進(jìn)行一定的有效分析，我們將通過上述的所存在的問題進(jìn)行房貸形式上的改善，在最大程度上改變我國商業(yè)銀行所存在的房貸問題。通過相關(guān)銀行內(nèi)在因素和外在環(huán)境因素的深層次研究，我們提出以來切實(shí)可行的方案：

3.1 房貸競爭意識的正確建立和加強(qiáng)，使得商業(yè)銀行抵御能力得以提升

我國各個房貸金額機(jī)構(gòu)在進(jìn)行個人房貸業(yè)務(wù)的過程中，應(yīng)注重公司內(nèi)部的協(xié)調(diào)管理以及人員的合理部署。特別是對于員工素質(zhì)的培養(yǎng)尤其重要。一個成功的開始就是良好、公平競爭意識的正確樹立，有競爭就要創(chuàng)新和拼搏，有拼搏才會在市場上嶄露頭角。這樣才能在激發(fā)員工工作熱情的同時，推動企業(yè)內(nèi)部快速發(fā)展。除此之外，商業(yè)銀行也要主要政府相關(guān)政策法規(guī)的頒布，在合法的基礎(chǔ)上來合理地分析市場形勢，避免不理智的競爭，從而加大企業(yè)內(nèi)部抵御能力的培養(yǎng)和鍛煉。

3.2 公司內(nèi)部監(jiān)督管理制度的深化，使得商業(yè)銀行控制能力得以提升

我國相關(guān)政策法規(guī)《貸款通則》明確指出銀行內(nèi)部借貸機(jī)制的系統(tǒng)性和程序性，要求各個企業(yè)在重視各個企業(yè)自身制度管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)的健全上，根據(jù)自身貸款業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、規(guī)模、經(jīng)營水平以及資產(chǎn)建立合適的審批制度，在此基礎(chǔ)上最大化地杜絕一切以貸謀私、人情貸款現(xiàn)象的發(fā)生，從而從根本上打消不良貸款的趨勢。另一方面，商業(yè)銀行在進(jìn)行房貸業(yè)務(wù)的過程中，不僅要注重貸前業(yè)務(wù)的相關(guān)的調(diào)查研究，也要注意貸后管理監(jiān)督。對于貸前信息的收集而言，貸款人應(yīng)對還款人員的經(jīng)濟(jì)情況、資信狀況、還款方式、償還能力、借款用途進(jìn)行全面地了解和調(diào)查，同時應(yīng)創(chuàng)建具有一定權(quán)威性的評估風(fēng)險制度；對于貸款過程中的調(diào)查模式，企業(yè)應(yīng)根據(jù)購房合同、資信證明、首付證明來認(rèn)真核實(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的規(guī)章制度，避免造假現(xiàn)象的發(fā)生；對于貸后監(jiān)督管理機(jī)制而言，貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)對于還款人的信息進(jìn)行最快的掌握，保證在執(zhí)行還款的過程中效率高質(zhì)化，審核及時快速，盡可能避免貸款風(fēng)險現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.3 商業(yè)銀行應(yīng)注重信息的更新及真實(shí)化，使得自身防范能力提升

商業(yè)銀行自身管理部門應(yīng)加強(qiáng)對自身風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)的控制化，特別是對于相關(guān)貸款信息的了解和熟識，及時作出相應(yīng)的審核與評估，從而確保了貸款信息的完整化和有效化。我國商業(yè)銀行普遍采取一定高效的方式進(jìn)行相關(guān)借款人員自身抵押物、工作證明、收入證明的真實(shí)性進(jìn)行一定程度上的核實(shí)，并且確保還款人信息資料的私密化和安全化，不造成還款人信息的外露和流失，從根本上遏制假按揭現(xiàn)象的發(fā)生，使得商業(yè)銀行自身風(fēng)險防范提升。

3.4 溝通的必然性，使得商業(yè)銀行盡可能降低不必要風(fēng)險

商業(yè)銀行在進(jìn)行貸款之后，并非完事，應(yīng)與借貸人維持一定的日常關(guān)系，隨時了解借貸人的資金流動狀況。另一方面，銀行自身應(yīng)完善相應(yīng)的管理機(jī)制，尤其是針對不良貸款而言。銀行通過規(guī)劃損失、可疑、次級、關(guān)注、正常由重到輕的五大管理步驟的建立，及時預(yù)防不良貸款的放生。一旦貸款信度達(dá)到損失、可疑、次級，銀行就應(yīng)采取一定的應(yīng)對措施進(jìn)行及時地防范及遏制。

3.5 銀行操作系統(tǒng)的規(guī)范化，使得商業(yè)銀行內(nèi)部控制系統(tǒng)得以完善

我們通過分析國民經(jīng)濟(jì)及商業(yè)銀行自身特性等多多角度的探討和調(diào)查，從而明確了銀行內(nèi)部控制協(xié)調(diào)機(jī)制的有效性及主導(dǎo)性。通過各個貸款金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部控制協(xié)調(diào)管理，可以使各個銀行在保證自身利益最大化及安全化的前提下，使得相關(guān)貸款體系得以有效進(jìn)行及人類基本權(quán)限得到保密，尤其是對于那些新型金融業(yè)務(wù)的出現(xiàn)與發(fā)展而言。因而，我們在確保預(yù)測工作正確進(jìn)行的同時，通過減少人為因素及控制內(nèi)部管理制度的方式進(jìn)行風(fēng)險最小化和扼制化，將在很大程度上改善銀行貸款現(xiàn)狀。

3.6 損失預(yù)防機(jī)制的健全

從本質(zhì)上而言，房款損失預(yù)備資金將在很大程度上起到緩沖銀行貸款風(fēng)險的作用，這也是商業(yè)銀行普遍使用此方式進(jìn)行規(guī)避及預(yù)防房貸威脅的最佳手段之一。各個商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)自身發(fā)生或可能發(fā)生不良貸款現(xiàn)狀的特征及類別來制定具有適用性的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，從而備案。

4 結(jié)語

綜上所述，我國房產(chǎn)市場范圍逐漸加大，致使我國各個商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)之間的競爭愈演愈烈。無論情形如何，相關(guān)貸款金融機(jī)構(gòu)應(yīng)牢牢掌握我國有關(guān)房產(chǎn)的政策法規(guī)以及頒布的市場調(diào)控政策，尤其是其中的第三、四、六條。這方面相關(guān)政策的出臺在某種程度上著重表明了二套房貸款及稅收問題。對于我國商業(yè)銀行而言，應(yīng)嚴(yán)格確保在審核或?qū)嵤┫鄳?yīng)的條件下，進(jìn)行合理的部署和分工，進(jìn)一步加深企業(yè)的防范意識。同時，由于眾多外在不可定因素的影響使得銀行自身監(jiān)督管理機(jī)制尚未全面，仍舊存在某些方面的不足，有待加強(qiáng)和改善。

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